徐**与福建旭**有限公司、福建省将乐县恒**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐**诉被告福建**有限公司（以下简称旭**司）、福建省将乐县恒**有限公司（以下简称恒**司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告徐**到庭参加诉讼，被告旭**司、恒**司经本院公告传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐**诉称：2013年3月7日，原告与将乐县**限公司、被告福建省将乐县恒**有限公司签订了一份《协议书》，原告作为协议书的甲方；被告将乐县**限公司作为协议书的乙方；被告及法定代表人雍玉土，其作为担保方是为了达到让原告购买东方商厦房产的目的。《协议书》约定甲方作为将乐县东方商厦四层商场449号的买受人，乙方作为房产承租方，甲方将房产交由乙方招商、招租、经营、管理。双方就权利义务、违约责任、合同解除等作了相关约定。其中协议书约定：“甲方以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按年6%收取房立固定租金。收取方式为每月的10日前。”协议书还特别约定：“如乙方因经营不善无力支付甲方的固定租金时，担保方愿意承担乙方应支付的租金等违约责任，以确保甲方的利益。”后被告将乐县**限公司私自将与原告签订《协议书》中的权利义务转让给被告福建**有限公司。现被告福建**有限公司至今已拖欠了原告自2014年6月1日起至2014年11月30日止6个月租金及违约赔偿金共计12952元，经原告多次催讨未果。请求法院判令1、福建旭**限公司向原告支付自2014年6月1日起至2014年11月30日止拖欠6个月租金9714元；2、被告福建旭**限公司向原告支付解除租赁《协议书》的2个月租金作为违约赔偿金共计3238元；3、被告福建省将乐县恒**有限公司对上述租金及违约金承担连带责任；4、判令被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告旭**司、恒**司未提出书面答辩意见。

本院查明

经审理查明：2013年3月8日，原告徐**与被**公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告作为买受人向被**公司购买449号商铺，并对其他事项作了约定；随后原告与华**司、被**公司签订了一份《协议书》，原告作为协议书的出租方（甲方），华**司作为协议书承租方（乙方），被**公司其作为担保方；《协议书》约定，甲方作为将乐县东方商厦四层商场449号的买受人，乙方作为房产承租方，甲方将房产交由乙方招商、招租、经营、管理。租期5年或6年，即2012年10月1日至2017年9月30日或2012年10月1日至2018年9月30日。协议书还约定：乙方保证在每月的10日前以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按年6%足额收取支付甲方固定租金。如乙方因经营不善无力支付甲方的固定租金时，担保方愿意承担乙方应支付的租金等违约责任，以确保甲方的利益。被**公司为租金等违约责任担保，未约定保证方式、保证期间，原告按约支付购302号商铺房款是323870元，之后公司按每月租金1619元支付给原告。2013年10月，被告旭**司吸收合并华**司，华**司于2013年10月12日经工商登记注销。期间，被告旭**司与2014年11月前向原告发出了解除租赁合同函件，并搬离了原告的商铺。自2014年6月1日起至2014年11月30日华**司欠付的房租9714元。

上述事实有原告提供的《协议书》、华**司的注销内资企业登记基本情况表、个人住房借款合同、销售不动产统一发票各一份、本院依职权调取的恒**司、旭**司的内资企业登记基本情况表、华**司与旭**司的《公司合并协议》、《公司合并补充协议》各一份及原告在庭审中的陈述为证。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃自己的民事诉讼权利，本院对原告提供的证据依法予以采信。

本院认为

本院认为，原告徐**与被**公司签订《商品房买卖合同》，与华**司、被**公司订立的《协议书》系合同各方当事人的真实意思表示，合法有效。被告旭**司吸收合并华**司，旭**司应承继华**司的债权、债务，故旭**司承继履行《协议书》的权利和义务。原告要求被告旭**司支付拖欠租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。承租人旭**司通知出租人徐**解除合同及以行为表示拒绝继续履行租赁合同，且原告在庭审中表示该合同于2014年11月已解除，故该合同已实际无法履行，符合法定解除条件，故本院确定2014年11月30日为合同解除时间。《协议书》中约定承租人不按时、足额支付租金，出租人有权解除合同，并要求赔偿损失；因承租人旭**司拒绝履行租赁合同，包括未履行按时、足额支付租金的主要义务，故旭**司应当承担赔偿损失的违约责任；原告主张被告赔偿2个月租金作为违约赔偿金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同中约定因经营不善无力支付原告的固定租金时，担保方愿意承担乙方应支付的租金等违约责任。因未约定保证方式按照连带责任保证承担保证责任，而本案主债务履行期限未届满，因此恒**司对被告旭**司的拖欠的租金及违约金承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百七十二条、第一百七十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告徐**与被告福建**有限公司订立的租赁商铺的《协议书》于2014年11月30日解除。

二、被告福建**有限公司应于本判决生效之日起十日内支付尚欠原告徐**的租金人民币9714元。

三、被告福建**有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐**合同解除的损失人民币3238元。

四、被告福建省将乐县恒**有限公司在上述判决确定的债务范围内承担连带清偿责任。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费124元，由被告福建**有限公司、福建旭**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十七日