雷财贵与贵阳鸿**限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人雷**与被上诉人**有限公司（以下简称鸿**司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2014年8月14日作出（2014）南民初字第2202号民事判决，上诉人雷**不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月31日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原判查明，2009年2月13日，原告雷财贵与被告鸿**司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的位于本市南明区二七路“贵阳客流园区枢纽总站（贵阳鸿通城）”X层X号房屋，房屋用途为商业，建筑面积41.92平方米，套内建筑面积19.07平方米，房屋总价款为798665元。付款方式，买受人于2009年2月13日支付408665元，余款390000元办理银行按揭贷款支付。出卖人应当在2009年6月1日前将分期分段验收合格的房屋交付买受人适用。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款.2009年6月1日被告将该房屋交付原告使用后，被告至今未给原告办理房屋产权证，原告遂诉至法院，请求判令：一、被告为原告办理房屋产权证；二、被告按照中**银行规定金融机构计收逾期贷款利率的标准向原告支付逾期办证违约金共计262693.06元（2011年9月23日至2014年6月23日共计1005天）；三、被告从2014年6月24日起按照中**银行规定金融机构计收逾期贷款利率的标准向原告支付逾期办证违约金直至履行完协助办证义务之日止。另查，被告于2014年2月取得贵阳客流园区枢纽总站区商品房现房销售证明书（大证）。审理中被告提供了下列证据：1、商品房屋预售许可证；2、2010年7月13日贵阳市城乡规划局《关于对“客流园区枢纽总站”使用功能进行调整的报告》、2012年8月17日贵阳市南明区人民政府报贵阳市政府《关于请求协调解决贵阳客流园区枢纽总站项目有关问题的请示》；3、2012年10月11日贵阳市南明区人民政府报贵阳市规划局《南明区人民政府关于商请调整贵阳客流园区枢纽总站项目规划指标有关事宜的函》；4、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、原告与贵阳鸿通**购物中心（以下简称购物中心）签订的“贵阳鸿通城‘A区塔楼’委托经营合同”、商铺置业计划单、民事判决书等。被告称上述证据证明其公司开发建设的南明区二七路、解放路A、B、C、D栋项目具备商品房预售条件，造成违约是政府的原因，2013年10月被告已将办证所需资料向相关部门备案，2014年2月取得现房销售证明书，且原告购买房屋后就将房屋返租给了被告及购物中心，原告并不存在损失，此外原告诉请已超过二年诉讼时效。原告认为以上证据不能证明被告的主张，对于诉讼时效，被告没有办理产权证，是一个持续侵权行为，诉讼时效应该从被告停止侵权行为之日起计算，本案不存在诉讼时效已过的情形。

一审法院认为

原判认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，被告未按合同约定在商品房交付的480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已违约。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案被告于2009年6月1日将房屋交付原告使用，被告应于2011年9月23日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告在2011年9月23日前未按合同约定履行义务，原告就应当知道权利被侵害，而原告于2014年6月23日才向法院起诉，此前曾向被告主张该权利也未进行举证，其请求已超过二年诉讼时效。原告称被告没有办理产权证，是一个持续侵权行为。诉讼时效应该从被告停止侵权行为之日起计算。法院认为，双方签订的合同明确约定出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该约定明确了违约金的具体数额，属于一时性债权，该一时性债权从被告违约起计算诉讼时效。故对原告称未过诉讼时效的主张不予采纳，原告请求被告承担逾期备案违约金，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：驳回原告雷**的诉讼请求。案件受理费5360元，由原告雷**负担。

上诉人诉称

一审宣判后，雷**不服该判决，向本院提起上诉称：一、原判认定“原告的债权属于一时性债权，该一时性债权从被告违约起计算诉讼时效”错误，被上诉人未办理产权证的行为是一个持续的侵权行为，诉讼时效应当从被上诉人通知上诉人办理产权时开始计算。且双方在合同中并没有约定违约金的支付期限，逾期办证违约金的诉讼时效应当从上诉人向被上诉人提出主张时计算；二、合同约定逾期办证按已付购房款的1%支付违约金明显过低，现依据《中华人民共和国合同法》以及最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求法院对合同约定的逾期办证违约金进行调整。综上，上诉人雷**请求法院撤销原判，支持其上诉请求。被上诉人鸿**司提出答辩意见称：一、被上诉人未能按时将办理房屋权属登记需提供的资料报产权登记机关是客观上不能履行，是政府对该项目进行功能调整所致，而非主观上的故意拖延；二、上诉人请求被上诉人支付逾期办理权属登记违约金的请求已超过诉讼时效；三、上诉人请求按照已付房款每日万分之二点一的标准计算逾期备案违约金没有任何事实和法律依据。因此，原判认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人鸿**司请求驳回上诉人的诉请，维持原判。

本院查明

二审另查明，上诉人雷**现已办理诉争房屋的产权手续，故放弃要求被上诉人鸿**司办理房屋权属证书的诉讼请求。上诉人提供的《商铺置业计划单》中记载：“……房号B1-211，套内面积19.07平方米，铺位单价51400元／平方米，铺位总价980198元。……优惠后总价950792元，返祖2年（每年8%），折让16%，实付总价（合同价）：798665元。”二审经审理查明的其余事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人在庭审中的陈述以及《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人雷**与被上**公司订立的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案争议的焦点在于上诉人主张的逾期备案违约金是否应当适用诉讼时效。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》之约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，上诉人向被上诉人主张逾期办理权属备案违约金的请求权应属于债权请求权，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，债权请求权应当受到诉讼时效的限制，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。虽上诉人于2011年9月23日即知道被上诉人未能按照合同的约定办理权属备案，但对于被上诉人是否支付违约金上诉人并不知情，且对于该债权的履行期限在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中并未有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行。即只有在上诉人向被上诉人主张履行支付违约金之义务，被上诉人拒不支付的情况下，上诉人才知道其权利受到侵害，诉讼时效才应当从此时开始计算。因此，上诉人主张由被上诉人支付逾期备案违约金的请求并未超过诉讼时效，原判认定上诉人的请求已超过二年诉讼时效不当，本院予以纠正。对于上诉人认为合同约定的违约金过低，请求人民法院予以增加的上诉请求。本院认为，被上诉人提供贵阳市城乡规划局《关于“客流园区枢纽总站”使用功能进行调整的报告》、贵阳市南明区人民政府报贵阳市政府《关于请求协调解决贵阳客流园枢纽总站项目有关问题的请示》等文件，证明被上诉人逾期办理权属备案系因政府行为导致，且上诉人雷**亦未能举证证明其实际损失大于合同约定的违约金。综上所述，根据公平和意思自治原则，被上**公司应当按照《商品房买卖合同》的约定的已付房价款的1%向上诉人支付逾期办理权属备案的违约金，虽合同约定的房屋价款为798665元，但该款是在扣除2年租金152127元的基础上算出，故上诉人的购房价款应为950792元。被上**公司应当向上诉人支付逾期办理权属备案的违约金为9507.92元（950792元1%u003d9507.92元）。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第2202号民事判决；

二、贵阳鸿**限公司于本判决生效之日起10日内支付雷**逾期办理权属备案违约金9507.92元；

三、驳回雷财贵的其余诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5360元，由雷**负担2680元，由贵阳鸿**限公司负担2680元；二审案件受理费5360元，由雷**负担2680元，由贵阳鸿**限公司负担2680元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十一日