贵州**限公司与吴**占有物返还纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**与被上诉**有限公司占有物返还纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2014年9月29日作出（2011）云民三初字第568号民事判决，上诉人吴**对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原判查明，本案诉争“市西路269号1单元8层2号”房屋（以下简称诉争房屋）与“市西路269号3单元14号”房屋系同一套房屋。因一楼是门面房，现为“市西路269号1单元7-2号”原告贵州**限公司于2010年2月8日取得该房《房屋所有权证》，证号：筑房权证云岩字号，建筑面积59.48平方米。因原告对公司财产进行清查时发现诉争房屋实际为被告吴**占有使用，而吴**以该房系其母从蔡*手上合法购得为由拒绝搬出，原告故诉至法院请求：1、判令被告停止侵权，立即腾房搬出其占用的贵阳市市西路269号1单元8层2号房屋；2、诉讼费由被告承担。审理中，被告吴**提交覃**与蔡*的《房产买卖协议书》、收条、《协议》等证据，欲证明其居住房屋是从蔡*处购买。1994年3月22日覃**与蔡*签订的《房产买卖协议书》约定蔡*自愿将贵阳市市西路269号附13号8楼的住房壹套卖给覃**，售价为500000元整。同年4月10日签订的《协议》载明：双方于1994年3月22日签订了由乙方（蔡*）售房给甲方（覃**）的协议，鉴于该房房产手续的特殊、复杂性，甲乙双方友好协商如下：1、甲方交给乙方的购房款肆万元现金，由蔡*负责保管。2、乙方负责办理房产手续。3、市西路269号二单元八楼附13号房屋由甲方居住作四万元现金风险保证，在居住期间乙方不得提出其它疑异，若因特殊原因不能保证居住或办理房产证，乙方即无条件退还甲方现金肆万元（办理产权手续期限在九四年十一月底前）。但吴**称蔡*自1994年卖房后即搬离原住所。

一审法院认为

原判认为，占有是指占有人对不动产或者动产有实际控制与支配的事实。原告贵州**限公司作为本案诉争房屋所有权人，有权对无权占有人随时主张权利，被告吴**现实际占用使用该房屋，审理中吴**未能提供证据证明蔡*对诉争房屋享有买卖、处分权利，且依据吴**提交的覃金友与蔡*1994年4月10签订《协议》约定，被告是明知该争议房屋产权办理存在风险，不能保证居住或办理房产证，如果该协议属实，被告可向蔡*主张要求退还现金四万元，但不能对抗该房屋所有权人主张权利。因此对原告要求被告停止侵权，立即腾房搬出其占用的贵阳市市西路269号1单元8层2号房屋的请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”、《中华人民共和国物权法》第三十四条第一款“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，判决：被告吴**于本判决生效之日起30日内搬出贵阳市市西路269号1单元8层2号（现编号1单元7-2号）房屋，将房屋腾空交还原告贵州**限公司。案件受理费1050元，由被告吴**承担（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付给原告）。

上诉人诉称

原审宣判后，吴**不服，向本院提起上诉称，第一、原判认定本案争议房屋被蔡*出卖给覃金友，则本案应依法追加蔡*作为本案当事人参加诉讼，故属漏列案件当事人，应当发回重审；第二、原判仅审查被上诉人于2010年办理了房产证，但未查清涉案房屋的建房时间、申请办证时间、取得方式以及产权证办理程序等内容，系事实不清；第三、上诉人于1994年向蔡*支付了购买本案争议房屋的对价，并居住在此20余年，均没有人向上诉人主张权利，而该房屋由于历史原因，一直处于未办理产权证的状态，上诉人没有办理产权证的原因是出卖人蔡*所致。综上，原判程序违法、事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。

被上诉人辩称

被上诉人贵州**限公司答辩称，在一审中，上诉人并未提出申请追加蔡*作为本案必要诉讼当事人参加诉讼，而上诉人提出的与蔡*签订的房屋买卖合同，与本案是两个法律关系，本案不属于人民法院依职权追加当事人的情形，故原判不存在漏列当事人的情形，程序合法。答辩人合法取得涉案房屋的产权证，故原判支持答辩人的诉讼请求，事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，经本院询问上诉人吴**关于案外人蔡*卖房时的情况，上诉人吴**陈述称，其未看见蔡*向其出示过蔡*享有该房屋权利的证据，蔡*仅是向其出示过向相关机关申诉而由蔡*本人所写的申诉材料，还有就是从社会上了解案外人蔡*与案外人王**是涉案房屋的筹建人，于是认为蔡*有权利出卖房屋。二审查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人陈述、户口簿、房屋所有权证等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的物权以登记为准，物权证是物权人享有物权的凭据。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被上诉人贵州**限公司通过房屋产权监理部门的登记行为，于2010年取得对诉争房屋的产权登记和产权证书，故应当依法认定被上诉人贵州**限公司系涉案房屋的所有权人。由于被上诉人贵州**限公司并未经过出让等处分行为将涉案房屋处分给上诉人吴**，吴**占有居住在涉案房屋内无法律依据，构成无权占有，故原判判令由占有人吴**腾空房屋返还实际权利人贵州**限公司并无不当。对于上诉人吴**提出是覃金友从蔡*手中合法购买该诉争房屋而居住在诉争房屋内近二十年的抗辩理由，本院认为，首先，根据上诉人的陈述，上诉人仅仅是认为蔡*是筹建涉案房屋的人员之一，而没有证据表明出让人蔡*享有诉争房屋的处分权，故上诉人主张的“合法购买”无事实依据。其次，不论上诉人是否从案外人蔡*手中“购买”诉争房屋，因其未经合法登记，亦不能对抗被上诉人贵州**限公司享有的物权。第三，无权占有并不因为占有时间的长短而改变占有的性质，也不能成为取得占有物的理由。故上诉人该抗辩理由不能成立，本院不予支持。因房屋产权监理部门是房屋物权的登记机关，进行房屋产权审查登记是其行政职权范围，本案诉争房屋已由产权部门经过行政登记行为确权在被上诉人贵州**限公司名下，在该登记行为未被撤销时，应当依法认定该产权登记行为的法律效力，至于案外人蔡*是否参加本案诉讼，并不影响涉案房屋物权的归属。且本案系占有物返还的侵权之诉，与上诉人所主张的与案外人蔡*的买卖合同是不同的法律关系，案外人蔡*不属于本案必要的诉讼参与人，上诉人提出程序违法的理由不成立，本院不予采纳。因涉案房屋的建房时间、申请办证时间、取得方式以及产权证办理程序等内容，均不属于本案审查范围，与本案审理无关联性，故上诉人以此认为原判事实不清与事实不符，本院不予采纳。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由上诉人吴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月八日