赵**与集贤**管理处房屋登记纠纷二审行政判决书

审理经过

原审原告赵**不服集贤**管理处（以下简称县房产处）房屋行政登记一案，已由集**法院于2014年11月11日作出（2014）集行初字第5号行政判决。原审被告县房产处及原审第三人李**不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人县房产处委托代理人李**，上诉人李**委托代理人韩**，被上诉人赵**及其委托代理人张*，原审第三人集贤县农村信用合作联社（以下简称县农村信用联社）委托代理人鞠清林到庭参加诉讼。本案经黑龙**民法院批准延长审限2个月，现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，2002年，双鸭山**责任公司（以下简称华**司）将其名下的两处房产典当给双鸭山市北方典当行，到期后没有回赎。2007年12月，双鸭山市北方典当行的开办单位中国农业**双鸭山分行将两笔债权转让给原告赵**。2007年12月，赵**提起民事诉讼。2008年6月，双鸭**人民法院（以下简称尖**法院）作出（2008）尖民初字第26、27号民事判决。其中第26号民事判决确定，华**司给付赵**欠款人民币60万元；如不能履行给付赵**款项义务，则议价120万元以福双路华龙大厦（房屋所有权证号014819，面积为558.67平方米）房屋优先偿付给赵**，差额款项由赵**找贴。2008年10月20日，赵**与第三人李**约定，将第26号民事判决中的558.67平方米房屋转让给李**，将第27号民事判决中涉及的873.25平方米房屋的338.87平方米房屋，转让给李**。转让协议备注条款中注明，以上协议在法院把赵**房屋产权执行回来后方可生效。2010年11月18日，尖**法院作出（2008）尖法执字第530号执行裁定书，将第26号民事判决中确定的面积为558.67平方米房屋产权转移给赵**。2010年11月22日，被告县房产处根据李**的申请，依据**设部《房屋登记办法》第十二条二款有关单方申请的规定，直接将华**司面积为558.67平方米房屋转移到李**名下，为其办理了房屋权属转移登记，并颁发了繁荣字第00068473房屋所有权证。赵**于2012年2月向本院提起的民事诉讼，本院裁定驳回起诉后，赵**不服上诉于双鸭**民法院。2012年9月，双鸭**民法院以（2012）双民终字第227号裁定驳回上诉，维持原裁定。赵**遂向本院提起行政诉讼。

一审法院认为

原审认为，被告县房产处是房屋登记的行政机关，根据第三人李**的申请为其办理了房屋转移登记。该登记行为是履行法定职责的行政行为。但在履行职责中，县房产处未能依据**设部《房屋登记办法》第十二条一款关于申请房屋登记应由有关当事人共同申请的规定，而是依据**设部《房屋登记办法》第十二条第二款第（二）项、第（六）项关于单方申请的规定。该第（二）项规定因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；第（六）项规定权利人放弃房屋权利。另从房产处提供的其它证据来看，法院判决书、执行裁定书确定的房屋产权转移主体是原告赵**，赵**没有放弃房屋权利。从而说明房产处是在尖**法院确定的债权没有转移到赵**名下的前提下，直接将华**司房屋产权转移到李**名下，同时县房产处承认赵**未到县房产处办理登记，鹤岗市公安机关询问受委托人刘**笔录证明刘**也未到场办理登记，第三人李**在询问笔录中承认是自己到县房产处办理的过户登记，以上证据均都证明被告县房产处在办理房屋登记时违法，虽县房产处在答辩中辩解登记合法，但只是辩解，均无有力证据加以证明，因而该具体行政行为没有事实根据和法律依据。对第三人李**提出赵**起诉超过诉讼时效问题，《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，人民法院不予受理。原告赵**的起诉不超过诉讼时效的规定，李**主张不能成立。综上原告的诉讼请求合法，应予以支持。被告县房产处作出的具体行政行为事实不清、证据不足、程序违法，应予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、3目的规定判决撤销被告县房产处于2010年11月22日为第三人李**办理了繁荣字第00068473号房屋产权转移登记的行政行为。案件受理费50元，由被告县房产处负担。

上诉人诉称

上诉人县房产处诉称：一、原审法院对上诉人提供的证据认定错误。原审法院对上诉人提供的证据4、5、6，认为与本案没有关联性、合法性，不予采信是错误的。第一，证据4赵**的授权委托书，是刘**书写内容后，由李**交给赵**签的名，内容是代理执行，变更房照。该委托书是刘**先书写的内容，赵**签的字，说明赵**对授权委托书的内容认可。第二，证据5李**与赵**签订的“转让协议”。该协议第二条已清楚写明：赵**将华**司应给付赵**的558.67平方米房屋整体转让给李**。备注：以上协议在法院把赵**房屋执行回来后方可生效。该协议没有全部执行回来的字样，只要赵**的房屋执行回来就可以过户到第三人名下。原审法院认为是附条件的转让协议，认定与本案缺少关联性错误。该协议是由李**与赵**双方亲自签字并认可的具有真实性的转让协议，不能认定缺少合法性。第三，证据6是赵**的身份证复印件，该证件是赵**交给李**代理此案所用，与本案有不可分的关联性。第二、原审法院认定事实错误，原审法院认定上诉人直接将华**司558.67平方米房屋的产权过户到第三人李**名下，所以认定程序违法。是否直接过户到第三人李**名下，上诉人已提供了证据9，证实李**已交纳了过户到赵**名下的税费，完成了两次交易的税费款项，才过户到李**名下。上诉人认为，虽然从登记表上没有写赵**的名字，但从问题的实质上已经履行了过户到赵**名下的相关程序。上诉人是为减少中间环节，简化没必要的手续，为李**办理了产权证，这不能称程序违法，只能说是简化了手续。第三、应该中止本案的审理。上诉人之所以将558.67平方米房屋的产权过户到李**名下，就是依据赵**和李**于2008年10月20日签订的转让协议，该协议是产权过户的基础。该协议有效与否，备注如何理解，只能通过民事诉讼加以确认。根据最**法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，应当中止本案的审理。综上，请求市中级人民法院依法撤销原判，支持上诉人的请求。

本院查明

上诉人李**诉称：一、原审认定事实不清。原审认定2008年10月20日，赵**与第三人李**约定，将第26号民事判决书中的558.67平方米房屋转让给李**，将第27号民事判决中涉及的873.25平方米房屋的338.87平方米房屋转让给李**。转让协议备注条款中注明，以上协议在法院把赵**房屋产权执行回来后方可生效。该事实认定与客观情况不符，客观情况是我与赵**有经济往来，有债权债务关系，赵**才把房屋转让给我，我们双方才签订的协议书，以上事实有我们双方签订的协议书为证，涉案房屋产权归我所有，房产部门依据该事实过户是正确的，并无不当。原审认定我单方申请将房屋过户到我名下也与事实不符，事实上是我与被上诉人赵**都到房产部门申请过户，被上诉人赵**的委托代理人刘**到房产部门申请过户有授权委托书为证，该委托书足以证明刘**到房产部门办理过户这一事实。我办理过户时交纳了两次税费，一次为将房屋从华**司过户到赵**名下我交纳了税费，一次为从赵**过户到我名下，是两次过户行为。原审认定是一次过户属事实不清。二、原审适用法律不当。原审认定事实的不清，导致适用法律的不当，诉争的房屋产权归我所有，县房产处为我办理过户行为并无不当，应依法予以维持。赵**提交的两份公安机关笔录，在本案中不能作为合法有效证据使用。首先，公安机关无权介入民事案件调查，违法取得的证据不能作为有效证据使用。其次，公安机关的笔录是不真实、伪造的。因本人不识字，当时由公安机关的人宣读，我听后签的字，但与当时宣读的内容不相符，同时记的不完全，断章取义，与我当时的表述完全不一致，笔录内容不真实，不能作为合法的证据使用，依法不应采信，房产卷宗中的由被上诉人赵**签名的、由刘**书写的授权委托书应作为有效的证据予以确认，以此认定赵**委托刘**到房产部门办理了过户手续这一事实，赵**明确自认授权委托书由自己签名，刘**也确认授权委托书由本人填写，同时授权事项也明确写明是办理过户用，该证据真实、合法、有效，应作为有效证据确认赵**委托刘**到房产办理过户这一事实，以此认定过户行为合法、有效。三、本案超过诉讼时效。四、本案应先进行民事确权，在没有民事确权的前提下进行行政案件审理，属程序违法。综上，请求二审法院撤销原审判决，认定过户行为合法，维持县房产处的过户行为，以维护我的合法权益。

被上诉人赵**辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人集贤县房产处的上诉请求无事实依据，无法律依据。一、对刘**的授权委托书受委托人是刘**，不是李**，在房屋登记过程当中没有一份是刘**的签字，我们认为既没有刘**的签字又没有赵**的签字，从华**司直接变更到李**的名下于法无据；二、在房地产交易中心提交的证据10、11当中是华**司产权证号014819和证据8房屋估价表也为华**司产权证号014819，而这份房屋估计表，产权单位登记为赵**，由此可见房屋产权是直接过户给李**，所以两份证据证明房产处违反法定程序；三、授权委托书不是委托李**将争议的房产变更到李**的名下，应当理解为华**司变更到赵**名下，即便委托书是真实的，房产处也应当依照相应法规进行变更登记，所以房产处违反法定程序将华**司房产直接过户给李**，属于程序违法。李**与赵**无债权债务关系，赵**从未委托过李**或刘**将华**司名下的房产过户给李**。所以要求驳回二上诉人的上诉请求。

原审第三人县农村信用联社述称：我们是依据县房产处的产权证和他项权利证明书为李**办理的贷款，如产权证被撤销，县房产处应当承担法律责任。

上诉人县房产处向原审法院提交的证据材料有：1、尖**法院（2008）尖民初字第26号民事判决书。2、尖**法院（2008）尖法执字第530号执行通知书。3、尖**法院（2008）尖法执字第530号执行裁定书。4、赵**授权委托书。5、转让协议。6、原告身份证。7、第三人身份证。8、房屋估价表。9、完税证明。10、产权变动表。11、产权登记换证表。12、所有权证存根。房产处提供以上证据目的证明：证据1、华**司以558.67平方米房屋偿付赵**的债务。证据2、该房屋被法院查封。证据3、法院裁定将558.67平方米房屋给赵**。证据4、授权代理人执行变更房照。证据5、赵**将558.67平方米房屋转让给李**。证据6、赵**提供身份证同意过户。第8-12项证据证明办证程序合法。

上诉人赵**向原审法院提交的证据材料有：1、尖**法院（2008）尖民初字第26号民事判决书。2、尖**法院（2008）尖民初字第27号民事判决书。3、尖**法院（2008）尖法执字第530号执行裁定书。4、房屋估价表、完税证。5、私产房屋产权登记换证表、房屋所有权证存根。6、询问笔录（李宝发）。7、询问笔录（刘长泽）。8、授权委托书。

原审法院依上诉人赵**申请调取了该院（2012）集民初字第98号民事卷宗中刘**、李**询问笔录复制原件。

原审第三人李**、县农村信用联社未向一审法院提交证据。

以上证据已随卷移送本院。

本院认为

本案在审理过程中，本院依照《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十二条第（二）项的规定，责令上诉人县房产处提交李**繁荣字第00068473号房屋档案中关于他项权登记部分档案。

经庭审质证，本院对以下证据作如下认定：对上诉人县房产处提供的证据4、5、6。证据4赵**的授权委托书是对刘**的授权，不是对原审第三人李**的授权，与李**申请办理房屋权属转移登记的行政行为没有关联性，不具有证明力；证据5转让协议，协议双方对该协议的真实性均无异议，具备证据的真实性、合法性及关联性，现协议双方对该协议所附备注内容的理解存在争议，应由协议双方另行通过民事诉讼予以确定。该证据对证明赵**将558.67平方米房屋转让给李**的证明效力有待依法确定，现不具有证明力。证据6赵**身份证复印件，不能证明证据的来源，不具有合法性。对被上诉人赵**提供的证据6李**询问笔录、证据7刘**询问笔录，与本案具有关联性，被询问人均在笔录上签字确认记录正确，具备真实性，合法性。

二审对其他证据及事实的认定与一审认定基本一致。

另查明，第三人李**于2011年3月21日以该房屋作抵押，为其妻子孙**在集贤县农村信用合作联社福利信用社办理最高额抵押贷款承担保证责任，贷款额度为200万元，并于次日办理了他项权登记。2014年6月19日，因贷款还清，解除抵押登记。在本案发回重审期间，第三人李**于2014年7月16日为张*在集贤县农村信用合作联社福利信用社最高额个人担保借款300万元承担保证责任，并再次以讼争房屋为抵押。上诉人县房产处未经审批，为其办理他项权登记。

本院认为，上诉人县房产处是房屋行政登记的行政管理机关，对提出房屋权属登记的申请有依照法律、法规予以审核的义务。其为李**办理房屋权属转移登记的具体行政行为，上诉人县房产处辩称是依据**设部《房屋登记办法》第十二条第一款关于申请房屋登记应由有关当事人共同申请的规定，共同申请，先后办理。其辩解与上诉人县房产处在本案发回重审前一审辩解是依据**设部《房屋登记办法》第十二条第二款第（二）项、第（六）项关于单方申请的规定办理的辩解自相矛盾。赵**是因人民法院生效法律文书取得房屋所有权，如是单方申请，应由赵**或其依法授权的委托代理人持人民法院生效法律文书申请，李**没有得到赵**的授权，故其代为申请的辩解不成立。上诉人县产权处及李**称赵**本人到场申请的辩解，赵**予以否认，上诉人县产权处亦不能提供证据证明自己的主张，故本院不予认可。如系双方共同申请办理房屋权属转移登记，依照**设部《房屋登记办法》第三十五条的规定：“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记”。据此，应由赵**申请将房屋权属登记到其名下，再办理房屋所有权转移登记，上诉人县产权处、李**以李**交纳过户到赵**名下的税费，否认是直接过户到李**名下的辩解，违反**设部《房屋登记办法》第三十五条的规定，本院不予支持。上诉人县产权处为李**办理房屋权属转移登记的行政行为违反法律法规规定，依法应予撤销。《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。因赵**诉称是基于上诉人县产权处违反法定程序办理房屋权属转移登记，请求撤销房屋权属转移登记具体行政行为，而非基于与李**的房屋转让协议无效，故不适用该规定。因此，二上诉人认为应当依据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，中止本案的审理的主张不符合该司法解释第八条规定的本意，本院不予支持。上诉人李**上诉称赵**的起诉超过诉讼时效。根据《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”。上诉人县产权处为李**办理房屋权属转移登记的行政行为时未告知赵**，故赵**的起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。赵**在2012年2月10日向集贤县人民法院提起民事诉讼的诉状中自认李**在其不知情的情况下，将讼争房屋办理过户，应视为赵**知道具体行政行为内容的时间，其起诉期限自该日起计算。该具体行政行为未告知诉权或者起诉期限，应适用该解释第四十一条的规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。据此赵**于2013年7月13日向集贤县人民法院提起行政诉讼，其起诉未超过2年的诉讼时效。综上，二上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100.00元，由上诉人集贤县房地产管理处、李**各负担50.00元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十五日