钟**与成都洋**限公司停止侵权一案再审民事判决书

审理经过

申请再审人钟**、贺**因与被申请人成都新**限公司（简称新**司）、成都洋**限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省**民法院（2013）成民终字第5695号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年8月4日作出（2014）川民申字第1372号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人钟**、贺**的委托代理人杨*，被申请人洋洋公司的委托代理人彭*、黄*到庭参加诉讼。被申请人新**司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

2012年11月28日，一审原告钟**、贺**起诉至成都市锦江区人民法院，请求判令：一、新**司、洋**司立即停止侵权并向钟**、贺**退还位于成都市锦江区东御街55号1栋2层63-144号的商铺；二、新**司、洋**司从2012年9月17日起至实际交付房屋时止按房屋租赁市场价格的标准赔偿钟**、贺**损失（截至起诉时止损失为32582元）；三、新**司、洋**司承担本案所有诉讼费。

一审法院查明

成都市锦江区人民法院一审查明，2004年8月5日，成都摩**限公司经成都**管理局批准更名为成都摩**限公司。2011年5月20日，成都摩**限公司经成都**管理局批准更名为洋洋公司。

2001年8月20日，甲方成**限公司（简称汇发公司）与乙方洋洋公司签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有的位于成都市锦江区东御街55-223号‘海发新世界’（又名海发商厦）大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将‘海发新世界’大楼地下2层、地下1层、地面1层、2层、3层、4层、5层共计七个楼层的商业楼面，全部（各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用。二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租。……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营。”

钟**、贺**购买了汇**司开发的位于锦江区东御街55号1栋2层63-144号的商铺。汇**司向钟**、贺**提交了分户平面图。2006年2月22日钟**取得了商铺的《房屋所有权证》，载明：“房屋所有权人为钟**；房屋坐落：锦江区东御街55号；设计用途：商业；建筑面积37.70平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。

2002年9月16日，甲**公司与乙方钟**、贺**签订《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩**心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动。第三条、合作期限：合作期自2002年9月16日起至2012年9月16日止，共10年。第四条：出资和经营方式：1.甲方保证汇发摩**心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责汇发摩**心的承包经营；2.乙方以拥有产权的汇发摩**心物业2层TC区144号，购置价594616元（为出资额），交付甲方使用；3.合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩**心的经营权。第五条、盈余分配与债务承担：1.合作期间，无论汇发摩**心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即41623元向乙方分配红利。第六条、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1.合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5.合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方。（二）乙方的权利和义务：……3.合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。”

2005年9月26日，甲**公司与乙方钟**、贺**又签订了《合作经营协议补充协议》，约定：一、《合作经营协议》第四条内容变更如下：物业区位号新标识为2层63区144号，购置价601496元。二、《合作经营协议》第五条，甲方向乙方分配红利的金额变更为42105元，每满一年支付一次。三、自本协议签订之日起，甲方每年按乙方实际出资额的7％计算红利金额，此前未分配部分按原出资额计算，甲方于2006年9月16日至2006年10月1日期间应向乙方支付红利为42091元，此后年份按第二条标准支付。合作期限不足一年的部分，按实际天数计算。支付时间仍按《合作经营协议》第五条约定执行。

其后，洋**司按照新**司提供的分配表上载明的日期、金额向新**司发放租金，再由新**司将红利分配给包括钟**、贺**在内的业主。

2006年汇**司与洋**司因双方签订的租赁合同发生纠纷，汇**司向四川省**民法院提起诉讼。四川省**民法院作出（2006）成民初字第486号民事判决，该判决查明：2001年8月20日，汇**司与洋**司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》。2001年11月2日，汇**司与成都摩**限公司（简称摩**公司）签订《委托合同书》，合同约定：为促使汇**司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地面4层的房屋，保证汇**司与洋**司之间的房屋租赁合同不受影响，汇**司委托摩**公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩**公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇**司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩**公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇**司与洋**司双方一致同意废止以摩**公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇**司控股的物**司与购房者签订代租代管协议，以“汇发”为主体成立新**司全面接管“摩**公司”业务。2001年12月29日，汇**司、新**司、摩**公司共同签订《委托合同书》，合同约定：汇**司与新**司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩**公司的委托合同关系，原摩**公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新**司与各业主重新签订。此合同签订后，新**司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。

2006年7月至2007年11月期间，因新**司欠付租金，部分业主向成都市锦江区人民法院起诉新**司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新**司支付拖欠的租金、承担违约金等。该院作出民事判决，认定起诉的部分业主出租的房屋与其他业主出租的房屋的使用和经营具有整体性、不可分割性，起诉的业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的业主不服，上诉至四川省**民法院，四川省**民法院审理认定起诉的业主与新**司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋的使用和经营具有整体性和不可分割性，若起诉的业主单独解除与新**司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

2010年9月27日，成都市**厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都**产管理局进行了备案。

同日，海发商厦业主大会制订了海发商厦管理规约，对海发商厦共有部分的维护及环境卫生、公共秩序等进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”

2012年9月16日，新**司与钟**、贺**约定的合作经营期限届满，钟**、贺**与洋**司一致确认，合作经营期限内的租金钟**、贺**已全部领取完毕。

海发商厦负2层至地面4层共有产权面积为28620.5平方米，业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营，业主意见不一，但已与洋洋公司签协议的业主有560户、面积为12960.68平方米，已签约业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后）。

一审法院认为

成都市锦江区人民法院一审认为，汇**司将海发商厦负2层至地面4层物业租赁给洋**司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，委托新**司进行经营管理并与包括钟**、贺**在内的业主签订《合作经营协议》，现协议期限已经届满。本案争议焦点在于：一、钟**、贺**要求返还商铺的请求能否成立；二、新**司、洋**司是否应当向钟**、贺**支付物业使用费。

对于第一项争议焦点，成都市锦江区人民法院认为，第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案海发商厦负2层至地面4层业主共有1094户，其中选择继续与洋洋公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括钟**、贺**自身的权益。第二，据查明事实，本案讼争商铺在出售前即已整体出租给洋洋公司作为商场统一经营使用。钟**、贺**在购买讼争商铺的同时即与新**司签订了《合作经营协议》，其中第六条约定：合作经营期满后，钟**、贺**若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。从上述事实可以看出钟**、贺**在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。第三，本案中，虽然钟**、贺**提交的权属证书能够证明位于锦江区东御街55号1栋2层63-144号的房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限。庭审中，钟**、贺**虽然提交了购房时由开**发公司提供的分户平面图，但该图所示业主所购房产面积之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，钟**、贺**也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的房产面积难以与其他业主的权益相区分。该院通过现场调查核实，海发商厦负2层至地面4层也并未进行实体墙体分隔，钟**、贺**要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，洋洋公司使用面积不仅包括钟**、贺**所有的面积，也涵盖其他业主的产权面积。因此，在目前情况下，由于钟**、贺**的商铺无法实际分割，即使洋洋公司同意返还，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还条件。第四，据查明事实，2006年、2007年部分业主起诉新**司解除协议纠纷系列案中，经两审终审，法院生效判决已确认：因起诉的业主的租赁房屋与其他业主出租的房屋的使用和经营具有整体性和不可分割性，若起诉的业主单独解除与新**司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，由此驳回了起诉的业主解除协议的诉讼请求。同理，本案中，在大多数业主要求继续出租商铺给洋洋公司的情况下，钟**、贺**要求收回商铺的理由依然不能成立。

综上所述，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于钟**、贺**要求返还商铺的请求，不予支持。

对于第二项争议焦点，成都市锦江区人民法院认为，新**司与钟**、贺**订的《合作经营协议》履行期限已经届满，双方权利义务已经履行完毕，现新**司并未继续占用其商铺，故钟**、贺**要求新**司赔偿占用期间的损失的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，洋**司仍在使用钟**、贺**所有的商铺进行经营，故向钟**、贺**承担使用费给付责任的主体应当是洋**司。对于使用费标准问题，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋**司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与洋**司新签订的租金标准为15%（税后），根据公平原则，钟**、贺**请求的使用费标准可以参照此标准计算至钟**、贺**主张权利之日止。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，成都市锦江区人民法院于2013年5月28日作出（2012）锦江民初字第4389号民事判决：一、洋**司于判决发生法律效力之日起十日内向钟**、贺**支付物业使用费（从2012年9月17日起至起诉前一日2012年11月27日，按601496元15%／365天实际占用天数为标准计算）；二、驳回钟**、贺**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费814元，减半收取407元，由钟**、贺**负担50元，洋**司负担357元。

二审上诉人诉称

钟**、贺**不服一审判决，向四川省**民法院提起上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足。一、一审法院以维护广大业主合法权益的名义代替钟**、贺**选定承租人、确定租金标准和租期，以其他多数业主的名义来干涉其行使物权，损害了其房屋所有权的行使。二、所有业主前期均是与新**司建立租赁关系，从未与洋洋公司建立租赁关系，不存在过半数的业主与洋洋公司续签合同的说法。况且洋洋公司自身如何经营以及经营收益好坏是一种市场风险，理应由洋洋公司自行承担，跟签约业主无关。本案系侵权纠纷，而非物权纠纷，一审判决导致了侵权行为的持续。三、租赁合同明确了期满后应当依法收回物业，尚不涉及使用问题，体现物业权利不一定要用实体墙分割，只要相邻业主之间意思表示一致，任何一种分割形式都属有效。一审法院认定返还物业的条件不成立是错误的。四、其起诉时明确依据物权主张权利，并要求对方当事人履行合同义务，但对方当事人在合同期满后没有法定或约定事由继续占用其所有的物业，本身就是一种侵权行为，理应承担相应的赔偿责任。洋洋公司、新**司是共同侵权人，依法应共同向钟**、贺**承担赔偿损失的责任。请求撤销一审判决，支持其诉讼请求。

二审被上诉人辩称

被上诉人洋洋公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

被上**公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

二审法院查明

四川省**民法院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。

二审法院认为

四川省**民法院二审认为，洋**司是否应将案涉商铺退还给钟**、贺**，洋**司和新**司是否应共同向钟**、贺**赔偿损失，是本案的争议焦点。一审法院在审理中对已签约业主户数进行了调查，所调查的已签约业主户数客观真实，可以作为判决的依据。第一，根据本案已查明的事实，钟**、贺**购买的海发商厦商铺，属于海发商厦的一部分，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的隔断墙体区分，该商铺难以与其他业主的商铺相区分，不具备独立经营的条件。第二，钟**、贺**在购买讼争商铺时明知商铺所有权性质以及商场对商铺实行统一经营模式，也明知自己对商铺的权利必然受制于大多数业主的整体意志。事实上现海发商厦大部分业主均已与洋**司续签合同，由洋**司在海发商厦继续经营。第三，如果将钟**、贺**的商铺予以返还，必将影响商厦的整体经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括钟**、贺**自身的权益。故一审法院认定案涉商铺与其他业主出租的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，驳回钟**、贺**关于退还案涉商铺的诉讼请求并无不当，应予维持。对于钟**、贺**上诉认为洋**司和新**司应按市场租金的标准赔偿其损失。该院认为，2012年9月17日后新**司并未占用钟**、贺**的商铺，钟**、贺**要求新**司赔偿损失无相应事实和法律依据，故对钟**、贺**要求新**司赔偿其损失的上诉请求，不予支持。因钟**、贺**主张洋**司按照市场租金价格标准赔偿其损失的依据是与其他公司签订的租赁协议的约定，但该协议尚未实际履行，一审法院根据公平原则，参照洋**司与大多数业主签订并已实际履行的租赁协议约定的租金标准，确定洋**司从2012年9月17日起至2012年11月27日止向钟**、贺**支付物业使用费符合本案实际情况，应予支持。综上，钟**、贺**的上诉请求均不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，四川省**民法院于2013年11月18日作出（2013）成民终字第5695号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费814元，由钟**、贺**负担。

再审申请人称/抗诉机关称

钟**、贺**申请再审称，一、原一、二审判决认定事实不清、证据不足。（一）所有业主均是前期与新**司签订合同，与洋**司均无合同关系，故不存在业主选择继续与洋**司建立租赁关系的事实。（二）案涉商铺均已办理产权登记，根据现行法律规定，只有四至明确的物业才能办理产权证书，故案涉商铺的业主对其物业享有所有权，并在专有面积内享有排他权利，任何人不得强迫业主违反自己的意愿使用房屋。（三）租赁合同的建立基础是双方达成一致意见，价格的高低也由当事人自行协商，由于双方并未形成租赁合同关系，洋**司使用钟**、贺**的物业属非法侵占，钟**、贺**要求返还物业并不会损害他人利益，维持现状只能导致侵权行为的持续。（四）新**司、洋**司无证据证明业主在购买案涉商铺时，已知晓汇**司将案涉商铺租赁给洋**司，即便存在洋**司与汇**司签订了租赁合同的事实，也不能对业主产生约束力。（五）业主大会只能就公共面积的使用进行约定，无权决定业主专有权的行使，更无权代表业主与其他第三方进行协商，租赁房屋因地理位置、面积、业态的不同，不可能适用统一的租金标准，根据合同相对性原则，其他业主约定的内容对钟**、贺**不具有约束力，不能简单地用人数的多少而认定是整体意志的体现，更不能以债权关系来决定物权关系，因此，原一、二审参照其他业主的租金标准赔偿损失错误。（六）尚无法律规定分户图中的产权面积必须使用实线划分四至界限，现实中相关物权的体现亦非完全取决于是否有墙体的分隔，虚线同样可以代表界限划分，在摊位平面图和分户图中均明确标明了案涉商铺的具体位置、面积、相邻方等信息，不存在无法区分以及侵害其他业主的利益的问题。（七）洋**司提交的《签约统计表》是由洋**司自己制作，法院调查核实签约情况的笔录也未经质证，上述证据不具有证明力，不应作为证据采信。二、原一、二审判决适用法律错误。协议期满后，新**司未按约向钟**、贺**返还房屋，而是将案涉商铺转租给洋**司，并由洋**司实际占有，故本案系侵权纠纷，应适用《中华人民共和国侵权责任法》，新**司与洋**司共同侵权，应承担连带赔偿责任，但原一、二审判决却将本案定性为房屋租赁合同，并错误适用《中华人民共和国物权法》中关于业主相邻权的有关规定予以判决。此外，侵权行为至今仍在持续，但原一、二审判决却错误计算损失至起诉前一日。因此，请求撤销原一、二审判决，支持其诉讼请求。

再审被申请人辩称

被申请人洋**司答辩称，一、本案海发商厦负2层至地面4层业主所购买房产所享有的权利区别于一般建筑物区分所有权，业主购买房产之间在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙体，无固定界限，不具有构造上的独立性，不能排他独立使用，其实质为按份共有的共有权，该性质决定商场应当统一经营。二、全体业主在购房时就已明知且书面认可海发商厦通过统一经营来获取租金利益，洋**司签订的租赁合同在前，业主签订的《商品房买卖合同》、《合作经营协议》在后，洋**司并非次承租人，法院认定案由为租赁合同纠纷正确。《合作经营协议》系全体业主的共同意志，对合同双方及全体业主有普遍约束力，即经营期满后，商场经营应遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划。三、根据目前面积且户数占半数以上的业主与海发商厦管理方均认可洋**司继续租赁并统一经营的现状，在海**业主整体意志未改变承租方的情况下，由洋**司统一租赁海发商厦负2层至地面5层作商场经营，既符合《合作经营协议》和海**业主大会议事规则、海发商厦管理规约的约定，也能最大限度保障业主共同利益，从而实现个体利益最大化，故请求维持原判。

新界公司未提交书面答辩意见。

本院查明

本院再审查明的主要事实与一、二审查明的事实一致。

另查明，《合作经营协议》的内容除原一、二审查明的事实外，还约定合作经营期间，甲**公司有权对该房屋楼层区位作二次装修，并统一经营、统一管理，乙方钟**、贺**无权干预；合作经营期内，乙方不得将该房屋区位自营或转租、联营、转借给第三方，不能在该房屋楼层区位自行从事经营活动或作其他妨碍。2006年2月22日钟**取得了商铺的《房屋所有权证》，载明：“房屋所有权人为钟**；共有人贺**等2人”。

再审过程中，钟**、贺**向本院申请调取洋**司转租的证据及四川省**民法院作出的（2013）成民终字第326号、第327号民事判决，拟证明洋**司非法转租，赚取租金的事实。庭审中，本院责令洋**司提供上述证据。洋**司提供了四川省**民法院（2013）成民终字第326号、第327号民事判决及五份联销合同。钟**、贺**认为，对四川省**民法院（2013）成民终字第326号、第327号民事判决的真实性、合法性、关联性无异议，两份判决书能够证实洋**司把讼争商铺转租给其他商户。对联销合同则质证认为，合同不是原件，合同中对于分成方式及金额均未列明，对真实性有异议，且该联销合同并不能证明洋**司与其他商户间是联营关系。洋**司认为，上述证据能够证明洋**司不存在非法转租的事实，与其他商户之间系联营关系，联销合同之所以没有列明分成方式和金额，是因为涉及商业秘密。

此外，再审中，钟**、贺**提交了四川吉祥**理有限公司于2014年3月20日作出的《房地产抵押估价报告》、成都商报宣传文章资料、《海发商厦办理分户产权通知函》、成都**登记中心出具的《信访意见告知书》及《领取测绘资料等信访事项答复意见书》等证据，认为上述证据能够证明诉争商铺四至明确，具有独立产权，价值逐年递增，租金标准应按每年递增10%的标准计算，洋**司支付的物业占用费远远低于市场价格。洋**司则认为，上述证据与本案无关联性。同时，洋**司提交了民事调解书（在二审判决讼争商铺不具备返还条件后，海发商厦部分业主起诉洋**司要求支付物业占用费，后经法院调解达成一致意见）、四川**民法院作出的（2013）川*申字第2166号民事裁定书及（2014）川*提字第402号民事判决书，认为上述证据能够证实讼争商铺不具有返还条件，且大部分业主就租金问题已经与洋**司达成一致意见。钟**、贺**则认为，上述证据均与本案无关联性。

本院认为

本院再审认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、本案是侵权之诉，还是合同之诉；二、原审法院是否使用伪造的证据认定案件基本事实；三、洋洋公司是否应将案涉商铺返还给钟**、贺**；四、物业占用的赔偿标准应如何确定；五、新**司是否承担物业占用连带赔偿责任。

一、关于本案是侵权之诉，还是合同之诉的问题

租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案纠纷系因租赁合同期满，案涉物业的租赁状态是否继续存续而引起，因此，原一、二审将本案案由确定为租赁合同纠纷并无不当。

二、关于原审法院是否使用伪造的证据认定案件事实的问题

原审审理中，洋洋公司为证明自己的主张，提交了《签约统计表》，钟**、贺**等业主对该证据的真实性提出异议，据此，一审法院根据本案实际情况，就洋洋公司出示的《签约统计表》的真实性，对海发商厦的业主与洋洋公司续签合同及选择由该公司继续经营的业主情况进行了调查核实，因钟**、贺**除对该证据提出反驳意见外，并无充分证据证明该证据系伪造，故原一、二审法院均以此作为判决的依据并无不当。

三、关于洋洋公司是否应将案涉商铺返还给钟**、贺**的问题

再审审理中，钟**、贺**提交了《海发商厦办理分户产权通知函》、成都**登记中心出具的《信访意见告知书》及《领取测绘资料等信访事项答复意见书》等证据，拟证明分户平面图已经确定讼争商铺四至界限，因而具有独立产权。经审理查明，分户平面图载明，业主所购商铺之间均为虚线相隔，平面上虽紧密相连，但空间中没有分割墙体。原一审法院通过现场调查核实，海发商厦负2层至地面4层亦的确未进行实体墙体分隔。按照当时适用的《城市房屋权属登记管理办法》第二十条“房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记”的规定，本院认为，可以作为登记的房屋，必须具有明确的界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，必须具有封闭性，由于业主所购之商铺是没有隔离设施的开放空间，在其使用功能、固定界址和隔离设施方面，属虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征，据此，业主的产权只能是商铺所有权的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，各业主所获得的商铺所有权应属于按份共有性质，因此，该类型商铺业主在行使其所有权时要根据按份共有的法律特征受到一定的限制。故钟**、贺**认为，其已办理产权登记，讼争商铺四至明确，因而在其专有面积内享有排他权，任何人不得强迫业主违反其意愿使用房屋的理由不能成立。

依据《合作经营协议》的约定，合作经营期间，业主必须服从新**司的统一经营、统一管理，并不得将其物业自营或转租、联营、转借给第三方，合作期满后，钟**、贺**若需进场自行经营或再次装修，亦必须服从和遵守海发商厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划。据此，本院认为，依据上述约定，在委托经营期间内，讼争商铺与其他业主的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，各业主对此享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺，委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和应承担的义务，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。因此，钟**、贺**在与新**司签订《合作经营协议》时，无论是否知晓汇发公司将案涉商铺租赁给洋洋公司均不会影响《合作经营协议》的效力，新**司将讼争商铺交与洋洋公司租赁经营也不违反合同约定，当委托经营期满后，绝大多数业主选择与洋洋公司继续建立租赁合同关系，既符合合同约定也不违反法律规定，故钟**、贺**认为本案不存在业主选择与洋洋公司签订租赁关系的理由不能成立。由于汇发公司将海发商厦负2层至地面5层先租赁给洋洋公司，后又将本案讼争商铺出售给钟**、贺**等1094户业主，而一、二审均已查明，目前海发商厦超过半数的业主已选择与洋洋公司续签合同并由该公司继续经营，即使各业主系分别与洋洋公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但毕竟超过半数的业主已就自己的专有权进行了处分，亦就共有部分形成了多数意见，据此，全体业主之间实际上难以再形成否定由洋洋公司继续经营的决定，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项“下列事项由业主共同决定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项”与第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”以及海发商厦业主大会制定的海发商厦管理规约第八条“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”的规定，应当视为超过半数的业主已就由洋洋公司继续经营的重大事项作出了有效的共同决定。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”的规定，钟**、贺**应当遵守管理规约和绝大多数业主的共同决定。因此，当合作期满后，如业主要独立经营，尚需服从和遵守海发商厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划，只有满足这一条件，钟**、贺**方能要求独立经营或自行转租。由于超过半数业主作出的由洋洋公司继续经营的共同决定导致讼争商铺难以返还，故一、二审判决以讼争商铺不具备返还条件，因而对钟**、贺**要求返还商铺的主张不予支持并无不当。

本院注意到，尽管四川省**民法院（2013）成民终字第326号、第327号民事判决载明：2010年12月14日，洋**司与北京精彩**司成都分公司签订一份《租赁合同》，洋**司将锦江区东御街55-223号负1层租赁给北京精彩**司成都分公司使用，并收取了租金及物管费，但洋**司的上述行为并未违反新**司与钟**、贺**签订的《合作经营协议》的约定，因此，钟**、贺**拟以上述证据证明其主张的理由不能成立。至于洋**司所举的五份联销合同，本院认为与本案并无关联性，故不予采信。

四、关于物业占有使用的赔偿标准问题

本院认为，再审审理中，尽管钟**、贺**提交了《房地产抵押估价报告》、成都商报宣传文章资料等证据，拟证明商铺价值逐年递增，但因上述证据并未明确讼争商铺的租金价值，且钟**、贺**亦并未与洋洋公司就讼争商铺续签新的租赁协议，故原一、二审按照公平原则，根据大多数业主与洋洋公司续签协议约定的15％（税后）租金标准，确定由洋洋公司向钟**、贺**支付物业占有使用费，尊重了超过半数业主的共同决定的客观事实，钟**、贺**提出以其他标准计算占有使用费的理由不能成立。此外，最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。”因此，对于再审中钟**、贺**超出原审诉讼请求的主张，本院不予支持。

五、关于新**司是否应承担连带赔偿责任的问题

因新**司与钟**、贺**签订的《合作经营协议》履行期限已届满，新**司并未占有本案讼争商铺，其责任已由实际占有使用人洋洋公司承担，故新**司在本案中不应再承担赔偿责任，钟**、贺**要求新**司承担连带赔偿责任的理由不能成立。

综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

再审裁判结果

维持四川省**民法院（2013）成民终字第5695号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十五日