单县**有限公司与单县**货大楼、敬凌波租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人单县**货大楼（以下简称友谊百货）、上诉人敬凌波因与被上诉人单县**有限公司（以下简称易**公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2013）单民初字第1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月8日公开进行了审理，二上诉人的委托代理人张**及上诉人敬凌波、被上诉人单县**有限公司委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被上诉人易**公司向原审人民法院起诉称，2009年8月11日，易**公司与单县**大厦破产清算组（以下简称凌*破产清算组）签订了租赁合同一份，合同约定：凌*破产清算组将凌*商业大厦1-5楼按现状租赁给易**公司使用，租期5年，从2009年9月13日至2014年9月12日，租金每年850000元，每年9月13日前一次性交清，先交租金后使用。合同签订后同天，易**公司与张*签订了租赁合同，将凌*大厦1-5楼按现状转租给张*，租赁合同的租期、租金及交付时间等内容同易**公司与凌*破产清算组签订的租赁合同。易**公司按合同约定将凌*商业大厦1-5楼按现状交付给张*使用，企业登记注册名称为单县向阳友谊百货大楼，法定代表人为敬凌波。被告已将2009年9月13日至2011年9月12日期间的租金交付给易**公司。按照合同约定，被告应于2012年9月13日前将2012年9月13日至2013年9月12日期间的租金支付给易**公司。但被告拒不支付租金，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为保护原告的合法权益，请求法院判令二被告支付租金850000元及逾期违约金54825元，本案诉讼费由被告承担。

一审被告辩称

二上诉人一审答辩称，对于易民**司承包的单县凌*大厦大楼，在2009年和2012年间转租给敬凌波个人独资企业友谊百货经营使用属实，友谊百货已交付易民**司三年租金。2012年9月1日，王*通过竞价拍卖的方式取得单县C2012-04号地块的国有土地使用权和地上附着物所有权，易民**司与凌*破产清算组之间的的租赁关系终止，因友谊百货实际使用凌*商业大厦，友谊百货与王*以上述竞得标的成立的单县**限公司形成事实上的租赁关系，友谊百货与易民**司无任何关系，易民**司无资格起诉二上诉人，为此请求法院驳回易民**司的起诉。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年8月11日原告易**公司与凌*破产清算组签订租赁合同，内容为：“甲方：单县凌*商业大厦破产清算组乙方：单县**有限公司一、甲方将凌*商业大厦1-5楼按现状租赁给乙方使用。二、租期为5年，每年85万元，从2009年9月13日至2014年9月12日止。三、租金交付：本合同签定之日至9月13日止为装修时间。第一年租金应于2009年8月13日之前一次性交清全年租金，以后类推，每年9月13日前一次性交清。先交租金后使用。如竞拍年租金不足120万元时，第一次交一年零六个月租金，第二年交租金时减去已交的半年租金。如竞拍价超120万元，按年租金交纳。四、本合同签定后，按商厦现状的水、电、消防及其它设施提供乙方使用。如需改造、维修等，费用由乙方负责。五、租赁期间不得影响整楼出售。在租赁期间如有购买者甲方有权出售，同等条件下，乙方有优先购买权。出售后，该合同仍然有效，甲方按照相关规定，将剩余租金及合同一并转移给购买人。合同到期后，乙方另行与资产所有人协商。…七、合同终结后，如甲方对外租赁，同等条件下乙方享有优先租赁权。若不能继续租赁，乙方投资的可移动设施归乙方所有，不可移动的设施，归甲方所有。八、合同履行期间，未经甲方许可，乙方不准转作其他行业使用、不准用商厦及其它设施抵押贷款、清偿债务，否则发生一切后果由乙方自负。…十、租赁期间，在不危及商厦建筑及公共安全的情况下，经甲方许可后，乙方可根据经营需要进行必要的改造、装修，费用由乙方负担。另外，乙方负责租赁期间资产的维护，且保持完好。租赁期间如租赁资产确需维护，费用由乙方负责。…十四、合同的终止。遇有下列情况之一时，本合同终止：1、合同期满；2、遇有不可抗力时（法律、移迁、自然灾害）；3、不按合同约定；4、商厦遇市政开发时；5、未经甲方同意，乙方转作其它行业使用时。十五、2、甲乙双方如有违约，违约方应承担违约责任。…甲方盖章（单县凌*商业大厦破产清算组）代表签字（刘*印）乙方盖章（单县**有限公司）代表签字（许*）二00九年八月十一日”。

被告敬凌波于2009年12月23日成立友谊百货（个人独资企业）并在单县工商行政管理局进行了企业设立登记。原告易民**司签订上述租赁合同后，将承租的凌*商业大厦转租给被告敬凌波成立的友谊百货作为该企业营业场所使用，友谊百货对凌*商业大厦进行了一定程度的装修，然后开始营业，对此凌*破产清算组未提出异议。原告易民**司与被告友谊百货负责人约定租赁期限为5年，一年的租赁费是85万元，在每年的9月底、10月初交下一年的租赁费。租赁期限亦是从2009年9月起算。2009年8月12日、2011年1月11日、2011年10月31日、2013年1月25日原告易民**司分别向凌*破产清算组交租金1275000元、425000元、850000元、247900元，即原告易民**司已将2009年9月至2012年12月底的租金交付与凌*破产清算组；被告友谊百货在2009年9月至2012年9月间向原告易民**司付清了三年（2009年9月至2012年9月）的租金。

根据有关文件规定，单县国土资源局负责拍卖单县凌*商业大厦，该局将拍卖信息在全国土地交易网上进行了公告，公开对外拍卖，任何单位、自然人均可参加竞买活动，最后参与竞拍的有3家，二被告并未参与。2012年8、9月份，为了竞拍单县凌*商业大厦的需要，单县国土资源局要求，首先终止原告易民**司与凌*破产清算组签订的租赁合同，然后才能进行竞拍活动，原告易民**司根据该要求与凌*破产清算组从形式上签订了终止租赁合同的协议。在拍卖过程前后，凌*破产清算组和原告易民**司均未要求被告友谊百货实际终止租赁合同、停止营业和限期搬出，被告友谊百货至今仍然在单县凌*商业大厦内正常经营。

2012年9月1日单县国土资源局与王*签订挂牌交易成交确认书，王*以人民币23089348元竞价成交，竞得单县C2012-04号地块（即凌*商业大厦）的国有土地使用权，后在此基础上，以王*的对象许**为法定代表人成立了单县**限公司（股东有：许*某、许*）。由于竞买人王*没有及时交清全部竞价款，故单县国土资源局在当时并未办理交割的相关手续，凌*破产清算组仍按原租赁合同约定的租赁价格收取原告易民**司的租金。至竞买人交清款项后，才完成交付，从2013年初开始，凌*破产清算组不再收取原告易民**司的租金。

单县**限公司于2012年12月23日与原告易民**司签订租赁合同，约定：“甲方（出租方）单县**限公司乙方（承租方）单县**有限公司。一、甲方以拍卖购买的方式取得了位于单县向阳路西段北侧单县**大厦的所有权，因乙方与单县**大厦破产清算组签订了租赁期六年（实际为五年）的租赁合同，按照法律买卖不破租赁的规定，甲方自愿将购买的单县**大厦出租乙方使用，乙方自愿另行与甲方签订租赁合同。二、租赁期限为二年，自2013年1月1日起至2014年12月30日止。三、租赁费及付款方式：1、租赁费按照乙方与单县**大厦破产清算组签订的租赁合同约定年租金850000元执行，租赁费由乙方负责交付甲方。2、乙方于每年的9月30日前将当年的租金一次性付清甲方，甲方给乙方出具正式收款发票。四、本合同未涉及的相关事宜，甲、乙双方同意按照乙方与单县**大厦破产清算组签订的租赁合同履行。五、租赁合同期满后，本合同自行终止，届时乙方按与单县**大厦制定的交接清单将租赁物交付甲方。如乙方要求继续租赁，须提前三个月向甲方提出，如甲方同意继续租赁，双方另行签订租赁合同”。单县**限公司于2013年1月1日开始接管凌*商业大厦，该公司证明2013年1月1日前的租金仍由凌*破产清算组收取，2013年1月1日之后的租金先由原告易民**司收取后再转交给单县**限公司。

原、被告针对原告易民**司自2012年9月起是否还有权收取租赁费以及拍卖单县凌*商业大厦时对该大厦内的装修款项的归属发生争执，被告友谊百货认为原告易民**司与凌*破产清算组之间的的租赁关系已终止，因友谊百货实际使用凌*大厦，友谊百货与单县**限公司形成事实上的租赁关系，友谊百货与原告易民**司已无任何关系。由于被告友谊百货对凌*商业大厦进行了整体装修，对于评估的装修款项应交给被告友谊百货，而不是原告易民**司，被告友谊百货因此自2012年10月份起拒交租赁费与原告易民**司。被告友谊百货为支持其主张，向本院提供2011年12月25日原告易民**司的申请书，内容为：“单县凌*大厦破产清算组：我单位因经营需要，于2009年8月租赁了原破产企业单县凌*大厦的营业楼，租赁期限为：2009年9月13日至2014年9月12日止，共计5年。租赁期内，我单位对营业楼进行了整体装修，现营业楼拟进行变现分配，租赁合同需终止，我公司同意。因租赁合同不到期，请求破产清算组对租赁期间进行装修的不动产部分进行评估，并依法给予一定的经济补偿。特此申请。”。

对于装修款的归属问题，原告易民**司认为虽是被告友谊百货在转租房屋后装修的，但现在仍由友谊百货使用，租赁到期后，装修的物品如何处理，双方没约定，应按照法律规定处理。被告友谊百货认为承租后装修全部由友谊百货进行，费用也是由友谊百货支付的，双方口头约定，合同到期后，出租方折价补偿承租方装修费用，因租赁物系破产财产，随时都有被拍卖的可能，在租赁期间，租赁物被拍卖时，补偿的装修款应归友谊百货。

一审法院认为

原告易民**司于2013年9月9日向原审法院递交申请，申请撤回对张*的起诉，原审法院依法予以准许。在第二次庭审中，被告友谊百货认为原告易民**司提交的单县**限公司证明和申请原审法院调取凌*破产清算组成员的调查笔录已超举证期限或不符合法院调取的范围，拒绝质证，经原审法院释明该证据对于审理案情有直接利害关系，被告友谊百货坚持不质证。

原审法院认为，2009年9月凌*破产清算组与原告易民**司签订租赁合同，租赁凌*商业大厦，租赁期限为5年，同时原告易民**司将承租的凌*商业大厦转租与被告友谊百货，租赁期限亦为5年，每年租赁费为850000元，在每年的9月底、10月初，被告友谊百货将下一年的租赁费交予原告易民**司，截止到2012年9月份，被告友谊百货已将三年的租赁费交付与原告易民**司，在租赁合同执行期间，凌*破产清算组对此无异议，这一事实有租赁合同、当事人陈述、调查笔录予以证实，原告易民**司与被告友谊百货之间的转租赁关系依法成立。2012年9月份原告易民**司为了拍卖凌*商业大厦的需要，根据有关单位的要求与凌*破产清算组终止了租赁合同，但凌*破产清算组并未让原告易民**司清退凌*商业大厦，亦未让被告友谊百货停止经营、清退出场，凌*破产清算组仍按原租赁合同约定收取原告易民**司相应租赁费，由于凌*破产清算组只认可与原告易民**司存在租赁关系，而不认可与被告友谊百货之间存在租赁关系，故原告易民**司与凌*破产清算组之间在2012年10月份至2012年12月底之间，在凌*破产清算组未将凌*商业大厦交付与单县**限公司之前，二者之间仍存在事实上的租赁关系，同时原告易民**司与被告友谊百货的转租合同仍继续履行，未受影响，被告友谊百货继续正常经营。自2013年1月份起单县**限公司经过拍卖程序竞得凌*商业大厦，取得该大厦的产权，根据原告易民**司与凌*破产清算组之间的租赁合同约定：凌*商业大厦出卖后，该合同仍然有效，凌*破产清算组根据有关规定，将合同一并转移给购买人。对此约定，单县**限公司予以认可，并与原告易民**司签订了相应的租赁合同，合同亦认可原告易民**司与被告友谊百货之间的转租关系，故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”之规定，自2013年1月份起原告易民**司与凌*破产清算组之间的租赁合同继续适用于原告易民**司与新房主单县**限公司，由于新房主单县**限公司同意原告易民**司转租被告友谊百货的行为，故原告易民**司与被告友谊百货之间的转租合同依然有效，故原告易民**司具有诉讼主体资格。被告友谊百货应按合同约定在2012年10月1日前支付原告易民**司2012年9月至2013年9月相应租赁费850000元，原告易民**司要求被告友谊百货支付租金850000元的请求合法有效，予以支持。被告友谊百货辩称其与单县**限公司形成实际租赁关系，与事实不符，对其辩称理由不予采纳。

本院认为

因被告友谊百货未在约定交付租赁费的时间内交付，已构成违约，给原告易民**司造成一定损失，由于原告易民**司与被告友谊百货未约定违约金的计算方法，本院认为酌情自2012年10月1日起以中**银行同期同类贷款利率计算违约金为宜。

对于被告友谊百货在凌云商业大厦上进行装饰而对应的装饰款的归属，因原告易民**司与被告友谊百货之间无书面具体约定，双方陈述不一，且租赁合同继续履行，被告友谊百货仍在正常使用凌云商业大厦及上面的装饰物，原、被告可待租赁期限届满后或解除租赁合同时进行协商，协商不成的，原、被告可根据有关法律规定另行主张权利。

原告易民**司在第一次庭审后提交的单县**限公司证明及申请法院调取的证据，是针对被告友谊百货在第一次庭审中提出的反驳观点而提供的证据或原告易民**司因客观原因不能自行收集而申请人民法院调取的，上述证据能够客观反映案件的事实，属于审理案件需要的证据，如不审理该证据可能导致裁判明显不公，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第二款的规定，故本院依职权进行了调查收集，对此庭审中已向被告方**，被告友谊百货坚持不予质证，视为是被告友谊百货对其诉讼权利的自行处分，即放弃质证权利。

被告友谊百货系被告敬凌波的个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”、第三十一条：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”之规定，被告友谊百货财产不足清偿原告易民**司上述债务时，被告敬凌波以其个人财产予以清偿。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第二款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告单县**货大楼于判决生效后十日内支付原告单县**有限公司租金850000元及逾期违约金（自2012年10月1日起至本判决确定还款之日止，按中**银行同期同类贷款利率计算）；二、被告敬凌波在被告单县**货大楼不足清偿上述债务时，被告敬凌波以其个人财产予以清偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12848元，由被告单县**货大楼负担（原告易民**司已垫付，待被告履行判决时一并支付原告易民**司）。

二审裁判结果

二上诉人不服原审法院上述判决上诉称：一、原判认定事实错误。单县凌云商业大厦于2003年10月29日经单县人民法院裁定宣告其破产还债。2012年9月1日，王*通过竞拍程序以人民币23089340元的价格竞得单县凌云商业大厦主体工程、装修附着物和土地使用权。在单县国土资源局对单县凌云商业大厦挂牌竞拍前，被上诉人就与单县凌去商业大厦破产清算组终止了租赁关系。在王*于2012年9月1日竞得成功后，拍卖标的的产权就转移给了王*，因上诉人一直使用单县凌云商业大厦，上诉人就与王*成立了事实上的租赁关系；在单县**限公司于2012年11月1日成立之后，单县凌云商业大厦成为该公司的资产，该公司与上诉人形成事实上的租赁关系，上诉人与被上诉人之间不再存在租赁关系。而一审判决无视上述客观事实，认定在2012年9月份至2012年12月底，清算组与被上诉人存在事实上租赁关系，上诉人与被上诉人的转租赁关系仍继续履行是完全错误的，由此判决上诉人向被上诉人支付租金和违约金更是错误。二、一审判决程序违法。一审法院在第一次庭审后，在被上诉人表示没有证据提交的情况下，时隔一个多月后，一审法院再次组织对单县**限公司出具的书面证明及法院为被上诉人调查的证言进行书面质证，这些延期举证且证人不出庭的证据成为一审法院裁判的重要依据。一审法院的这些行为严重违背了《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第15条、第17条、第19条、第55条的规定，从而导致认定的案件事实严重脱离了客观事实，对其程序违法的行为应当严格依法纠正。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，判决结果错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不承担民事责任。

被上诉人易民鑫公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，凌*破产清算组与被上**鑫公司于2009年8月11日签订的凌*商业大厦租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2012年9月，凌*破产清算组为拍卖凌*商业大厦的需要，从形式上终止了与易**公司的租赁合同，在将凌*商业大厦拍卖给王*后，凌*破产清算组仍按照原租赁合同收取易**公司的租赁费，直至2012年12月底，上述事实说明凌*破产清算组在将凌*商业大厦交付王*即单县**限公司之前，仍认可与易**公司之间的租赁关系，王*及单县**限公司对此也无异议。单县**限公司成立后，于2012年12月23日与易**公司签订了凌*商业大厦租赁合同，双方同意按照易**公司与凌*破产清算组的租赁合同履行。单县**限公司与易**公司签订的凌*商业大厦租赁合同，符合“买卖不破租赁”的法律规定，应确认为有效合同。因上诉人自易**公司租赁凌*商业大厦后一直在实际租赁使用凌*商业大厦，单县**限公司对此知情并同意，故上诉人与易**公司之间的转租关系依然保持，上诉人应将2012年9月至2013年9月的租赁费850000元交付于易**公司。上诉人称自2012年9月1日后就不再与易**公司存在租赁关系，不应再支付租金的理由，与本案事实不符，其辩称理由不能成立。

原审法院在第一次开庭之后，为查明案件事实，对案件知情人进行了调查取证，易民**司也补充了证据。原审法院认为上述证据与案件事实存在关联，属于审理案件需要的证据，故进行了第二次开庭。本院认为，上述证据应属新的证据范畴，原审法院的上述审理程序不违反法律规定。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12848元，由上诉人负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年一月十七日