乌市天山**管理委员会与乌鲁木齐市住房保障和房产管理局、阳光恒**限公司房屋登记管理行政登记纠纷一审行政判决书

审理经过

2014年4月29日，被告乌鲁**管局向本院递交了作出被诉具体行政行为的证据及所适用的规范性文件。

证据1、公房产权证号0079723的天山区金银大道2幢住宅档案，该档案第10至16页记载：2000年4月29日，由乌鲁木**管理局所出具的的建设工程规划许可证及附件。证明涉案房屋原来是底层住宅，属于商品房性质，不属于原告**委员会所主张配电室；

证据2、2006年12月，由被告**房管局制作的涉案房屋产籍文件材料，即101234739号档案。证明被告**房管局针对涉案房屋颁发的2006106650号房屋所有权证的合法性；

证据3、2012年7月，由被告**房管局制作的涉案房屋产籍文件材料，即101744961号档案。证明证明被告**房管局针对涉案房屋颁发的2012363792号房屋所有权证的合法性。

被告乌鲁**管局适用的规范性文件依据为：1、﹤﹤城市房屋权属登记管理办法﹥﹥（中华**建设部令第57号）；2、﹤﹤新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例﹥﹥。

原告诉称

原告恒香**员会诉称，2013年3月，原告得知恒香园小区物业用房（涉案房屋）被第三人恒**公司以商铺出售，2013年4月，原告工作人员在乌**城建档案局查询获知，涉案房屋在竣工图中标注为“配电室”，系恒香园小区全体业主共有唯一公用配套设施用房。依据我国《物权法》及《物业管理条例》等相关法律规定，第三人恒**公司无权将该涉案房屋规划用途变更为商铺予以出售。后原告根据被告乌鲁**管局提供的房屋登记信息查询结果得知，第三人恒**公司于2006年8月1日将涉案房屋由原来规划用途为配电室登记为商铺，产权证号2006106650，并于2012年7月13日以商铺出售。同时，房屋登记信息查询结果显示，所登记房屋门牌号为乌鲁木齐市天山区金银路198号恒香园，该门牌号对应的房屋实际是金银路新闻大厦楼下中国邮政所和邮政储蓄所的注册经营场所，恒香园小区的门牌号为188号。由此可知，第三人恒**公司向被告乌鲁**管局提供虚假资料，而被告乌鲁**管局对涉案房屋从配电室变更为商铺等信息未尽合法审查义务，导致涉案房屋被无故变为商铺，最终被出售。该行为严重侵害恒香园小区全体业主对公用设施的共同所有权。现请求法院依法判令：1、被告撤销乌鲁木齐市天山区金银路198号恒香园小区1栋1层G室（涉案房屋）的初始登记，即撤销产权证号2006106650及2012363792号房屋的初始登记；2、本案诉讼费用由被告承担。

原告恒香**员会向本庭提供的证据有：

证据1、证据一、2002年12月18日由乌鲁**管理局下发的“关于恒香园**委员会予以登记的通知”（乌房管（2002）200号文件）。证明原告恒香**员会系依法成立，在本案中主体适格；

证据2、恒香园小区全体业主签名的证明。证明原告恒香**员会是受恒香园全体业主认可的；

证据3、2009年9月25日，乌鲁**区民政局出具的“乌鲁木齐市天山区门牌号码变更证明”一份、2010年1月21日，乌鲁**区民政局出具的“乌鲁木齐市天山区门牌号码变更证明”一份、乌鲁木齐**管理委员会出具的“乌鲁木齐市天山区门牌号码变更证明”一份。以上证据证明被告乌鲁木齐市房管局提交给法庭的涉案房屋产籍文件材料，即101744961号档案中的证明系编造，198号实际是邮政储蓄所，不是恒香园小区；

证据4、2000年3月，由新疆建筑振震设计所设计的恒**司恒香园1层住宅楼首层平面图。证明在涉案房屋规划用途中是一个单独的配电室，而不是被告乌鲁**管局所说的沿街商铺；

证据5、新疆**程公司所出具的竣工图一张。证明涉案房屋是一间配电室，不是商铺。

被告辩称

被告乌鲁**管局辩称，一、2003年6月8日，我国《物业管理条例》首次公布，我单位于2000年4月就位于乌鲁木齐市天山区金银路198号恒香园小区1栋建筑物办理产权初始登记时，《物业管理条例》尚未出台，即无相关法律规定小区必须配建物业用房，因此新建房屋用途完全是以规划管理部门审核批准的规划手续中房屋用途为依据，规划用途是什么，登记部门就登记什么；二、根据“法不溯及既往”的原则，原告不能用《物业管理条例》以及2007年3月16日全**大颁布执行的《物权法》来作为诉讼依据，否定我单位2000年确权登记行为的合法性；三、2000年4月29日，由乌鲁木**管理局审批的建设规划许可证（编号为20000921）规划内容中未规划物业用房或配电室，该建设规划许可证在备注中明确说明：“其中沿街一栋底层为大空间，该建筑面积中含阳台面积2912.35平方米”。根据法律法规相关规定，新建房屋产权初始登记以规划批准手续为依据，规划中批准由的内容予以登记，规划内容中没有的内容不予登记。房屋的用途不是由登记部门决定的，原告若对涉案房屋的用途有异议，应该与规划部门沟通协调要求变更。综上，我单位认为对位于乌鲁木齐市天山区金银路198号恒香园1栋房屋进行的初始产权登记行为，依据准确，程序合法，符合相关的法律规定，故请求依法驳回原告的诉讼请求。

第三人恒**公司述称，1、原告主体资格不符，原告在当时提供的证据都是十年前的证据，现在业主委员会的程序不合法；2、原告的诉讼请求超过起诉期限，原告在2013年1月已经知道涉案房屋被卖给他人了，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第39条规定，原告在2年后提出诉讼，已超过起诉期限；3、我单位同意被告的答辩意见，我单位的登记合理合法。

第三人恒**公司提供的证据有：

证据1、（2013）天少民初字第41号判决书、（2013）天少民初字第650号判决书。证明原告恒香**员会在2013年1月时就已经知道涉案房屋出让事实，已经知道自己的权利受到侵害，本次诉讼超过起诉期限。

证据2、2000年9月新**抗震所设计的恒香园小区1号楼1区首层平面图。证明涉案房屋为营业大厅而不是配电室，该平面图来源于我单位，没有在城建档案管备案，这是我单位的一个疏漏。

原告恒香**员会对被告乌鲁**管局提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予以认可。原告恒香**员会对被告乌鲁**管局作出具体行政行为所适用的规范性文件予以认可。

第三人恒**公司对被告乌鲁**管局提供的所有证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；对被告乌鲁**管局作出具体行政行为所适用的规范性文件予以认可。

被告乌鲁**管局对原告恒香**员会提供的证据1的真实性认可，合法性、关联性不认可。理由是被告乌鲁**管局于2000年对涉案房屋作的初始登记时，原告恒香**员会尚未成立；

被告乌鲁**管局对原告恒香**员会提供的证据2的真实性认可，合法性、关联性不认可。理由是原告恒香**员会于2002年成立，被告乌鲁**管局于2000年对涉案房屋作的初始登记时，物权法及物业管理条例均未颁布实施；

被告乌鲁**管局对原告恒香**员会提供的证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可；

被告乌鲁**管局对原告恒香**员会提供的证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可。理由是该图纸为设计图纸，不是规划部门认定的施工图，与被告乌鲁**管局认定的规划图不符；

被告乌鲁**管局对原告恒香**员会提供的证据5的真实性认可，合法性、关联性不予认可。理由是被告乌鲁**管局的登记行为，是以建设用地规划许可证、建设工程规划许可证为依据的，不以竣工图为准，往往竣工图有违规划的情况存在。

第三人恒**公司对原告恒香**员会提供的证1的真实性认可，合法性、关联性不予认可。理由是2002年的文件不能证明现在原告恒香**员会的主体资格存续；

第三人恒**公司对原告恒香**员会提供的证2的真实性认可，合法性、关联性均不认可。理由是在证明文件内容中，没有反映恒香园小区业主赋予了原告恒香**员会进行诉讼的权利；根据物业管理条例的规定，业主委员会的权利不包括诉权，本案中原告恒香**员会未取得获得诉权的相应授权；

第三人恒**公司对原告恒香**员会提供的证3真实性、合法性、关联性均不予认可；

第三人恒**公司对原告恒香**员会提供的证4的真实性认可、关联性、有效性均不认可；

第三人恒**公司对原告恒香**员会提供的证5的真实性认可，合法性、关联性不认可。理由是工程竣工后并未重新出图来作为竣工备案。

原告恒香**员会对第三人恒**公司提供的证据1的真实性认可，但对证明的问题不认可。理由是原告恒香**员会没有超过诉讼时效。原告恒香园业主委员对涉案房屋的诉讼于2012年12月开始进行，但一直未能解决，直到今天。且该两份判决书都在中止状态，并未生效；

原告恒香**员会对第三人恒**公司提供的证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由是该竣工图系假的。

被告乌鲁**管局对第三人恒**公司提供的证据1、2的真实性、合法性、有效性均予以认可。

本院查明

经审理查明，1999年12月17日，新疆维吾尔自治区土地管理局下发《对“关于新疆恒**有限公司经济适用房开发建设项目征用土地方案和供地方案审查意见的请示”的批复》【新土建字（1999）51号】文件，决定让新疆恒**限责任公司据此批复按有关规定办理用地手续。2000年3月2日，乌鲁木齐市土地局出具（2000）乌管建字第028号建设用地批准书，批准新疆恒**限责任公司建设用地的四至为：东至空地，西至金银大道，南至热力公司换热站，北至宅基地；批准用地面积为4150.249平方米；项目建设名称为经济适用房。

2000年4月29日，乌鲁木齐市城市规划管理局出具编号为200000921的建设工程规划许可证，该建设工程规划许可证载明建设单位为新疆恒**限责任公司；建设项目为经济适用房；建设位置为金银大道。该建设工程规划许可证附件中注明：设计单位为新疆建筑抗震设计院；施工单位为新疆五建；施工图号为G2001C17，备注为“其中沿街一栋底层为大空间，该建筑面积中含阳台面积2912.35平方米”。

2000年4月，被告乌鲁**管局分别向新疆恒**限责任公司颁发0079722号、0079723号公房产权证。0079722号、0079723号公房产权证所记载的地址均为乌鲁木齐市金银大道。其中0079722号公房产权证对应的栋号为1栋，层数为7层；涉案房屋的初始登记包含在0079722号公房产权证中，涉案房屋座落于栋号为1栋的1层；0079723号公房产权证对应的栋号为2栋，层数为7层。

2001年1月8日，新疆恒**限责任公司分别出具恒香园1号楼、2号楼“房屋建设工程和市政基础设施工程备案表”。该两份“房屋建设工程和市政基础设施工程备案表”均记载开工日期为2000年4月20日，竣工日期为2000年11月22日。其中涉案房屋包含在恒香园1号楼中。

2006年8月1日，新疆恒**限责任公司向被告乌鲁**管局提出申请，请求办理为其所有的涉案房屋权属证书。2006年12月19日，被告乌鲁**管局向新疆恒**限责任公司换发涉案房屋的房屋权属证书，将涉案房屋定性为商用房，在房屋所有权人仍然为新疆恒**限责任公司的情况下，将涉案房屋的原房屋所有权证编号为00443029号换发为2006106650号。

2012年6月6日，第三人恒**公司向被告乌鲁**管局提出申请，请求变更涉案房屋的房屋权属证书，即由涉案房屋的所有权人变更为第三人恒**公司。2012年7月，被告乌鲁**管局将涉案房屋的所有权人变更为第三人恒**公司，将涉案房屋所有权证编号为2006106650号换发为乌房权证天山区字第2012363792号。

2012年7月13日，第三人恒**公司与李*签订《商品房现房买卖合同》，约定由第三人恒**公司向李*出售涉案房屋。2012年7月23日、2012年10月9日，李*分别取得涉案房屋的房屋权属证书及土地使用权证书。2013年1月8日，李*以本案原告恒香**员会、新疆嘉**限公司为被告，向本院提起诉讼，请求返还涉案房屋。

在本案诉讼开始后，被告乌鲁**管局向本院提交房产证号为0079723的天山区金银大道2幢住宅初始登记档案，未提交房产证号为0079722的天山区金银大道1幢住宅初始登记档案。且被告乌鲁**管局提交房产证号为0079723的天山区金银大道2幢住宅初始登记档案中，页码不全，缺少5、6、17、18、19页。

另查，自2001年乌鲁木齐市天山区金银大道恒香园小区开始入住始，涉案房屋即作为物业用房使用。

还查，2002年12月18日，原告**委员会由乌鲁**管理局登记依法成立。

再查，2007年7月16日，新疆维吾尔自治区工商行政管理局出具“企业（企业集团）名称变更核准通知书”【（新）名称变核内字第（2007）第000477号】，同意新疆恒**限责任公司变更为新疆恒**限公司；2008年3月5日，新疆维吾尔自治区工商行政管理局出具“企业（企业集团）名称变更核准通知书”【（新）名称变核内字第（2008）第017241号】，同意新疆恒**限公司变更为新疆恒**团有限公司；2008年12月4日，国家工商行政管理总局出具“企业名称变更核准通知书”【（国）名称变核内字第（2008）第983号】，同意新疆恒**团有限公司变更为阳光恒昌**限公司。

本院认为

本院认为，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。行政机关应当对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。

争议焦**、关于原告恒香园业主委员会是否具有行政诉讼主体资格的问题。

《最**法院关于执行“中华人民共和国行政诉讼法”若干问题的解释》第九十七条规定，人民法院审理行政案件，除依照行政诉讼法和本解释外，可以参照民事诉讼的有关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最**法院关于金湖新村业主位会员是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》【（2002）民立他字第46号】（以下简称复函）中，最**法院明确答复安徽省高级人民法院，业主委员会符合《中华人民共和国民事诉讼法》中关于“其他组织的条件”。该复函在解释本意上，规定业主委员会为维护业主权益，可以以自己的名义提起民事诉讼。具体到本案中，首先，原告**委员会经乌鲁**管理局登记，系依法成立的组织。原告**委员会为维护恒香园小区全体业主的合法权益，让恒香园小区业主能够得到物业用房，提起行政诉讼，符合业主委员会为业主服务之目的，且有上述法律、司法解释之法理依据予以支持；其次，原告**委员会成立于2002年12月18日，其为恒香园全体业主利益服务的时间范围不应以成立时间作为划分依据，因为恒香园全体业主利益先于原告**委员会成立之前就已然存在，原告**委员会为恒香园全体业主利益服务之目的，若以成立时间作为划分依据，不但不利于恒香园全体业主的利益保护，且与业主委员会成立目的相悖离。综上，本院对原告**委员会享有行政诉讼主体资格予以确认，对第三人恒昌地产公司不认可原告**委员会具有行政诉讼主体资格的述称意见，本院不予采纳。

争议焦点二、关于原告恒香园业主委员会就本案提起行政诉讼，是否超过起诉期限的问题。

《最**法院关于执行“中华人民共和国行政诉讼法”若干问题的解释》第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过2０年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。具体到本案中，2014年4月21日，原告恒香园业主委员针对被告乌鲁**管局于2000年4月作出涉案房屋的初始登记，系对涉及不动产的具体行政行为向本院提起行政诉讼，未超过20年的起诉期限，故对第三人恒**公司所持本案已超过起诉期限的述称意见，本院亦不予采纳。

争议焦**、被告乌鲁**管局于2000年4月对涉案房屋的初始登记是否合法的问题。

《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款规定，人民法院审理行政案件，参照**务院部、委根据法律和**务院的行政法规、决定、命令制定、发布的规章以及省、自治区、直辖市和省、自治区的人民政府所在地的市和经**务院批准的较大的市的人民政府根据法律和**务院的行政法规制定、发布的规章。具体到本案中，由于被告乌鲁**管局于2000年4月对涉案房屋的初始登记，故要参照当时有效的规章。《城市房屋权属登记管理办法》（**设部令57号，于1997年10月24日经第六次部常务会议通过，自1998年1月1日起施行，于2００1年8月15日根据《**设部关于修改〈城市房地产权属登记管理办法〉的决定》修正）。《城市房屋权属登记管理办法》（**设部令57号）目前已作废，故本案参照行政规章为《城市房屋权属登记管理办法》（**设部令57号，于1997年10月24日经第六次部常务会议通过，自1998年1月1日起施行）的内容。

1、《城市房屋权属登记管理办法》（**设部令第57号）第三条规定，本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。具体到本案中，被告乌鲁**管局作为房地产行政主管部门，享有对涉案房屋所有权进行登记的权利并承担相应义务。

2、《城市房屋权属登记管理办法》（**设部令第57号）第十六条第一款规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。具体到本案中，2000年4月，被告乌鲁**管局作出登记0079722号公房产权证（包含涉案房屋）初始登记的具体行政行为过程中，存在新建房屋尚未建成，就予以颁发公房产权证的行为（实质上是对新建房屋初始登记的行为），即新建房屋的竣工日期为2000年11月22日，而颁发0079722号公房产权证日期为2000年4月。被告乌鲁木齐市房产局作出该具体行政行为，违反《城市房屋权属登记管理办法》（**设部令第57号）第十六条第一款要求房屋竣工后方能予以初始登记的规定，存在“倒签”情形，系违反法定程序作出的具体行政行为，故存在违法。

3、根据《城市房屋权属登记管理办法》（**设部令第57号）第十六条第一款规定，房屋所有权登记部门作出初始登记的依据，并非被告乌鲁**管局答辩所称，仅以规划批准手续为依据；而是要依据土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件为基础，以审慎、认真的主观心态尽到合法审查义务。故本院对被告乌鲁**管局持有作出初始登记具体行政行为的抗辩理由，不予采纳。

4、《中华人民共和国行政诉讼法》第三十二条规定，行政机关应当对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条第一款规定，根据行政诉讼法第三十二条和第四十三条的规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。具体到本案中，涉案房屋的初始登记包含在0079722号公房产权证中，被告乌鲁**管局应当向本院提供0079722号公房产权证卷宗档案，予以证实其作出涉案房屋初始登记这一具体行政行为的合法性，但被告乌鲁**管局却未提供。被告乌鲁**管局向本院提供0079723号公房产权证卷宗档案，虽然0079723号公房产权证卷宗档案部分能够反映涉案房屋初始登记这一具体行政行为的依据，但0079723号公房产权证卷宗档案存在资料不全的情形，不能完整体现被告乌鲁**管局对涉案房屋作出初始登记具体行政行为的全部过程。故本院视为被告乌鲁**管局对涉案房屋作出初始登记具体行政行为没有证据，被告乌鲁**管局应当承担举证不能的不利后果。

5、被告乌鲁**管局提供涉案房屋产籍文件材料，即由被告乌鲁**管局于2006年制作并保存的101234739号档案中，记载涉案房屋的原房屋所有权证编号为00443029号，该房屋所有权证号的来源，被告乌鲁**管局未作说明，即由涉案房屋的初始登记如何转移登记过程不明，也就是日常生活中所说“大证换小证”的过程不明。其后果直接导致涉案房屋属于商用性质、民用性质以及配套设施性质的定性处于不明状态。被告乌鲁**管局于2006年12月19日年将涉案房屋以商用房予以登记，无证据予以支持。

综上，被告乌鲁**管局于2000年4月，作出0079722号公房产权证（包含涉案房屋）初始登记的具体行政行为不合法。

《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条规定，人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；2、适用法律、法规错误的；3、违反法定程序的；4、超越职权的；5、滥用职权的。（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。《最**法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第五十八条规定，被诉具体行政行为违法，但撤销该具体行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法的判决，并责令被诉行政机关采取相应的补救措施；造成损害的，依法判决承担赔偿责任。具体到本案中，涉案房屋初始登记系0079722号公房产权证初始登记的组成部分，与包含在0079722号公房产权证初始登记中的其他房产无涉，为避免公共利益造成重大损失，故不能撤销0079722号公房产权证初始登记。但本院确认被告乌鲁**管局作出0079722号公房产权证（包含涉案房屋）初始登记具体行政行为违法。

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条、第三十二条、第五十四条第（二）项、第五十四条第（二）项第1目、第3目、《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条第一款，参照《城市房屋权属登记管理办法》（**设部令第57号）第三条、第十六条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认被告乌鲁木齐市住房保障和房产管理局于2000年4月作出0079722号公房产权证初始登记的具体行政行为违法；

二、被告乌鲁木齐市住房保障和房产管理局对乌鲁木齐市天山区金银大道恒香园小区1栋G室房屋重新予以初始登记。

案件受理费50元，（原告乌市天山**管理委员会已预交），由被告乌鲁木齐市住房保障和房产管理局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十月十八日