王**与哈尔滨**有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告哈尔滨**有限公司（以下简称香**公司）、被告哈尔滨**有限公司（以下简称家家户户公司）、被告哈尔**有限公司（以下简称鑫家居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告王**及其委托代理人汪雪，被告香**公司委托代理人高**、宋*，被告家家户户公司委托代理人杨正宇，被告**有限公司委托代理人刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年5月原告和被告一第三次签订了《哈尔滨**有限公司家居城租赁合同》，双方已履行。2014年7月未经原告同意被告一单方将经营管理权转让个被告二、被告三，并调高了租金价格。出于对被告一的信任，被告二和被告三关于商场盈利的承诺，以及响应商场提高档次的号召，原告及时进行了装修改造，造成原告装修损失52510元。商场装修完毕后，由于经营管理者管理不善，致商场业绩下滑，同时租金涨至原来一倍多。2014年10月3日起，被告二和被告三以原告未缴纳租金为由陆续采取停电、勒令退场等行为阻挠原告正常经营，并于2014年12月9日将原告商铺所有商品强行搬出商铺，并将商铺转让给第三人，造成原告损失90360元。故原告起诉至法院，请求判令：1、判令三被告连带赔偿原告物品损失90360元；2、判令三被告连带赔偿原告装修损失52510元；3、判令三被告连带赔偿原告租金损失11100元；4、判令三被告连带赔偿原告经营损失56000元；5、诉讼费由三被告承担。

被告辩称

被告香**公司答辩称：原告同被告香**公司签订的合同至2014年6月30日终止，原告所述不属实。并且被告香**公司未收到原告续约的申请，合同并未自动转换成不定期合同，到期合同已经无效。原告装修损失与被告香**公司无关，合同已终止，不同意赔偿。

被**居公司答辩称：原告的四项诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回其全部诉讼请求，理由如下：一、被告香**公司与原告王**之间没有签署任何书面合同。双方之间依法构成不定期租赁合同，被**居公司有权随时解除。原告既不缴纳租金也不经营的行为应当认定为采用实际行为默示合同解除。二、自2014年11月1日起，原告王**拒不履行缴纳租金的义务，构成根本违约，相应违约责任（包括物品损失、装修费用和经营损失等）应由原告自行承担。三、因双方不定期租赁合同于2014年12月1日解除后，原告拒不搬迁并占有租赁商铺的行为构成非法占有，侵犯了被**居公司对商铺的物权（占有、使用和收益的权利）。鑫家居公司为了避免更大的损失，有权根据商场的管理规定采取自救措施排除妨害，将原告拒不迁出的物品搬至非营业场所（库房）代管，该物品并没有产生价值损失，反而原告王**应当支付必要的保管费用。同时因原告超期占用商铺（2014年12月1日至2014年12月9日），原告应向鑫家居支付商铺占有使用费。

被告家家户户公司答辩称：1、被告家家户户公司与原告没有任何书面文件，在法律上也没有任何联系。2、被告家家户户公司没有向原告收取任何费用，没有对其有管理行为，原告的损失与被告没有任何联系。3、被告家家户户公司同被告一签订租赁合同后获得了商场的承租权，但被告家家户户公司将承租权转让给被**居公司，并没有参与实际经营。因商场运作不畅，导致被告家家户户公司付出的投入未能得到相应的回报，被告家家户户公司保留对被**居公司的索赔权利。

原告王**为证明其请求，举示证据如下：

证据一、个体工商户营业执照两份，证明哈尔滨市香坊区九子新家具经销部系王**和丁**共同经营；

被**居公司质证：对真实性、合法性、关联性无异议，对证明问题有异议，该执照年检到2012年，本租赁合同发生在2013、2014年，不能证明其在2014年仍然有合法的经营资格。该证据在举证期限内未向法庭提交。

被告香**公司质证：质证意见同上。

被告家家户户公司质证：质证意见同上。

证据二、被告香**公司收据一份，证明原告于2014年5月10日向被告香**公司交纳了2014年7月1日至2014年7月31日的租金。2、原告与被告香**公司租赁合同虽然到期，但仍然向原告收取租金，按法律规定的不定期租赁合同的构成要件，第一被告未向原告发出解除通知情况下，双方合同延续；

被**居公司质证：对真实性、合法性、关联性无异议，对证明问题有异议，该证据仅能证明香埠购物广场收取了7月份租金，在原告与香埠书面租赁合同终止后，香埠广场收取7月份租金行为仅能代表双方又延续进行了1个月的租赁。自2014年7月2日原告向**公司交纳319320商铺8月份租金的行为应当视为原告与香埠广场对结束为期1个月的延期租赁合同的终止达成一致。同时也通过其向**公司交付8月份租金的行为能够认定其与鑫**公司之间构成了新的不定期租赁合同。该两项交付租金行为属于用自己实际行为产生的新的合同关系。

被告香**公司质证：质证意见同上。

被告家家户户公司质证：质证意见同上。

证据三、被**居公司出具的收据三份，证明1、自2014年8月1日起被**居公司收取了租金，形成了不定期租赁关系。该租赁关系解除应由被**居公司发出书面通知。2、被告香埠广场公司在没有通知原告的情况下将经营权转让给了第三人。

被**居公司质证：对真实性、合法性、关联性无异议，对证明问题第二项有异议，三张票据无法得出权利转让的事实。三张票据收取租金的时间与收取租金的标的对比，能够明确被**居公司与原告产生的不定期租赁合同是以上打租金的方式交纳租金，原告有义务提前一个月交纳租金。正是因为原告未按约定交付租金，所以原告构成根本违约，应自己承担全部损失和其他赔偿责任。

被告香**公司质证：依据合同被告没有义务通知原告转让经营权。其他意见同上。

被告家家户户公司质证：质证意见同上。

证据四、装饰装修工程合同一份、收据三张，证明原告对经营商铺装修花费为105020元。

被**居公司质证：1、真实性、合法性、关联性和证明的问题均有异议，该装修合同可以由原告与第三方自由签署，无法核实真实性，且装修费用没有依法开具发票，费用支出更加不真实；2、该装修由原告自行支出，属于其与案外人的其他业务，如需认定装修损失标准，应当由具有价格评估或者工程造价资质的第三方出具。3、装修费用王**、丁**属于重复计费。从装修的面积看该费用过高，三张收据开具的时间标明为不一致，但笔体和格式及票号均显示有可能是同一天出具的。原告当庭承认该票据为后补充的。被告有理由相信是因本次诉讼制作的证据。

被告香**公司质证：质证意见同上。

被告家家户户公司质证：质证意见同上。

证据五、商铺内物品票据6张、照片11张，证明三被告的强迁行为给原告造成的损失；

被**居公司质证：1、真实性、合法性、关联性和证明的问题均有异议，该照片无法显示拍照的时间点，因此照片显示的内容发生在哪个时间段就无法确定，因此无法证明原告所要证明的问题。2、原告提交的票据均显示其向案外第三方购买物品票据，有些票据标明数量为50个之多，根本不可能全部放到店面保存。多张票据购货时间跨度超过一个月，原告是一家对外公开销售的个体，该物品进入到店面是否已经销售完毕也是未知，其拍照时照片上显示的内容是否最终与商场搬走的物品一致没有其他证据作为副证。从原告提交的票据本身看属于不正规购货票据，没有财务章也没有经办人，收据体现的内容及照片显示的物品内容不能够证明所显示的物品被商场搬走。事实是商场方从该商铺所搬离的所有物品均由商场安排在同一栋楼里的另一处商铺进行封闭保存，没有丢失和损坏。

被告香**公司质证：质证意见同上。

被告家家户户公司质证：质证意见同上。

证据六、商铺内物品票据15张、照片18张，证明三被告的强迁行为给原告造成的损失；

被**居公司质证：该组证据不属于新发现的证据，法院已经给双方书面的举证期限，因此被告不同意质证。

被告香**公司质证：质证意见同上。

被告家家户户公司质证：质证意见同上。

证据七、报警记录一份，证明2014年12月9日三被告经营的商场将原告的商铺查封并且搬走物品，案发地点在香坊区延福街176号。

被**居公司质证：该组证据不属于新发现的证据，法院已经给双方书面的举证期限，因此被告不同意质证。该证据是一张打印的文字材料，没有公安机关标志。原告无法提供原件进行比对，根据证据规则，无法与原件比对没有法律效力。

被告香**公司质证：质证意见同上。

被告家家户户公司质证：质证意见同上。

证据八、家具商品订货单61张，证明自2013年10月1日至2013年11月30日销售利润，利润是商品总额的30%；

被**居公司质证：1、真实性、合法性、关联性和证明的问题均有异议，该组证据均可由原告自行填写完成，无法证明其真实的发生了销售行为并造成损失，因此无法证明原告所要证明的问题。原告提交的订货单的销售行为即便真实也与原告主张的损失不是一个概念，其销售额的大小与损失并无因果关系，而且原告主张的经营损失是原告自己的违约行为造成的，与三被告无任何关联。其出具的订货单均发生在2013年，2013年与2014年家居市场状况存在差异，其仅提交了订货单，并没有其他证据证明其进货成本，单方列出的销售利润也是不真实的。用2013年的销售单据来猜测2014年可能经营损失明显没有法律依据。

被告香**公司质证：质证意见同上。

被告家家户户公司质证：质证意见同上。

证据九、2014年12月11日家家户户商管部通知一份、2014年10月3日照片一张，证明家家户户公司将原告商铺查封；

被**居公司质证：对通知的真实性、合法性、关联性无异议。该通知的第五行至第八行能够明确证实因原告欠缴租金，多次发出催缴通知，明确如不交纳租金将收回。使用书面形式通知原告，双方的不定期租赁合同因原告拒交租金行为解除。该通知之前正如原告主张的照片拍摄时间，被告多次使用该种通知的形式不断通知原告交纳租金。原告该份证据充分证明被告就不定期租赁合同的解除事项向原告发出过书面通知，对该组证据中照片的质证意见如下：对照片有异议，该照片内容本身没有显示拍摄时间，无法证明是商场方对商铺进行断电，原告可能自行将电闸关闭自行拍摄照片作为证据。

被告香**公司质证：质证意见同上。

被告家家户户公司质证：质证意见同上。

被告香**公司为证明其主张，举示证据如下：

证据一、香**公司与原告租赁合同一份，证明被告香**公司与原告签订的合同至2014年6月30日到期，原告之后的损失与被告香埠广场无关。

原告质证：对真实性无异议，该份合同中明确约定了合同双方以及价款、租金，虽然合同中约定了6月30日到期，但原告依然向被告交纳了7月份租金，系双方成立了不定期租赁关系，应当沿用原合同约定的租金及依据原合同履行权利义务。若被告将合同权利义务出让，应经原告书面同意，被告若解除不定期租赁合同也应依法向原告发出书面通知。原告自收到通知后享有异议权。

被**居公司质证：与被**居公司无关。

被告家家户户公司质证：与被告家家户户公司无关。

证据二、被告**公司与被告家家户户公司租赁合同一份，证明被告香埠广场于2014年7月1日将商场第3层交付给被告家家户户公司，对之后发生的经营事宜由被告家家户户公司负全责，与被告**公司无关。

原告质证：1、2014年7月份原告与被告**公司租赁关系存在，若被告转让商铺应经原告同意；2、该租赁合同明确了该商场转让给第三被告，但庭审中被**居公司称是商场的实际经营者，并收取了租金。其经营行为不合法，因而其即使与各商铺形成租赁合同关系也系无效合同关系，该合同无效是因被**居公司造成的，因此给原告造成的经济损失应由其承担；3、由于被**居公司没有商场的经营管理权，无权向原告收取任何租金，何来违约一说。不享有任何权利的鑫**公司也不能迁出原告的物品。该合同中明确了租赁物的用途，仅作为哈尔滨家家户户品牌家具家居用品团购城使用，不得擅自转租，不得交由第三方使用，不得改变使用用途，充分说明了被**居公司不具有该商场的任何权利。

被**居公司质证：1、真实性、合法性均无异议，关联性和证明问题有异议。该证据仅是被告香**公司与被告家家户户公司有关商场商铺整体租赁的合同，证明被告家家户户公司取得了商场的承租权和使用权，与原告并无直接关系。而且，原告也没有按照商场要求签署u0026ldquo;权利义务转让u0026rdquo;的《补充协议》，因此，原告与被告香**公司之间原签署的合同，因为香**公司事实退出且原告也没有再向其支付租金而提前终止。因原告没有与家家户户公司或者鑫**公司签署任何书面合同，但原告按照商场通知向鑫**公司交付租金并继续使用租赁商铺，则只能证明原告与鑫**公司形成不定期租赁合同关系。该份证据为租赁合同，家家户户公司取得的商场整体承租权，家家户户公司与鑫**公司没有转租，是合作关系，没有违反该份合同约定，在合作过程中，家家户户公司仍然是承租权的享有方，鑫**公司负责商场的整体投资运营，包括支付员工工资、运营费用并且经家家户户公司的合作而收取业户的租金，并无原告所述的违法情形，家家户户公司依照自己的投入享有商场管理权，自本租赁合同终止为准，香埠广场与商场的整体承租方均没有对鑫**公司的管理提出异议，说明鑫**公司具有管理权限。

被告家家户户公司质证：没有异议。

被告家家户户科技公司为证明其主张，举证如下：

被**居公司出具的租金收据三张，1、证明原告王**于2014年7月2日交付了319、320号商铺2014年8月1日-2014年8月31日租金13682元，2014年7月28日交付319、320号商铺2014年9月1日-2014年9月30日租金13682元，+2014年8月25日交付319、320号商铺2014年10月1日-2014年10月31日租金13597元。2、四张收据显示四个月的租金支付均是提前一个月（或以上）支付租金，租金标准一致（因面积测量补差有轻微变动）。这充分说明双方对租金数额、租金支付方式、租赁标的均是协商一致的。据此，原告应当在2014年11月1日前向被告交付2014年12月1日-2014年12月31日租金13597元，原告拒不缴纳租金构成违约。

原告质证：对真实性没有异议，对合法性有异议被**居公司不享有商场的租赁权，无权对外收取租金。2、即使双方达成了不定期租赁合同前四个月为上月交纳下月租金，不代表是交易的惯例。而且直到被告查封原告商铺时，原告并不存在拖欠的情况。3、原告违约与否不能使被告享有不经原告同意的单方解除权，更没有查封及给原告造成财产损失的权利。因而被告所主张的交纳租金期限与被告是否侵犯原告的财产，给原告造成损失无关联性。

被告香埠广场公司质证：没有异议。

被告家家户户公司质证：没有异议。

本院查明

经审理查明：2013年5月18日，被告**公司和原告签订《哈尔滨**有限公司家居城租赁合同》，合同约定：原告租赁被告三层319、320号商铺114.015平方米场地用于销售，租期为2013年7月1日至2014年6月30日。租赁期满后，被告**公司继续收取了原告2014年7月份租金，原告继续在租赁场地从事经营。2014年5月29日，被告**公司同被告**公司签订《租赁合同书》，约定被告**公司租赁香埠购物广场三层整层、二层C场地，作为哈尔滨家家户户品牌家具家居用品团购使用，由被告**公司对此区域经营管理，租期为2014年7月1日至2024年6月30日。后被告**公司同被**居公司合作，由被**居公司对租赁区域实际经营，向包括原告在内的租户收取商铺租金。原告于2014年7月2日向被**居公司交纳了319、320号商铺2014年8月1日-2014年8月31日租金13682元，于2014年7月28日向被**居公司交纳319、320号商铺2014年9月1日-2014年9月30日租金13682元，+于2014年8月25日向被**居公司交纳319、320号商铺2014年10月1日-2014年10月31日租金13597元。317、318号商铺的租户是丁**，其租赁的317、318号商铺与原告租赁的319、320号商铺相互连通，共同以九子新品牌对外销售经营。丁**作为另案原告也已对三被告提起诉讼。2014年7月份，为配合被告**公司和被**居公司对商场升级的要求，原告王**同317号、318号租户丁**共同对317-320号商铺进行了装修，原告与丁**同哈尔滨**程有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》显示317-320号商铺装修总价款共计105020元。因原告未向被告鑫家居交纳2014年11月份和12月份租金，被**居公司于2014年10月3日将原告商铺断电，11月3日将原告商铺查封，12月9日将原告商铺内商品搬出。2014年12月11日，被告**公司向租户发出如不在限定日期前不交纳租金，将对租户撤场的通知，通知落款为家家户户家具城，并加盖家家户户团购商管部的印章。原告和丁**的物品损失有床8张21080元、床垫8个10830元、沙发8个39000元、白色衣帽间33280元、深胡桃色衣帽间21476元、两个酒柜27885元、一个隔断墙9979元、小件21880元，以上共计185410元。

本院认为

本院认为，原告与被告**公司的租赁合同届满后，又向被告**公司交付了2014年7月份租金，其与被告**公司的租赁关系持续至2014年7月31日止。被告**公司将香埠购物广场三层2014年7月1日至2024年6月30日经营权转让给被告家家户户公司，后被告家家户户公司同被**居公司合作，由被**居公司实际经营，被告香埠广场将商场三层2014年7月1日至2024年6月30日经营权转让给被告家家户户公司后，原告享有是否同被告家家户户公司继续建立租赁关系的选择权，2014年7月2日、28日、8月25日，原告先后向被**居公司交纳了2014年8月份、9月份、10月份租金，视为原告与被**居公司建立了商铺租赁关系，因双方未签订书面合同，双方建立了不定期租赁合同关系。

关于责任关系，因为被告香**公司已经将经营权转让予被告家家户户公司，原告与被告香**公司的租赁合同关系至2014年7月31日解除，故被告香**公司不对原告之后的损失承担法律责任。虽然被告家家户户公司在答辩中否认与原告有任何法律关系，但其与被告香**公司签订合同而获得经营权，后其另与被**居公司建立合作关系，原告基于对被告香**公司及其选择的管理者的信赖，续租商铺并配合装修升级，虽被**居公司与被告家家户户公司之间的相关合作合同双方均未向法院提交，但被告家家户户公司对被**居公司的经营行为有管理的义务，并且结合原告提交的证据九，对原告的撤场通知也是以被告家家户户公司名义发出，因此被告家家户户公司作为管理者，应当对其选择的合作伙伴鑫**公司经营过程中的侵权行为承担连带责任。

关于原告返还1+1100元租金的诉讼请求，虽然原告向被**居公司交付租金有提前一个月左右交纳的惯例，但双方并没有明确约定租金的交付时间，原告已经实际交付了2014年10月份的租金，即享有在2014年10月份对319、320号商铺的使用权，被**居公司2014年10月3日对原告商铺断电的行为，侵犯了原告对商铺的使用权，导致原告在10月份未能经营使用，故被**居公司应当返还原告所主张的10月份商铺租赁费1+1100元。被告家家户户公司对被**居公司返还的上述租金承担连带责任。

关于原告要求赔偿物品损失9+0360元的诉讼请求，原告拒付2014年11月份和12月份租金，同时原告对所租商铺仍占用，被告经过催告后，有权利将原告货品撤出，但无权对原告的物品损毁，被告撤出原告货品行为应该采取损失最小原则，避免价值贬损，现**公司未提供其搬出原告货品的名称、型号、品牌、数额等信息，本院组织各方当事人对保管现场进行勘察，无法辨认物品情况，亦无法证明鑫**公司所述的保管物品即为原告的货品。同时鑫**公司自认对商场实际经营管理，即原被告不单纯是简单的租赁关系，还是管理和被管理的关系，被告的管理行为应包括对原告经营时间、营销人员、货品进出商场等方面的管理。在本院责令其补充证据后仍未提供相关证据，故应当承担举证不能的法律后果。原告起诉要求被告赔偿货品损失，提交了照片、进货凭证，故其诉讼请求应予以支持，由被告鑫**公司赔偿原告货品损失90+360元，由被告**公司对此承担连带责任。

关于原告主张的装修损失52+510元，根据原告提供的装修合同，原告同另案原告丁**因装修共花费105+020元。在原告和被**居公司的租赁关系中，采用不签订书面租赁合同的形式，被告是管理者，处于优势地位，原告是被管理者，处于劣势地位，这本身也导致了双方租赁关系的不稳定和不平衡。考虑原告确实为新装修，原告装修也是为了配合被**居公司和家家户户公司对商场的升级改造，同时也是出于对被**居公司对商场经营计划的信任。且被**居公司和被告家家户户公司获得了原告装修带来的利益，经现场勘查，现商场仍在使用原告的装修，结合公平原则，由被**居公司适当补偿原告装修费40+000元，被告家家户户公司对此承担连带责任。

关于原告主张的经营损失，因为经营损失非原告的实际损失，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，判决如下：

裁判结果

一、被告哈尔**有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告王**2014年10月份租赁费1+1100元；

二、被告哈尔**有限公司于本判决生效之日起7日内赔偿原告王**物品损失90+360元；

三、被告哈尔**有限公司于本判决生效之日起7日内补偿原告王**装饰装修残值损失40+000元；

四、被告哈尔滨**有限公司对判项一、二、三的全部款项承担连带责任。

五、驳回原告王**其他诉讼请求。

案件受理费4450元（原告已预交），由被告哈尔**有限公司负担1577元，由原告王**负担2873元。被告哈尔**有限公司于本判决生效之日起7日内同上述款项一并给付原告王**。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江**人民法院。

审++判++长++++邓**

裁判日期

二Ｏ一五年七月二日