陈*与徐*、秦**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**被告徐*、秦**及第三人林**确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理，依法由代理审判员卢**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈*及其委托代理人朱**，被告徐*及其委托代理人刘**，被告秦**委托代理人袁**，第三人林**委托代理人胡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**称：原告陈*与被告徐*于2000年1月30日登记结婚。2004年6月11日，原告陈*与被告徐*向兴化市城东镇人民政府购买了坐落于兴化市城东镇集镇迎宾路中部南侧房屋（原影剧院），建筑面积约1500平方米，后原告与被告徐*加砌500平方米，合计约2000平方米。2014年原告与被告徐*夫妻感情出现矛盾，2014年5月15日被告徐*将上述房产以明显低于市场价格出卖给被告秦**，原告对此不知情，现由第三人承租上述房屋。为维护原告的合法权益，请求判令两名被告于2014年5月15日签订的房产转让合同无效，诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告徐*辩称：原告诉称部分不实，原告与被告徐*未加砌500平方米，其与被告秦**之间房屋买卖合同是双方真实意思的表示，未违反国家的禁止性的规定，双方以合理的价格成交，原告对此知情且认可。双方虽未办理产权过户变更登记手续，但房屋已交付被告。两名被告之间的房产转让合同是合法有效的，应依法驳回原告的诉讼请求。

被告秦*松辩称：签订房产转让合同是两名被告之间真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等情形，未损害社会公共利益，未违反法律、行政法规等强制性规定，该合同是合法有效的。讼争房屋的土地性质为国有划拨，兴化市城东镇人民政府与徐*之间、徐*与秦*松之间转让房产，均无法办理产权变更登记手续。徐*曾向秦*松明确表示原告对双方转让房产知情，秦*松已按照合同约定向徐*支付转让款150万元，转让价格符合兴化市城东镇市场行情。现徐*已将该房产交付秦*松，故秦*松已善意取得该房屋的所有权，应驳回原告的诉讼请求。

第三人述称：2010年6月12日，被告徐*与第三人签订了房屋租赁合同，对房屋的用途、使用期限、租金的给付方式等进行了约定，第三人按约定给付了五年的租金计90万元，2014年5月15日，两名被告与第三人签订了房屋租赁补充协议，内容为被告徐*将第三人承租的房屋转让给被告秦**，房屋租赁权一并让与被告秦**，被告徐*与第三人签订原租赁合同继续履行。两名被告签订的房产转让合同是在原告与被告徐*夫妻关系存续期间，被告徐*转让该房产时征求了原告的意见，并且在原告认可后与被告秦**签订房屋租赁合同。因此，两名被告签订的房产转让合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，被告秦**有理由相信被告徐*对该房产有处分权，被告秦**构成善意取得。

本院查明

经审理查明：2000年1月30日，原告陈*与被告徐*进行结婚登记。2004年6月11日，被告徐*与兴化市城东镇人民政府签订房产转让合同一份，约定兴化市城东镇人民政府将坐落于兴化市城东镇集镇迎宾路中部南侧自有影剧院一座（包括附属用房及附属设施等）出售给徐*，建筑面积约1500.38平方米，占地范围内的土地使用权（包括辅助用地北天井等）由徐*租赁使用（租期为50年），每年6月1日前徐*向兴化市城东镇人民政府缴纳土地租赁费1000元，转让价格28万元。2014年5月15日，被告徐*与被告秦**签订房产转让合同一份，约定徐*将坐落于兴化市城东镇集镇迎宾中路南侧自有营业用房（现“好又多超市”）一座出售给秦**，建筑面积约1500平方米，土地租赁费1000元／年由秦**按期向兴化市城东镇人民政府缴纳，房产转让价格150万元。庭审中，被告秦**称其已将购房款150万元支付给被告徐*，被告徐*对此表示认可。

又查明：2010年6月12日，被告徐*与第三人就坐落于兴化市城东镇迎宾路中部南侧148号的营业用房（原华联超市）签订租赁协议一份，约定租期自2010年8月18日起至2020年8月17日止，前五年租金每年18万元，后五年租金每年19.5万元。2014年5月15日，被告徐*、秦**及租赁方就坐落于兴化市城东镇迎宾路中部南侧148号的营业用房（现好又多购物中心）签订补充协议一份，约定被告徐*将对租赁方享有的权益转让给被告秦**，2015年8月17日前房屋租金由徐*收取，此后租金由被告秦**收取。第三人均已按期如数缴纳租金。

另查明：坐落于兴化市城东镇集镇迎宾路中部南侧原影剧院土地性质为集体土地。兴化市城东镇人民政府与被告徐*之间，被告徐*与被告秦**之间均未办理房产产权变更登记手续。两名被告签订房产转让合同时对该房产未办理产权登记均知情。

再查明：原告与被告徐*于2000年1月30日进行结婚登记。两名被告之间系远亲关系。两名被告对原告知晓被告徐*与被告秦**签订房产转让合同的事实未能举证。

上述事实，有原告提供的房产转让合同复印件两份、结婚证、收条，被告秦**提供银行个人业务结算凭证，第三人林**提供房屋租赁协议、补充协议、收条三份，调查笔录及各方当事人当庭陈述等在卷佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。2004年6月11日，被告徐*与兴化市城东镇人民政府签订房产转让合同一份（未取得该房屋所有权），该房产土地性质为集体土地，占地范围内的土地使用权由徐*租赁使用（租期为50年），该转让合同发生在原告陈*与被告徐*夫妻关系存续期间，应视为原告陈*与被告徐*取得了该房产相应价值的财产权益，属夫妻共同财产。2010年6月12日，被告徐*与第三人该房产签订租赁协议一份，约定租期自2010年8月18日起至2020年8月17日止，前五年租金90万元，后五年租金97.5万元，第三人均已按期如数缴纳租金，由此可以看出该房产权益价值较大，处分该财产权益时则不能以夫妻家庭日常生活需要为由，由夫或妻一人处分，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。被告徐*与被告秦**关于此房产转让价格为150万元，明显偏低，不合常理，且两名被告系远亲关系，不排除双方恶意串通的可能，故被告秦**不构成善意取得，且两名被告对原告知晓被告徐*与被告秦**签订房产转让合同的事实未能举证，两名被告关于双方签订房产转让合同合法有效的辩解，本院不予采信。两名被告之间所签订的房产转让合同应属无效。综上，依照《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

裁判结果

被告徐*与被告秦**签订的房产转让合同无效。

案件受理费2750元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时预缴本案上诉费5500元（江苏省**民法院开户行：农行；户名：泰州市财政局；账号：2088）。

裁判日期

二〇一五年八月十日