南昌春的白金**限公司与谢翔鹰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南昌春的白金会娱乐有**、谢**因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2013）东民初字第1551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南昌春的白金会娱乐有**委托代理人梁**，被上诉人谢**及其委托代理人裘*、杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2012年9月13日，南昌春的白金会娱乐有限公司（甲方）与谢**（乙方）签订一份《租赁合同书》，合同约定：1、甲方将坐落在南昌市扬子洲路21号的房屋（1-4楼，建筑面积约6000平方米，不包括一楼所有包厢及原厨房和原仓库）及所有设施设备租赁给乙方使用，租赁期从2012年9月16日至2016年3月26日。2、甲方出租给乙方的房屋租金每月15万元，实行先付租金后使用的原则，装修期2个月，装修期间免收租金。3、本合同签订之日起二日内，乙方须支付合同保证金30万元给甲方，合同期满，双方不再续约，由甲方将合同保证金在期满后三天内退还给乙方。该保证金不计算利息同时在租赁期内不折抵租金。4、乙方所用的水、电费等相关费用必须按月按时按实际用量向甲方缴纳，如乙方未按时交纳水、电费由此产生的一切责任都由乙方承担。5、甲方原投资的电力变压器、发电机组、锅炉设备、音响设备、电脑点歌系统、沙发、茶几及各种用具等移交给乙方使用，在租赁到期时，乙方须交还给甲方，如有缺失的，乙方须赔偿给甲方，如有损坏的，乙方须负责维修好后交还给甲方，乙方不得以甲方给予乙方使用的资产或以甲方名义对外进行任何形式的抵押或担保。6、乙方逾期支付租金除如数补交实际应交金额外还需承担所欠租金总额每日2%的滞纳金，连续拖欠达30天行为的，甲方有权终止合同，已交房租与合同押金甲方不予退还。7、由于乙方需进行二次装修改造，所有改造费用由乙方承担，如甲方单方面原因终止该合同，二次装修改造费用由甲方全部承担，如乙方违约或提前终止本合同乙方所交合同保证金归甲方所有，甲方不退还给乙方。同时，乙方二次装修改造费用由乙方承担，甲方不予承担，乙方二次装修改造，应向消防、城建等相关部门申报改造手续，如乙方不申报手续施工，所产生的停业处罚全部由乙方承担赔偿。8、甲方应确保乙方经营期间所需一切证照齐全有效合法，乙方日常经营所需的出具证明盖章等甲方必须配合，在租赁期内所有证照的年检换证费用全部由乙方承担。9、有关本协议的通知、请求等，均需以书面形式为准，并采用专人送达或邮寄方式传递至本合同之首所列双方地址，在该书面信函寄出15日后，即视为函件对方已经收到。10、除合同期满，甲方不得以任何理由终止本合同履行，否则甲方应赔偿乙方所有支付给营销经理的入场费。

合同签订后，谢**向南昌春的白金**限公司支付了保证金30万元，南昌春的白金**限公司将租赁房屋及其原投资的音响设备、电脑点歌系统等设施交付给谢**经营使用。谢**自认其于2012年9月17日起以试营业的名义在租赁房屋1-3层内经营卡拉OK厅娱乐活动，但主张于2012年10月便被断电断水导致无法营业，并于2012年11月13日便被南昌春的白金**限公司赶出了租赁房屋，其实际试营业时间自2012年9月17日起至10月7日止。南昌春的白金**限公司自认其于2012年12月中旬将诉争房屋及其相关设施另行租予他人经营使用。2012年10月8日，“谢先生”报警称，在亚洲CD白金会所有两人偷走电脑芯片，南昌市公安局东湖分局七里街派出所处警情况载明：到达现场，询问报警人可了解，是前任老板和现在老板合同纠纷，引发前任老板叫了人把电脑芯片拿走。2012年10月9日，群众报警称，在亚洲CD白金会所有人恶意破坏电表导致会所断电，南昌市公安局东湖分局七里街派出所处警情况载明：到达现场，是承包者与原经营者（股东）之间的经济纠纷。2012年10月10日，南昌春的白金**限公司向谢**发出通告（通告上的打印日期为2012年10月8日，张贴通告的照片日期为2012年10月10日），称谢**承租的其房屋目前发生部分违规问题：四楼装修手续仍未进行申报并在装修期间不能营业，消防存在重大隐患，员工存在场内留宿并中途留门外出问题等，因以上原因，现强制对场所进行停业整改，待整改验收合格后方可恢复营业。2012年10月14日，谢**向南昌春的白金**限公司复函称，其于2012年10月10日已收到南昌春的白金**限公司发出的《整改通告》，其决定停止试营业、对租赁房屋继续进行装修并正在办理装修申报手续，但需要南昌春的白金**限公司提供租赁房屋的房产证复印件、租赁合同等材料，并要求南昌春的白金**限公司提供租赁合同约定第八条第1款约定的一切证照，以待工商等部门检查时使用，并要求南昌春的白金**限公司返还其在试营业期间用刷卡机刷的20余万元营业额，以及要求其将停放在租赁房屋大门口的车辆移走、归还配电间、大门、包房钥匙、控制点歌系统的加密狗u盘。2012年10月18日，南昌春的白金**限公司向谢**复函称，其函件已收悉，其函件中提及的再装修事宜，其将尽力配合，但要求其提供书面的有关需要装修的具体项目和内容以及相关装修设计方案和施工图。2012年10月31日，谢**向南昌春的白金**限公司复函称，其依约无义务向原告提供装修项目和内容以及相关装修设计方案和施工图，并重新提出了2012年10月14日复函中提出的要求。

另查明：南昌春的白金**限公司与谢**于2012年9月19日办理了租赁场所的物品移交手续。南昌春的白金**限公司起诉要求谢**赔偿的各项损失费用共计390738.47元，南昌春的白金**限公司起诉时所列各项损失清单为库存商品总价款218175.67元、服装总价款102404元、水果总价款697.25元、干货／细货总价款3876.75元、低值用品总价款65584.8元，南昌春的白金**限公司并提交了有谢**签字确认“表示同意暂时接管，以后按实际需要再予以退还”的上述物品移交清单。2012年11月30日下午，在南昌市公安局东湖分局七里街派出所民警及东湖区彭**庄社区居委会工作人员的见证下，南昌春的白金**限公司对上述物品进行了清点，其中，剩余库存商品价款13934.06元，损失204241.61元，剩余服装价款102104元，损失300元，剩余水果0元，损失697.25元，剩余干货／细货0元，损失3876.75元，剩余低值用品52126.1元，损失13458.7元，以上物品损失共计222574.31元。当日，在南昌市公安局东湖分局七里街派出所民警及东湖区彭**庄社区居委会工作人员的见证下，南昌春的白金**限公司除对其诉讼请求中主张的上述物品进行清点外，还对出品部用品、出品部固定资产进行了清点，其中，出品部用品剩余6555.5元，损失8609元，剩余固定资产50739元，损失300元。此外，南昌春的白金**限公司主张除在南昌市公安局东湖分局七里街派出所民警及东湖区彭**庄社区居委会工作人员的见证下清点的上述物品损失外，其另外对办公用品、厨房物品、厨房固定资产、2-3楼包房物品、音控设备等物品自行进行了清点，并主张其自行清点的物品损失共计235766.2元。

谢**质证时表示，对南昌春的白金**限公司诉讼请求主张之外的损失证据不予质证，其移交给南昌春的白金**限公司的所有办公用品、音像制品等物品在其被赶出时已经由南昌春的白金**限公司接收了。对南昌市公安局东湖分局七里街派出所民警及东湖区彭**庄社区居委会工作人员的见证的清点物品损失，谢**质证时表示，清点工作是由原告的工作人员进行的，清点过程中是否有遗漏或故意不清点的情况不能排除，且其于2012年10月便被南昌春的白金**限公司断电断水赶走，而该清点时间在2012年11月30日，南昌春的白金**限公司无法证实从2012年10月至其盘点这段时间内南昌春的白金**限公司工作人员或其他工作人员没有进入过仓库领取物品。谢**并表示，对南昌春的白金**限公司主张的损失物品中，有20396元的物品系其已出资购买的，南昌春的白金**限公司财务人员甘**并出具了价款总计20396元的收据三张。南昌春的白金**限公司对该三张收据提出异议，认为收据中的交款单位是夏总而不是谢**本人。

再查明：为证明其为谢**代付了各项税费64617.2元，南昌春的白金**限公司提交了税额合计24300元的税费单据九张，税收科目包括股份制企业城市维护建设费、地方教育附加税、一般营业税、地方其他水利建设基金收入、地方文化事业建设费收入、教育法附加收入、价格调节基金（南昌）、其他股份制企业所得税、卫生检测费，税款所属时期为2012年10月1日至2012年10月31日；南昌春的白金**限公司并提交了金额合计39437.17元的水电费发票五张，水电费户名为王朝**公司（南昌**限公司），地址为江边扬子洲路24号（扬子洲路水产市场内）。原告同时提供了一张金额为180元的工本费发票1张及一张开票时间为2012年12月、金额为700元的空调修理费发票一张。谢**质证时表示，对所有发票的关联性均有异议，所有的税和费是南昌春的白金**限公司根据自己的营业收入、经营状况缴纳相应税款的，税款所属时期是2012年10月1日至2012年10月31日，谢**于2012年10月8日因南昌春的白金**限公司的违约行为已经无法继续使用房屋，故税款并不是为被告代为缴纳的。南昌春的白金**限公司缴纳的税款包括了一楼的税款，而一楼并不是谢**承租的范围。空调维修时间是2012年12月3日，当时谢**已经被赶出租赁房屋。而水电费发票的户名为王朝**公司（南昌**限公司），与谢**无关，且非谢**承包的一楼包房用水也不是单独的水表。对于水电费，南昌春的白金**限公司主张其所使用的水电费用户名全部挂在王朝**公司（南昌**限公司）名下。

又查明：对于南昌春的白金**限公司要求解除其与谢**在2012年9月13日签订的房屋租赁合同及判决原告不退还被告支付的保证金30万元的诉请，一审法院已在（2013）东民初字第792号案件中判决解除谢**与南昌春的白金**限公司于2012年9月13日签订的《租赁合同书》及判决南昌春的白金**限公司返还谢**合同保证金30万元。该判决已被南昌**民法院生效判决（2014）洪*三终字第35号民事判决维持。

上述事实有谢**、南昌春的白金**限公司签订的《租赁合同》、南昌市公安局东湖分局七里街派出所《接处警登记表》及情况说明、照片、2012年10月8日的整改通知及照片、谢**于2012年10月14日、10月28日的《复函》及邮寄回单、南昌春的白金**限公司于2012年10月10日发出的《整改通告》及2012年10月18日的《关于对谢**复函的再复函》、2012年11月13日的通知函及照片、发票十六张、移交物品清单、盘点物品清单、收据、南昌**民法院（2014）洪*三终字第35号民事判决书、谢**、南昌春的白金**限公司陈述等证据予以证实。

一审法院认为

一审法院认为，谢**、南昌春的白金会娱乐有**签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因谢**、南昌春的白金会娱乐有**关于房屋租金的条款明确约定为：每月15万元，实行先付租金后使用的原则，两个月的装修期内为免付租金期间，而自2012年10月中旬起，谢**就因装修及试营业问题与南昌春的白金会娱乐有**产生纠纷，并被南昌春的白金会娱乐有**断电断水，南昌春的白金会娱乐有**自认其于2012年12月中旬就已将诉争房屋及其相关设施另行租予他人经营使用，且其于2012年11月30日就已组织工作人员对原交接而剩余的物品进行了清点，故南昌春的白金会娱乐有**要求谢**立即支付原告自2012年9月16日起至10月16日止和自2012年11月16日起至12月16日止两个月的租金30万元并承担滞纳金9万元的诉请，事实依据不足，一审法院不予支持。对于南昌春的白金会娱乐有**要求谢**返还原告代其支付的各项税费64617.2元的诉请，南昌春的白金会娱乐有**未能充分证明其主张代付的税费64617.2元系因谢**的营业行为所产生，故对其该诉请，一审法院不予支持。对于南昌春的白金会娱乐有**起诉要求谢**赔偿库存商品、服装、水果、干货／细货、低值用品损失的诉请，因这些物品清点是在南昌市公安局东湖分局七里街派出所民警及东湖区彭**庄社区居委会工作人员的见证下进行的，对其盘点损失222574.31元，一审法院予以确认。但该清点工作是在谢**、南昌春的白金会娱乐有**发生纠纷后的一段时间后进行的，谢**、南昌春的白金会娱乐有**对纠纷后未及时进行物品交接均负有不可推卸的责任，故对上述损失222574.31元，应由谢**、南昌春的白金会娱乐有**均担。对于南昌春的白金会娱乐有**在诉讼中举证证明经见证清点的出品部用品、出品部固定资产损失及原告自选清点的办公用品、厨房物品、厨房固定资产、2-3楼包房物品、音控设备等物品损失，因南昌春的白金会娱乐有**未在诉请中予以主张，一审法院不予处理。至于南昌春的白金会娱乐有**要求解除其与谢**于2012年9月13日签订的房屋租赁合同及判令南昌春的白金会娱乐有**不退还谢**支付保证金30万元的诉请，因业已生效的本院（2013）东民初字第792号民事判决及南昌**民法院（2014）洪*三终字第35号民事判决对该诉请已进行过处理，一审法院不再重复处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决“：一、被告谢**于本判决生效之日起十日内支付原告南昌春的白金会娱乐有**库存商品、服装、水果、干货、细货、低值用品损失111287.15元。二、驳回原告南昌春的白金会娱乐有**其他诉讼请求。”宣判后，南昌春的白金会娱乐有**、谢**均不服，向本院提出上诉。

上诉人诉称

南昌春的白金会娱乐有限公司的上诉理由及请求是：一审法院认定本案部分事实错误，依法应予纠正：1、租金问题，被上诉人在2012年9月利用上诉人给其的装修免租期擅自营业达一个月之久，应承担丰此期间的租金，而2012年11月16日至12月16日的租金则是按合同的约定，其应当支付的租金；2、相关税费问题，被上诉人已承认其在2012年9月至10月期间进行了营业，当然应该承担其租赁期间所发生的水、电费及相关税费；3、关于损失费用问题，一审判决对于被上诉人所造成的损失要坟上诉人与被上诉人共担是不公平的，上诉人将资产交给被上诉人时，双方办理了交接手续，被上诉人离开时并未将大门交还给上诉人，后在相关人员的风证下，才打开了大门进行了清点，，而一审法院判决上诉人也要承担一半损失，是偏袒被上诉人；4、根据合同约定，被上诉人在2012年11月17日向上诉人缴纳每月15万元的租金，但其直到12月17日仍未支付，上诉人对其所交押金不予返还是合理合法的。综上，要求依法撤销一审判决，改判支持上诉人在一审的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。

被上诉人辩称

谢**辩称及上诉称，1、一审法院判决驳回被答辩人关于租金、滞纳金、各项税费等诉求的事实清楚。因被答辩人在尚未到约定缴纳租金的时间就出现种种根本违约行为，致使答辩人无法使用租赁场所，合同无法履行，因此被答辩人要求答辩人支付租金、滞纳金的诉求，无法律依据；被答辩人向地税等部门缴纳税费及南昌**限公司向水、电部门缴纳的水、电费等，与答辩人无关。2、一审法院认定被答辩人主张的损失费用的事实，确实存在错误，被答辩人主张的所有损失系被答辩人自身原因导致，答辩人不应为被答辩人过错承担责任。首先，损失并非被答辩人所主张的222574.31元，2012年9月19日物品清单上是218175.67元，9月29日，答辩人根据需要购买了其中20396元的货物，故损失并非222574.31元；其次，2012年10月初，被答辩人就对答辩人承租的房屋进行断水、断电，随后将答辩人赶出了承租房屋，至11月30日盘点，中间有一个多月时间，被答辩人未提供证据证实自己或者其他人员未进入仓库，即使有损失，也是被答辩人保管不善所致；再次，盘点时，七**出所民警及李家庄社区居委会人员只风证了盘点的过程，但未实际参与盘点，被答辩人盘点的结果系其单方面的盘点，一审法院判决答辩人承担一半损失，无法律依据。综上，要求法院依法驳回被答辩人的上诉请求，并要求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

本院查明

本院二审对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人南昌春的白金**限公司与上诉人谢**签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应切实履行。根据上诉人南昌春的白金**限公司、谢**各自的上诉及答辩，并经当庭确认，本案双方当事人二审争议的焦点是：1、上诉人谢**是否应承担2012年9月16日至10月16日和11月16日至12月16日丙个月的租金30万元及滞纳金9万元？2、上诉人谢**是否应承担各项税费64617.2元？3、上诉人谢**是滞应赔偿上诉人南昌春的白金**限公司各项损失费用390738.47元？

关于租金及滞纳金的问题，按照双方合同的约定，2012年9月16日至11月16日为免租期，2012年10月双方就因装修及试营业问题发生纠纷，10月8日上诉人谢**报警称有人偷走电脑芯片，2013年11月15日南昌市公安局东湖分局七里街派出所情况说明载明系原亚洲CD白金汇负责人刘*通知音响师拿走了上诉人谢**音响点歌系统电脑芯片，10月9日接群众报警称有人恶意破坏电表导致会所断电，派出所处警情况载明，到现场，是承包者与原经营者（股东）之间的经济纠纷；上诉人谢**自述称因被拿走点歌电脑芯片、断电等无法继续营业2012年11月13日离开租赁场所，并于2012年11月23日诉至青山湖区人民法院要求解除租赁合同，返还合同保证金并赔偿其经济损失；2012年11月30日在南昌市公安局东湖分局七里街派出所民警及东湖区彭**庄社区居委会工作人员的见证下对原交接而剩余的物品进行了清点；2012年12月中旬上诉人南昌春的白金汇娱乐有限公司已将租赁房屋另行租给他人。综合上述情况，一审判决不予支持上诉人南昌春的白金汇娱乐有限公司的该项诉请并无不当，应予维持。

关于各项税费的问题，上诉人南昌春的白金汇娱乐有限公司提供了税费发票九张共计24300元，户名为王朝**公司的水电费发票五张共计39437.17元，180元的工本费发票1张及2012年12月700元的空调费发票一张，但上诉人南昌春的白金汇娱乐有限公司未提供证据证明上诉人谢**所使用的水电费用户名全部挂在王朝**公司名下，考虑到上诉人谢**10月确实在租赁场所有经营行为，只是双方对经营的时间有争议，但税费及水电费都是必然发生的费用，故本院酌定上诉人谢**承担水电费、税费20000元。

关于损失费用的问题，物品清点是在南昌市公安局东湖分局七里街派出所民警及东湖区彭**庄社区居委会工作人员的见证下进行的，故对盘点损失222574.31元，应予确认，因清点工作是在双方发生纠纷后一段时间后进行的，双方对纠纷后未及时进行物品清点均有责任，一审判决损失由双方均担并无不当，应予维持，上诉人谢**上诉称不同意承担一半损失，本院不予支付，上诉人谢**称其不应承担该部分损失，本院亦不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南昌市东湖区人民法院（2013）东民初字第1551号民事判决第一、二项；

二、上诉人谢**于本判决生效之日起十日内支付上诉人南昌春的白金汇娱乐有限公司水电费、税费20000元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费17636元由上诉人南昌春的白金汇娱乐有限公司承担14000元，上诉人谢**承担3636元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十三日