上海**限公司诉上海哲远**司嘉善分公司分期付款买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人上海**限公司（以下简称银**司）为与被上诉人上海哲远**司嘉善分公司（以下简称哲远公司嘉善分公司）分期付款买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民二（商）初字第1322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年1月6日进行公开开庭审理。上诉人银**司的法定代表人徐A及其委托代理人孔*，被上诉**善分公司的委托代理人诸巨明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年3月26日，哲**司嘉善分公司（甲方）与银**司（乙方）签订《以租代售租赁合同》一份，约定甲方将公司现有的设备资产及生产所需的模具有偿提供给乙方，并负责提供所有泡沫业务的客户；以租代售期限为五年内，直到全部租赁费用付清后设备资产属乙方所有。租赁地址：加善县木业城木业大道8＊号；租赁期限：2013年5月1日起至2018年4月30日止。甲方现有设备、模具及其它设施资产价值经双方共同认定后作价为人民币250万元成交（在五年内付清）；支付方式：每年租金一次性付清，先付后租。下年度须提前十天内支付租金。甲乙双方约定从2013年5月1日—2016年4月30日乙方向甲方支付设备租赁费每年40万元，第四年起支付60万元，第五年止70万元，五年合计支付250万元。关于厂房租金另行支付约定：公司现有厂房原先由甲方负责向其他方已签订合同，每年厂房租金按原规定金额从2013年5月1日起由乙方负责另行付给甲方（在每年支付设备租金时一并支付给甲方）。合同还约定租赁期间如果乙方无法履行合同协定条款，设备及原来提供的一切财产仍属甲方所有。甲方在租赁期间擅自解除合同，提前收回厂房的，甲方应按提前收回天数的租金的双倍向乙方支付违约金；乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的双倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同的落款处甲方有哲**司嘉善分公司负责人签字并加盖了“上海哲**有限公司加善分公司”公章，乙方有银**司法定代表人签字并加盖了公司公章。

2013年5月2日，哲**司嘉善分公司提供合同专用章一枚给银**司，银**司法定代表人因此出具个人承诺书，承诺：本人徐A自2013年5月1日起租赁上海哲**有限公司加善分公司厂房及设备财产，主要生产经营泡沫产品业务，为方便经营活动，上海哲**有限公司加善分公司法人朱*同意提供哲远分公司合同专用章一枚，由本人负责使用，本人承诺在租赁期间所发生的一切债权、债务和其它经济责任全部由徐A个人负责。承诺书上并加盖了所交付的印样。

2013年5月18日，哲远**分公司将资产设备移交给银**司，2013年6月8日，哲远**分公司向银**司移交了财务章、法人章等印鉴和支票，银**司法定代表人均予以签收。

上述合同签订后，银**司支付给哲远公司嘉善分公司设备租金40万元、房屋租金28万元，共计68万元。

2013年12月10日，哲远**分公司向案外人上海**限公司发通知函一份，告知对方因哲远**分公司生产经营处于调整期，双方的相关货款从2013年12月10日开始凭哲远**分公司法人委托书、营业执照复印件、收款人身份证复印件（必须加盖哲远**分公司公章）才能付款。

2013年12月20日，银**司向哲远**分公司发送通知函一份，主要内容为：由于银**司至今未完成工商注册登记工作，无法正常生产经营。为此恳请哲远**分公司于2013年12月31日前提供一份完整的租房协议、房屋产权证明等工商注册必须的资料。否则原2013年3月26日签订的以租代售租赁合同将自行终止。

2014年4月22日，银**司法定代表人向哲远**分公司出具承诺书一份，要求提前终止合同，并交还哲远**分公司合同专用章一枚，同时承诺从2013年5月1日至2014年4月22日经营期间以哲远**分公司名义由徐A所签订的（包括委托他人）一切文件对外所发生的债权债务由银**司承担并由徐A担保。

另查明，哲**司嘉善分公司成立于2007年6月20日，住所地在浙江省嘉善县嘉善木业城木业大道8＊号。经全国企业信用信息公示系统查询，并无“上海哲**有限公司加善分公司”。

哲远公**为银**司于2014年4月22日提出提前终止合同违反合同约定，银**司应按约向其支付违约金，经其多次催讨未果，遂诉至原审法院，请求判令：银**司向哲远**分公司支付违约金80万元。

银**司在原审中提出反诉，要求判令：1、确认双方于2013年3月26日签订的《以租代售租赁合同》无效；2、哲远**分公司向银**司返还设备租金40万元；3、哲远**分公司向银**司返还房屋租金28万元。

一审法院认为

原审法院认为，本案争议焦点在于双方所签合同是否合法有效及银亮公司提前终止履行合同是否需要承担违约责任问题。

一、关于合同效力问题。银**司以《以租代售租赁合同》上的公章并非哲**司嘉善分公司的名称为由，认为违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效，并据此提起反诉。哲**司嘉善分公司称，哲**司嘉善分公司是为了图吉利对外业务都是使用“加善分公司”的名字，对此银**司是明知的。原审法院认为，租赁合同系哲**司嘉善分公司与银**司签订的，根据银**司法定代表人于2014年4月22日出具的承诺书上所写的是“嘉善分公司”，可见银**司对于哲**司嘉善分公司使用别名的情况是明知的，同时银**司在承诺书中也确认与哲**司嘉善分公司签订了涉案的《以租代售租赁合同》。另经审查，实际也并无“上海哲**有限公司加善分公司”，租赁合同上的租赁地址“加善县”实际应为嘉善县，就是哲**司嘉善分公司的地址，且合同落款处还有哲**司嘉善分公司负责人及银**司法定代表人的签字，因此合同系双方当事人真实意思表示，依法有效，双方均应恪守履行。合同约定的期限是从2013年5月1日起至2018年4月30日止，但2014年4月22日，银**司法定代表人在承诺书中提出提前终止合同，并交还了合同章。银**司已经支付的设备租金40万元及房屋租金28万元，系合同约定的一年的费用，银**司也实际使用了一年的时间。故，银**司要求确认合同无效及基于无效要求返还已付租金的反诉请求于法无据，原审法院不予支持。

二、关于银**司提前终止履行合同是否合法有据。银**司辩称因为哲远**分公司不提供房屋租赁合同的相关权利证明，导致银**司无法办理营业执照故发函要求提前解除合同，原审法院认为，银**司所称的事项并非合同约定的哲远**分公司应承担的义务，故对该辩称意见原审法院不予支持。现哲远**分公司提供的证据可以证明其已按约履行合同义务，银**司于2014年4月22日提出提前终止合同行为系擅自退租，显属违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，银**司中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的双倍向哲远**分公司支付违约金，哲远**分公司主动将合同约定的违约金调整为按照1年40万元的租金计算双倍，该计算方式并无不当，原审法院予以支持。综上，哲远**分公司的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条及第一百十四条第一款的规定，判决如下：一、银**司于原审判决生效之日起十日内支付哲远**分公司违约金800，000元；二、驳回银**司的全部反诉请求。本案一审本诉案件受理费11，800元，减半收取5，900元，财产保全申请费4，520元，反诉案件受理费5，300元，合计诉讼费15，720元，由银**司负担。

二审裁判结果

原审判决后，银**司不服，向本院提起上诉称：一、双方签订的《以租代售租赁合同》是一份关于厂房及厂房内生产设备的租赁合同，原审未查明合同标的物为不动产。二、银**司需在涉案厂房处办理工商注册，这也是银**司签订合同的根本目的之一，但哲远**分公司未能提供租房协议、房屋产权证明等材料，使银**司无法正常使用房屋，哲远**分公司构成根本性违约，银**司解除合同具有法律依据。三、哲远**分公司向银**司出租的厂房是违章建筑，双方合同应属无效。四、哲远**分公司在本案中并无实际损失，且其所主张的违约金缺乏计算依据，违约金金额过高，二审法院应予调整。综上，银**司认为原审判决错误，请求本院撤销原审判决，改判驳回哲远**分公司的原审本诉请求，并支持银**司的原审反诉请求。

被上诉人哲远**分公司辩称，一、双方签订的《以租代售租赁合同》第一条明确银**司租赁的是设备和模具，并不涉及厂房等不动产租赁事项。二、哲远**分公司不存在协助银**司办理工商证照的合同义务。三、《以租代售租赁合同》是合法有效的。哲远**分公司据此认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。

双方当事人均未在本院二审期间提交新的证据材料。

本院经审理查明，2013年3月26日，哲远**分公司与银**司签订的《以租代售租赁合同》中关于保证金和其他费用约定：自签订合同之日起，银**司向哲远**分公司支付厂房租赁押金，押金定为贰万元整。租赁关系终止时，哲远**分公司收取的厂房租赁押金除用以抵充合同约定由银**司承担的费用外，剩余部分无息归还银**司。

庭审中，双方一致确认银**司已向哲远**分公司支付68万元，其中设备租金40万元、房屋租金26万元、厂房押金2万元。

原审法院查明的其他事实均属实，本院依法予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于：系争合同的效力问题？银**司要求提前解除系争合同是否构成违约应当支付违约金？银**司要求返还设备租金和房屋租金能否得到支持？

一、银**司主张双方签订的《以租代售租赁合同》系包括厂房和设备在内的不动产租赁合同，因本案系争厂房为违章建筑，故双方签订的租赁合同应属无效。哲远**分公司则认为本案系争合同标的为设备和模具，不包含厂房在内，即使五年租赁合同期满，银**司也只能取得设备和模具的所有权。《以租代售租赁合同》是双方的真实意思表示，是真实合法有效的。对此，本院认为，租赁合同第一条即明确哲远**分公司是将现有的设备资产及生产所需的模具有偿提供给银**司。同时双方在价格上约定250万元的对象仍是设备、模具及设施。至于厂房的租金则需银**司另行支付，该些约定均表明系争《以租代售租赁合同》约定以租代售的标的仅为设备和模具，而不包含厂房在内。况且，银**司并未能提供证据证明厂房系违章建筑，故本院对银**司关于系争合同无效的主张不予采信。双方当事人均在《以租代售租赁合同》上签字盖章，应认定是双方当事人的真实意思表示，当属合法有效。

二、银**司认为哲**司嘉善分公司未向其提供厂房的相关权利证明，银**司无法办理营业执照，致其合同目的无法实现，故其提出解除合同，不构成违约，不应支付违约金。且即使支付违约金，哲**司嘉善分公司主张的违约金过高，应予调整。本院认为，《以租代售租赁合同》并未约定哲**司嘉善分公司负有上述银**司主张的合同义务，银**司以此为由要求解除合同，违反合同约定，应按合同约定承担违约责任。合同约定银**司在租赁期间擅自退租的，应按提前退租天数租金的双倍向哲**司嘉善分公司支付违约金。现哲**司嘉善分公司已主动调低违约金数额，并无不当，本院不再作调整。

三、鉴于合同合法有效，银**司要求返还40万元设备租金的上诉主张，本院不予支持。银**司还认为哲远**分公司收取的40万元租金中已包含房屋的租金，故哲远**分公司收取的26万元租金系重复收取，应予退还。本院认为，合同明确约定2013年5月1日至2016年4月30日银**司支付设备租赁费为每年40万元，该约定中并未包含厂房租金，合同约定厂房租金需另行支付。事实上，双方亦是按此履行。故，银**司要求返还房屋租金26万元的主张，本院不予支持。关于厂房押金2万元，哲远**分公司应在租赁关系终止时，抵充合同约定由银**司承担的费用后，归还银**司。

综上所述，上诉人银**司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审所作判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及第一百一十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币10，600元，由上诉人上海**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十六日