胡**与鹤山市鹤**济合作社确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人胡**与被上诉人鹤山市鹤城镇南中村新村经济合作社（以下简称“南中村新村”）确认合同无效纠纷一案，不服鹤山市人民法院（2014）江鹤法民二初字第162号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2000年5月4日，时任南中村新村村长黄**、李**、陆**以村集体名义与胡**签订《关于南**委会新村转让土地合同》约定南中村新村将新公路旁，新月楼对面，胡**的小店及新楼背后的山地，面积约2亩的土地转让给胡**作永久性使用。胡**一次性给南中村新村土地补偿金额6000元。鹤山**民委员会（以下简称“南**委会”）按补偿金额收取合同监证费5%。付款后，由胡**写出书面用地申请，经南中村新村和南**委会同意加盖公章后才交胡**送国土所审批，审批同意后方能进行建设使用。以上合同一式三份，三方各执一份。双方在合同上签名确认，南**委会作为丙方加盖了公章。合同签订后，胡**依约向南中村新村交纳土地补偿款6000元；南中村新村依约交付该合同项下的土地给胡**。涉案土地性质为农用地性质，胡**占有涉案土地后，除以胡**的名义办理了鹤集用（2004）第000240号宅基地使用权证（宅基地独用面积为145.08平方米）外，其余部分土地上建造建筑物既未办理非农建设用地手续，也未办理建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证等报建手续；亦未办理房屋登记手续。一审时，南中村新村当庭撤回要求胡**“返还上述合同转让的土地给原告”的诉讼请求，该院予以准许。

一审法院认为

原审法院认为：本案是确认合同无效纠纷。关于《关于南中村委会新村转让土地合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，南中村新村与胡**签订的《关于南中村委会新村转让土地合同》将农村集体土地转让用于非农建设，应属无效合同。胡**辩称其是该村集体的村民，该合同为宅基地补偿合同，故应为有效。对此该院认为胡**取得鹤集用（2004）第000240号宅基地使用权证并非基于该无效合同，而是基于使用权人的村民资格并经审批而分配取得。该非法转让农业用地的无效合同并不因胡**取得宅基地而变成有效合同。而且，胡**取得土地使用权证的土地只是该无效合同涉及的土地的一部分，其余部分仍未取得土地使用权证，故合同为无效合同。

关于本案是否属于民事案件受案范围的问题。胡**辩称应驳回南中村新村的起诉。因本案南中村新村提出的诉讼请求仅是确认涉案合同无效，而不涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益的情况，该院可以对南中村新村的诉讼请求直接审理并作出判决。

胡**以南中村委会作为涉案合同的一方是本案必要共同诉讼的当事人，与本案处理结果在法律上有利害关系为由申请追加其为本案第三人。该院对此认为，该村委会虽在涉案合同上盖章，但只是作为见证人地位在合同上盖章，且涉案合同并不涉及该村委会的权利义务，本案处理结果与该村委会并无法律上之利害关系；南中村新村与胡**对涉案合同之内容无争议，无须追加该村委会为第三人以查清事实。因此，胡**提出的追加该村委会作为本案第三人之申请，应予驳回。

关于胡**辩称南中村新村的起诉未经民主议定程序故其起诉程序有瑕疵的问题，该院在立案受理时已依法对南中村新村的主体资格进行审查。胡**未提供相反证据予以推翻，该院对此辩不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：确认鹤山市鹤城镇南中村新村经济合作社与胡**于2000年5月4日签订的《关于南中村委会新村转让土地合同》无效；本案受理费100元，由胡**负担。

上诉人诉称

上诉人胡**不服原审判决，向本院上诉称：南中村新村与胡**于2002年5月4日签订的《关于南**委会新村转让土地合同》没有违反相关法律法规，是合法有效的合同。一审判决认定合同无效属认定事实不清，适用法律不当。理由：一、该合同不是土地买卖合同，而是租赁合同。二、合同本身仅约定了土地使用权转让给胡**，而未约定该土地用于“非农业建设”，因此，并未违反国家相关规定。三、《关于南**委会新村转让土地合同》是经南中村新村、胡**、南**委会同意的。胡**在相信南**委会的情况下才与南中村新村签订该合同。至于南中村新村转让土地是否经全村签名属其内部事务，与胡**无关。四、涉案合同已签订十多年、土地补偿款也已支付十多年，现南中村新村见土地升值才以无村集体民主议定为由主张合同无效，缺乏契约精神。五、南中村新村提出的诉讼请求已过诉讼时效。六、胡**于2004年8月2日取得了鹤集用（2004）第000240号宅基地使用权证，但一审法院认为该宅基地使用权证的取得“并非基于该无效合同，而是基于使用权人的村民资格”，这一认定是简单粗暴的。该宅基地使用权证的取得更进一步证明了涉案合同的合法有效性。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审判决，改判南中村新村与胡**签订的《关于南**委会新村转让土地合同》有效；一、二审诉讼费用由南中村新村承担。

被上诉人辩称

被上诉人南中村新村答辩称：一、涉案合同没有约定租期，胡**也没有向南中村新村交纳租金，故涉案合同不是租赁合同。二、涉案土地是否用于非农建设，以现行法律法规为依据。三、涉案合同虽然是经南**委会见证签订，但是南**委会在合同中只是作为见证方；且农村土地的买卖、租赁及转为宅基地须经村民大会同意。胡**当时作为本村的村长，对此应该是清楚的。并不是相信村委会就能签订该合同，涉案合同无效。四、胡**认为本案已过诉讼时效的理由不成立，本村是在2014年才发现涉案合同的，之前一直不知情。五、南中村新村曾到国土部门要求处理此事情，国土部门表示须先由法院确认涉案合同的效力。六、胡**支付的土地补偿金按当时的价格也是不合理的。七、胡**取得的鹤集用（2004）第000240号宅基地使用权证与涉案合同是否有效无关，且该证的合法性也有待查证。胡**并非该证的持证人。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人胡**的上诉请求，维持原审判决。

本院查明

经二审审理，本院依法确认原审法院所查明的事实。

另查明：胡**是本案上诉人胡**的亲哥哥，一九五四年服兵役时户口已迁出鹤山，退役后居住佛山。2004年8月2日，胡**以胡**名义取得了涉案土地其中145.08平方米的宅基地使用权证。其时，胡**并没有南中村新村村民资格。

本院认为

本院认为：本案为确认合同无效纠纷。根据《最**法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。归纳双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点为：1、《关于南中村委会新村转让土地合同》是否有效；2、南中村新村的起诉是否已过诉讼时效。

《关于南中村委会新村转让土地合同》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，除国家征收为国有用地外，农村集体所有的土地禁止任何形式的出让、转让或者出租用于非农业建设。胡**与南中村新村签订的《关于南中村委会新村转让土地合同》约定“把原甲方地处新公路，新月楼对面，乙方的小店及新楼背后的山地，面积约为贰亩转让给乙方（胡**）作永久性使用，乙方一次性给甲方土地补偿款金额陆仟元人民币……”。该约定实际上是土地使用权转让。南中村新村与胡**擅自签订土地转让合同，将农业性质的农村集体所有土地转让给个人；胡**未经政府部门批准在农业用地上建造房屋，用于经营出租，破坏了农业土地资源。涉案合同违反了效力性强制性法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，合同无效。对于胡**抗辩称涉案合同实为土地租赁合同且没有约定涉案土地用于“非农业建设”以及涉案合同已经南中村委签名盖章同意，故涉案合同应为有效的合同的上诉理由，本院认为即使如胡**所称涉案合同为土地出租合同，但胡**在涉案土地上加盖了建筑物用于居住、经营和出租，显然是用于“非农业建设”，破坏了国家的农业用地资源，依然属于无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，涉案合同不因南中村委会的见证而产生合法的效力。胡**的抗辩理由不成立，本院不予支持。胡**提出的其已于2004年8月2日取得了鹤集用（2004）第000240号宅基地使用权证，因该宅基地使用权证的土地使用权人及村民住宅用地申请人均是胡**而非胡**本人，该宅基地使用权证是如何取得，是否合法取得，属另一法律关系，本院不予审查。胡**称因胡**取得宅基地使用权证，因而涉案合同有效的理由不成立，本院不予支持。

关于南中村新村的起诉是否已过诉讼时效的问题。诉讼时效的客体仅适用于债权请求权，本案是确认合同无效纠纷，属确认之诉，不适用诉讼时效的相关规定。因此，胡**抗辩称南中村新村的诉讼请求已过诉讼时效的意见，本院不予支持。

综上所述，上诉人胡**的上诉请求理据不足，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费100元，由上诉人胡**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十六日