张**与文世才、益阳瑞**发有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人文世才、被上诉人益阳瑞**发有限公司（以下简称瑞**司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2014）资民一初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人张**的委托代理人汤庆年、被上诉人文世才到庭参加诉讼。被上诉人瑞**司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明：2012年8月27日，张**与瑞**司签订《益阳市商品房买卖合同》4份，约定，由张**购买瑞**司开发的位于益阳市龙洲路的u0026ldquo;卧某某小区u0026rdquo;第20幢2单元1＊＊3等4套房屋，总购房款1567560元，其中1＊＊3号房屋价款为391890元，约定购房款转账部分汇入公司指定帐户。同日，张**通过工商银行向唐**个人帐户汇入700000元，同年10月30日，该购房合同在网上公示，但此后未办理房屋产权预告登记。唐**向张**出具了一份1567560元的购房款收据，收款人为唐**，并盖有公司公章，未注明日期。在商品房预售资金监管系统与公司财务账目中，均无购房款1567560元已支付的记录。张**于2013年7月向原审法院起诉，要求瑞**司交付房屋，并办理房屋备案登记和商品房初始登记，支付违约金。2013年8月16日，经原审法院调解，瑞**司的特别授权委托代理人郭**参加诉讼，与张**达成协议，由瑞**司于2013年8月20日前交付房屋，如一年内未办理好房屋所有权证和土地使用证，张**可退还房屋，瑞**司退还张**1600000元。2014年3月，原审法院在执行该调解书所确定的标的时，张**得知瑞**司已将1＊＊3号房屋出售给文世才。张**主张4套房屋系张**与欧**等4人以张**名义团购的事实，无证据证实，不予确认。

文**于2012年10月29日在瑞**司销售处与瑞**司签订了《益阳市商品房买卖合同》，由文**购买瑞**司开发的u0026ldquo;卧某某小区u0026rdquo;第20幢2单元1＊＊3号房屋，房屋总价款437080元，文**支付了227080元，余款210000元办理了住房公积金贷款，2013年3月1日，双方办理了房屋交接手续，文**装修房屋后入住至今，但瑞**司一直未为文**办理房屋产权登记。2014年3月，原审法院因张**与瑞**司商品房买卖合同纠纷一案，拟将该房屋执行给张**，文**自此得知瑞**司已就该房屋与张**网签买卖合同的事实，即提出执行异议，被原审法院以（2013）资民一初字第236－1号执行裁定书驳回。

另查明，瑞**司系2007年11月6日成立的自然人独资有限责任公司，成立后股东有多次变更，2012年2月9日，唐**为法定代表人和股东，2012年3月20日，变更法定代表人和股东为陈**，2012年8月27日，变更法定代表人和股东为唐**（唐**父亲）至今。

一审法院认为

原审法院认为，本案争议的焦点是：1、瑞**司与张*闻网签的商品房买卖合同是否具有物权的排他效力；2、文**占有房屋是否合法。

1、瑞**司与张*闻网签的商品房买卖合同的效力。原**设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定u0026ldquo;商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。u0026rdquo;《益阳市商品房销售网上签约和备案登记管理暂行办法》第九条规定u0026ldquo;商品房销售合同经当事人双方在网上确认后，房地产开发企业应当与购房人签订纸介质商品房销售合同。合同签订后，房地产开发企业应当即时通过网上签约系统将商品房销售合同文本传送给市房地产管理局，进行网上登记备案。u0026rdquo;即商品房销售网签合同和备案，是国家为规范商品房市场秩序，有效防止u0026ldquo;一房二卖u0026rdquo;现象，强制开发企业将商品房销售合同公示于网上的行政管理行为，是对预购人的一种行政保护，并不具有物权的排他效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定u0026ldquo;当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。u0026rdquo;即商品房预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度，其本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即预告登记后，具有排除第三人请求该物权的效力。因此，商品房网签合同备案与预告登记是性质完全不同的两种制度，网签合同只是预告登记的前置程序，只有预告登记才具有保障债权人顺利实现物权的功能，从而具有物权的排他效力。本案张*闻与瑞**司网签房屋买卖合同后，并未到房管部门进行房屋产权预告登记，因此，张*闻与瑞**司网签合同，只具有公示合同的效力，不具有排斥第三人请求该房屋产权的效力，即文世才及任意第三人均可以依法取得该房屋的产权。

2、文**占有房屋是否合法。文**在不明知张**与瑞**司已签订买卖合同的情形下，与瑞**司签订商品房买卖合同购买房屋自住，系善意取得，无违法情形，虽合同未经网上公示，但网上公示合同系行政管理规定，并非合同生效的必要条件，文**与瑞**司签订的合同应当认定有效。文**与瑞**司签订买卖合同后，按照双方约定支付了全部购房款，瑞**司向文**交付了房屋，双方均履行了合同的权利义务，文**对该房屋的占有属合法占有。文**占有房屋后，未依法办理房屋所有权过户登记手续，其取得的物权不具有对抗第三人的效力，但文**对此无过错，根据《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于u0026ldquo;被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。u0026rdquo;的规定，该房屋不得作为瑞**司的房产被查封、扣押、冻结。

瑞**司在2012年8月27日与张**网签本案诉争房屋的买卖合同后，在合同未撤销之前又与文世才签订买卖合同并接受其购房款，此后又在调解中承诺向张**交付房屋，属u0026ldquo;一房两卖u0026rdquo;，违反了诚实信用原则，是引起本案发生的直接原因，应当负担本案的案件受理费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第十一条、《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、文世才对益阳市龙洲路u0026ldquo;卧某某小区u0026rdquo;第20幢2单元1＊＊3号房屋的占有合法；二、停止对上述房屋的执行；三、驳回文世才的其他诉讼请求。案件受理费7856元，由瑞**司负担。

上诉人诉称

宣判后，张**不服，向本院提起上诉称：一、原审认定文**与瑞**司就诉争房屋签订的买卖合同有效错误。上诉人与瑞**司就诉争房屋签订的买卖合同时间早于文**，且经过了益阳**管理局备案，付款有银行凭证和税票，而文**的合同未经过益阳**管理局备案，付款凭据为一般收据，文**与瑞**司明知诉争房屋已转让给上诉人情况下，私下签订合同，构成恶意，且违反法律法规的强制性规定，严重损害预售商品房交易秩序，合同应为无效。另上诉人未办理预告登记的原因为相关部门已暂停了预告登记的办理程序，并非上诉人的过错。二、原判适用法律错误。诉争房屋的产权初始登记未完成，不符合适用《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七规定的条件，该条规定仅适用于二手房买卖。请求法院二审撤销原判，依法改判驳回文**的诉讼请求。

被上诉人辩称

文**答辩称，其与瑞**司的房屋买卖合同合法有效，上诉人的请求与理由无法律依据，请求法院二审依法驳回上诉，维持原判。

瑞**司未到庭未予答辩。

二审中，各方均未向本院提交新的证据。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案二审争议的焦点为：一、文世才与瑞**司之间的房屋买卖合同是否合法有效；二、原审停止对诉争房屋的执行是否合法。

一、关于文世才与瑞**司之间的房屋买卖合同是否合法有效的问题

关于文世才与瑞**司是否构成恶意串通。恶意串通，是指双方当事人相互知晓对方行为的真实意图，主观上均具有损害第三人利益之意思联络，客观上实施损害了第三人的利益的行为。本案中，文世才系从瑞**司销售部签订的购房合同，其作为购买者并不一定熟悉房地产开发企业应遵守的销售规程，房地产开发企业从事商品房销售应遵守的规范义务，也不适用于房屋购买者，新房的网上签约销售，并非房屋销售行为生效之程序，而是规范购房行为的指导性规定，不能必然推断行为人未遵守此规定即为恶意，且房地产开发商瑞**司一方不遵守操作规程，不能视为双方均有行为之恶意，张**上诉提出文世才与瑞**司存在恶意串通，损害其利益的理由，无法于据，本院依法不予支持。

关于文世才与瑞**司房屋买卖合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：u0026ldquo;合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全**大及其常委会制定的法律和**务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。u0026rdquo;而本案中，张**上诉提出文世才与瑞**司房屋买卖合同违反法律、法规强制性规定的依据为**设部发布的《城市商品房预售管理办法》与益阳市人民政府发布的《益阳市商品房销售网上签约和备案登记管理暂行办法》，非司法解释确定合同效力评价依据的范围，且根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。《城市商品房预售管理办法》与《益阳市商品房销售网上签约和备案登记管理暂行办法》规定的新房销售流程中预售合同的备案登记，仅系确保房地产销售规范、有序的管理性规定，并非评价合同效力的效力性规定，故对张**上诉提出文世才与瑞**司签订的商品房买卖合同违反法律、法规强制性规定，合同应无效的理由，本院不予支持。

二、关于原审停止对诉争房屋的执行是否合法的问题

《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，文**购买诉争房屋，已支付了全部购房款，且已实际居住使用，符合该上述司法解释规定的不得查封、扣押、冻结的法定情形，张**上诉提出上述规定仅为二手房转让的情形于法无据，本院不予支持。上述规定，并未限制房屋买卖交易的类型，原审据此认定停止对诉争房屋执行正确。

综上所述，张**的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之、第一百七十四条规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7856元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二日