舟山**有限公司与陆**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告舟山**有限公司诉被告陆**房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员陆**独任审判，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告舟山**有限公司的法定代表人蔡**和委托代理人邵一舟到庭参加诉讼，被告陆**经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年11月28日，原告应被告的要求，将坐落于舟山市定海区解放西路7-9号二楼260平方营业场所租赁给被告经营及办公，双方签订房屋租赁合同，约定；租赁期限为3年，自2013年12月1日起至2016年11月30日止；年租金290000元，支付方式为每半年付一次，每次145000元，第一次为2013年12月1日前，第二次至第六次在所属租期的30天前支付；被告向原告交付租房保证金25000元，若被告有违约状况保证金抵付所欠的租金和水电费以及依照合同应支付的违约金、损失赔偿金。合同就违约金约定如下：1、违反本合同条款，违约方向守约方支付违约金60000元。若被告提前退租或原告主观原因提前停租，违约方除支付违约金外，还应按照退（停）剩余租金的20%向守约方计付损失赔偿金；2、被告拖欠租金的，按日万分之二向原告支付滞纳金，若逾期30天以上，原告有权提前终止租赁合同，并可要求被告赔偿因此造成的实际损失。被告自2014年6月1日起至2015年5月31日止未按合同约定支付租金。原告曾以书面、发律师函等形式多次向被告催讨租金。2014年11月27日，被告提出请求原告酌减租金。为此双方达成补偿协议，约定：“双方第二次应付房租2014年6月1日至11月30日止（145000元），酌情照顾，乙方（指被告）少付1个月租费25000元。限于乙方在2014年12月5日前付清本期租费（120000元），仅此一次，下不为例，原合同条款维持不变。若今后再发生拖欠情况，按合同约定甲方（指原告）终止与乙方租赁关系。”时至2014年12月4日，在原告允许被告少付一个月房租25000元的情况下，被告仍然拖欠尚余的11个月房租268833.35元。即日原告书面通知被告：“根据双方房屋租赁合同第4条约定，决定终止该合同履行，12月6日停止其承租的营业房供电”。同年12月19日，被告合伙人交付房租20000元，尚欠245833.35元。2015年4月22日，原告决定在媒体刊登解除合同公告，但为照顾被告声誉，此公告以短信方式告知。原告认为被告拖欠租金的行为已构成违约，故诉至法院，要求：1.判令被告支付所欠房租245833.35元，并支付自起诉之日起至实际履行日止按中**银行同期贷款基准利率计算的利息；2.判令被告按合同约定支付违约金60000元；3.判令被告按合同约定支付损失赔偿金87000元；4.判令被告按合同约定，按拖欠租金的日万分之二支付滞纳金15085元（暂计算至2015年5月31日止）；5.判令被告支付自2014年11月15日至12月31日止水电费3500元；6、解除涉案房屋租赁合同，判令被告在判决生效之日起三日内清退房屋。庭审中原告变更第一项诉请为：判令被告支付2014年6月1日至2015年5月31日所欠房租245000元，2015年6月1日起至实际腾房日止的占用使用费按原合同约定的租金计算。变更第四项诉请为：判令被告支付租金145000元的从2014年6月1日起、租金125000元的从2014年12月1日起，均按日万分之二计算的滞纳金至付清日止。

被告辩称

被告未答辩。

本院查明

经审理查明：坐落于舟山市定海区解放西路7-9号的房屋系原告所有。2013年11月28日，原告（甲方）与被告陆**（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定的主要内容为：1.甲方租赁给乙方的房屋位于舟山市定海区解放西路7-9号2楼面积260平方；2.房屋租赁期限为三年，自2013年12月1日至2016年11月30日止；3.租赁用途：乙方所承租的房屋用于自身业务经营及办公，未经甲方同意，乙方不得将租赁房屋另作它用。乙方保证在租赁房屋内的一切商业活动符合法律和政府的相关规定；4.年租金为人民币290000元。每半年支付一次，每次145000元，第一次在2013年12月1日前支付，第二次至第六次，均在所属租期的30天前支付，甲方出具正式发票；5.签订本合同时，乙方向甲方交付租房保证金25000元，不计息。合同期满若乙方无违约状况，在乙方退回房屋后，甲方如数退还。若乙方有违约状况，保证金抵付所拖欠的租金和水电费以及依照合同应支付的违约金、损害赔偿金。违约金、损害赔偿金*保证金部分，应另行支付；6.交付之日后，乙方经营独立发生的水电费等费用由乙方承担，乙方及其他承租户共用过道的电费由各承租户分摊。甲方根据计量表每月向乙方收取费用，乙方需5日内付清，否则甲方有权采取措施；7.乙方改变现有房屋结构或在屋内新建建筑物、构筑物的，须经甲方书面同意后方可施工，施工费用等由乙方自理；8.租赁期满或本合同约定的终止、解除租赁条件出现，乙方让出房屋时，由乙方添置的可移动设备归乙方所有。拆除时不得损坏房屋结构，乙方在租赁期内自建的建筑物、构筑物和依附房屋的装饰不得拆除，该物权归属甲方；9.违反本合同条款，违约方向守约方支付违约金60000元。若乙方提前退租或甲方主观原因提前停租，违约方除支付违约金外，还应按照退（停）剩余租期租金的20%向守约方损失赔偿金。乙方拖欠租金的，按日万分之二向甲方支付滞纳金，若逾期30天以上，甲方有权提前终止租赁合同，并可要求乙方赔偿因此造成的实际损失。该合同还约定了其他条款。之后，原告按照合同约定向被告交付了房屋。

房屋租赁合同在履行过程中，被告于2013年12月向原告缴纳约定的保证金人民币25000元，并于2013年12月24日向原告支付了2013年12月1日起至2014年5月31日期间的第一期租赁费人民币145000元。但被告未支付2014年6月1日起至2014年11月30日止的第二期租金。原告曾以发律师函等形式多次向被告催讨租金。2014年11月27日，原告同意被告第二期应付房租（2014年6月1日至11月30日止的145000元）中减免租金25000元，其余租金按原合同条款不变。但被告仅在同年12月19日交付房租20000元，未支付前期拖欠的房租，也未按约支付2014年12月1日至2015年5月31日的第三期租金。2015年6月1日后的租金也未支付。被告还尚欠原告房屋租赁期间的水、电费3500元。

2015年4月17日，原告向被告发送短信：“陆**，你拖欠我公司自2013年12月起至今房租20多万元，构成违约。限你4月20日前付清欠款。如再次逾期不付，则登报宣告解除你的租房合同，收回营业场所。”但事后原告未登报提出解除双方的合同。2015年6月8日原告向本院起诉本案，本院立案受理后依法向被告陆**进行了送达，被告于2015年6月18日签收。

上述事实由原告举证的《房屋租赁合同》、房屋所有权证及土地使用权证、收款收据、发票、短信记录、法律顾问函及送达凭证、水电费发票以及原告的陈述予以证实。被告陆**未答辩，也未提供相反证据，且不出庭参加诉讼，被被告陆**应承担举证不能的法律后果。本院确认上述证据符合证据形式，可作为定案依据，根据上述证据的内容，本院确认查明的事实。至于原告提供的若干通知被告的通知书及协议、补充合同等，原告没有证据证明已向被告送达，也没有证据证明与被告签订了该协议和补充合同，上述证据的真实性没有证实，因此不作为定案依据。

本院认为

本院认为：原告与被告签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，该房屋租赁合同合法有效，双方应依约履行合同义务。原告将出租的房屋交付被告后，被告应按约支付房租。2014年6月1日起至2014年11月30日止的第二期租金，被告应在2014年5月1日支付。其余租金每半年支付一次，均在所属租期的30天前支付。但被告未按期支付上述租金，经原告催讨后，除支付20000元后，其余至今仍未支付，已构成违约。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据《房屋租赁合同》约定，承租人不交付或者不按约定交付租金三十日以上的，出租人有权解除合同。原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律的规定和双方的约定，但原告提供的法律顾问函和短信，不能证明原告已明确通知被告解除双方的房屋租赁合同。原告向本院起诉后，本院依法将民事诉状等送达被告，被告于2015年6月18日签收。因此可视为原告在该日已明确通知被告解除双方的房屋租赁合同，本院确认双方之间的房屋租赁合同于2015年6月18日解除。

合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。故原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。虽房屋租赁合同已解除，但被告仍应承担其他违约责任，具体如下：

一、原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。被告拖欠租金具体金额为：1、2014年6月1日起至2014年11月30日止的第二期租金145000元，扣除原告同意减免的25000元、被告缴纳的保证金25000元、被告在2014年12月19日交付的租金20000元，被告尚应交付第二期租金75000元；2014年12月1日至2015年5月31日第二期租金145000元被告未付；2015年6月1日至2015年6月17日止（房屋租赁合同解除前）的租金，被告应支付原告租金13506.84元（290000元／年365天u003d794.52元／天，17天794.52元／天u003d13506.84元）。以上被告尚应支付原告租金人民币233506.84元。

二、对原告提出的要求被告支付至实际腾房日止按原合同约定租金计算的占用使用费。由于2015年6月18日后，被告仍占有使用该租赁房屋，故被告应赔偿原告自2015年6月18日起至腾退之日止按日租金794.52元／天计算的租金损失至被告腾退房屋止。

三、原告因被告拖欠租金违约，要求被告支付违约金，本院认定如下：1、对原告要求被告支付第二期、第三期租金即租金145000元的从2014年6月1日起、租金125000元的从2014年12月1日起，均按日万分之二计算的滞纳金至付清日止的请求，符合房屋租赁合同“乙方拖欠租金的，按日万分之二向甲方支付滞纳金”的约定，但起算的租金应按查明的金额确定。本院调整为被告支付租金75000元的从2014年6月1日起、租金145000元的从2014年12月1日起，均按日万分之二计算的滞纳金至付清日止。2、对原告提出的要求被告按合同约定支付违约金60000元，并按合同约定支付损失赔偿金87000元的诉请，其中违约金60000元符合房屋租赁合同中“违反本合同条款，违约方向守约方支付违约金60000元。”的约定，本院予以支持。但对原告要求被告支付损失赔偿金87000元的诉请，本院不予支持。理由在于，在被告已经承担违约金60000元的前提下，原告没有证据证明其损失超过该违约金的数额；根据房屋租赁合同“若乙方提前退租或甲方主观原因提前停租，违约方除支付违约金外，还应按照退（停）剩余租期租金的20%向守约方损失赔偿金。”的约定，现被告尚占有租赁房屋，剩余租期租金的20%无法确定。

四、被告在租赁房屋期间产生的水电费依约应由被告承担，故原告要求被告支付水电费3500元的诉讼请求，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告舟山**有限公司与被告陆**2013年11月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月18日予以解除；

二、被告陆**于本判决生效之日起7日内腾退位于舟山市定海区解放西路7-9号2楼的租赁房屋，将房屋交还给原告舟山**有限公司；

三、被告陆**于本判决生效之日起7日内向原告舟山**有限公司支付2014年6月1日起至2015年6月17日止的租金人民币233506.84元。被告陆**并应支付租金75000元为基数的从2014年6月1日起、租金145000元为基数的从2014年12月1日起，均按日万分之二计算的滞纳金至付清日止；

四、被告陆**于本判决生效之日起7日内向原告舟山**有限公司支付违约金人民币60000元；

五、被告陆**赔偿原告舟山**有限公司自2015年6月18日起至腾退之日止按日租金人民币794.52元／天计算的租金损失至被告腾退房屋止，该款于腾退之日付清；

六、被告陆**于本判决生效之日起5日内支付原告舟山**有限公司水电费人民币3500元；

七、驳回原告舟山**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费7459元，减半收取3729.50元，由原告舟**有限公司负担894.50元，被告陆**负担2835元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院。上诉案件受理费应在递交上诉状时预交（具体承担金额由舟山**民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟**农行南珍支行，账号1906。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月四日