扇**（扇**）与马**、冶**、冶秀花、冶**、冶**、冶成云确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人扇**因确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2015）米**一初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：马**与冶德喜是夫妻关系，冶**、冶**、冶秀花、冶**、冶成云与冶德喜是父子女关系，均系乌鲁木齐市米东区芦草沟乡人民庄子村村民。扇桂*是甘肃省张家川回族自治县木河乡桃园村村民。**原在人民庄子村自己的宅基地上建有平房住宅一处，1990年取得私房产权证，证号乌东政房字（1990）NO.0000号，2001年换发新证存根号乌**（2001）乌**NO.34158、3418号。2006年9月14日，冶德喜（甲方）与扇桂*（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定冶德喜将自己位于芦草沟乡人民庄子村的房屋一套卖给扇桂*，总价值8万元，房产证在房款付清后冶德喜负责过户给扇桂*。合同签订后，冶德喜与扇桂*相互履行了交付房屋及购房款的义务，但未办理房产相关过户手续。2013年9月6日，扇桂*向乌鲁木齐市**村村民委员会（以下简称人民庄子村）申请翻建房屋，人民庄子村盖章批示“同意在原宅基地内翻建两层，办好手续再建。”2013年10月9日，人民庄子村向冶德喜出具了以“现有冶德喜名下所有房屋，房产证号为乌**（2000）第34158号，该房屋的土地性质为宅基地，面积为443平方，土地权证为大证，在我村委会名下，未给村民具体分户，该土地只能用于村民自建宅院，不得进行买卖，也不得由本村以外人员进行建设，特此证明”为内容的情况说明一份。2014年6月28日，冶德喜病故，由其继承人参加了本案诉讼。在庭审中，法院向马**、冶**、冶秀花、冶**、冶**、冶成云与扇桂*释明了合同无效的法律后果及双方可在本案中行使要求返还财产及赔偿损失的请求权。马**、冶**、冶秀花、冶**、冶**、冶成云与扇桂*均明确表示仅要求确认合同效力，无效后果不要求在本案中一并处理，另行主张。

一审法院认为

原审法院认为：农民集体所有的不动产，属于本集体成员集体所有。宅基地使用人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的以外，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据上述规定，宅基地使用权是本村或村内集体组织成员才能依法享有的用益物权，是国家为保障农村村民基本居住权利而赋于农村集体经济组织成员的福利性财产权，该保障是以特定成员身份为前提的，禁止向不具备本农村集体经济组织成员转让。冶德*与扇**买卖标的形式上虽为房屋，但根据房地不可分离的自然属性，实为宅基地使用权的买卖。故冶德*与扇**房屋买卖协议因违反上述法律强制性规定而无效。原审法院遂判决：冶德*与扇**于2006年9月14日签订的房屋买卖协议无效。

上诉人诉称

上诉人扇**不服一审判决上诉称：我和冶德喜签订的是房屋买卖合同，不是宅基地买卖合同，一审法院认定为宅基地交易合同，属认定事实错误。双方签订的买卖合同，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。且交易行为发生在九年前，现上述房屋已经被转卖且被拆除新建，如确认无效，势必引发更大的矛盾。故请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人马**、冶**、冶秀花、冶**、冶**、冶成云答辩称：我国法律规定宅基地使用人依法对宅基地享有占有和使用的权利，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法的规定，不得出让、转让或者出租用于非农用建设。本案上诉人与冶德喜买卖标的物虽是房屋，但根据房屋与土地不可分离的属性，实际就是宅基地使用权的买卖，故该合同属无效合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。

本院查明

经本院二审审理查明事实与原审判决认定事实一致。

上述事实的认定，有房屋买卖协议书、房产证存根、房屋翻建申请、人民庄子村的证明、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第五十九条规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。第一百五十二条规定：宅基地使用人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据我国相关法律及政策规定，宅基地使用权的特点为：宅基地所有权归集体；宅基地使用权的主体是特定的农村居民；宅基地使用权具有福利性；宅基地使用权具有有限性，宅基地使用权的有限性是由于宅基地归农民集体所有，因此宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住使用，不能将宅基地使用权出卖或转让。任何组织或者个人也不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。本案中，冶德喜与扇**签订的虽是房屋买卖合同，但在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，故冶德喜与扇**签订的房屋买卖协议属无效合同。扇**的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元（上诉人扇**已预交），由上诉人扇**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十一日