中国电**贵溪分公司与凌多风房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人凌*风因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2015）贵民一初字第506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凌*风，被上诉人中国电**贵溪分公司的委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：被告于2010年5月21日从他人处承租原告所有的位于本市沿河路1号附1、3号店面，店名现分别为“红苹果包店”、“A＋欧洲馆”。2012年1月1日，原告与被告签订二份《合同书》。该合同约定：原告将其所有的位于沿河路1号附1、3号店面租赁给被告经营。租期为均为3年即从2012年1月1日至2014年12月31日；租金均为每年16800元，合计33600元；合同期满后，如乙方（被告）需要，在甲方（原告）无特殊情况下可优先考虑乙方续租。合同签订后，原、被告均按合同的约定履行了各自的义务。2014年12月8日，原告向被告店中送达了终止合同通知书，提出与被告在合同期满后终止合同履行，并要求被告搬出店面。2015年元月22日，原告向其出租店面断电。合同期满后，原告多次要求被告搬出店面未果，原告特具状法院请求判决：一、要求终止合同履行，责令被告立即搬出沿河路1号附1、3号店面；二、由被告支付原告从2015年1月1日至搬出店面之日止的租金8400元（按每月租金2800元计算）；三、由被告承担本案的一切费用。

一审法院认为

原审法院认为：公民合法权益应受法律保护。原、被告签订的合同书是双方真实的意思表示，未违反法律规定，对该合同的效力本院予以确认。合同双方当事人应按合同的约定全面履行合同约定的义务。本案中，原、被告在合同中约定，租赁期为3年即从2012年1月1日至2014年12月31日。2014年12月8日，原告向被告发出了通知书，提出与被告在合同期满后终止合同履行，并要求被告搬出店面。合同期满后，原告通过断电等行为要求被告搬出店面，但被告无法律依据占用原告的店面至今，应承担相应的民事责任。对原告要求终止合同履行，责令被告搬出原告房屋的诉求，本院予以支持。被告从2015年1月1日起无法律依据占用原告的房屋至今，其应支付原告相应的经济损失的，该损失的计算应按合同约定的租金为标准，即每月2800元（33600元／年12月／年）。被告辩称，其享有优先承租权。本案中，原、被告在租赁中合同虽约定被告享有优先承租权，但该权利应在同等条件下，且原告将该店面出租给他人时，被告才享有优先承租权。现原告将其出租店面收回，并未确定该店面的用途，故对被告的上述辩称，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，作出判决：一、限被告凌*风在本判决生效之日起三十日内搬出原告中国电**贵溪分公司所有的位于本市沿河路1号附1、3号店面；二、限被告凌*风在本判决生效之日起十日内从2015年1月1日起按月支付原告中国电**贵溪分公司人民币2800元至被告搬出沿河路1号附1、3号店面之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告凌*风负担。

上诉人诉称

宣判后，一审被告凌多风不服，向本院提起上诉：上诉人1号店是2010年5月转账租赁而来，转让费5.5万元，3号店是2012年4月转让租赁而来，转让费为6万元，装修两个店面共花费6.5万元。2014年11月出租方在未提前通知的情况下不再续租，给上诉人造成了重大经济损失。出租方切断电源，使上诉人无法经营，也给上诉人造成经济损失。为此，请求撤销贵**院民事判决，改判上诉人继续承租1号和3号店面，或补偿上诉人经济损失6万元。

被上诉人辩称

被上诉人中国**限公司贵溪分公司口头答辩称：上诉人与被上诉人签订的合同约定租期为三年，到2014年12月31日止。合同到期后，则应无条件搬出。2、上诉人对店面装修及经营投资与被上诉人无关。3、上诉人在合同到期后无理侵占店面达*、八个月，给被上诉人造成的损失应予以赔偿。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，双方均未向本院提交新的证据。

本院查明

经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：本案双方签订的房屋租赁合同约定了租赁期限，合同到期后，被上诉人有权终止合同，并要求上诉人搬出租赁店面。现上诉人无法律依据继续占用被上诉人的店面，由此造成的损失，上诉人应当予以赔偿。上诉人租赁店面期间进行装修、经营等行为，因属自主经营，其产生的风险应由上诉人自行承担。同时，上诉人与被上诉人签订的租赁合同也未约定产生损失由被上诉人承担，因而上诉人主张不续租导致的损失由被上诉人承担不能成立。合同到期后，上诉人没有理由继续占用被上诉人店面，被上诉人采用断电的形式逼迫上诉人搬出店面，该行为属于自救行为，不构成侵权。

综上，上诉人凌多风的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人凌多风负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月三十一日