罗**、颜**与咸丰县**发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告罗**、颜*春诉被告咸丰县世纪兴房地**限公司（以下简称世纪兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，世纪兴公司于2015年8月25日向本院提出对罗**、颜*春的反诉，本院受理反诉后依法由审判员胡*适用简易程序，于2015年9月9日公开开庭进行了合并审理。罗**、颜*春委托代理人杨**、世纪兴公司委托代理人朱*前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

罗**、颜*春诉称：罗**、颜*春与世纪兴公司于2012年10月4日签订了《商品房买卖合同》，合同中约定罗**、颜*春以357860元的价格购买世纪兴公司开发的咸丰新城一栋2单元605号房。世纪兴公司应于2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给罗**、颜*春使用，如逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同中规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，罗**、颜*春依约向世纪兴公司支付了购房款357860元，而所购房屋至今未达到约定交付条件。罗**、颜*春因无房居住，被迫于2015年6月5日接收房屋。

请求人民法院判令：1、世纪兴公司以房价357860元为基数，按合同约定的日利率万分之三向罗**、颜**支付从2014年4月1日起至2015年6月5日止的违约金共计46271.298元；2、世纪兴公司承担本案诉讼费用。

被告辩称

世纪兴公司抗辩称：罗**、颜**要求支付2014年4月1日至2015年6月5日期间违约金的理由不能成立。其所购商品房在2014年5月31日之前已达到交付条件，世纪兴公司以公告的形式通知罗**、颜**办理相关接房手续，罗**、颜**一直未办理。世纪兴公司只应承担2014年4月1日至2014年5月31日之间的违约金。即便罗**、颜**推迟接房，其因此受到的损失只有10000元以下（同地段年房屋租金不超过10000元），因此其要求支付违约金的数额明显超过实际损失，请求人民法院予以调整。

世纪兴公司反诉称：世纪兴公司与罗**、颜**于2012年10月4日签订了《商品房买卖合同》，约定罗**、颜**以357860元的价格购买世纪兴公司开发的咸丰新城一栋2单元605号房，其中140000元通过银行贷款支付，

罗**、颜**应在合同签订之日起7日内将按揭所需完整资料送交世纪兴公司，而罗**、颜**直到2012年11月28日才提供合法的按揭贷款资料并与银行签订借款合同，罗**、颜**的行为已构成违约，应从应付款期限的第二天至实际全额支付应付款之日止，按日向世纪兴公司支付逾期应付款万分之五的违约金。

请求人民法院判令：罗**、颜**向世纪兴公司支付违约金3290元（以按揭款140000元的日万分之五计算，从2012年10月12日起计算至2012年11月28日止），并承担本案反诉费。

罗**、颜**抗辩称：世纪兴公司主张罗**、颜**于2012年11月28日向其提交贷款按揭资料不符合日常生活经验法则和逻辑，因为2012年11月28日是签订借款合同的时间，银行在收到贷款资料后进行调查核实还需要一段时间，不可能提交资料的当天签订合同。世纪兴公司未举证证实罗**、颜**提交资料的时间，根据谁主张谁举证的原则，应当驳回其反诉请求。

罗**、颜**为证明自己的诉讼主张及抗辩理由，向本院提供了以下证据：

1、《商品房买卖合同》。拟证明：罗**、颜**以357860元购买本案世纪兴公司出售的房屋，合同中对交房时间及违约责任进行了约定。

世纪兴公司质证：对真实性无异议。

2、销售不动产统一发票（电子）。拟证明：357860元购房款罗**、颜**已全部支付完毕。

世纪兴公司质证：对真实性无异议。

3、个人贷款支付凭证。拟证明：房款余额140000元已通过贷款的方式支付完毕。

世纪兴公司质证：对真实性无异议。

4、咸丰新城一期交接房费用清单。拟证明：罗**、颜**接房的所有费用都已支付完毕。

世纪兴公司质证：对真实性无异议。

5、世纪兴咸丰新城一期入住手续单。拟证明：2015年6月5日罗**、颜**接房。

世纪兴公司质证：对真实性无异议。

6、结婚证。拟证明：罗**、颜**是夫妻关系。

世纪兴公司质证：对真实性无异议。

世纪兴公司为证明自己的反诉主张及抗辩理由，向本院提供了以下证据：

1、《商品房买卖合同》。拟证明：罗**、颜**应当于2012年10月11日以前提交按揭资料，否则应承担违约责任。

罗**、颜**质证：对真实性无异议。

2、《浙江省杭州市国立公证处公证书》。拟证明：罗**、颜**未按合同约定时间提交按揭资料，公证书的出具时间是2012年10月26日，公证书是贷款需要提供的按揭资料之一。

罗**、颜**质证：对真实性无异议。

3、《房屋抵押登记申请表》。拟证明：罗**、颜**未按合同约定提交按揭资料。

罗**、颜**质证：申请表填写的时间不是罗**、颜**提交按揭资料的时间。

4、《个人住房（商业用房）借款合同》。拟证明：罗**、颜**没有按期提供按揭资料，所以在2012年11月28日才签订贷款合同。

罗**、颜**质证：签订贷款合同的时间不是罗**、颜**向世纪兴公司提交按揭资料的时间，资料交齐后银行还要审查，审查后才会签订合同。

5、收据。拟证明：按揭款入账时间是2012年12月28日。

罗**、颜**质证：对真实性无异议。

6、交房公告。拟证明：世纪兴公司在2014年5月31日前就通知过罗**、颜**接房，在2014年7月31日再次公告通知接房。

罗**、颜**质证：对真实性无异议，但不能证明世纪兴公司出售的房屋达到交付条件。

7、《建筑工程竣工验收报告》。拟证明：世纪兴公司销售的咸丰新城一期房屋在2015年5月4日经过质监站组织建设、施工、监理等有关部门验收合格。

罗**、颜**质证：对真实性无异议，该证据只能说明建筑质量合格，达不到双方约定的房屋交付条件。

本院依法调查核实了以下证据：

1、咸丰县建设工程质量监督站《关于咸丰新城一期1、2号商住楼协助调查函的回复》。

罗**、颜**质证：对证据本身无异议，但达不到合同约定的交付条件。

世纪兴公司质证：无异议。

2、《中国建**限公司咸丰支行复函》及罗**办理按揭贷款向中国建**限公司咸丰支行提交资料一组。

罗**、颜**质证：对真实性无异议。

世纪兴公司质证：对真实性无异议。

根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》，结合当事人的质证意见，本院对证据的分析认定如下：

世纪兴公司对罗**、颜**提供证据1、2、3、4、5、6的真实性未提出异议，且上述证据来源合法、内容客观真实、能达到其证明目的，对上述证据本院予以采信。罗**、颜**对世纪兴公司提供证据1、2、3、4、5、6、7的真实性未提出异议，且上述证据来源合法、内容客观真实、能达到其证明目的，对上述证据本院予以采信。本院依法调查核实的证据，双方对真实性均无异议，本院予以采信。

根据本院采信的有效证据并结合双方当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：

罗**、颜美春系夫妻关系。2012年10月4日，罗**（买受人）与世纪兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高乐山镇大坝新城区、编号为咸国用（2011）第0506号的地块的土地使用权。该地块土地面积为5232.275平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2011年5月17日至2081年5月18日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，咸丰新城。建设工程规划许可证号为2011-220号，施工许可证号为422826201203010501。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢2单元605号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上11层。该商品房合同约定建筑面积共120.66平方米，其中，套内建筑面积102平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.66平方米。第四条，计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2982.66元，总金额人民币359888元。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、买受人于2012年10月4日支付首付款219888元，余款140000元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行直接支付给出卖人。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付期限。出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四：合同补充协议。二、银行按揭约定：1、买受人应在签约之日起七日内将按揭所需完整资料送交出卖人，由出卖人转交银行，否则按本合同第七条之规定处理。”

合同签订后，罗**向世纪兴公司支付首付款219888元。余款140000元罗**通过向中国建**限公司咸丰支行按揭贷款的方式向世纪兴公司支付。按揭贷款资料办理完毕后，中国建**限公司咸丰支行于2012年12月28日将该款支付给世纪兴公司。后由于面积误差，世纪兴公司向罗**退购房款2028元。罗**实际支付购房款357860元。

2014年7月31日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：“世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼分别于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房，现有部分业主已办理交房手续，请未办理交房手续的业主于2014年7月31日至2014年8月30日期间尽快带齐相关购房资料到咸丰**中心办理交房手续”。2015年6月5日，罗**对购买的咸丰新城第1幢2单元605号房予以接收。

2015年5月4日，由建设单位组织勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位，在咸丰县建设工程质量监督站等单位的参与下，组成验收小组对世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼进行竣工验收，并形成《建筑工程竣工验收报告》。

本院查明

另查明：1、中国建设**咸丰支行收到罗**的贷款按揭资料时间为2012年11月12日。罗**在中国建设**咸丰支行办理购房按揭贷款需提供以下资料：借款人、借款人配偶身份证复印件、户口薄复印件、结婚证复印件、收入证明原件、银行流水原件、委托扣款账号复印件、首套房证明原件、购房合同原件及该行认为必须提交的其他资料。

2、罗**向世纪兴公司提供的按揭贷款资料中形成时间最晚的一份《浙江省杭州市国立公证处公证书》的形成时间是2012年10月26日。

本院认为

本院认为，罗**与世纪兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。

根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下三点：一、世纪兴公司与罗**于2012年10月4日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件；二、世纪兴公司是否应当承担违约责任。三、罗**、颜**是否应当承担违约责任。对此本院分析评判如下：

一、关于世纪兴公司与罗**于2012年10月4日签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指达到何种交付条件的问题。

罗**、颜**认为双方买卖合同中约定的房屋交付条件系房屋经过勘查、设计、施工、监理、人防、消防、质检、规划等单位验收合格。世纪兴公司认为买卖合同中约定的房屋交付条件系房屋经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收合格。

本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条规定，工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请竣工验收。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。1、建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；2、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3、实地查验工程质量；4、对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程竣工验收意见。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保证书；（六）法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

综合上述规定，本院认定双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指世纪兴咸丰新城一期1号商住楼经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格。

二、关于世纪兴公司是否应当承担违约责任的问题。

本院认为，签订合同后双方均应当按照《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。世纪兴公司应将经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格的房屋在2014年3月31日前交付给罗**。2014年7月31日，虽然世纪兴公司通过在恩施日报发公告的形式向咸丰新城一期1、2号楼业主发出交房公告，但是通过双方提交的证据证实，咸丰新城一期1、2号商住楼此时并未达到合同约定的交付条件。咸丰新城一期1、2号商住楼在咸丰县建设工程质量监督站的参与下，于2015年5月4日经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位共同形成《建筑工程竣工验收报告》。能够证实，咸丰新城一期1、2号商住楼于2015年5月4日经过建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及咸丰县住房和城乡建设局验收合格，达到合同约定的交付条件。所以，世纪兴公司应当按照《商品房买卖合同》第八条的约定，从2014年4月1日起至2015年5月3日止（共计398天），按日向买受人罗**支付其已交付房屋价款万分之三的违约金，共计42728.48元（购房款357860元0.0003398天）。对于罗**诉讼请求中超过本院认定的部分，本院不予支持。对于世纪兴公司提出违约金过高的抗辩理由，本院认为，世纪兴公司未提供证据证实合同中约定的违约金过分高于造成的损失，对其该抗辩理由本院不予采纳。

三、关于罗**、颜**是否应当承担违约责任的问题。

本院认为，按照双方所签合同附件四**行按揭条款的约定，罗**应在2012年10月11日前将办理按揭贷款所需资料交给世纪兴公司，罗**与世纪兴公司均未向本院提供证据证实双方何时对按揭资料进行了交接，无法确定双方办理按揭资料交接的准确时间，基于对双方当事人利益的平等保护及交易习惯，本院确定以罗**提交的所有按揭资料中最后一份资料的形成时间认定双方按揭资料的交接时间，即2012年10月26日（公证书）。所以，罗**未按照合同约定的时间提交按揭贷款资料，已构成违约，应承担违约责任。罗**应当按照《商品房买卖合同》第七条第1款及《合同补充协议》第二条第1款的约定，从2012年10月12日起至2012年10月26日止（共计15天），按日向出卖人世纪兴公司支付其按揭贷款万分之三的违约金，计630元（以揭贷款140000元0.000315天）。对于世纪兴公司诉讼请求中超过本院认定的部分，本院不予支持。对于罗**提出违约金过高的抗辩理由，本院认为，罗**未提供证据证实合同中约定的违约金过分高于造成的损失，对其该抗辩理由本院不予采纳。因颜**不是本案争议合同的相对方，不应当承担合同责任，对世纪兴公司要求颜**支付违约金的诉讼请求本院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）咸丰县世**限责任公司支付原告（反诉被告）罗**违约金人民币42728.48元。

二、原告（反诉被告）罗**支付被告（反诉原告）咸丰县世**限责任公司违约金人民币630元。

三、驳回原告（反诉被告）罗**的其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）咸丰县世**限责任公司的其他诉讼请求。

上述咸丰县世纪兴房地**责任公司、罗福昌应当支付的款项限本判决生效后十五日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费478元（已减半），由咸丰县世**限责任公司负担，反诉案件受理费25元（已减半），由罗**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家**人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施**民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十月九日