张**与北京东兴**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第16966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2013年9月，张**起诉至原审法院称：2008年4月15日，我因投资北京台湾街项目作为乙方与北京东兴**有限公司（以下简称东**资公司）作为甲方签订了一份房屋租赁合同，并在此成立台商独资企业。双方的房屋租赁合同约定：甲方将位于北京市丰台区丰管路16号9号楼B-1006号门面房租赁给我使用，租期为15年，自2008年4月16日至2023年4月15日止，第六年起根据市场价格，双方协商制定租金价格。但2013年4月，东**资公司通知我其根据所谓的市场价格决定第六年起给我定4元／平方米／日。我多次要求与东**资公司商谈价格，东**资公司不予答复，双方无法沟通。2013年5月8日，东**资公司发给我书面通知，正式通知我租金价格按每平方米每日4元，如到6月7日不交房租，就算违约，6月8日对我采取断水断电措施，违约超过十日，东**资公司有权解除合同。我要求协商，东**资公司拒绝协商。后来东**资公司于9月17日10点断水断电。我认为，东**资公司并无单方制定价格的权利，根据市场价格也不是东**资公司以其有限的房源签几个高价租户就可以代表市场价格。即使对价格一时协商不成，并不影响租赁合同的继续执行。合同也未约定如我违约，东**资公司有断水断电的权利。双方协商无果，故我诉至法院，请求：1、判令东**资公司立即停止侵权，恢复丰管路16号9号楼B-1006房屋的供水供电；2、因无故给我承租的房屋断水断电，造成我无法正常使用房屋，判令东**资公司向我赔礼道歉，并向我支付相当于一个月租金的违约金11216.6元；3、判令东**资公司按实际断水断电的天数，每日以经济损失人民币1200元计算，向我支付自2013年9月18日至恢复水电之日起止的赔偿金（我方转租的月租金损失547.95元、人员工资损失、营业收入，大概估算1200元）；4、东**资公司负担诉讼费；5、因东**资公司把门锁上，致使我没法使用，要求东**资公司立即开启B-1006房间门锁，归还我使用并道歉，同时按每日1600元赔偿我的损失，从2013年9月27日至开启门锁归还使用之日，这个每日1600元的损失跟第三项诉讼请求中的每日1200元有重合。

一审被告辩称

东**资公司辩称：不同意张**的诉讼请求，一、张**违约导致合同目的无法实现，因此我公司采取了停电的抗辩措施，此种抗辩措施属于合同赋予守约一方的权利。二、2013年9月27日经过法院的诉前协调，我公司正准备恢复电的时候，接到丰**出所的指示，要求我们立即锁闭张**所承租的房屋，即B2-1006房屋，原因是张**在所承租房屋进行组织容留卖淫嫖娼等行为。基于这两点，不同意张**的诉讼请求。同时我公司提出反诉，事实及理由如下：根据双方所签订的租赁合同及补充协议，张**租赁期限为2008年4月16日至2023年4月15日，承租单元变更为9号楼B2-1006。2013年4月16开始，双方应该按照市场价格协商确定租金标准。目前，与张**所承租的房屋相同类型的房屋出租市场价格为每平方米每天超过5元，我公司多次要求商定一个低于市场价格的租金标准，但张**要求继续沿用原有的租金标准，多次协商，无法达成一致。我公司只能确定一个公平合理的租金标准即每天每平方米4元，并要求张**交付租金，但张**拒绝，双方无法继续履行合同，合同目的无法实现。张**还利用承租场地进行保健按摩服务。2013年9月底，因张**承租场地存在组织容留卖淫嫖娼的违法行为，且被公安机关多次查处，公安机关勒令我公司关闭场地。张**的违法行为严重违反了合同的约定和国家法律规定，故反诉请求：1、判令解除我公司与张**于2007年12月29日签订的《租赁合同》及2008年4月15日签订的《补充协议》；2、判令张**向我公司支付房屋租金24765元，从2013年4月16至2013年10月15日期间的租金差额（按照每平米每日4元，以159.64平方米计算，扣减张**已交的租金数额）；3、判令张**向我公司支付违约金19157元（按4元计算的一个月租金）；4、判令张**按每日638.56元的标准向我公司支付自2013年10月16日开始到张**向我公司实际返还房屋期间的房屋占用费；5、判令张**向我公司腾退并返还其所承租的丰台区丰管路16号院9号楼B2-1006室；6、张**承担诉讼费。

张**针对东**资公司的反诉辩称：一、东**资公司要求单方解除合同，证据漏洞百出，理由牵强造作，不能成立，我方不同意。二、关于无异议部分的房租，东**资公司已经全部交纳。双方未达成协议的自定价格产生的差额未交，怎么算违约。东**资公司第六年价格协议在哪儿？三、2013年9月27日东**资公司将门锁上，不准我方人员进入，至今未开，怎么是公安机关的勒令。四、东**资公司所谓的市场价格不足为凭，也未出示有效证据。但是我签订的长期合同，正值台湾街招商引资初期，价格给的低，现在东**资公司拿短期合同比，忘了我当初的贡献，不是过河拆桥吗？而且此价格从未与我协商，从来都是拿出4元价格让我签字，并没与我协商。唯有一次，获邀见面，没5分钟就被其领导骂了出来。五、东**资公司称合同无法继续履行，合同目的无法实现意在混淆视听，协商价格不影响租赁合同的履行。六、我从未利用场地进行保健按摩服务，所谓的“场地存在组织容留卖淫嫖娼的违法行为，且多次被公安机关查处”，其内容所指并非我本人，而且此项说法也无证据支持；所谓的勒令封门也没有证据。综上，要求驳回东**资公司的反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理认为，本案双方争议的焦点为双方合同约定的“第六年起根据市场价格双方协商制定租金价格”中的市场价格是多少以及双方协商制定租金价格的认定。鉴于双方在2008年签订租赁合同书时，对租金内容约定不明确，难以执行和操作，合同签订有缺陷，以致日后产生争议和纠纷，对此双方均有过错。考虑双方的合同期限为十五年，故双方应对第六年起的租金价格本着“根据市场价格双方协商制定租金价格”的原则积极弥补过错，尽力协商，达成一致，实现双赢。在周边租赁价格已大幅上升的情况下，张**坚持认为2.31元／平方米／日为市场价格，以此作为交纳依据，并不合理；而东**资公司在协商无果的情况下，直接采取停电、封门的措施亦不恰当。在此过程中，双方均有过错。现法庭综合考量张**转租合同的租金价格及东**资公司所出示的其他房屋租赁合同的租金价格，对东**资公司主张的4元／平方米／日符合市场价格，予以采信，该价格体现了公平、等价有偿、诚实信用原则。现法庭对双方争议的市场价格确认为4元／平方米／日，双方应以此作为继续履行合同的依据。双方按4元／平方米／日的租金价格继续履行合同，东**资公司应当返还张**涉案房屋，恢复供电；对东**资公司的反诉请求，基于法庭确定了市场价格为4元／平方米／日，张**应按照该价格补交2013年4月16日至2013年9月16日其正常经营期间的租金差额；对东**资公司其他反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年5月判决：一、北京东兴**有限公司于判决生效后十日将位于北京市丰台区丰管路16号9号楼B2-1006房屋返还交付张**，并供应水电，保证其能够正常使用；二、张**于判决生效后十日内支付北京东兴**有限公司二○一三年四月十六日至二○一三年九月十六日的房屋租金差额五千七百四十七元；三、张**、北京东兴**有限公司自房屋返还交付张**使用之日起，租金按每平方米每日四元的价格，按双方签订的租赁合同书和补充协议约定的内容继续履行合同；四、驳回张**的其他诉讼请求；五、驳回北京东兴**有限公司的其他反诉请求。

上诉人诉称

判决后，张**不服，上诉至本院，请求撤销原判第二项、第四项，依法改判或发回重审。理由是：1、原审判决确定每平方米每日四元的租金标准违反了我与东**资公司的合同约定，而且该标准即使有效也应从法院判决生效之日起执行，不应让我从2013年4月16日起补交租金差额。2、因东**资公司采取断电、封门等措施给我造成了损失，东**资公司应予赔偿。东**资公司同意原判。

本院查明

经审理查明：2007年12月29日，东兴联投资公司（甲方、出租方）与张**（乙方、承租方）签订租赁合同书，约定：“第一章第一条台湾街租赁位置：北京市丰台区丰管路16号9号楼（西国贸B2），北京台湾街24县市。第二章甲方将建筑物第9号楼（B2）号楼B-1003号的场地租赁给乙方使用，面积159.64平方米。第四条乙方租赁的场地只能用于商业用途，并作为相关产品的展示、销售场所。第五条租赁期限为壹拾伍年，自2008年1月1日至2022年12月31日止。第六条场地年租金共计128190元。第七条执行年租金制，一至三年租金不变，第四年起在原租金价格基础上，递增5%，第六年起根据市场价格双方协商制定租金价格。第十四条乙方的权利义务。1、按照工商行政管理部门核准的经营范围、经营方式在承租的经营场所亮照经营；2、在遵守国家法律法规及规章制度的前提下使用交易场地，严格遵守北京台湾街制订的治安、消防、交通、卫生、市场管理等各项规章制度，复查甲方监督管理。……6、依据行政管理部门的相关规定，以公平合理、诚实信用的原则合法经营，不得损害国家、北京台湾街、其他经营者及消费者的合法权益，否则须承担因违法经营而造成的一切后果；7、在本合同有效期内，乙方有权将租赁场地转租、转让。8、在本合同有效期内，乙方不得出租、转让、及出卖自身营业执照。9、依约定经营商品种类及用途使用交易场地；第十八条在本合同履约过程中，对乙方逾期交纳租金及相关费用的，乙方亦须支付违约金。该违约金的金额为应交纳费用的千分之三／日，乙方逾期缴纳租金超过10日，甲方有权单方面终止本合同。第七章合同的变更、解除和续签。本合同若需变更或者解除的，双方应协商并一致签订书面协议。第十九条乙方出现下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，并视为乙方违约，由乙方承担赔偿责任：1、出现本合同第十八条规定的情形，经甲方书面催告之日起七日内，乙方仍不履行相应义务的；2、违反本合同第十四条第7、8、9款约定义务的；4、违反本合同第四条的约定，乙方私自改变房屋使用性质，以及乙方不遵守甲方北京台湾街商品经营布局规划管理，私自乱拆乱建的，经甲方通知仍未改正的；6、因乙方自身经营行为被市场、监督执法部门、消费者协会以及新闻媒体曝光的，经核查情况属实的。”2008年4月15日，张**、东兴联投资公司双方签订补充协议书，将租赁期限修改为自2008年4月16日至2023年4月15日止，租金依次向后顺延三个月；将建筑物B2-1003调定为B2-1006。

张**自2013年4月12日起按照2.31元／平方米／日的标准交给东兴联投资公司三个月的租金（2013年4月16日至2013年7月15日）。2013年5月9日，东兴联投资公司向张**发出通知，该通知载明：“张**：根据您2013年5月6日通知单回复……我公司与你们多次协商不成的情况下，在现市场价格5.5元／平方米／日的基础上给予您优惠，将您承租的西国贸科技孵化广场1006房屋租金调整为4元／平方米／日，并未歪曲合同原意……因此，您所租用的房间，2013年4月16日至2013年7月15日季度房租为58269元，……您于2013年4月15日汇款33504元，欠交24765元，根据汇款额度，按照目前给您优惠的租金单价，于2013年6月7日租金使用完毕。如您仍未补交所欠金额，我公司将对您所承租的1006房屋可能采取相关停水停电等措施……”2013年5月28日，东兴联投资公司向张**发出通知，重申5月9日的通知内容，并要求张**按照5月9日的通知履行，否则将于2013年6月8日上午10点对1006房屋采取相关停水停电等措施。

张**于2013年7月13日按照2.31元／平方米／日的标准又交了三个月的租金（2013年7月16日至2013年10月15日）。2013年9月5日，东兴联投资公司向张**发出通知，认可张**2013年7月12日汇款33504元，按4元／平方米／日，上述汇款额度于2013年9月7日租金使用完毕。要求张**2013年9月17日10点前缴纳剩余租金，并补交违约金4012元。张**针对东兴联投资公司的上述通知予以回复，表明未经过双方协商一致的自定价格没有法律效力，东兴联投资公司一直拒绝协商，强制张**接受4元／平方米／日的价格，但张**一直如期先按老价格支付租金，未拖欠租金。

另查，2012年11月11日，张**作为甲方与乙方彭**签订房屋租赁协议，该协议约定张**将涉案的丰台区丰管路16号9号楼B2-1006房屋（后东兴联投资公司又自行搭建，楼上约159.64平方米，楼下约138平方米）楼下部分出租给乙方做美容美发。租期一年，自2012年11月19日起至2013年11月18日止，租金一年20万元整。

因张**与东**资公司就租金问题发生争议，东**资公司第一次对涉案房屋断电。2013年6月24日，彭**申请东**资公司予以送电。彭**的申请称：其从张**手中租下涉案房屋已经经营了四年，因原始合同经营六年后涨价问题，发生争议，断电影响了其经营，其补齐涨价部分的租金24675元，望给予送电。张**对彭**补交的这部分钱的性质不承认，认可彭**补交后，电就通了。

2013年9月17日东兴联投资公司第二次将涉案房屋停电。2013年9月27日东兴联投资公司把涉案房屋的门封闭。

东**资公司向法院提交2013年10月11日北京市公安局丰台分局丰台镇派出所工作联系函，该函载明：“东**资公司：我分局于2013年9月27日在贵公司所属孵化器大楼一层1006号商户（现名京芙蓉休闲会所）内查获组织容留卖淫嫖娼违法行为，近年来我分局曾于2011年和2012年先后两次在该场所查获卖淫嫖娼行为。鉴于该场所长期存在违法经营问题，已严重危害我辖区的治安秩序。现要求贵公司对此事予以高度重视，对该承租、经营户及从业人员予以从严管理，坚决杜绝类似违法违规行为再次发生，共同维护辖区良好治安环境。”张**对东**资公司提交的工作联系函质证意见为：彭**经营的是叫京芙蓉休闲会所，这个函不能作为证据；该工作联系函指的是京芙蓉休闲会所卖淫嫖娼的行为，我方没有这样的行为，工作人员都是彭**的。当时我转租给彭**时，是经过东**资公司允许的。

东**资公司另出示房屋租赁合同几份，欲证明同地段同类型房屋的租金标准，东**资公司对张**提出的4元／平方米／日的价格是合理的；东**资公司另出示短信内容，欲证明东**资公司就租金价格已经多次与张**协商，因为张**的问题而未能达成一致。

上述事实，有租赁合同书、补充协议、通知、回复、房屋租赁协议、工作联系函、房屋租赁合同、申请、短信及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

张**与东**资公司签订的租赁合同书及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照租赁合同书及补充协议的约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，租赁合同对租赁期前五年的租金标准有明确约定，而对自租赁期第六年开始的租金标准的约定仅表述为根据市场价格双方协商制定租金价格。该表述并未约定明确、具体、可执行的租金标准，亦未约定如双方对租金价格协商不成应如何处理，导致双方日后因此产生争议，双方对此均有过错。因双方租赁合同对自租赁期第六年开始的租金标准未作明确约定，故双方之间因此发生纠纷诉至法院后，法院有权对该租金标准予以确定。原审法院结合东**资公司提交的同地段同类型房屋的租赁合同约定的租金标准、张**转租涉案房屋的价格及公平、等价有偿、诚实信用的原则，将自租赁期第六年开始的租金标准确定为每平方米每日4元并无不妥，本院予以支持。该租金标准是自租赁期第六年开始的租金标准，并非张**上诉理由中主张的自法院判决生效之日起的租金标准，故张**应自租赁期第六年开始按照该标准交纳租金，现张**已交纳的租金低于按照该标准其应交纳的租金，故张**应对租金差额予以补交。张**上诉主张法院确定租金标准违反了合同约定、法院确定的租金标准即使有效也应从法院判决生效之日起执行的意见，没有依据，本院不予采信。

对于张**主张的因东兴联投资公司采取断电、封门等措施给其造成的损失问题，因双方对自租赁期第六年开始的租金标准约定不明确，导致双方产生纠纷。张**明知租金标准不明确却坚持按照明显低于市场价格的租金标准交纳租金，东兴联投资公司在与张**就租金标准协商未果的前提下直接采取断电、封门措施，均属不妥，双方对此均有过错。原审法院结合双方过错程度及公平原则，对张**主张的损失及东兴联投资公司主张的违约金均不予支持亦无不妥，本院予以维持。张**要求东兴联投资公司赔偿其损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上，原审判决并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费150元，由张**负担75元（已交纳），由北京东兴**有限公司负担75元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费1059元，由张**负担80元（于本判决生效后7日内交纳），由北京东兴**有限公司负担979元（已交纳）。二审案件受理费150元，由张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日