李**与重庆天**有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

李*与重庆天*有限公司（以下简称天*司）因房屋拆迁安置补偿纠纷一案，均不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第8225号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

一审查明，位于南岸区南坪正街40号的商业用房为李*所有。2004年3月16日，天*司（乙方）因开发“天龙广场”，与李*（甲方）签订了《拆迁安置合同》。约定：一、被拆迁房屋地址：南岸区南坪正街40号；二、被拆迁房屋性质：商业用房，房权证号为106字第115843号；三、被拆迁房屋建筑面积：25平米；四、拆迁安置方式：产权置换，即在乙方即将开发的天龙广场三期（南*办事处片区）中，在临*街位置还给甲方门面房一间（开间为3米10米），建筑面积为30平米（超出原面积的5平米，作为对甲方拆迁过渡及相关方面的补偿，甲方不再补偿支付任何费用）；五、其他约定：（1）拆迁过渡期为18个月（自甲方搬迁后点交旧房时算起）；（2）拆迁过渡期间由甲方自行安置过渡；（3）新房交付时甲方不再向乙方另行补偿差价；（4）甲方接房时不再缴纳水、电设施费；六：甲方拆除时间：2004年3月20日；五、违约责任：甲方若不按期拆除，每逾期一天即向乙方支付200元的违约金；乙方若不按期交房，每逾期一天即向甲方支付200元的违约金。

协议签订后，天*司对《拆迁安置合同》中约定的拆迁地址南岸区南坪正街40号商业用房进行了拆迁，并修建了相应的建筑，但一直未按《拆迁安置合同》约定在天龙广场三期对李*进行拆迁安置。2012年1月31日，李*与天*司通过协商解除了双方签订的《拆迁安置合同》。

庭审查明，2012年10月31日前的“天*司若不按期交房，每逾期一天即向李*支付200元”的违约金，天*司已经支付李*。

2013年2月20日，重庆市南岸区人民政府发布《关于征收南坪正街片区项目国有土地上房屋的公告》公告决定征收南坪正街45号、137号、139号、147号、151号、153号（以上门牌号均含附号）等房屋及其附属物。房屋征收补偿方案中规定临街第一层预评估单价为37460元／平方米。搬迁费非住宅（商业）按30元／平方米。提前签约奖励费为非住宅20元／平方米.日。货币补偿补助费非住宅按被征收房屋价值的5%计算，不足20000元的按20000元给予。产权调换补助费按10000元／户给付；临时安置费，原房建筑面积在50元平米以下按1000元／月支付，50-70平米按1300元／月支付，70平米以上按1600元／月支付。

庭审中，双方认可天龙广场三期的土地使用权已被政府收回，已不属于天*司的开发范围。

由于本案被拆迁房屋已经在2004年就被拆除，鉴定机构因无鉴定参照物无法做出鉴定。审理中，一审法院曾建议双方就临近的建筑物选定参考点作为鉴定的样本，但最终双方没能就鉴定的参照物达成一致。故鉴定机构无法对标的物开展现场查勘、价值认定等评估工作。

一审中，李*陈述第二项诉讼请求的主张依据为：合同中约定增加5平米的面积作为18个月过渡期的临时安置补助。2005年9月19日至合同解除共计有89个月，累计补助面积为：（8918）5平米。同时，根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第四十四条的规定“因拆迁人的责任使自行过渡的被拆迁人的过渡期延长的，从逾期之日起，拆迁人应按原标准的百分之一百加付临时安置补助费或经济损失补助费”。按此规定，被告应给付原告拆迁安置补助面积为49.44平方米，即（8918）52。

李*一审诉称，2004年3月16日，双方签订《拆迁安置合同》约定：一、天*司作为拆迁方拆迁李*所有的位于南岸区南坪正街40号商业用房；二、天*司以产权调换方式补偿原告由天*司即将开发的天龙广场三期门面房一间，建筑面积为30平方米；三、拆迁过渡期限为18个月，拆迁过渡期间原告自行安置过渡；四、李*拆除时间：2004年3月20日；五、违约责任：李*若不按期拆除，每逾期一天即向天*司支付200元的违约金；天*司若不按期交房，每逾期一天即向李*支付200元的违约金。合同签订后，李*即在约定期限内搬迁完毕，但天*司至今仍未向李*按合同约定补偿安置门面房。故李*起诉要求：1、要求天*司一次性支付2012年11月1日至2013年1月31日止，每天200元违约金，共计18400元；2、要求天*司给付*拆迁安置补助面积49.44平方米，即（8918）52；3、要求天*司给付*由于天*司未及时安置李*造成的门面价值损失300万元，即30平方米10万元／平米；4、要求天*司自2005年9月20日起按中*银行同期贷款利息以300万为基数，计至2013年1月31日止的利息损失。

天*司一审辩称：对于李*的第一项诉讼请求予以认可。对于第三项诉讼请求，李*主张每平米的价格为10万元／平方米，但同等地段的拆迁补偿价格为每平米37460元，天*司愿意以此价值赔偿李*30平方米的门面价值损失。李*的其余诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。

一审法院认为

一审认为，双方签订的《拆迁安置合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。按合同约定，天*司应当在天龙广场三期，在临*街位置还给李*建筑面积为30平米的门面房一间。在李*将被拆迁房屋交付天*司后，天*司未按《拆迁安置合同》中约定的在天龙广场三期对李*进行拆迁安置。经一审查明，天龙广场三期的土地使用权已被政府收回，已不属于天*司的开发范围，天*司无法对李*按《拆迁合同》的约定进行安置。2013年1月31日，双方通过协商解除了《拆迁安置合同》。合同虽然解除，但李*基于对天*司的信赖在2004年就将房屋交付天*司，天*司未能按合同约定履行，天*司应承担相应的信赖利益损失。该信赖利益的损失应建立在假设合同得以履行后李*可能获得的收益基础上。若《拆迁安置合同》得以履行，那么，李*所享有的门面房面积就为30平方米。虽然每平方米的具体价值由于不具备鉴定条件，无法形成鉴定结论，李*自行陈述的以100000元／平方米作为估价标准也无法律依据，但考虑到若合同得以履行，李*所安置的门面位于南坪转盘附近，靠近南岸区南坪步行街，周边经济比较发达，临近重庆百货、新世纪超市、万达广场、上海城等商业中心，一审酌情按70000元／平方米作为计算标准。因此，天*司应赔偿的门面价值为：70000元／平方米30平方米＝2100000元。

2012年10月31日前天*司已经按200元／天的标准支付李*违约金，2012年11月1日至2013年1月31日双方解除合同时止，每天200元合计18400元的违约金天*司同意给付，一审法院予以支持。

对于李*要求天*司给付*拆迁安置补助面积49.44平方米的诉讼请求，李*陈述其诉讼请求的构成为：合同中约定增加5平米的面积作为18个月过渡期的临时安置补助。2005年9月19日至合同解除共计有89个月，累计补助面积为：（8918）5平方米；根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第四十四条的规定“因拆迁人的责任使自行过渡的被拆迁人的过渡期延长的，从逾期之日起，拆迁人应按原标准的百分之一百加付临时安置补助费或经济损失补助费”；按此规定，被告应给付原告拆迁安置补助面积为49.44平方米，即（8918）52。一审法院认为，李*该诉讼请求的主张无合同约定，也无法律依据加以支撑，不予支持。

对于李*要求天*司自2005年9月20日起按中*银行同期贷款利息以300万为基数，计至2013年1月31日止的利息损失的诉讼请求。一审法院认为，2005年9月20日是天*司按合同约定应交付李*拆迁还建房的时间，天*司未能交付，按合同约定，每逾期一天被告应支付李*200元的违约金。故对未按时交房所造成的损失双方已有合同约定，并且天*司也按此约定支付李*违约金。李*该项诉讼请求无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、重庆天*有限公司于一审判决生效之日起十日内支付李*2012年11月1日至2013年1月31日的违约金18400元；二、重庆天*有限公司于一审判决生效之日起十日内赔偿李*2100000元；三、驳回李*其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50428元，由李*负担14680元，重庆天*有限公司负担35748元。

上诉人诉称

李*不服一审判决，向本院提起上诉称：1、请求改判天*司按200元／天加付100%为标准赔偿李*30平方米门面房停产停业损失；2、请求改判天*司按85000元／平方米为标准判决赔偿李*门面价值损失。一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

天*司二审答辩称：1、李*在一审庭审中放弃了其一审诉讼请求中对停产停业损失的诉请，现在二审中提出，超过一审法院的审理范围，二审法院不应审理。2、按85000元／平方米为标准计算门面损失不合理，应按照南岸区政府拆迁公告的标准37460元／平方米为标准。

天*司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院按70000元／平方米为标准计算门面损失不合理，应按照南岸区政府拆迁公告的标准37460元／平方米为标准。请求撤销一审判决第二项，依法改判。

李*二审答辩称：南岸区政府拆迁公告的标准37460元／平方米针对的是旧门面，与本案的涉案房屋性质不同，不能参照。

二审中，李*与天*司均向本院提出了司法鉴定申请，但由于本案被拆迁房屋已经在2004年就被拆除，鉴定机构因无鉴定参照物，无法做出鉴定。审理中，本院将此情况向双方当事人释*，并建议双方就临近的建筑物共同选定参照物作为鉴定的样本，但双方仍不能就鉴定的参照物达成一致。双方当事人提出各自委托具备司法鉴定资格的评估机构，以本案被拆迁房屋原址周边同类型门面为参照物进行市场价值鉴定，并以此作为证据提交法院，如在法院规定的举证期限内未提交相应的评估报告，自愿承担举证不力的责任。在举证期限内，天*司向本院提交了两份《房地产估价报告》，一份是重庆中*估有限公司出具的以南岸区南坪街道南坪正街1号（天龙广场），建筑面积27.19平方米的商业门面作为参照物的评估报告，该报告确定评估对象在2014年3月9日的评估单价为建筑面积24000元／平方米。另一份为重庆神州资产评估房地*有限公司出具的以南岸区南坪街道南坪正街1号1-6-1号的建筑面积为14.59平方米非住宅商业门面作为参照物的评估报告，该报告确定评估对象在2014年4月15日的评估单价为建筑面积24000元／平方米。截止举证期限届满，李*以评估机构未获得法院的委托无法作出评估报告为由，未向本院举示相应的评估报告，并向本院提出撤回司法鉴定申请，请求本院按一审法院认定的70000元／平方米作为门面价值损失的认定标准。

李*对天*司举示的两份评估报告质证认为：对评估报告的真实性无异议，但认为天*司提供的评估报告中评估的价格明显过低，不仅低于正常市场价格，也低于天*司提供的南岸区政府拆迁公告的标准37460元／平方米，对其评估价格不予认可。

本院查明

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，关于上诉人李*提出天*司应按200元／天加付100%为标准赔偿李*30平方米门面房停产停业损失的问题，因李*在一审庭审中撤回了其诉讼请求中对停产停业损失的诉请，现在二审中提出，属于在第二审程序中增加独立的诉讼请求，超出了本案的二审审理范围，对其该项上诉请求，上诉人李*可另行起诉，在本案中本院不予审理。

关于上诉人李*及上诉人天*司均提出的李*门面价值损失的认定标准问题，最*法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因双方均不服一审法院酌定的70000元／平方米作为门面价值损失的认定标准，在二审中又不能就选定司法鉴定的参照物达成一致导致司法鉴定机构无法做出鉴定。经本院释明后在举证期限内，上诉人李*未向本院举示应按85000元／平方米为标准计算门面损失的相关依据，并向本院提出撤回司法鉴定申请，请求本院按一审法院认定的70000元／平方米作为门面价值损失的认定标准，应视为上诉人李*对其该项上诉请求的撤回，本院予以确认。上诉人天*司在二审中提交的两份《房地产估价报告》对涉案房屋周边门面的评估价格为24000元／平方米，因该《房地产估价报告》系天*司单方委托评估公司所形成，且该评估价格明显偏低，本院对其评估价格不予采信。一审法院酌情按70000元／平方米作为计算标准并无不当，天*司应赔偿的门面价值为：70000元／平方米30平方米＝2100000元。故上诉人天*司的该项上诉理由不能成立。

综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，上诉人天*司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费50428元，由上诉人重庆天*有限公司负担。

本判决为终审判决。

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裁判日期

二〇一四年五月二十八日