齐齐哈尔**限责任公司与张*确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人齐齐哈尔**限责任公司（以下简称交通房地产公司）因与被上诉人张*、被上诉人青岛伟**有限公司（以下简称伟业公司）、原审第三人青岛汇**有限公司（以下简称汇都公司）确认合同无效纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄*初字第2851民事判决，于2015年4月27日向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后，依法组成由代理审判员徐**担任审判长并主审本案，代理审判员迟金铜、代理审判员徐**参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年6月4日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人交通房地产公司的委托代理人赵**，被上诉人张*的委托代理人刘*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

交**产公司在原审中诉称，2001年5月10日，交**产公司与伟**司签订《伟业花园高层住宅联建合同》，依据该联建合同交**产公司分得青**发区紫金山路号（原伟业花园F区2号楼）全部房屋。2011年3月，未经交**产公司同意，张*与伟**司签订房屋买卖合同，采取不正当手段将房屋过户到张*名下。交**产公司认为，张*的行为已经严重侵害交**产公司的合法权益，故诉至法院。请求：依法确认张*与伟**司签订的位于青岛市黄岛区紫金山路号户（原伟业花园F区号楼户）《房屋买卖合同》无效；依法确认紫金山路号户房屋归交**产公司所有；诉讼费由张*承担。

一审被告辩称

张*在原审中辩称，第一，交**产公司的起诉不符合法定程序。涉案房屋已经过青**委员会仲裁，已经依法确认了该房屋属于张*所有。仲裁调解书具有终局法律效力。如果交**产公司有异议，应当依照法定程序申请撤销仲裁调解书。因此，交**产公司绕过仲裁调解书的效力直接向人民法院起诉不符合法定程序，其起诉应当被驳回。第二，交**产公司的起诉已经超过诉讼时效。张*于2003年5月28日与伟**司签订《商品房买卖合同》，于2010年11月29日向青**委员会申请仲裁。2011年4月2日，青**委员会出具仲裁调解书，张*依法办理了房地产权证。2011年5月17日，安**起诉张*房屋买卖合同纠纷一案［（2011）黄*初字第2141号］，交**产公司是该案第三人参加了诉讼，并参加了庭审。交**产公司对于所发生的行为事实均知情，但在此过程中从未主张过权利。因此，交**产公司的起诉已经超过诉讼时效，依法应当驳回。第三，张*与伟**司签订商品房买卖合同，依约交付了首付款，办理了银行按揭贷款，经过了青**委员会仲裁，并根据仲裁调解法办理了房地产权证，至今一直偿还银行贷款本息已达45万元。所以，张*对该房屋拥有所有权，应当得到法律保护。

一审法院认为

伟**司在原审中述称，第一，对对外盖章所签订的合同的真实性及其与张*所签订的商品房买卖合同及内容无异议，该合同的签订经过交通房地产公司的认同，且涉案房款已由伟**司支付给交通房地产公司，目前涉案房屋已经由张*办理了房屋产权证，此合同已经实际履行。第二，对涉案商品房买卖合同之外，关于交通房地产公司、张*、汇**司及其安**等上述人员之间的欠款关系及其他法律关系，均与伟**司无关，上述人员所做任何协议或承诺，均不能对伟**司产生约束力。第三，伟**司认为关于涉案房屋的诉讼，历经了多次程序，多次庭审，伟**司对于涉案房屋产生的任何事项均不承担法律责任。第四，涉案诉讼已经超过诉讼时效。

汇**司在原审中未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。

原审查明，2001年5月10日，伟**司与交**产公司签订《伟业花园高层住宅联建合同》，根据该合同约定双方联建的伟业花园号楼的所有权归交**产公司所有，由交**产公司以伟**司名义销售，由伟**司签订合同，出具相关手续。

2003年5月28日，伟业公司与张*签订房屋买卖合同，约定将F区号楼（紫金山路号）室卖与张*，该房屋建筑面积160.43平方米，每平方米单价3590元，总价为575944元。2003年6月，张*向中行**术开发区支行贷款46万元。

2009年4月9日，原审法院（2009）黄*初字第1032号张*诉宋**物权保护纠纷一案，双方达成调解意见，调解内容为宋**于2009年4月24日前腾出位于青岛**开发区伟业花园F区高层单元户的房屋，并将房屋内的家具等物品搬走，将该房屋完整的交付张*。

2011年4月2日，青**委员会出具青仲调字（2010）第481号调解书，申请人张*与被申请人伟**司达成调解协议，伟**司于2011年3月15日前为申请人购买的位于紫金山路号楼户（原为）房屋开具购房款税务发票，并办理房屋产权手续。申请人自愿放弃向被申请人追偿其他违约责任的权利。

2011年3月24日涉案房屋登记至被告张*名下。

庭审中，伟**司称，收取了张*交付的首付款及按揭贷款，后支付给了交通房地产公司。

另查明，第三人汇**司（原名为青岛**有限公司）与交**产公司存在经济合作关系，两公司于2002年10月签订合作协议，交**产公司向汇**司注资2000万元，利润共享，风险共担。

本院认为

原审认为，交通房地产公司主张本案的案由为所有权确认及合同无效纠纷。本案的争议焦点是：一、张*与伟业公司之间签订的《房屋买卖合同》是否有效？二、交通房地产公司是否享有对涉案房屋的所有权？

综合本案查明的事实及庭审过程中交通房**公司与张*双方的质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，原审作出如下分析判定：

关于第一个焦点问题，根据《伟业花园高层住宅联建合同》，伟**司与交通房地产公司双方联建的归交通房地产公司所有的伟业花园号楼，均以伟**司名义对外销售，由伟**司签订合同，出具相关手续。因此，对于伟**司以其名义对外出售伟业花园号楼号房屋，张*亦有理由相信伟**司有权对外销售该房屋。交通房地产公司主张，伟**司与张*之间签订的房屋买卖合同无效，依据不足，原审不予支持。

关于第二个焦点问题，庭审中，伟**司承认与张*签订了青岛市黄岛区紫金山路号户（原伟业花园F区号楼户）房屋买卖合同，并收到了张*支付的首付款及银行贷款，且已经通过仲裁程序为张*办理了房屋所有权证，证明涉案房屋的所有权已转移至张*名下。交通房地产公司称，张*购买涉案房屋系顶名贷款给汇**司使用，张*未实际支付款项等理由，是交通房地产公司、伟**司与汇**司之间的其他争议，与本案无关。

综上，交**产公司的诉讼请求，依据不足，原审不予支持。汇**司经原审依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回交**产公司的诉讼请求。案件受理费100元，保全费3520元，均由交**产公司负担。

宣判后，交**产公司不服原审判决，上诉至本院。

上诉人交通房地产公司上诉称，一、原审法院以张*有理由相信伟**司有权销售该房屋为由，拒绝认定《商品房买卖合同》无效，是错误的。2003年5月28日的《商品房买卖合同》及2011年3月倒签的《商品房买卖合同》均无效，伟**司无权处分涉案房屋；二、原审法院认定涉案房屋的所有权已经转移至张*名下所依据的事实是错误的；三、原审认定“交通房地产公司称，张*购买涉案房屋系顶名贷款给汇**司使用，张*未实际交付款项等理由，是交通房地产公司、伟**司、汇**司之间的其他争议，与本案无关”，认定错误；四、张*与伟**司在原审中均做了虚假的陈述。综上，请求二审法院依法判决：一、撤销原审判决，改判支持交通房地产公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费由张*、伟**司负担。

被上诉人张*答辩称，一、原审认定事实正确；二、交通房地产公司的起诉不符合法定程序，其请求已过诉讼时效。综上，原审判决正确，应驳回上诉，维持原判。

被上诉人伟业公司未答辩。

原审第三人汇都公司未陈述意见。

二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本案经调解，未能达成协议。

本院认为，2011年4月2日，青**委员会作出青仲调字（2010）第481号调解书，申请人张*与被申请人伟**司达成调解协议，调解结果：伟**司于2011年3月15日前为申请人购买的位于紫金山路号楼户（原为号楼室）房屋开具购房款税务发票，并办理房屋产权手续。申请人自愿放弃向被申请人追偿其他违约责任的权利。2011年3月24日，张*取得涉案房屋的房地产权证。现交通房**公司要求确认张*与伟**司签订的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》无效，并确认青岛市黄岛区紫金山路号户房屋归交通房**公司所有。本院认为，青**委员会于2011年4月2日作出的青仲调字（2010）第481号调解书系生效法律文书，该调解书中已确认伟**司为张*办理涉案房屋的产权手续，张*也已实际取得涉案房屋的产权证书。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”据此，在青**委员会作出的青仲调字（2010）第481号调解书合法有效的情形下，本院对交通房**公司的诉讼请求不予支持。

综上，上诉人交通房地产公司上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人齐齐**有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十四日