上诉人郭**与上诉人张**房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**与上诉人张**房屋租赁合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2014）平民初字第625号民事判决，上诉人分别于2014年9月9日和9月17日提起上诉，2014年11月11日本院受理后，依法给成合议庭，于2014年12月11日公开开庭审理了本案，上诉人郭**及其委托代理人刘**，被上诉人张**到庭参加诉讼，现已审理终结。

一审查明，2009年3月原被告签订一份《房屋租赁协议》，被告将其位于平桥园丁苑小区西南角阳光路与人大胡同交叉口处的六间门面房和一幢单门独院的三层住房出租给原告开办酒店（取名育园酒店），期限五年，自2009年5月20日起至2014年5月20日止，年租金4.2万元。后因原告不租用地下室，双方又口头协商年租金减为4万元。协议签订后，原告郭**接收房屋开始经营，前三年均按4万元交租金，第四年即2012年郭**交给张**4.5万元，张**于2012年3月29日出具收条：收到房租费4.5万元。对此4.5万元双方均认可是2012年的租金4万元和郭**拆除张**房顶上的扩建房而支付的赔偿款5000元。2013年3月，张**向郭**收取最后一年即2013年5月20日至2014年5月20日的租金，张**要求收4.5万元，另交押金1万元，郭**只同意交4万元，不同意交押金，为此两人多次交涉，2013年4月1日上午，两人再次协商未果后张**将门面房的总大门内玻璃门锁住（外卷闸门由郭**锁着），此6间门面房和一同租赁的单门独院三层住房相互独立，间隔一条约5米宽的通道，门面房处设有吧台、烟酒库及6间包间，三层住房用作厨房、操作间及5间包间，该5间包间因光线暗、环境差等原因经营一年后改作调料房、冰柜房及员工休息室。张**锁住门面房包间后，郭**就停止了营业。4月5日，郭**寄给张**一份《严重违约告知书》，要求张**停止侵权行为，否则，张**单方终止租赁协议，应当赔偿相应损失。4月12日，郭**又寄给张**一份《严重违约再次告知书》，内容大致同前。张**接到上述告知书后，仍要求郭**增加租金、另交押金方可继续租用，双方也多次当面协商，均未果。2013年5月20日夜晚张**打开门面房内侧门锁，但未和郭**协商相关事宜，郭**以张**已单方终止租赁协议为由继续停业。同年6月，郭**诉至本院，要求解除合同、赔偿损失，张**收到诉状后提起反诉，要求郭**支付所欠房租、赔偿损坏的门窗、地板等物品。2014年3月18日，原告郭**的委托代理人刘**所在单位信阳**助中心委托平桥**证中心对育园酒店停业13个月零20天即锁门之日至合同到期之日期间的经济损失进行价格认证，结论为育园酒店13个月零20天的纯利润为131671.5元。重审期间，郭**于2014年5月19日将房屋交还给张**，张**放弃要求郭**赔偿损坏物品损失的请求。

一审法院认为

一审认为，原被告所签《房屋租赁协议》合法有效，双方均应遵守执行。张**于2013年4月1日锁门的理由是郭**未按期、足额交付租金。关于交付租金期限，张**称，根据协议第四条的约定，郭**应当在2012年10月30日前交清2013年5月20日至2014年5月20日租赁年度的租金。经查，协议第四条约定：“2015年以后房租费在2014年的基础上根据市场价上浮，但租金必须在每年10月31日前一次性付给甲方下半年全年房租，以便甲方保证乙方下一年使用该房。”根据字义，该条款是对郭**五年租赁期届满后相关事宜的约定，不适用本案。双方在协议中未约定交付租金的期限，郭**第一年和第四年的租金于当年3月份交付，第二年于当年5月份交付，第三年因张**有事急需用钱，郭**提前在上年份2010年12月31日交付，依据前四年交租金的日期可以认定交付租金的日期应当在当年的3至5月份，故张**称郭**应当在2012年10月30日前交清2013年租金的意见理由不能成立，本院不予采纳。关于第五年租金的数额，双方书面约定年租金4.2万元，后因郭**未租用地下室而降为4万元，前四年均按4万元交付。虽然张**第四年出具的收条载明收到房租费4.5万元，但双方均认可该4.5万元含租金4万元和赔偿款5000元，所以第四年的租金仍为4万元。2013年3月张**要求郭**按4.5万元交租金缺乏依据，理由不能成立。综上，张**以郭**未按期、足额交付租金为由锁住酒店门面房包间的行为已构成违约，应承担违约责任。

郭**要求张**赔偿2013年4月1日张**锁门之日至2014年5月20日合同期满之日期间的酒店利润损失131671.5的请求，因郭**在锁门后不久即提起诉讼要求解除合同，故其该项请求本院不予支持。郭**要求张**赔偿2013年4月1日至同年5月20日锁门期间的房租、税费、水电、守店员工工资的请求，经查，2013年4月1日张**锁门后，郭**随即关门停业，后因与张**多次协商开门未果，便于同年5月20日报停停止交税，此期间郭**共交税7154元，支付守店员工工资2667元，此期间的房屋租金折合为4000036550u003d5479元，三项合计15300元，此损失系由张**违约所导致，张**应当赔偿；酒店停业后不可能产生水电费用，郭**要求张**赔偿水电费的请求不予支持。郭**要求张**赔偿鉴定费3400元的请求，因该鉴定结论未被本院采信，故该项请求本院亦不予支持。郭**要求解除《房屋租赁协议》的请求，因合同现已到期，郭**已于2014年5月19日将房屋还给张**，协议已终止，本院不再处理。关于张**反诉要求郭**赔偿一年租金的请求，因双方纠纷系由张**违约所引起，其应当自行承担该损失，张**的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，一审判决：一、被告（反诉原告）张**于本判决生效之日起五日内赔偿原告（反诉被告）郭**损失15300元；二、驳回原告（反诉被告）郭**的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张**的反诉诉讼请求。

上诉人张**以一审判决不公即本案是被上诉人郭**违反合同约定，不按约定时间交纳房租引起，赔偿损失认定不当，我只应承担7650元。同时，被上诉人超用房屋长达一年，请求二审依法改判。

上诉人诉称

上诉人郭**以一审判决不支持上诉人经营损失、赔偿请求错误等为由提起上诉，请求依法改判。

本院查明

二审经审理查明的事实同一审。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人双方在履行合同过程中，谁违反了合同约定，以及违约所造成的损失由谁承担。对此一审法院依据查明的事实已作出明确认定，并作出客观判决。因上诉人双方在二审诉讼中均未能提出确切证据证实其上诉主张，故上诉人双方的上诉请求，没有依据，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一项）之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费4820元，由上诉人张**、郭**各负担2410元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月二十四日