上诉人任*因与被上诉人**有限公司商品房销售合同纠纷一案

审理经过

上诉人任*因与被上诉人**有限公司（以下简称长**司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院(2014)长县民初字第3870号民事判决，向本院提起上诉，本院依法由审判员周*担任审判长、和审判员熊*、刘**组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人任*的委托代理人张**、覃巨石，被上诉人长**司的委托代理人罗**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2008年8月18日，长丰（**任公司（以下简称长**团）为解决在长沙工作员工和公司引进人才的住房难问题，制定并下发了《长**团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长**团（2008）111号】文件，决定由长**司按商品住宅小区模式开发商品房后在员工内部出售。该办法第六条规定，报名购房的员工享有优惠建筑面积之内的购房价，多层1600元/㎡,小高层和高层2100元/㎡；优惠建筑面积之外的购房价，多层2000元/㎡，小高层和高层2500元/㎡。楼层差价，小高层、高层：以第一层为基准，每往上一层每平方米加十元，多层：以第一、五楼为基准，二、四楼每平方米加十元，三楼每平方米加二十元等。结算建筑造价超出上述购房价款，由员工所在单位补贴。该办法第九条还规定，购房员工必须与公司签订服务期，核心技术及核心管理人才服务期为15年，一般员工服务期为10年；在服务期内如员工工作达不到公司要求、违反公司规章制度及国家法律而被解除劳动合同的，或员工主动辞职者，将以购房面积不按优惠价补交房款等。该文件还对购房对象、享受优惠面积的条件等作了规定。2008年8月21日，长**团又制定下发【（2008）114号】文件，规定购房员工的服务期从2008年8月1日起计算。任*原系长**团下属的广汽长**限公司员工，享有购房资格，于2010年与长**司签订《长沙县商品房买卖合同》，合同约定由任*购买长**司开发的“长丰星城”项目中的11栋201房，该商品房建筑面积为89.75平方米，每平方米2260元，总金额为202835元，付款方式约定为：首付款102835元，于2010年3月22日支付，剩余房款100000元采用公积金贷款方式支付。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期未超过30日，买受人从应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同可继续履行等；合同第八条约定，面积误差比绝对值3%以内（含3%）的，据实结算房价款；合同还对商品房的交付期限及条件、房屋交接及违约责任、争议的解决等条款进行了约定。同时双方另行签订《合同补充协议》，该《合同补充协议》第7条约定：买受人应在签订《商品房买卖合同》时缴纳由出卖人代收代缴的商品房买卖契税、产权登记费、国土证登记费等法律法规和有关政府文件规定的税费。买受人自愿委托出卖人代收代缴维修基金，缴纳标准按照长沙县房产局相关规定，代收的维修基金不计入本合同购房总价（与合同第十六条不符之处，以本协议条款为准）。按上述文件的规定及合同的约定，任*享受的购房优惠面积为85平方米，优惠单价为1610元/平方米，优惠外面积为4.75平方米，优惠外单价为2010元/平方米，故任*实际应付的购房款为146397.5元（851610+4.752010），另应缴纳税费8979元，合计155376.5元。2008年9月1日，任*支付长**司房款57600元；另通过公积金贷款100000元支付了房款；合计支付了157600元，后长**司退还任*购房款2223.5元，任*在“2010年10月17日公积金贷款到位应退应收款明细”上签字予以认可，任*实付155376.5元。按合同约定的总额房价，长**司于2010年7月23日向任*开具了102835元的销售不动产统一发票、于2010年9月16日向任*开具了100000元的销售不动产统一发票。后，长**司按合同约定向任*交付了长丰星城项目11栋201房。

另查明，1、11栋201房实测面积为89.48平方米，任*主张其所有的房屋可退面积差费用610.2元、契税差费用2035元，共计2645.2元，后经长**司核实，任*所有的11栋201房因面积差可退费542.7元、税费差可退费2238元，共计2780.7元，任*认可长**司核实的数额2780.7元，长**司同意此款可在诉讼请求的款项中予以扣除；2、任*原系广汽长**限公司一般员工，因公司改制重组，按安置分流接受经济补偿后辞职；3、广汽长**限公司于2013年11月8日对长**团发出“关于购买长丰星城员工离职后住房差价问题的函”【（2013）33号】文件，同意对任*在内的43人，承担建造价（合同价）和不优惠价之间的差价部分，员工购房不优惠价和实际购房款之间的差价，由长**团自行处理。按该文，长**司认可任*应得的房款补贴为22437.5元

一审法院认为

原审法院认为：长**司、任*签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行。本案的争议焦点为：一、任*是否尚欠长**司购房款。长**司主张根据《长沙县商品房买卖合同》的约定，任*应给付如下款项：（1）11栋201号商品房价款202835元；（2）代收契税及维修基金等8979元；上述款项共计211814元，除去任*已付的155376.5元，任*尚欠56437.5元；任*认为长**司已足额开具了购房发票，长**司已收到全部购房款项。原审法院认为，根据《长**团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长**团（2008）111号】文件精神，任*在购房时应当享受了相应的购房优惠，而长**团购房员工所享受的购房优惠是附条件的，即一定的服务期满后由员工各自所在单位予以补贴。由于任*服务期未届满，且未举证证明其离职后，对该尚欠购房款长**司已承诺由任*原所在单位或其他方承担，长**司依据《长沙县商品房买卖合同》约定的商品房价款向其主张权利并无不当。虽长**司已足额开具了购房发票，但根据“长丰星城”项目的运作模式、交易习惯，可以认定任*是在享受了购房优惠后只实际支付了购房款146397.5元、税费8979元，任*尚欠56437.5元；任*辩称购房款已全部付清的理由不成立，原审法院不予支持。二、任*已履行服务期是否应享受购房补贴，如享受，如何计算。关于任*已履行服务期是否应享受购房补贴的问题，从【长**团（2008）111号、114号、（2020）185号】文件来看，111号文件载明了一般员工的服务期为10年（任*系一般员工），114号文件载明服务期从2008年8月1日起算，185号文件载明未履行完服务期的按照未履行服务期限补交房款及全额杂费；长**司认为任*原所在单位已补建造价（合同价）与不优惠价之间的差价22437.5元，不应再重复享受扣除已履行服务期的优惠，任*认为可以重复享受优惠，原审法院认为，文件中并未规定不可重复享受优惠，且扣除已履行服务期系文件中明文规定，故从任*差欠的购房款中还应抵扣服务期的优惠。关于履行服务期如何计算的问题，长**司认为应按【长**团（2008）114号】文件规定，从2008年8月1日起计算至任*实际离职的当月2012年9月30日共计算50个月，任*认为应按与其原所在单位出具的终止（解除）劳动关系证明书上载明的9.17年计算，原审法院认为，【长**团（2008）114号】文件有明确规定，服务期从2008年8月1日起计算，故任*已履行服务期应为50个月，任*服务50个月享受购房补贴款为14167元【34000（合同约定的房屋总价款202835元-任*原所在单位的差价补贴22437.5元-实际购房总价即任*已付的房款146397.5元）120个月50个月】。三、任*是否应给付违约金。长**司主张从知道任*离职次日即2012年10月20日开始计算违约金，原审法院认为，任*对是否欠付购房款一直处于不确定状态，在2013年11月8日【广汽长丰（2013）33号】文件发布之前，任*原所在单位与本案长**司之间并未就房屋合同约定价款与任*实付价款的差价补偿问题达成一致，而任*已于2012年9月底离职，对于【广汽长丰（2013）33号】文件并不知情，直至长**司将任*诉至原审法院，任*应诉才知晓，综合全案实际情况，要求任*承担违约金欠妥，故原审法院对长**司该诉讼请求不予支持。四、本案是否已过诉讼时效。本案中，长**司要求任*补交房款是以任*未履行完服务期且其原所在单位告知长**司不予补贴为前提；任*原所在单位于2013年11月8日发布【广汽长丰（2013）33号】文件，任*原所在单位仅承担合同价与不优惠价之间的差价部分，不优惠价与实付购房款之间的差价，由任*自行承担。原审法院认为，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，而长**司知道其权利被侵害的时间为2013年11月8日，故诉讼时效应从此时起算，本案并未超过诉讼时效。综上，长**司、任*合同约定房款与实际支付款项之间的差价为56437.5元，扣除长**司认可的任*原所在单位为任*补偿的建造价（即合同价）和不优惠价之间的差价部分22437.5元，扣除任*已履行服务期补贴14167元，以及长**司应退还的面积和税费差2780.7元，任*欠长**司购房款17052.3元，该款任*应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、限任*于本判决生效之日起十日内给付湖南长**限公司购房款17052.3元。二、驳回湖南长**限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费650元，由湖南长**限公司负担424元，由任*负担226元。

上诉人诉称

任*不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院作出判决的依据与判决认定的事实不相符。1、上诉人认为其应缴纳的购房款数额应以原审法院认可的上诉人实际购房总价为准，该价格是由上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同之前由被上诉人自行制定发布的文件中确定，是上诉人与被上诉人双方均认可的价格，除了该价格之外的购房总价均不是上诉人与被上诉人双方意思表示一致的价格，即为虚假合同价格，不应得到支持。2、根据原审法院认定的事实，上诉人已缴纳其应当缴纳的购房款，因此，上诉人无需再补交购房款。二、本案已过诉讼时效，原审法院在有关诉讼时效的法律理解与适用方面存在重大错误。综上，请求撤销原判第一项，依法改判上诉人无须向被上诉人支付购房款，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

长**司辩称：1、上诉人的上诉意见逻辑错误，并不是办理了离职手续就已经补交了所欠的房款。2、关于购房合同的价格，合同是经过双方签字确认的，不是虚构的。因为2008年长**司制定文件的时候价格偏低，之后约定的合同价格才是双方买卖的最终的价格。因此补交房款是按合同价的差额部分来补交，而不是按文件价。3、关于服务期的问题，购房本来就是附条件，并不需要每个人单独来签订服务期。综上，请求驳回上诉，维持原判。

在本院二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明

本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为

本院认为：长**司与任*签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《长沙县商品房买卖合同》的约定，任*应向长**司支付房价款202835元、代收契税及维修基金等8979元，合计211814元；虽长**司已足额开具了购房发票，但根据本案现有证据分析，可以认定任*享受购房优惠后只实际支付购房款146397.5元、税费8979元，任*尚欠56437.5元；任*辩称购房款已全部付清的事实依据不足，原审法院不予支持正确。根据《长**团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长**团（2008）111号】文件精神，任*在购房时享受了相应的购房优惠，而长**团购房员工所享受的购房优惠是附条件的，即一定的服务期满后由员工各自所在单位予以补贴；由于任*服务期未届满，长**司依据《长沙县商品房买卖合同》约定的商品房价款要求任*支付尚欠购房款并无不当。

关于任*已履行服务期是否应享受购房补贴的问题。根据【长**团（2008）111号、114号、（2020）185号】文件，一般员工的服务期为10年，服务期从2008年8月1日起算，未履行完服务期的按照未履行服务期限补交房款及全额杂费；任*系一般员工，任*原所在单位已补建造价（合同价）与不优惠价之间的差价；由于上述文件规定扣除已履行服务期，文件中并未规定不可重复享受优惠，故原审判决从任*尚欠的购房款中抵扣服务期的优惠并无不当。

关于本案是否已过诉讼时效的问题。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，本案中，任*原所在单位于2013年11月8日发布【广汽长丰（2013）33号】文件，任*原所在单位仅承担合同价与不优惠价之间的差价部分，不优惠价与实付购房款之间的差价，由任*自行承担；长**司知道其权利被侵害的时间为2013年11月8日，故本案并未超过诉讼时效。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人任*的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费650元，由任*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十七日