长沙**新小学与胡**返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人胡**因与被上诉**育**学（以下简称育**学）、宋**返还原物纠纷一案，不服湖南省**人民法院作出的（2015）雨民初字第01505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1995年1月15日，育**学、长沙**育局（现为长沙**教育局）以及湖南**开发公司签订《联合建房协议》，约定双方对育**学所有的邻芙蓉路红线内部分土地合作建房，具体项目包括在现校大门南侧建设商业门面、学校大门以及与学校原教学楼接建部分教室。其中商业门面项目由湖南**开发公司负责投资以及设计、报建、建设；在房屋竣工交付之日起湖南**开发公司享有该商业门面二三四楼一半的使用权以及五楼的使用权，期限为15年；期满后无条件交还育**学。学校大门以及与学校原教学楼接建部分教室由育**学投资，所有权和使用权全部归育**学，湖南**开发公司负责报建和施工。协议签订后，育**学以教学综合楼项目向长沙**理局报建，于1995年9月25日取得了《建设工程审批单》，1995年11月10日取得了《长沙市建设工程规划许可证》。1996年项目竣工后，湖南**开发公司在使用上述商业门面期间，将其中育**学综合楼南向一楼的29号门面（约为40㎡）租赁给宋**。双方于2003年9月26日签订了《租赁房屋合同》，约定租赁期自2003年9月1日至2006年8月31日，年租金15000元，每季度季初前10天缴纳租金3750元，宋**不得擅自转租他人经营，否则，湖南**开发公司有权终止协议。租赁房屋装修本着来装去丢的原则。2006年8月28日，双方另行签订《补充协议》，约定租赁期限从2006年8月31日至2010年11月17日，本协议系2003年9月26日《租赁房屋合同》的从合同，其他条款不变。2010年11月22日，双方再次签订《续租协议》，约定租赁期限从2010年11月18日至2011年4月30日，本协议系2003年9月26日《租赁房屋合同》的从合同，其他条款不变。宋**承租该门面经营车务事项。2010年7月，宋**将该门面转租胡**经营花店。胡**认可其与宋**约定租金为每月2500元，已经缴纳至2014年9月，但是未提交缴纳租金的证据。同时，胡**向宋**缴纳门面保证金5000元。2012年6月26日，湖南**开发公司与育**学签订《关于育**学综合楼南的移交声明》，约定根据双方于1995年1月15日签订的《联合建房协议》，湖南**开发公司对育**学综合楼南享有的使用权至2011年5月1日终止，自2011年5月1日起，育**学全面行使对房产的所有、使用及管理权。育**学在接管上述商业门面后，要求胡**缴纳租金，胡**拒付租金，育**学遂向法院提起诉请，请求判决：1、胡**返还诉争房屋；2、胡**支付房屋使用费60000元；3、胡**承担本案诉讼费。另查明：1、育**学认可宋**与胡**之间的转租行为，主张其租金标准按照15000元／年，自2011年5月1日至2015年4月30日。2、2012年12月4日，宋**的妻子肖**向育**学提交《关于29号门面的“想退出”的报告》，载明胡**自2011年5月1日起一直没有向其支付租金。

一审法院认为

原审法院认为：本案争议焦点：一、关于育**学、胡**之间房屋租赁关系效力问题。《中华人民共和国物权法》第五十四条之规定，国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和**务院的有关规定收益、处分的权利。育**学在其直接支配的土地上建设教学楼及附属配套设施，并取得了建设规划许可证，因此，育**学享有对该教学楼及附属配套设施的占有、使用、收益、处分的权利。工程竣工后至2011年5月1日，部分商业门面的使用权由湖南**开发公司行使。湖南**开发公司将其中的综合楼南向一楼的29号门面租赁给宋**，宋**于2010年7月将该门面转租给胡**。根据《联合建房协议》及《关于育**学综合楼南的移交声明》，育**学于2011年5月1日起全面接管综合楼南商业门面，其认可宋**与胡**之间的转租行为，故育**学、胡**之间应当为房屋租赁合同关系。因育**学享有对综合楼南商业门面的占有、使用、收益、处分的权利，故育**学、胡**之间的房屋租赁关系合法有效。宋**租赁期至2011年4月30日止，但是合同到期后，育**学未与胡**签订书面协议，胡**继续使用门面，双方之间应为不定期租赁关系。胡**主张其租金已经缴纳至2014年9月，但是未提供相关证据，另结合宋**妻子肖**向育**学提交的《关于29号门面的“想退出”的报告》，载明胡**自2011年5月1日起一直没有向其支付租金。原审法院认定胡**自2011年5月1日起未再支付租金。根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。胡**拒不支付租金的行为已经违反法律规定，致使育**学租赁合同目的无法实现，故育**学主张胡**返还诉争门面，原审法院予以支持。二、关于租金。胡**认可其与宋**约定的租金为2500元／月，但是育**学仅主张15000元／年，系其权利处分，故原审法院认定育**学、胡**租金标准为15000元／年。因胡**自2011年5月1日起未再支付租金，且占有涉案门面至今，故育**学主张胡**支付2011年5月1日至2015年4月30日的租金60000元，原审法院予以支持。胡**主张育**学赔偿其投资的装修费60000元，水、电安装费及屋顶漏水的维修费20000元，因其未提出反诉，原审法院不予审查。另胡**主张其缴纳门面保证金5000元，因系胡**向宋**支付的，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五十四条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、胡**于本判决生效后7日内腾空位于育**学教学楼综合楼南向一楼29号门面并返还给育**学；二、胡**于本判决生效后7日内支付育**学租金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟*履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1300元，由胡**负担。

上诉人诉称

上诉人胡**不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律有误。胡**与育**学之间没有签订过任何协议，双方不存在租赁关系。胡**至今未见过租赁房屋的产权证及国土证，租赁房屋无合法产权，系私自搭建的临时棚房。育**学在2014年9月之前并没有实际占有、管理、使用过该租赁房屋，房屋系宋**租赁给胡**，且胡**在2014年9月之前的租金已经与宋**结清。胡**接手房屋时，投入资金约8万元进行全面装修及维修，又安装全新的水电等配套设备，因无法重新签订租赁合同导致胡**关门停业，造成巨大损失，育**学应当给予适当补偿。请求二审法院查明事实，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人育**学答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。租赁房屋没有办理产权证，但育**学提供了长沙市政府部门相关文件可以证明租赁土地和房屋是育**学的，因此，育**学主张胡**支付的是房屋的使用费而不是租金。即使所涉房屋是违章建筑，也应由相关部门进行处理，不属于本案审查范围。

被上诉人宋**未予答辩。

在本院二审诉讼过程中，各方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明

经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：根据本案已经查明的事实，涉案房屋系育**学在其所有土地上自建的教学楼附属配套设施，虽未办理房屋产权登记手续，但由育**学享有涉案房屋所有权。依据育**学与湖南**开发公司之间的约定，2011年5月1日前涉案房屋使用权由湖南**开发公司行使，湖南**开发公司将涉案房屋租赁给宋**，租赁期至2011年4月30日止，后宋**又将涉案房屋转租给胡**，育**学从2011年5月1日起接管涉案房屋后，未与胡**签订书面租赁协议，但认可胡**继续使用涉案房屋，双方形成事实租赁关系。现胡**自2011年5月1日起未履行缴纳房屋租金义务，育**学有权解除双方租赁关系，故本院对育**学要求胡**返还涉案房屋并支付欠付租金的诉求应予支持。胡**主张其租金已缴纳至2014年9月，但未提供相关证据予以证实，故本院不予采信。胡**另上诉主张育**学应赔偿其投资的装修费、维修费及水、电安装费，因其未提出反诉请求，故本案中不予审查，胡**可另行主张权利。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费1300元，由上诉人胡**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月六日