夏世舞与六安市住房和城乡建设委员会房屋预售登记备案一案二审行政判决书

审理经过

夏**诉六安市住房和城乡建设委员会房屋预售登记备案一案，不服安徽省六安市金安区人民法院于2015年6月8日作出的（2015）六金行初字第00022号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月11日公开开庭审理了本案，上诉人夏**及其委托代理人杨*，被上诉人的委托代理人曹**、朱**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

夏世舞一审诉称：原告作为商品房的合法买受人，交齐了全部购房款，安徽四**限责任公司（以下简称u0026ldquo;四**司u0026rdquo;）是否将购房款打入监管账户是原告无法控制和监督的，被告拒绝受理备案申请的行为，是对原告合法权利的侵害，故诉请确认被告拒不为原告办理关于u0026ldquo;裕安明珠苑u0026rdquo;8号楼商品房预售登记备案违法，并判决被告依法为原告办理u0026ldquo;裕安明珠苑u0026rdquo;8号楼商品房预售登记备案手续。

市住建委一审辨称：1、根据相关法律规定，原告要求办理商品房预售合同登记备案手续不具备主体资格；2、开发商四**司申请办理备案时也不符合规定，且涉案房屋现已被查封10余起，若同意办理势必影响其他人的利益实现，也与法院的查封行为发生冲突。综上，请求依法驳回原告的诉求。

一审法院查明

一审法院认定：夏**购房及四**司申请备案的情况：2011年1月14日，原告夏**与四**司签订了一份《商品房买卖合同》，约定夏**购买四**司开发的位于安徽省六安市u0026ldquo;裕安明珠苑u0026rdquo;8号楼商品房一栋，总价款为1000万元。夏**按约支付了全部购房款，因四**司未及时申请办理商品房预售合同登记备案，夏**遂依法将四**司诉至合肥**民法院，该院经审理后判决：四**司履行与夏**签订的《商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起30日内就夏**购买的商品房向六安市房产局申请登记备案。期间，因四**司经营不善，涉案房产陆续又被多家法院查封。判决生效后，四**司按判决向市房产局申请办理登记备案，市房产局以四**司未将商品房预售款打入监管账户未履行预售监管手续为由不予办理；

夏**向市房产局申请备案的情况：夏**在四**司申请遭拒后，遂自行向市房产局申请登记备案，并将情况反映至市房产局行政主管机关市住建委处，该委作出六住建法函（2012）17号《函》u0026ldquo;请市房产局依照法律、法规及相关规定给予办理登记备案u0026rdquo;。市房产局接《函》后，以夏**不具备申请办理登记备案主体资格为由拒绝办理。夏**不服向被**建委申请行政复议，该委受理后于2013年2月16日以法律适用问题中止了行政复议程序。2015年初，市住建委恢复行政复议程序，并认定夏**不具备申请办理登记备案主体资格，决定维持市房产局不予办理决定；

夏世舞向市住建委申请备案的情况：2013年8月，因行政职权调整，原本由市房产局行使的商品房预售合同登记备案职权统一转由市住建委行使。夏世舞遂又向市住建委申请办理登记备案，该委受理后认为涉案房产被各地法院查封，夏世舞可依据生效的民事判决申请强制执行或请求人民法院下达协助执行通知书方可办理备案申请，故仍未予以办理。

一审法院认为

一审法院认为：根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定u0026ldquo;商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。u0026rdquo;申请办理商品房预售合同登记备案的主体只能是开发企业，而非承购人。结合本案实际，合肥**民法院作出的生效民事判决，已经明确判决由四**司负责办理涉案商品房预售合同登记备案手续，因此，原告夏**不具有申请办理主体资格。至于四**司因违规操作，未将预收的1000万元交至商品房预售专用监管账户，致使不能办理，应归责于四**司。综上，被**建委在收到原告夏**的申请材料后，在法定期限内作出书面答复，并告知不予办理的理由，并无不妥，应予支持。据此，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条（四）项之规定，判决驳回原告夏**的诉讼请求。受理费50元，由原告夏**负担。

上诉人诉称

夏**上诉称：1、一审判决认定事实不清，被上诉人作出的六建法函（2005）26号《关于夏**要求办理商品房买卖合同备案申请的回复》并没有提及上诉人的主体资格问题，一审认为上诉人不具备申请人资格，扩大了审查范围属认定事实不清；2、一审判决适用法律不当，《城市商品房预售管理办法》设定了开发企业申请备案的义务，但并没有禁止购房人申请办理预售合同登记备案，合同不备案就不能办理房产证，如开发企业不申请登记备案，那么购房人的权力如何实现。上诉人的购房合同已经人民法院生效判决确认，依据《房屋登记办法》第十二条第（二）规定，当事人可以单方申请房屋登记。请求：1、依法撤销一审法院（2015）六金行初字第00022号行政判决；2、依法改判确认被上诉人拒不办理u0026ldquo;裕安明珠苑u0026rdquo;8号楼商品房预售合同登记备案违法；3、依法改判被上诉人立即办理u0026ldquo;裕安明珠苑u0026rdquo;8号楼商品房预售合同登记备案；4、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

市住建委辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人上诉理由不成立。请求依法驳回上诉人的上诉。

市住建委在法定期间内，向一审法院提交了下列证据材料：

1、商品房预售合同备案申请材料，证明原告于2015年1月6日向被告提出了商品房备案申请；

2、《六安市住房城乡建委关于夏世舞要求办理商品房买卖合同备案申请的回复》（六建法函（2015）26号），证明被告回复原告其提出的申请应当提交相关人民法院下达的协助通知书，只有在此前提下才能办理备案；

3、《送达回执》，证明被告的回复函已依法送达原告；

4、各地法院《协助执行通知书》、《民事裁定书》等，证明涉案房产已经被多家法院查封，被告受理原告的备案申请并给予备案势必影响其他人的权益实现，与人民法院的查封行为发生冲突。被告回复原告u0026ldquo;你的诉求可依据生效法律文书向有管辖权的人民法院执行部门申请强制执行，或请求相关人民法院下达协助执行通知书，我委方可依法办理u0026rdquo;是恰当的。

夏**向一审法院提交的证据材料如下：

1、身份证件复印件，证明原告主体情况；

2、《民事判决书》一份，证明合肥市**决四星公司给予原告申请办理涉案房产备案；

3、市房产局《关于四**司要求为夏世舞办理商品房合同备案的回复》，证据四**司向市房产局申请备案，该局以其未缴纳保证金为由拒绝备案；

4、《关于夏世舞房屋登记备案的函》（六住建法函（2012）17号），证明被告要求市房产局给予原告办理房产备案；

5、《会议记录》，证明2013年8月被告将预售商品房备案权利收回，市房产局不再办理预售商品房合同备案；

6、《申请回复》（六建法函（2015）26号），证明原告向被告申请预售商品房登记备案，被告回函拒绝办理；

7、《法律意见书》，证明本案诉争的事实和法律适用问题经省内法律学者研讨发表了结论性的意见，均认为被告应该为原告办理预售登记备案，同时也认为鉴于本案的实际情况原告具备直接申请办理登记备案的主体资格。

本院查明

上述证据材料均已随案移送本院，二审经开庭审查，一审对案件事实和证据的审查符合法律规定，二审认定案件事实同一审。

本院认为

本院认为：《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定u0026ldquo;商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续u0026rdquo;。国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理来审查房地产开发企业预售商品房行为的合法性，以保护预购人的合法权益，因此，申请商品房预售登记备案的应当是房地产开发企业一种特定的责任和义务，目前，没有法律、法规规定预购人可以申请商品房预售登记备案。本案中，上诉人夏**与房屋开发企业签订商品房预售合同后，应当依法由房屋开发企业申请商品房预售登记备案，一审判决认为申请商品房预售登记备案的主体是开发企业，而非预购人，符合法律、法规的规定，上诉人申请商品房预售登记备案没有法律依据，其上诉理由不成立，一审判决驳回其诉讼请求正确。至于开发企业未能申请商品房预售登记，上诉人可以通过与开发企业诉讼的途径获得救济。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人夏世舞负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十六日