福建**三明公司与福建好**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人福建**三明公司因与被上诉人福建好**有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2014）梅*初字第3135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福建**三明公司的委托代理人张**、被上诉人福建好**有限公司的委托代理人周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认为

原审判决查明，2002年3月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其所有的位于三明市梅列区龙腾大厦一、二层共1910㎡店面租赁给被告经营使用，租期自2002年5月16日至2012年5月16日；2002年5月16日至2006年5月16日的月租21000元，2006年6月16日起的租金在原基础上递增5%，此后每隔2周年调整一次；租期内被告保证不得转租、转让，如有特殊情况需经原告同意。2006年6月8日，被告因经营发展需要与原告签订《补充协议》一份，约定：原告将龙腾大厦负一层店面租金给被告使用，月租9000元（2008年6月16日起开始按照主合同第四条调整，即在原基础上递增5%，此后每隔2周年调整一次），租期定16年（租期从负一层商场交付被告时开始计算）。原一、二层店面的租金按此条款执行，其他条款相应顺延。租赁期间，被告保证不得转租、转让店面（不含柜台、专柜区域）。

租赁期间，被告分别于2013年3月4日、2013年7月27日、2013年6月15日与“美特斯邦威”、“久依点”服装店、“尚合宝”美容店达成合作经营协议，约定按实际销售额的20%毛*上交管理服务费给被告方等具体的管理结算方式，并且就装修设计形象、商品质量、员工管理等问题进行了详细的约定。

上诉人诉称

上诉人福建**三明公司原审诉称，位于三明市梅列区龙腾大厦的房屋所有权人为原告，产权证号为127205。2002年3月8日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将龙腾大厦一、二层店面共1910平方米租赁给被告经营，被告保证租赁期限内不得转租、转让，如有特殊情况需经原告同意。2006年6月8日，被告以扩大经营为由，需租赁龙腾大厦负一层，双方遂签订补充协议。嗣后，被告将经营的“好多多超市”全部由一、二层移至龙腾大厦负一层，一、二层已不再作为“好多多超市”进行经营，现龙腾大厦一、二层都已由被告转租他人经营使用。被告未经原告同意擅自将龙腾大厦一、二层店面转租他人使用，违反合同约定和法律规定。请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》中关于三明市梅列区三优街龙腾大厦一、二层店面租赁约定条款；二、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求，要求解除原、被告于2002年3月8日签订的《房屋租赁合同》及2006年6月8日签订的《补充协议》。

原审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中被告就承租的店面一层区域与其他经营者达成合作经营协议，原告现有证据不足以证明被告的行为属于非法转租，现原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告福建**三明公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15298元，由原告福建**三明公司负担。

宣判后，福建**三明公司不服，向本院提起上诉。

上诉人福建**三明公司上诉称：1、上诉人所提供的照片及POS机消费单可证明：本案所涉的“美特斯邦威”、“久伊点”服装店、“尚**”美容美体都有独立的门店，且都有自己招牌，都以自己名称对外进行经营，故被上诉人与“美特斯邦威”、“久伊点”服装店、“尚**”美容美体并非合作经营关系；2、被上诉人提供的《专区合作经营管理合同》已超过举证期限，且其提供的合同与上诉人提供的合同签约时间是一致的，期限也是一致的，但合同里的条款却大不相同，故上诉人认为被上诉人一审提供的合作经营合同是虚假证据；3、上诉人向工商局调取的工商登记材料中体现尚**美容美体的经营场所系向被上诉人所租赁，且被上诉人与尚**美容美体签订的出租协议明确载明两者之间是租赁合同关系及每月租金12000元的事实，故可证实上诉人的转租行为。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人的一审诉求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人福建好**有限公司答辩称：1、本案中被上诉人向上诉人承租的龙腾大厦一、二层均自行使用，仅龙腾大厦一层部分专柜与他人合作，故不应认定为非法转租行为；2、一审中被上诉人已提供专区合作经营管理合同等证据证实被上诉人将一层部分专柜如“美特斯邦威”等与他人合作经营，且本案双方签订的补充协议第四条约定了租赁期内不得转租、转让，但不含柜台、专柜区域，故上诉人以此为由主张解除租赁合同的理由不成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实除上诉人福建**三明公司认为原判认定被上诉人与“美特斯邦威”等店达成合作经营协议并按实际销售额20%毛*上交管理服务费不属实外均无异议，本院予以确认。

二审中，上诉人福建**三明公司为证实其上诉主张向法庭提交两组证据：1、合作经营管理合同复印件二份，证明被上诉人与夏**（美特斯邦威经营者）、黄**（久依点经营者）约定每月缴纳固定管理费用的事实，同时申请法庭依法调取该二份合同原件；2、专区出租协议一份及个体工商户登记基本信息表一份，证明被上诉人与王**（尚**经营者）签订的出租协议约定每月租金为12000元，且尚**有进行工商登记，并以个人名义对外经营的事实。

被上诉人福建好**有限公司对上述证据质证认为：1、由于上诉人未提供两份经营合同的原件，故无法进行质证，且被上诉人已在一审中提交了该二份合同的原件，一审法官已向经营者进行了调查；2、对专区出租协议及个体工商户登记基本信息表的真实性无异议，但被上诉人与上诉人签订的补充协议约定，专区是可以出租的。

本院认为

本院认证认为，被上诉人福建好**有限公司虽因二份合作经营管理合同系复印件而不予质证，但鉴于上诉人已向本院提出调取合同原件的申请，故对该二份合同是否具有证据资格、能否证实上诉人的主张，本院将结合案件事实予以综合认定；另被上诉人福建好**有限公司对专区出租协议及个体工商户登记基本信息表的真实性、证明内容均无异议，故本院对该组证据予以采信。

本院认为，上诉人福建**三明公司与被上诉人福建好**有限公司订立的《房屋出租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，故被上诉人据此合法取得本案讼争的三明市梅列区龙腾大厦负一层、一层、二层房屋承租权。上诉人与被上诉人在《补充协议》中有约定“租赁期间，福建好**有限公司保证不得转租、转让店面（不含柜台、专柜区域）”，故上诉人现以被上诉人在租赁期间存在违法转租行为为由要求解除双方订立的《房屋出租赁合同》、《补充协议》，应对其所主张的转租区域不属柜台或专柜区域的事实进行相应举证。但上诉人福建**三明公司在本案中并未能对上述事实提供相应证据予以证实，应承担相应举证不能的后果，故上诉人要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。另关于上诉人提出调取二份合作经营管理合同原件的申请，经查，该二份证据证明内容与本案处理并无直接影响，故本院亦不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15298元，由上诉人**三明公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十八日