原告衡阳天**限公司与被告许**、第三人衡阳市**有限公司占有物损害赔偿纠纷一审民事判决书

审理经过

原告衡阳天**限公司（以下简称天**司）因与被告许**、第三人衡阳市**有限公司（以下简称恒**司）发生占有物损害赔偿纠纷，于2014年5月19日向本院提起诉讼。本院受理后经审理依法作出（2014）雁民一初字第129号民事判决书，天**司不服提出上诉，衡阳**民法院于2015年2月14日作出（2014）衡中法民一终字第267号民事裁定书，裁定本案发回重审。本院受理后，依法另行组成由审判员张**担任审判长，人民陪审员王**、刘**参加的合议庭，于2015年7月9日公开开庭进行了审理。代理书记员姚*担任法庭记录。原告天**司的委托代理人胡**、谭**，被告许**及其委托代理人罗*新均到庭参加诉讼，第三人恒**司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天**司诉称：许**原系天**司单位的职工，经协商，双方已于2010年4月12日终止劳动合同关系。衡阳市雁峰区黄白路140号地段原系天**司的加工厂，厂内以围墙为依托，有自建的房屋数间，均无产权证，或做住家、或做幼儿园及门卫之用。1985年，许**结婚后，天**司将其中原做幼儿园的一间房屋约28平米，租赁给许**使用，1992年向其正式发放了住房租赁证，甲、乙双方同时签订了《单位自管公有住房租赁合约》。2005年，根据市政府的统一规划部署，黄白路改造扩建，该房屋被拆除前，天**司派专门工作人员上门做工作，要求按“租赁合约”搬迁，许**借口无处可住，即撬铁门撬锁强占了加工厂内的办公室做住家之用。据查，许**早在1999年5月31日购买城南区（雁峰区）黄茶岭小塘村2号房屋一套。而根据天**司与许**签订的《单位自管公有住房租赁合约》之约定：乙方（许**）承租的公有住房，如因国家建设需要拆迁，甲（天**司）、乙双方均应积极支持，服从统一安排，及时搬迁腾空住房（《合约第六条》）；在本合约有效期内，如乙方另新分配了住房或自建、自购了住房，所租甲方的住房应退交甲方另行调配（﹤合约﹥第八条）。故而，许**没有任何理由强占天**司的办公室做住家之用。2010年1月19日，天**司与恒**司签订了一份《合作开发协议》，协议约定双方合作开发上述地段的房地产，天**司以上述地块作为投资，恒**司以货币作为投资，由恒**司负责全面开发，自负盈亏，天**司取得固定收益10100000元，不承担开发相关的盈亏责任，但天**司应该在项目报建、房屋拆迁、相邻关系协调等方面予以配合。协议同时约定，天**司应在2010年春节前（即2010年2月13日前）将上述地块上的办公楼、仓库腾空移交给恒**司，否则按照逾期一日1000元的标准支付恒**司违约金。合同签订前，天**司收到了恒**司按照约定支付的固定收益款10100000元。合同签订后，天**司即按照合同的约定，积极组织人员腾空上述拟开发地块范围内的所有建筑物。但是，许**却以其种种无理要求未得到满足为由，拒不搬迁，虽经天**司多次劝说，许**坚持不搬。甚至在天**司组织人员将其家什搬出后，许**却采取又哭又闹，以死相逼的手段，再次撬门，重新强占该办公室居住，导致天**司无法按时将上述地块腾空交给恒**司开发。截止至2014年3月上旬，许**一直将该办公室强占。2014年3月10日，恒**司以天**司未能够腾空上述由许**强占的办公室，未按照合同的相关约定将上述办公楼移交给恒**司，已构成违约为由，向衡**委员会提起仲裁，要求天**司依约向其支付违约金1486000元，并申请财产保全申请，冻结了天**司的经营账户。天**司为避免更大的损失，不得不请求与恒**司和解。2014年5月7日，天**司被迫与恒**司签订和解协议，约定：天**司同意赔偿恒**司的部分经济损失，具体金额为348730元，即恒**司在天**司之前完全不知情的情况下，恒**司补偿安置给许**的滨江御景3203房的售房损失款；恒**司所支付的仲裁费用、财产保全费用以及律师费用全部天**司承担，据实计算，该部分费用总额为68730元。至此，由于许**强占天**司办公室居住的行为，导致了天**司直接经济损失合计417460元。综上，天**司认为，许**没有任何事实和法律依据，强占天**司办公室做居家之用。其强占行为，是对天**司财产的非法侵犯。在天**司已与恒**司签订了《合作开发协议》，在天**司必须将该办公室腾空交给恒**司拆除后，许**更应该立即无条件从该办公室搬迁。由于许**以死相逼，拒不搬迁，导致天**司无法将该办公室腾空并交恒**司拆除。而恒**司又瞒着天**司，与许**签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，在根本就没有拆除属于许**所有的任何房屋、在许**没有支付分文的的前提下，同意将滨江御景3203房安置给许**，并打算为其办理该房屋的产权。恒**司却最终以天**司违约为由，向天**司提出巨额索赔，迫使天**司不得不与其和解，造成天**司直接经济损失417460元。因此天**司的这一损失，与许**强占天**司办公室的行为有着直接的法律上的因果关系，许**依法应对天**司的这一损失承担全部的责任。天**司没有任何理由为许**无偿取得滨江御景3203房的产权支付任何费用！故请求法院判令许**赔偿因强占天**司的办公室导致其被恒**司索赔而给天**司所造成的各项经济损失417460元；本案的诉讼费由许**承担。

原告天**司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

1、《合作开发协议》，用以证明许**强占的办公室在天**司与恒**司合作开发拆迁范围内，天**司逾期一日腾房，每日将承担1000元的违约金；

2、仲裁申请书，用以证明因许**拒不搬迁致使天**司违约，恒**司要求天**司赔偿1486000元；

3、石**法院裁定书，用以证明恒**司提出财产保全，保全费为5000元，该费用最终由天**司承担；

4、和解协议，用以证明天**司与恒**司和解，直接经济损失为417460元；

5、衡阳仲裁委员会决定书，用以证明仲裁费18170元由天**司承担；

6、恒**司律师出具的证明，用以证明恒**司缴纳仲裁费退费的税金560元，由天**司承担；

7、恒**司律师费付款凭证，用以证明恒**司仲裁律师费由天**司承担；

8、仲裁费、诉讼费凭证，用以证明该费用由天**司实际承担；

9、《房屋拆迁补偿安置协议书》，用以证明许**与恒**司签订拆迁安置补偿协议，许**无偿取得补偿房屋，房款由天**司承担；

10、衡阳市产权处证明，用以证明滨江御景3203房己于2014年3月销售，登记备案在许**名下；

11、单位自管公有住房使用凭证及格式租赁合同，用以证明许**曾租赁天**司房屋，按租赁合同约定因国家建设需要或租赁户自购自建房屋后，承租户应从租赁房屋搬迁；

12、终止劳动合同协议及报告、说明，用以证明2010年4月12日天**司与许**终止劳动关系；

13、房地产买卖契约，用以证明许**于1999年5月31日自购了一套房屋；

14、证人欧*、刘**的证人证言，用以证明许**强占办公室的事实；

15、原审庭审笔录，用以证明天**司已多次要求许**搬离办公室，且已将许**强占办公室的家具搬出，但许**拒绝搬出，该事实在原审庭审中有记载，许**对证人证言无异议；

16、天**司与同为承租人的公司职工谢**、颜**签订的搬迁协议，用以证明天**司职工谢**、颜**与许**同住一个地方，政府改造黄白路后即与公司签订了协议，该二人早已按规定搬迁。

对原告天**司提供的证据，被告许**的质证意见为：对证据1-3、5、8-10、12、13、15均无异议；对证据4的真实性无异议，对其关联性、合法性有异议；对证据6、7的真实性、关联性、合法性均有异议；对证据11的真实性、关联性、合法性均有异议，认为与本案无关；对证据14，被告许**未发表意见；对证据16认为与本案无关，主体不同，情况也不同。

第三人恒**司无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利。

被告辩称

被告许**辩称：天**司起诉理由不成立，许**之所以未搬迁是有重要原因的。许**的权利也受到侵害，天**司的理由不能成立，请求法院驳回天**司的诉讼请求。

被告许**为支持其答辩意见，向本院提供如下证据：

1、原天**司领导证明，用以证明许**扩建得到领导批准；

2、申请购买现有住房报告，用以证明自建房屋等情况；

3、离婚证明，用以证明许**己离婚及财产分割情况；

4、劳动能力鉴定表，用以证明许**劳动能力；

5、救济证，用以证明许**受救济情况；

6、许**出院记录，用以证明许**于2010年5月20日出院；

7、李**函，用以证明许玉玲社保情况。

对被告许**提供的证明，原告天**司的质证意见为：对证明1有异议，认为所述不是事实且与本案无关；对证据2因无原件，对该份证据有异议；对证据3-7的关联性均有异议，认为与本案无关。

第三人恒**司书面述称：恒**司提起仲裁要求天**司支付违约金，有事实和法律依据；恒**司与许**并无合同关系，在与天**司合作开发建房的过程中，没有为许**补偿安置房屋的任何义务；恒**司与许**签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，是迫于无奈，为避免更大损失的发生。究其根本，恒**司的损失也是许**强占天**司的办公室做居家之用，拒不搬迁所导致。由于恒**司无端受损，只得依据与天**司的协议，要求其赔偿。至于天**司的损失，其已向法院提起诉讼，请法院根据本案所查明的事实，作出公正的判决。

第三人恒**司未向本院提供证据材料。

对原**公司与被告许**提供的证据本院分析认定如下：对天**司提供的证据1-3、5、8-10、12、13、15，因许**均无异议，对该证据本院予以认定；对证据4，许**对其真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以认定；对证据6，因天**司未提供退费的依据，对该份证据的真实性本院不予认定；对证据7，其能与证据4相互印证，对该份证据的真实性，本院予以认定；对证据11，未有许**的租赁合约，对该份证据的关联性本院不予认定；对证据14，两证人的证人证言能相互印证，对该份证据的真实性本院予以认定；对证据15，因与本案无关联，本院不予确认。对许**提供的证据1，有居委会的证明，对该份证据的真实性本院予以认定；对证据2，系许**单方申请，对该份证据的真实性本院不予认定；对证据3-7因与本案无关联，对该证据的关联性本院不予认定。

本院查明

依据本院审核确认的上述证据及各方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：

许**于1982年进入原衡**装公司工作，后衡**装公司经改制变更为天**司。衡阳市雁峰区黄白路140号地段原系天**司的加工厂，厂内以围墙为依托，自建了数间房屋，做住房、幼儿园及门卫之用。1985年，许**结婚后，天**司将其中一间建筑面积为28.78平方米房屋租赁给许**居住使用，1992年1月1日双方签订了《单位自管公有住房租赁合约》，公司并发放了住房租赁证。2005年，根据衡阳市政府的统一规划部署，黄白路改造扩建，须拆除加工厂围墙边所建的房屋，也包括许**所租住的房屋。经协商，天**司同意每户支付安置费1500元，而许**因不愿意而未领取安置费。并在未征得公司同意情况下于2005年9月强行住进加工**公室二间房屋，天**司多次要求许**搬出办公室无果。

2009年12月18日，天**司（甲方）与恒**司（乙方）签订了一份《合作开发协议》。约定：双方合作开发衡阳市雁峰区黄白路140号地段甲方所辖土地房产，甲方以上述地块作为投资，乙方以货币作为投资。乙方负责全面开发，自负盈亏；甲方取得固定收益一千零一十万元人民币，不承担开发相关的盈亏责任，但在项目报建、房屋拆迁、相邻关系协调等方面对乙方的开发经营予以配合；至2010年春节前（即2010年2月3日前），甲方须将办公楼、仓库腾空并移交乙方，以便乙方拆除；如果甲方未能及时腾空自有房产交拆，或因甲方原因影响办理土地过户给乙方的，则按逾期一日1000元的标准支付乙方违约金。

上述天**司办公楼为四层楼房，一楼为车库，二楼为办公室（许**即使用其中二间房屋），三、四楼为成套住房已被出售。2010年4月12日，天**司与许**签订员工终止存续劳动合同协议书。至于许**所居住使用的办公室，天**司没有进行处理。

2014年3月5日，恒**公司（甲方）与许**（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：甲方安置乙方房屋衡阳市雁峰区黄白路140号滨江御景3203房，产权面积为81.1平方米；乙方必须在本协议签订及商品房买卖合同签订后1个工作日内搬出原房屋，将原房屋交于甲方拆除和销户。合同签订后第二天，许**搬离所使用的办公室。

2014年3月26日，恒**司就雁峰区黄白路140号恒丰滨江御景3203室与许**签订商品房买卖合同，约定房屋建筑面积为81.1平方米，价格为3800元／平方米，总房价为308180元。该合同于2014年3月18日登记备案，至目前，许**未支付任何房款，恒**司亦未交付房屋，亦未办理房屋产权证。在（2014）雁民一初字第129号案件审理中，法院根据天**司的诉讼保全申请，于2014年5月20日依法查封该房屋。

2014年3月20日，恒**司以天**司未按双方《合作开发协议》约定在规定期间腾房为由向衡**委员会申请仲裁，要求天**司向恒**司支付违约金1486000元，并承担仲裁费。在仲裁过程中，恒**司申请了财产保全，衡阳**民法院依法冻结了天**司的银行资金账户。2014年5月7日，恒**司（甲方）与天**司（乙方）达成和解协议，协议约定：由于乙方原员工许**强占原办公楼二楼一间办公室，直至2014年3月仍拒不搬出，乙方未及时采取措施，导致房屋不能交付甲方拆迁，严重延误了甲方进行开发的工期和进程，并迫使甲方与许**签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，并于2014年3月网签了商品房买卖合同。乙方承认上述事实己构成违约并给甲方造成了损失；乙方同意因其违约行为给甲方造成的部分经济损失进行赔偿，具体金额为348730元，即甲方与许**签订的滨江御景3203房售房款（该房建筑面积为81.1平方米，每平方米4300元）；本协议生效后，甲方同意暂缓交房给许**，期限至2014年12月31日或人民法院生效文书确定的日期止，在此期间，乙方与许**的纠纷由乙方自行处理，如到期乙方仍未与许**达成一致意见或没有人民法院生效文书裁决，甲方将按照合同约定为许**办理交房手续及土地使用证及房屋产权证。本协议生效后五个工作日内，甲方负责到衡**委员会及衡阳**民法院撤诉，及时解冻乙方账户；甲方交纳的仲裁费、保全费30170元（撤诉后退还部分应从中减除）及甲方所支付的律师费用45000元由乙方承担，此款在乙方账户解冻之日支付等内容。次日，恒**司向衡**委员会提出撤回仲裁申请书，2014年5月9日，衡**委员会作出（2014）衡仲决字第10号决定书，决定：准许申请人恒**司撤回仲裁申请；本案仲裁费18170元由被申请人天**司承担。至目前为止，天**司实际支付恒**公司房款30万元，律师代理费45000元，及仲裁费所扣税560元。

1999年5月31日，许**与万美香签订了一份《房地产买卖契约》，许**从万美香处购买了位于衡阳市雁峰区（原城南区）黄茶岭小塘村2号302房，建筑面积为41.05平方米，产权证号为：00064560号。2002年9月17日，许**与其丈夫陈**办理了离婚手续，双方约定上述房屋归陈**所有。

本院认为

本院认为：关于许**在天**司是否有资格享受房改待遇以及所租住的原衡阳市雁峰区黄白路140号建筑面积为25.78平方米的房屋是否属于房改房范围的问题。根据衡阳市人民政府衡政发（1991）114号《关于认真执行我市住房制度改革实施方案的通知》及其相关房改政策规定，“凡租住企、事业单位、行政机关、人民团体、市房地产经营公司所管公有住房的职工，均属房改房对象”，“凡城镇范围内的公有住宅，除……未获得产权证的……，可向职工出售。”由此可以确定房改对象为租住公有住房的职工，房改房屋为具有产权证的公有住宅。本案中，许**作为天**司的职工租住公司的房屋，本应享受房改房待遇，但其所租住房屋，天**公司提出房屋性质并非住宅，也没有房屋产权证，对此许**不能提供证据否定天**司主张的事实，因此其答辩称应当对该房屋享有房改待遇的理由不成立，本院不予采纳。

关于许**占用天**司办公室的行为与恒**司向天**司要求赔偿损失之间是否具有因果关系的问题。一、恒**司要求天**司赔偿损失是因为天**司未按合作协议约定期限履行腾出办公室的义务；二、天**司未腾出办公室是因为许**占住办公室未搬出所致。至于许**答辩称系该房屋四楼一户住户未搬迁才导致延期腾房，因其未提供证据证实，其答辩意见本院不予采纳；三、恒**司与许**签订房屋拆迁补偿安置协议书后，许**才同意搬离办公室。而无论从许**不属该房法定被拆迁人还是从恒**司与天**司之间合作协议约定上看，恒**司都没有为许**安置房屋的义务；四、恒**司要求天**司赔偿损失符合双方合同约定。天**司延期交房1486天，按双方合同约定本应承担违约金148万元。但经双方协商，天**司同意赔偿恒**司售房款348730元（即安置给许**滨江御景3203房售房款）及仲裁费、保全费、律师费等数额来了结双方之间纠纷，应属合情合理。所以，由于许**占用天**司办公室导致恒**司向天**司要求赔偿损失。

关于本案责任承担的问题。许**占用天**司办公室的行为导致恒**司要求天**司赔偿经济损失。就恒**司与天**司而言，恒**司同意天**司赔偿房款348730元和其他仲裁费用，合情合理。但对该损失数额的产生，许**与天**司均负有相应责任。理由如下：一、从本案实际情形看，天**司应当向许**履行通知搬迁义务，许**也应当知道办公室将被拆除的事实。至于其答辩称是2014年3月5日才知道房子要拆了，并当日与恒**司签订协议并搬离，显然不符合常理。由于许**占用办公室不搬迁，对本案的损失产生负有主要责任；二、天**司与恒**司约定腾房期限为2010年2月3日，许**搬出房屋时间为2014年3月6日，期间时间长达四年，天**司并未穷尽积极措施要求许**腾房，其庭审中亦表述：“合同开发的主建筑物并不在许**居住的这栋房子，所以主体建筑的建设并没有大的耽误，刚开始这个房子的拆迁不是很紧急”，因此，天**司对本案损失的产生应负有次要责任。

综上，被告许**未征得原告天**司同意下占住办公室，在该房被划入拆迁范围后拒不搬迁，致使恒**司要求天**司赔偿损失，其应承担本案主要民事责任。天**司未积极督促许**搬离所占住的办公室，应承担本案次要民事责任。天**司要求许**赔偿其因占用办公室导致天**司被恒**司索赔而造成天**司经济损失的诉讼请求理由成立，本院予以支持。但赔偿数额核定应以直接损失即滨江御景3203房售房款348730元为准，并根据双方责任分担。即许**承担经济损失209238元（348730元60%u003d209238元），其余经济损失天**司自负。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一、二款、第一百三十一条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第二十六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告许**在本判决生效之日起十日内赔偿原告衡阳天**限公司经济损失209238元。

二、驳回原告衡阳天**限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费7561元，保全费2658元，合计10219元，由原告衡**有限公司负担4087.6元，被告许**负担6131.4元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月十四日