黄**、刘**与厦门群**限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**、刘**因与被上诉人厦门群**限公司（以下简称群鸿物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第2946号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

黄**、刘**向原审法院起诉，请求判令：一、群鸿物业退还黄**、刘**房屋租赁押金237232元；二、群鸿物业退还黄**、刘**多收的房屋租金计49442.92元（以月租金92705.48元为基数，从2014年5月16日计至5月31日共计16天）；三、群鸿物业赔偿黄**、刘**装修损失计344511.6元（以实际装修费用689023.2元的50%计算）。

一审法院认为

原审判决查明：2009年6月1日，黄**、刘**与群鸿物业签订一份《群鸿商城房屋租赁合同》约定，群鸿物业将厦门市思明区将军祠路28号（原厦门橡胶厂）55号2楼轮胎车间、27号楼2楼房夹层新硫化车间、55号楼空地、18号楼1楼综合仓库、25号1楼煤场、59号2楼等房屋出租给黄**、刘**作为旧货及二手市场使用；租赁期限自2009年4月10日至2014年4月9日止；月租金8.4万元，第四年起租金每年按10%递增；押金为1个月租金，租金按季结算，由黄**、刘**于每季的第1个月的5日交付给群鸿物业；黄**、刘**与群鸿物业签定正式合同时支付1个月押金及1个月房租，于2009年7月1日前交清二个月房租，第一期租金于2009年9月1日至2009年11月30日止；如需改变房屋内部结构或装修，需先征得群鸿物业书面同意，投资由黄**、刘**自理；租赁期满后，本合同遵照合同第四条（即上述租金条款）自动继续生效等。合同签订后，由于群鸿物业将上述合同的25号楼底层和18号楼底层的房屋出租给他人以及群鸿物业又将合同租赁物的后大门原门卫室出租给黄**、刘**，故双方将月租金（递增前）变更为69651元。

上述合同履行中，黄**、刘**于2012年7月25日又向群鸿物业支付押金334656元。其中，包括本案租赁物的押金（二个月租金数额）153232元，余款作为黄**、刘**向群鸿物业租赁群鸿商业城其他两处租赁物的押金。此后，黄**、刘**又陆续向群鸿物业支付至2014年5月31日止的租金。

另查明，群鸿物业于2013年11月12日向黄**、刘**发出一份通知，告知黄**、刘**若有意续租，可在合同期限届满前与群鸿物业协商签订新的房屋租赁合同，若无法协商一致，请于租期届满之日自行完成清退租赁场所。

还查明，2014年5月16日，公安消防部门对群鸿商业城旧货市场内存在火灾隐患的商铺进行查处。

审理中黄**、刘**陈述，黄**、刘**将上述标的物转租给厦门**有限公司（下称蝴蝶汇公司）经营。黄**、刘**与群鸿物业在公安消防部门对上述旧货市场的火灾隐患进行查处后因押金等问题发生纠纷，黄**、刘**于2014年5月17日离开其租赁场所，双方未办理交接手续。黄**、刘**还提供钢结构铁皮屋承包合同及报价单、收款收据和照片，主张黄**、刘**对租赁物进行装修（包括铁皮墙及钢构楼梯等）共花费689023.2元。

群鸿物业陈述，其并不清楚黄**、刘**有无离开租赁场所，但租户仍占用房屋。因双方签订的租赁合同已于2014年4月9日届满，故黄**、刘**已经支付的押金等应抵扣群鸿物业到2014年7月的占用费，群鸿物业从2014年8月起向蝴**公司收取使用费。对黄**、刘**提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，黄**、刘**盖楼梯的时候群鸿物业是同意的，但群鸿物业认为是为了二楼投入使用的必要花费，对黄**、刘**要求补偿楼梯费用不予认可。

原审法院认为，黄**、刘**与群鸿物业签订的上述《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。虽然黄**、刘**与群鸿物业在该合同期限届满后未再签订新的租赁合同，但黄**、刘**继续使用租赁场所并支付租金，群鸿物业亦未提出异议，故应认定原租赁合同继续有效，但租期为不定期。由于本案存在黄**、刘**将租赁物转租情形，且黄**、刘**在离开时未办理租赁物移交手续，黄**、刘**亦无证据证明其已告知群鸿物业解除租赁关系，故应当认定双方租赁关系在2014年5月16日后仍处于持续状态，黄**、刘**主张租赁期限至2014年5月16日止的理由不能成立。在双方上述租赁关系存续期间群鸿物业将黄**、刘**缴纳的上述押金等抵扣租金并无不当，黄**、刘**提出的群鸿物业返还押金及租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于上述租赁合同中已对装修费用进行约定，黄**、刘**提出的群鸿物业赔偿装修损失的主张亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄**、刘**的诉讼请求。本案一审案件受理费5520元，由黄**、刘**负担。

上诉人诉称

宣判后，黄**、刘**不服，向本院提起上诉。

上诉人黄**、刘**上诉请求撤销原审判决并依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求。主要理由是：一、两上诉人有充分的证据表明其实际管理使用讼争房产截止至2014年5月16日，原审判决认为双方租赁关系在2014年5月16日后仍处于持续状态，没有事实依据。

（一）被上诉人委托对群鸿商业城进行物业管理的厦门市**有限公司诉两上诉人的物业服务合同纠纷一案，厦门两级法院分别作出（2014）思民初字第12912号《民事判决书》及（2015）厦民终字第856号《民事判决书》。厦门市**有限公司在两审中均明确两被上诉人实际搬离群鸿商业城的时间是2014年5月16日，两**院对此均予以认可（一审判决表述为u0026ldquo;被告黄**、刘**实际管理使用讼争房产至2014年5月16日u0026rdquo;，双方在二审判决对此没有争议，二审法院依法确认）。可见，生效判决已认定两上诉人实际管理使用讼争房产至2014年5月16日。

值得说明的是，两上诉人实际搬离群鸿商业城的含义不仅指其二人实际搬离还指向其二人承租房产的次承租人（转租户）的实际搬离。因为厦门市**有限公司向两上诉人主张物业管理费是以两上诉人实际使用的物业面积（含转租户使用的物业面积在内）X物业费单价X实际使用时间来计算的，若两上诉人的转租户未全部搬离群鸿商业城或搬离的时间在2014年5月16日之后的话，那么厦门市**有限公司不可能不向两上诉人主张此后的物业管理费。

（二）《海峡导报》2014年5月27日的报道（见原审两上诉人证据8）证实，被告为了大幅度涨租金于2014年5月16日对群鸿商业城的商户采用强行断水、断电的措施，这些商户包括原告转租的商户。向两上诉人承租店面的次承租人黄**、吴**、刘**、陈**、林**、江国山出具的《情况说明》证实：2014年5月16日起其所租店面遭遇停水、停电系被上诉人所为，以此逼迫租户答应大幅提高租金，被告采取黑社会恐吓、威胁等手段，导致这些租户无法继续经营，这些租户不得已于2014年5月30日搬离。虽然上述人员均系（2015）思民初字第2945号案件讼争租赁物的次承租人，不是本案讼争租赁物的次承租人，然而《情况说明》反映了群鸿商业城的整体情况，对本案而言仍有证明力。

（三）被上诉人在原审中陈述u0026ldquo;其并不清楚两上诉人有无离开租赁场所，但租户仍占用房屋。u0026rdquo;然而被上诉人在（2015）思民初字第2945号案件中却陈述u0026ldquo;二原告在2014年5月16日消防检查后即离开u0026rdquo;，显然，被上诉人在本案中的陈述与其在2945号案件中的陈述自相矛盾。本案中，对于被上诉人主张的租户仍占用房屋，既与厦门市**有限公司诉两上诉人的物业服务合同纠纷一案的两份生效判决相矛盾、冲突，又没有充分证据予以证实，故其关于此节内容的主张没有事实依据。

二、原审判决称u0026ldquo;审理中原告陈述，二原告将上述标的物转租给蝴**公司经营。原、被告在公安消防部门对上述旧货市场的火灾隐患进行查处后因押金问题发生纠纷，原告于2014年5月17日离开其租赁场所，双方未办理交接手续u0026rdquo;。此节表述部分与两上诉人以及被上诉人在原审中的陈述不符。两上诉人在原审中的陈述是：2014年5月16日，公安消防部门对群鸿商业城旧货市场内存在火灾隐患的商铺进行查处，但这些被查处的商铺均不属于两上诉人的转租户，与两上诉人无关。被上诉人的证据不仅无法证明两上诉人的与这些被查处的商铺有关，而且被上诉人在其证据三中也承认u0026ldquo;前述警方执法也并不涉及其中的二层3600平方米u0026rdquo;。然而按原审判决的意思却是两上诉人认可了被查处的商铺与其有关。另外，两上诉人在原审中表明纠纷的产生原因是被上诉人想大幅度提高租金而未获得租户同意进而采取停水停电措施想逼租户就范而非原审表述的押金问题。以上事实有庭审笔录及质证意见为证。

三、两上诉人已向被上诉人交纳讼争房屋押金计237232元（两上诉人分别于2009年6月4日交纳给被上诉人的押金8.4万元和2012年7月25日交纳给被上诉人的押金153232元）。因两上诉人实际管理使用讼争房产至2014年5月16日，双方的房屋租赁关系亦应于该日实际终止，故被上诉人应立即退还两上诉人所收的押金计237232元。原审判决对此未予以支持，明显不当。

四、原审已查明两上诉人实际交付租金给被上诉人至2014年5月31日。因两上诉人实际管理使用讼争房产至2014年5月16日，故被上诉人应退还两上诉人多收取的自2014年5月16日至5月31日的租金计49442.92元。原审判决对此未予以支持，明显不当。双方签订的合同至2014年4月9日止，之后，双方的租赁关系依法转为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，被上诉人应保证两上诉人继续使用租赁物至2014年5月31日。然而，因被上诉人所采取的不当措施致使两上诉人于2014年5月16日实际搬离了群鸿商业城，故被上诉人应退还两上诉人多收取的自2014年5月16日至5月31日的租金。而讼争租赁物的月租金标准经三次递增，至2014年4月份起月租金92705.48元，被上诉人在原审中对此没有异议。2014年5月16日至5月31日这一期间共计16天，故两上诉人主张被上诉人退还多收取的租金49442.92元，有明确的事实依据。

五、2014年4月9日之后，两上诉人与被上诉人形成的是不定期租赁之法律关系。依据《合同法》第232条之规定，被上诉人作为出租人解除合同应当在合理的期限之前通知作为承租人的两上诉人，然而被上诉人没有依法在合理期限之前通知两上诉人而是采取不当措施将租赁物强行收回，其行为已构成违约导致租赁合同解除。因两上诉人的钢结构搭建已与租赁物结合成一体，形成了法律上的附合，依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第一项之规定，两上诉人有权向被上诉人主张赔偿两上诉人装修损失计344511.60元（以实际装修金额689023.20元的50%计算）。原审判决对此未予以支持，明显不当。

（一）两上诉人的装修不属于被上诉人所称的违章搭建。违章搭建的认定应以主管的行政主体（主要是城管部门）的裁决为准，行政相对人不服的，依法还享有申辩、复议、诉讼等权利。在主管部门依法作出裁决之前，任何组织和个人均无权认定某建筑物或装修属于违章搭建。

本案租赁物及装修自2009年由两上诉人使用至2014年5月16日搬离，长达数年之久，主管部门从没有向本案两上诉人或被上诉人出具该装修属违章建筑之行政确认书或处罚决定书。即便按照被上诉人之主张，2014年5月16日对群鸿商业城进行执法的主体为思明区消防部门，并无城管部门。思明区消防部门的执法行为的指向亦不包含两上诉人承租之租赁物。

（二）两上诉人在装修时在已征得被上诉人同意，被上诉人亦因此而获得巨大的租金收益。退一步说，若两上诉人的装修属于违法搭建，被上诉人亦应承担相应的法律责任。

（三）两上诉人实际花费了装修费用计689023.20元，搭建了钢结构铁皮屋（造价440828元）和钢构楼梯（造价200195.20元）。上述搭建完成后，已与租赁物结合在一起形成继续和固定性的、非毁损不可分离或虽可分离但花费巨大的情形，已形成法律上的附合。

《合同法》第232条规定不定期租赁u0026ldquo;当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人u0026rdquo;。具体到本案，2014年5月间，被上诉人因与两上诉人就大幅提高租金问题未能达成一致，于2014年5月16日起对租户采取断水、断电的措施逼迫租户搬离，将租赁物强行收回，而没有依法在合理期限之前通知两上诉人解除合同，其行为已构成违约导致租赁合同解除。《最**法院关于审理城镇房屋租赁案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定：u0026ldquo;承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。u0026hellip;u0026hellip;u0026rdquo;。因此，两上诉人关于装修损失之主张有明确的法律依据。

（四）两上诉人于2014年5月16日搬离群鸿商业城后，被上诉人还继续在使用两上诉人的上述装修，特别是钢构楼梯目前还在由被上诉人出租给蝴**公司使用。可见上述装修还是有其价值的，两上诉人酌情按装修费用的50%向被上诉人主张装修损失，应依法得到支持。

被上诉人辩称

被上诉人群鸿物业答辩称，上诉人上诉没有事实和法律依据。理由是：一、上诉人主张退还押金、占用费的主张缺乏事实依据。讼争《租赁合同》证实，租期届满日期截止于2014年4月9日；被上诉人2013年11月《通知（存根）》证实，租期没有延续；厦门日报2014年5月17日新闻报道证实上诉人在租期届满后通过其转租户继续占用原租赁场所，同时证实2014年5月16日是消防部门、派出所联合执法查处了部分上诉人转租户，并不是被上诉人强行收回被占用场所。上诉人作为负有返还房屋、空地义务的一方，应当证明上诉人或其租客与被上诉人办理房屋返还移交手续的时间，并以此为据计算是否存在可返还押金或占用费的余额；因为，上诉人非法占用期间应承担占用费，该占用费应以押金折抵，折抵不足的，上诉人应继续偿付被上诉人；但是上诉人未能证明，应承担举证不能的法律后果。被上诉人在2014年12月才与原转租户就讼争二楼场所签订新的租赁合同。而根据被上诉人提供的现场照片可见，截止2015年3月9日，上诉人仍有个别租客盘踞在原空地的残余违建之中。而上诉人2014年5月最后一次缴交一个月的占用费只能占用至2014年5月31日。上诉人押金继续折抵后续占用期间只能支持2.4个月，至2014年8月12日。此外，庭审调查表明租赁场所的二楼部分，根本没有被消防查处，上诉人转租户也一直正常使用，上诉人却莫名其妙在占用持续同时停止缴交占用费。

二、上诉人主张装修损失缺乏依据。1、上诉人的所谓装修没有正规票据，实际金额无法确定。2、大部分u0026ldquo;装修u0026rdquo;实为违章搭盖而非装修。3、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条明确规定：u0026ldquo;承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。也就是说，即使是合法装修，也应摊销于租赁期间。而上诉人是在租期届满后，非法长期占用原租赁场所，根据上述事实和法律规定，上诉人主张装修损失缺乏依据。综上，应驳回上诉人上诉请求。

本院查明

经审理查明，两上诉人认为原审法院对u0026ldquo;公安消防部门于2014年5月16日对群鸿商业城旧货市场内存在火灾隐患的商铺进行查处u0026rdquo;的表述不明确，似乎被查处的是上诉人的转租户，但实际上没有证据证明当日的查处与上诉人（含转租户）有关。被上诉人认为原审法院将上诉人支付至2014年5月31日止的款项表述为租金不正确，此款项应为占用费。此外，双方对原审法院查明的事实没有异议，本院对原审判决查明事实中双方没有异议的部分予以确认。

另查明，本案中，上诉人将部分讼争租赁房屋转租给蝴**公司（面积为3507平方米，上诉人向被上诉人支付的租金为每平方米12元）。

还查明，本院审理的（2015）厦民终字第445号上诉人蝴**公司与被上诉人黄**、刘**房屋租赁合同纠纷案已生效，蝴**公司与黄**、刘**在该案民事判决中确认u0026ldquo;蝴**公司已向黄**、刘**交付租金至2014年7月底u0026rdquo;、u0026ldquo;蝴**公司按照与群鸿物业约定的租金标准向群鸿物业补足了2014年7月10日至2014年7月31日的租金u0026rdquo;等事实。

本案诉讼中，上诉人与被上诉人确认：上诉人就本案讼争租赁房屋共交纳的押金为237232元；蝴**公司从2014年7月10日起自行向群鸿物业缴纳租金，被上诉人应从已收押金中退还上诉人53434.05元。

本院认为

本院认为，本案二审中争议的主要焦点是双方的租赁关系在2014年5月16日后是否已终止，被上诉人收取的至2014年5月31日止的租金及已收到的237232元押金是否应予退还。上诉人于一审中未举证证明其（含转租户）曾与被上诉人办理了讼争租赁房屋的返还移交手续，于二审中提供已生效的本院（2015）厦民终字第856号民事判决书表述的u0026ldquo;黄**、刘**实际管理使用讼争房产至2014年5月16日u0026rdquo;予以证明，但该表述与本院已生效（2015）厦民终字第445号民事判决中两上诉人的自认相矛盾，（2015）厦民终字第445号民事判决书中，两上诉人确认蝴**公司一直处于经营状态，并已向两上诉人交付租金至2014年7月底。因此，本院（2015）厦民终字第856号中u0026ldquo;黄**、刘**实际管理使用讼争房产至2014年5月16日u0026rdquo;的表述不能证明上诉人（含转租户）已于2014年5月16日将讼争租赁房屋交还给被上诉人，上诉人应继续交纳租金，被上诉人将上诉人已交纳的押金抵扣2014年6月1日起的租金并无不当。但蝴**公司从2014年7月10日起开始自行向被上诉人交纳其租赁房屋的租金，故上诉人交纳的该部分押金除抵扣2014年6月1日至2014年7月9日的租金外，剩余部分53434.05元应予以退还。而两上诉人经被上诉人同意后在租赁期间进行装修，其于租赁期满后要求补偿，依法不应得到支持，原审法院判决驳回上诉人该项诉讼请求是正确的。综上，原审判决未认定上诉人转租给蝴**公司的房屋租金只应交纳至2014年7月9日是错误的，该部分应予改判，此外，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第2946号民事判决；

二、厦门群**限公司应于本判决生效之日起十日内退还黄**、刘**押金53434.05元；

三、驳回黄**、刘**其他诉讼请求。

本案一审案件受理费5520元，由黄超*、刘**负担4140元、厦门群**限公司负担1380元；二审案件受理费11038元，由黄超*、刘**负担8278元，厦门群**限公司负担2760元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十五日