顾**与钱**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人钱**、顾**因与被上诉人富阳华都山水置业有限公司确认合同无效纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2014）杭富民初字第1673号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年6月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：

原富**山新区6号地块系富阳华**限公司经合法审批建造，并已取得商品房预售许可证。2011年8月25日，富阳华**限公司与钱**、顾**签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定钱**、顾**向富阳华**限公司购买坐落于原富**山街道依江路380号新山水御园5号1605室房屋。合同第九条约定，出卖人应当在2013年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。该合同附件一附有案涉房屋的一层平面图和二层平面图。合同对双方的其他权利、义务作了约定。合同签订当日，钱**、顾**与富阳市**有限公司（以下简称水**司）签订了《房屋初装修工程协议》，约定钱**、顾**委托水**司依照本协议附件2的图纸对房屋进行初装修改造，钱**、顾**同意按照本协议附件1和附件2的改造标准和图纸对委托改造部分进行交付和验收，钱**、顾**知悉并同意房屋经初装修后面积将会发生变化，水**司承诺在钱**、顾**办理完成该商品房交房手续后半年内完成本工程并交付钱**、顾**。协议约定装修改造工程款为10000元，该款钱**、顾**已于当日交纳。该协议附有附件1即装修标准和附件2即房屋装修图纸。2012年12月27日，富阳华**限公司向钱**、顾**邮寄《新山水御园交房联系函》，征求其“所购房屋达到合同约定的交付条件后直接将房屋移交给水**司，以便水**司尽快作出整体安排，待初装修完成后统一办理交房手续”的意见，钱**、顾**未作答复。2013年10月25日，案涉房屋获得竣工验收备案。2014年1月16日，富阳华**限公司向钱**、顾**邮寄《新山水御园三证办理通知书》，通知可以选择待委托施工单位初装修完成后办理交房时办理三证手续，也可以选择马上办理。2014年4月15日，富阳华**限公司向钱**、顾**邮寄《新山水御园入伙须知》，通知钱**、顾**入伙。2014年6月5日，钱**、顾**以富阳华**限公司逾期交房为由，向富阳华**限公司发出《解除合同通知书》，要求解除合同。

富阳华**限公司于2014年8月22日向法院提起诉讼，请求判令：一、确认钱**、顾**于2014年6月5日向富阳华**限公司送达的《解除合同通知书》无效；二、本案诉讼费由钱**、顾**承担。审理中，富阳华**限公司变更诉讼请求，要求判令：一、确认钱**、顾**于2014年6月5日向富阳华**限公司送达的《解除合同通知书》未生效；二、本案诉讼费由钱**、顾**承担。

一审法院认为

原审法院认为，根据富阳华**限公司与钱**、顾**的诉辩主张，本案的争议焦点为：钱**、顾**的解除合同通知是否已成立并生效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。根据上述规定，钱**、顾**认为“富阳华**限公司已逾期交房超过90天”，同时存在“不具备交付条件”的情形，于2014年6月5日，向富阳华**限公司发出《解除合同通知书》，富阳华**限公司于解除通知到达后三个月内向本院起诉，要求确认该解除通知未生效，富阳华**限公司的起诉，未超过法定期限。关于富阳华**限公司是否存在逾期90日交房、不具备交房条件的情形，因富阳华**限公司与钱**、顾**签订《商品房买卖合同》的同时，与水**司签订《房屋初装修工程协议》，该两份合同签订的主体虽然不同，但鉴于案涉房屋的特殊性即需隔层的实际，应视为两份合同具有内在联系。富阳华**限公司在案涉房屋于2013年10月25日竣工备案后于2013年12月30日前将房屋交付给水**司，符合委托交付的规定，不存在逾期交房超过90日的违约情形。钱**、顾**的解除合同通知不符合合同约定和法律规定，故富阳华**限公司的诉讼请求，予以支持。依照《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：确认钱**、顾**于2014年6月5日向富阳华**限公司送达的《解除合同通知书》未生效。案件受理费80元，由钱**、顾**负担。

上诉人诉称

宣判后，钱晓*和顾**不服，向本院提出上诉称：一、富阳华**限公司逾期交房已经超过90天，原审判决认定的事实与客观事实严重不符，而且缺乏证据支持。（一）富阳华**限公司交房已经超过90天。《商品房买卖合同》第九条明确约定：富阳华**限公司应于2013年9月30日前，将符合法定和约定条件的商品房交付给钱晓*和顾**，而富阳华**限公司向钱晓*、顾**发出入伙通知书是在2014年4月15日，离约定的交房时间也已超过90天。（二）富阳市**有限公司无权代替钱晓*和顾**收房。《房屋初装修工程协议》第一条第4款中已经对装修公司介入的时间约定是非常明确的，即“钱晓*和顾**在办理完交房手续后”由装修公司完成工程改造，也就是说装修公司装修房屋的前提是钱晓*、顾**已经与开发商办理商品房买卖合同约定的交房手续。（三）《新山水御园交房联系函》不具有改变交房时间和方式的效力。该函件钱晓*、顾**没有收到，当时对函件的内容不知情。该函件系富阳华**限公司单方面的行为，不能免除买卖合同中约定的富阳华**限公司向钱晓*、顾**应承担的相关交房义务。而且商品房买卖合同第十二条已经明确约定，交房通知是以发送《入伙通知书》的形式通知钱晓*、顾**交房，交房联系函无论从形式和内容上来讲与入伙通知书均无一致可言。（四）《商品房买卖合同》和《房屋初装修协议》不存在必然的联系。两个合同系不同主体签订；法律关系也不相同；两合同权利义务存在天壤之别，权利义务也不存在的必然延续性；购房合同附件显示案涉房屋一层、二层平面图仅对业主今后房屋改造起到参考的作用，一审法院不能想当然认定业主今后改造了与之提供的参考样板一致就认定装修合同与购房合同就有必然联系；二、富阳华**限公司未能达到合同约定的房屋交付条件已经构成根本性违约，原判决认定的与本案客观事实严重不符，而且缺乏证据支持。（一）富阳华**限公司未能依约交房，也未能在延后的90天内（2013年12月30日前）达到合同约定的房屋交付标准，构成根本性违约。具体事实如下：1、富**保局出具的“非工业性建设项目环境保护三同时检查意见”表明新山水御园小区在该区域排污工程未建成前该项目小区不得入住。居住作为商品房的基本功能，不得入住也就意味着不符合交房条件。2、富阳案**力公司出具的“客户信息表”表明：钱晓*、顾**所购房屋电表系2014年6月20日开通的。通电系商品房使用的必要条件，也是合同约定的必要交付条件。3、2014年因富阳华**限公司消防违规，被富阳市消防大队作出了“富公（消）行罚决字（2014）0064号”的行政处罚决定书。处罚决定书明确：消防设施无法正常使用。事实上，钱晓*、顾**提供的照片显示，案涉楼盘当初未全部安装消防灭火器，其部分交房均是通过将消防箱贴封条的形式予以防止业主开箱检验。经开庭前检查进一步确认富阳华**限公司小区安装的灭火器生产日期均在2014年5月之后。4、富阳**办公室公文处理简复单显示：在竣工备案时，人防工程未达到验收通过的标准，人防部门的回复单仅是为了配合富阳华**限公司办理竣工备案，还要求富阳华**限公司限时整改。事实上，富阳华**限公司至今未能依法整改完毕。5、富阳市规划局2014年5月23日信访事项答复意见书明确：“案涉楼盘地下空间违反规划设计内容，将敞开式自行车库违建变成储藏室，要求拆除”；6、富阳**理局于2014年6月出具的答复函明确：“案涉楼盘地下空间违建面积达到70053.3平方米，认定应当予以查处”；（二）《商品房买卖合同》第十六条约定富阳华**限公司应于2013年9月30日前，将取得土地房屋权属证书交付给钱晓*、顾**；而富阳华**限公司向钱晓*、顾**发出《新山水御苑三证办理通知书》是在2014年1月16日，离约定的交证时间也已超过90天。即富阳华**限公司构成根本性违约，钱晓*、顾**有权解除购房合同。三、原判决审查分析认定证据、举证责任的分配等事宜不符合法律规定。（一）在一审中，富阳华**限公司出具的关于《房屋初装修工程协议》，《新山水御园交房联系函》，水务、电力、燃气部门的情况说明等证据，都是真实性、合法性或者证明对象有问题而不能采信的，这在一审质证时钱晓*、顾**已发表了充分的质证意见，但是一审判决对富阳华**限公司举出的证据无一例外照单全收，甚至对富阳华**限公司单方面的陈述也予以采信，一审法院对富阳华**限公司的证据认定完全违背了《民事诉讼法》第64条的“人民法院应当按照法定程序，全面地，客观地审查核实证据”的规定。（二）本案系富阳华**限公司提起的确认之诉，故其应对自己的主张承担主要举证责任。如富阳华**限公司认为钱晓*、顾**的解除权尚未成就，那必须提供充分的证据证明在2013年12月30日前（即逾期交房/交证90天内）其向钱晓*、顾**出售的商品房已经具备交付条件。1、从本案的整体证据看，涉及验收相关的规划、消防、环保、人防等部门的验收结果都存在问题。而且，目前竣工备案的验收方式主要以抽查为主，要证明房屋是否具备交付条件富阳华**限公司必须提供分户验收合格的证明。2、关于通电、水、气等关键证据，一审就凭富阳华**限公司提供的情况说明予以认定，再说，比如通电情况钱晓*、顾**已经提供的明确的证明目的相反的有力证据。在有关通电、水、气等事实存在重大争议的时候富阳华**限公司必须提供相关证据予以进一步证明其主张，比如提供施工进度相关的合同、施工记录表及验收过程等，而不得就为了应付诉讼而要求相关部门事后出具一个简单的情况说明就草草了事，况且情况说明本身存在瑕疵，应予以否定。由于上述证据均由富阳华**限公司持有，钱晓*、顾**无法取得上述证据，从本案双方地位及举证便利性角度讲，富阳华**限公司有义务提供根充分的证据证明自己的主张成立，否则承担举证不能的后果。（三）本案一审法院未能依据钱晓*、顾**申请调取与本案相关的关键证据。钱晓*、顾**迫于取证权限受限，本案在开庭中，钱晓*、顾**一方当庭要求法院调取包括案涉房产相关行政部门调查的笔录、处罚通知等材料及通水、通电、通气等保存在相关单位的一些合同、施工记录等原始资料，以进一步证明钱晓*、顾**主张。而一审法院均未予以调取与核实，对本案的部分事实予以草率的认定。因此，一审法院的做法和最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中第79条规定也严重相左。综上所述，本案无论是在事实的认定上，还是证据的审查上，以及法律的适用上，原审法院的判决都有违客观事实，请求撤销原判，依法改判驳回富阳华**限公司的一审诉讼请求并由富阳华**限公司承担诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人富阳华**限公司辩称：一、富阳华**限公司逾期交房的时间未达到解除合同的条件。1、钱**、顾**购买商品房时与富阳华**限公司签订了《商品房买卖合同》同时又与施工单位富阳市**有限公司签订了《房屋初装修工程协议》，其中《商品房买卖合同》包括《商品房买卖合同》主合同又包括8份附合同。8份附合同中的附件一《房屋平面图》经双方签字确认，该附件所约定的内容已对主合同所约定的房屋面积、内部结构作了变更。鉴于此，钱**、顾**同时又与施工单位签订了《房屋初装修协议》，同意施工单位按照改造标准进行改造、交付和验收，改造时间为6个月。钱**、顾**十分清楚二份协议虽然表面上签订的主体不同，但二份协议具有内在的必然联系；2、只有在二份协议所约定的内容完整履行才能达到交付商品房符合钱**、顾**之要求。简单地将两份协议割裂开来，必然导致富阳华**限公司无论按那份协议履行都会出现违约的情况，如按《商品房买卖合同》主合同直接将房屋交付钱**、顾**，再由钱**、顾**将商品房交水建公司装修，钱**、顾**会以交付的标的物不符合双方确认的附件一《房屋平面图》所约定的复式结构和面积。因此，二份协议的内在联系可见一般；3、《房屋初装修工程协议》约定工程款一万元，双方都十分明知要将钱**、顾**购买的一层商品房改造成符合附件一及《初装修协议》的复式商品房，工程款一万元只是象征意义的工程款。绝大部分改造的工程款都已包含在《商品房买卖合同》主合同的商品房房价之内。因此，二份协议之间的联系是必然的；4、富阳华**限公司的行为未损害钱**、顾**的合法权益，富阳华**限公司将已竣工验收合格的商品房交施工单位进行初装修改造且在初装修规定的6个月内将进行初装修后的商品房交于钱**、顾**使用，并未损害钱**、顾**的合法权益。二、钱**、顾**交付的商品房符合交房条件。1、2013年10月25日案涉房屋获得竣工验收备案；2、富阳华**限公司已在一审规定的时间向法院提供相关的证据，足以证明富阳华**限公司交付的商品房符合交房条件；3、钱**、顾**在上诉状中声称的水、电、消防上诉理由系竣工验收的前置条件，如未达到交房条件，也不可能通过验收。鉴于以上事实和理由，富阳华**限公司未逾期交房超过90天，且所交商品房符合合同约定的交房条件，请求驳回上诉，维持原判。

上诉人钱**、顾**和被上诉人富阳华都山水置业有限公司在二审期间均未向本院提交新的证据。

本院查明

经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。

本院认为

本院认为，富阳华**限公司与钱**、顾**在2011年8月25日签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，富阳华**限公司应在2013年9月30日前交房。同时，钱**、顾**与水**司签订了《房屋初装修工程协议》。2012年12月28日，富阳华**限公司发函征求钱**、顾**意见：在所购房屋达到合同约定的交房条件后，直接将该房屋移交给水**司装修，待装修完成后统一办理所购买房屋的交房手续。若不同意该方案，在收到本函15天内书面告知（书面不回复或逾期回复视为同意以上交房流程）。钱**、顾**在收到该函件后未予回复。2013年10月25日，案涉房屋获得竣工验收备案后，富阳华**限公司即将该房屋移交给水**司装修，而水**司与钱**、顾**所签订的《房屋初装修工程协议》中，水**司承诺在半年内完成工程。2014年4月15日，富阳华**限公司在水**司完成工程后，向钱**、顾**邮寄了《新山水御园入伙须知》，通知钱**、顾**收房。因此，原审法院确认富阳华**限公司不存在逾期交房超过90日的违约情形。钱**、顾**在2014年6月5日以富阳华**限公司逾期交房为由，向富阳华**限公司发出《解除合同通知书》，要求解除合同不符合合同约定和法律规定，故原审法院对富阳华**限公司的请求确认钱**、顾**于2014年6月5日向富阳华**限公司送达的《解除合同通知书》未生效的诉讼请求予以支持并无不当。钱**、顾**的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由钱**、顾**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月五日