郑**与黄**、陈**、周**确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**、陈**、周**因确认合同无效纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年4月3日，郑**向白云区人民法院起诉称：其与黄器传是夫妻关系，于1992年结婚并育有三女。陈**与黄器传系，居于涉案房屋（以下简称涉案房屋），两人购置家具，对外以夫妻名义共同生活，并多次与黄器传家人共同外出旅游，邻居与物业管理人员皆认为是双方是夫妻关系。涉案房屋系黄器传于1998年向广州乐**限公司处购买，并于2009年11月26日登记于**传名下，属其与黄器传的夫妻共同财产。2012年7月31日，黄器传在未告知且未经其同意的情况下非法将涉案房屋过户至与其的陈**名下。根据法律法规相关规定，涉案房屋系其与黄器传的婚后共同财产，对于该共同财产的处理双方应当平等协商，取得一致意见，任何一方都不具有单方决定权。黄器传在未告知其且未经过其我同意的情况下擅自非法转让该涉案房屋，属无权处分。而陈**在明知黄器传已婚的情况下仍与其，并恶意受让涉案房屋，非善意第三人。故黄器传将涉案房屋转让并过户至陈**名下的行为应认定为无效，其作为所有权人有权追回涉案房屋并要求将房产信息登记至其与黄器传的名下。综上，请求法院判令：一、确认黄器传将涉案房屋转让并过户到陈**名下的行为无效；二、陈**与黄器传将涉案房屋的产权信息恢复至黄器传名下。本案诉讼费由陈**与黄器传承担。

一审被告辩称

郑**对周**提出的诉请答辩称：不同意其的请求，因陈**与黄器传之间的交易属无效行为，周**仅支付了部分房款，且尚未到房管部门办理过户登记手续，故根据物权法的相关规定周**亦不属于善意取得。

黄**答辩称：不同意郑**的诉讼请求。郑**所述其与陈**系关系，完全是捏造事实，其真实的目的就是想借此在今后的离婚中分到更多财产。从郑**的诉状中可看出，其向陈**出售涉案房屋的行为郑**是知情的，故出售涉案房屋的行为有效，陈**也有权处分自己的房产，综上，请求法院驳回郑**的诉讼请求。另对周**要求房屋过户的诉讼请求没有异议。

陈**辩称：同意黄**的意见。郑**称其与黄**，均是捏造事实，为此对其造成名誉上的损害，保留追究其法律责任的权利。黄**已将涉案房屋出售给其，其将该房屋出售给周**，并收取了大部分购房款，且周**亦属善意第三人，故认为周**的请求合法，应驳回郑**的诉讼请求。

周**述称：不同意郑**的诉讼请求。其于2014年5月4日经中介公司介绍，看中涉案房屋，与陈**双方协商一致后签订《存量房买卖合同》。签订合同后，已向陈**支付90万元购房款，余款1万元双方约定于交楼当天付清。涉案房屋的产权交易过户手续亦即将办理完毕，但2014年5月22日白云区房管局人员告知房屋被郑**于2014年5月17日向房地产交易中心申请异议登记，其才知道不能准时发房产证。其是善意第三人，权益应当受到保护，故请求法院判令：1、陈**将涉案房屋过户至其名下；2、郑**撤销上述房屋的异议登记。

一审法院查明

白**民法院经审理查明：郑**与黄**系夫妻关系。位于涉案房屋的房屋（下称“涉案房屋”）原属郑**与黄**的夫妻共同财产，该房产登记在被告黄**名下。2012年7月30日，陈**与黄**签订《广州市存量房买卖合同》，约定由陈**向黄**买受涉案房屋，成交价为606525元。2012年8月8日，涉案房屋登记至陈**名下。

2014年5月4日，陈**通过广州市**限公司与周**签订《存量房买卖合同》，约定由周**向陈**购买涉案房屋，成交价为91万元。合同签订后，周**向陈**共计支付购房款90万元，双方于2014年5月15日向白云区房地产交易登记中心办理涉案房屋产权过户的递件手续。

2014年5月17日，郑**向广州市房地产交易登记中心就涉案房屋过户至周**名下申请异议登记，异议期限至本案判决生效之日，该申请已经广州市房地产交易登记中心核准，涉案房屋因此未能过户至周**名下。另涉案房屋至今未交付周**。

庭审中，黄**表示郑**对其向陈**出售涉案房屋的情况知情，并经得郑**同意，但未能举证证实。陈**表示支付购买涉案房屋的606525万元，先支付定金1万元，余款一次性支付，上述款项均通过现金支付。陈**表示其在购买涉案房屋时，知道涉案房屋属于郑**与黄**的夫妻共同财产，不清楚向其出售时是否经得郑**同意，但其是善意购买人。另陈**确认向周**出售涉案房屋时，不认识周**。

另经法院向广州市国土资源和房屋管理局查询周本源申请办理过户的情况，广州市国土资源和房屋管理局于2014年11月13日节点核查后复函：房地产登记程序分为申请、受理、审核、登簿、发证五个步骤，存量房转移登记的审核为一审结案。不动产物权的转让，自记载于不动产登记簿时发生效力，即登簿时间是所有权变动认定的时点。涉案房屋的异议登记（2014异议1000008号）生效时，该房屋的转移登记（2014登记10006389号）处于审核阶段，尚未审结（核准登记），即尚未登簿。

以上事实，有房地产登记簿查册表、录音、发票、照片、房地产权证、存量房买卖合同、收据、纳税申报表、通知书、完税证明、纳税申报表、复函及当事人陈述等证据证实。

一审法院认为

白云区人民法院认为：涉案房屋属郑**与黄**的夫妻共同共有财产，郑**与黄**对涉案房屋享有共同管理、处分的权利。陈**与黄**经合意将黄**名下的房产办理了过户登记至陈**名下，虽陈**与黄**称是按买卖关系转让该房产的，但关于转让中的实际支付购房款问题，陈**仅提交了黄**出具的收据，该收据不足以证实陈**与黄**间曾发生过购房款的实际交易。另外，陈**在明知涉案房屋属郑**与黄**的夫妻共同财产，却未了解郑**是否同意出售涉案房屋，故陈**抗辩其向黄**购买涉案房屋属善意购买人的依据不足。据此，黄**在郑**不知情的情况下擅自将涉案房屋出售给陈**，属于无权处分行为，现郑**不予认可，该行为应为无效，故郑**要求确认黄**将涉案房屋转让并过户至陈**名下的行为无效并将涉案房屋的产权登记变更回黄**名下的主张合理合法，予以支持。

关于周**要求陈**协助其办理涉案房屋的过户手续及要求郑**撤销对涉案房屋的异议登记问题。虽然周**购买涉案房屋并无与陈**串通的恶意，且交易的价格亦属合理，但因涉案房屋属不动产，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，周**取得涉案房屋还需符合已经登记的条件。但据广州市国土资源和房屋管理局复函显示，陈**和周**虽然向房管部门进行了递件，但该房屋的转移登记尚处于审核阶段，并未开始进入审结（核准登记），对周**而言并未完成登记手续，故周**并未取得涉案房屋的所有权，亦无权要求办理涉案房屋的房产过户手续和要求郑**撤销对涉案房屋的异议登记，法院对周**的上述两项请求不予支持。周**作为善意买受人，虽然不能取得涉案房屋的所有权，但因该结果是陈**所致，故周**可另行向陈**主张赔偿。

综上所述，该院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、黄**与陈**关于涉案房屋的转让和过户行为无效；二、在本判决生效之日起五日内，黄**与陈**共同将涉案房屋的所有权登记手续办理变更至黄**名下；三、驳回周**的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由黄**、陈**共同负担100元，周**负担200元。

上诉人诉称

判后，陈**、黄**，周**均对判决不服，向本院提出上诉。

陈**、黄**上诉称：一、一审法院对陈**实际支付购房款的事实认定有误。庭审中，陈**就支付购房款的事实，提交了黄**出具的收取购房定金的收据，及黄**出具的收取余下房款的收据，同时还举证了全部房款的正式发票。黄**也承认收到全部购房款，只是黄**将出售房屋的房款交给郑**时，没有要郑**留下任何字据，郑**才辩称其不知出售房屋的情况。通过定金收据、房款收据及正式的支付房款发票，足以证明陈**、黄**之间曾实际发生过购房款支付的事实。二审法院应就本案的有关事实全部予以查明，并做出符合事实的认定。二、一审法院对陈**向黄**购买涉案房屋属善意购买人依据不足及未经郑**同意出售的事实认定有误。庭审中，黄**明确表示出售房屋是征得郑**同意的，且郑**在一审时一再强调其从不知道黄**购买了涉案房屋，但在书面及庭审中又证实其一早在家中看过案涉房屋的产权证，前后的陈述矛盾，足以证明其在说假话。郑**与黄**是夫妻，出售房屋是大事，未征得郑**同意私下出售显然不合情理。由于房屋是登记在黄**名下，黄**口头得到郑**同意出售给陈**，房管部门并没有要求黄**夫妻到场签字，黄**将房屋过户到陈**名下，收取房款，这也属正常，陈**应认定为善意购买人。三、一审法院以黄**无权处分房屋，认定陈**与黄**的房屋转让行为无效有误。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，根据最**法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定，婚姻法第十七条关于“夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要的处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据《婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条的规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。为此，黄**与陈**所签订的买卖合同有效，法院应依法驳回郑**的全部诉讼请求。

综上，陈**向黄**购买房屋，虽只有黄**一人的签名，但产权证上的产权人登记在黄**名下，陈**有理由相信是其两夫妻的合意将房屋出售，在者，陈**支付了购房的款项给黄**，房屋已经过户到陈**名下，而且陈**因个人的原因，已经将案涉房屋卖给了周**，陈**与周**均为善意的第三人购买房屋，并且均支付了合理的对价，签订的房屋买卖合同合法有效，依法律的规定，人民法院对郑**的诉请应不予支持，并应依法驳回其诉讼请求。白云**院事实认定有误，从而导致判决错误。为维护其合法权益，请求二审人民法院依法查明本案事实，并依法撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第395号民事判决，驳回郑**的诉讼请求。本案所涉诉讼费用由郑**全部承担。

周**上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当，明显故意偏袒郑**。1、一审没有以事实为依据，妄下论断，人为的剥夺其合法的财产权利，这是不公平的!其于2014年5月4日和陈**签订《存量房买卖合同》，并已支付购房款90万（仅差l万元在交楼当天付清）及相关税款，只等房屋产权证发放。根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而该合同并不符合上述条件，故该合同合法有效。故其可以根据合同法相关规定要求陈**继续履行合同。2、判决书上（第6页）根据《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。”判断其要取得不动产所有权还要满足一些条件，殊不知“善意取得”的适用先决条件是“无处分权人”，但根据物权公示原则，陈**是房产证上的物权所有人，有权处理自己的房屋，故此条不能适用。其完全可以根据《物权法》取得房屋所有权，至于该结果导致郑**损失，完全可以另行在离婚损失中得到赔偿。3、至于判决书（第6页）证实黄器传买卖房屋给陈**是无权处分行为，是另外一个合同法律关系，该合同法律关系跟其并不能有直接的法律关系，毕竟合同关系是一个债权关系，不能对抗物权。退一步说，黄器传有权处分房屋，该房屋的产权证上写明是个人所有，案外人有理由相信是个人所有，没有义务去核实当事人的婚姻状况，如果郑**觉得买房人有恶意，举证责任在郑**，但在判决书上郑**没有证据证明买房人是恶意购买。从另一角度来讲，一审判决实质上是让黄器传的过错责任让无辜的周**来承担，显然是违背常理和法理的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第395号民事判决书，依法判决1.陈**继续履行合同，将涉案房屋过户至周**名下。2.郑**撤销上述房屋的异议登记。涉诉一、二审费用全部由郑**承担。

被上诉人辩称

郑**答辩称，一审判决适用法律正确，请求维持原判。1、一审中陈**实际支付的房款与房地产登记交易中心的房款发票是不一致的。房产登记中心是形式审查，没有审查双方之间有无真实的交易，只要双方没有异议，房地产交易登记中心就会出具定额的发票。本案陈**没有出具该发票，不能证明陈**与黄**之间发生了真实的交易。根据婚姻法的规定，涉案房屋是黄**与郑**的夫妻共同财产，买卖房屋不属于日常生活需要，应夫妻商量协商。根据物权法规定，夫妻处置共同财产应经双方同意，但本案黄**并没有经郑**同意，就转让涉案房屋，所以黄**是无权处分人，请求驳回陈**、黄**的上诉请求，维持一审判决。2、本案是属于同一法律关系，周**是独立请求的第三人，在善意取得的适用条件中，应优先适用物权法规定。一审已经审理查明黄**、陈**是恶意串通，转移黄**与郑**的共同财产，所以陈**不是善意取得第三人，陈**对房屋无权处分，作为权属人郑**是可以追回自己的财产，周**的上诉请求不成立，依法应予以驳回。

三方当事人对一审法院查明的事实除周**支付的购房款为80元外，其余事实均无异议，本院二审予以确认。

二审另查明，周**与陈**签订《存量房买卖合同》后支付了90万元给陈**，因房屋暂无法过户，陈**又退回10万元给周**。

本院认为

本院认为，本案争议的焦**是黄**转让涉案房屋的行为是否有效，二是周**购买涉案房屋的物权是否成立。

关于黄**转让涉案房屋的效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律规定除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。虽然涉案房屋登记在黄**名下，但该房屋属于郑**与黄**的夫妻共同共有财产，黄**出售涉案房屋给陈**未提交充分证据证实已告知郑**并经其同意，黄**出售房屋的权利部分受限。据此，陈**取得涉案房屋是否属于善意取得是认定该转让行为效力的关键。一审中，黄**确认陈**对其存在婚姻关系知情，但在黄**出售房屋时，陈**未尽必要的注意义务，同时，黄**、陈**仅提交了黄**的收款收据及房屋交易中心出具的发票、纳税单据等，未提交陈**给付房款的支付凭证及其具有经济能力的相关证据，而房屋交易中心的发票是依据双方房屋买卖合同约定的价款出具的，仅是作为买卖双方缴纳税款的依据，并不能证明双方的收付款行为，因此，一审法院认定黄**、陈**间发生实际支付购房款的证据及陈**自认是善意取得房屋的依据均不足并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。由于陈**受让涉案房屋不能认定为善意取得且黄**出让房屋未得到郑**的追认，因此，黄**与陈**的房屋转让行为依法无效，郑**的诉请应予支持。

对于周**购买涉案房屋的物权是否成立的问题。虽然周**已支付了大部分购房款，办理了递件手续，但因周**与陈**的房屋买卖变更登记行为尚处在房屋交易部门的审核阶段，并未经核准登记，且涉案房屋也未完成交付使用，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，受让人取得该不动产或动产的所有权。据此，周**尚不享有涉案房屋的所有权，其要求办理涉案房屋的过户手续及要求郑**撤销异议登记的主张依法不能成立。

综上所述，经审查，上诉人黄**、陈**、周**的上诉请求均不成立，本院应予驳回。一审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审受理费300元由黄**、陈**共同负担100元，周**负担200元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十五日