长沙**公司与长沙新**有限公司、湖南财**限公司返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人长**店有限公司（以下简称新世界公司）与被上诉**总公司、湖南财**限公司（以下简称财通公司）返还原物纠纷一案，湖南省**人民法院于2015年5月18日作出（2013）开民一初字第01491号民事判决。新世界公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，长沙**公司系长沙市五一大道868号新世界大厦（原五一西路188号，五一广场西北角）负一楼的业主之一，拥有1593.31平方米的房屋产权，包含-197、-198等61套户室。2002年12月2日，长沙**公司（甲方）与长沙东**限责任公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方同意将位于长沙市五一西路188号的东汉名店负一楼的自有产权面积营业场地租赁给乙方使用，并同意乙方可以据此进行招商或转租。租赁期限为十年，即从2002年10月1日起至2012年9月30日止，双方对租金标准和收取方式、逾期责任等进行了约定。2002年12月5日，长沙东**有限公司变更为长沙新**有限公司，2003年4月9日，长沙新**有限公司变更为长沙新世界国际**限公司（即新**公司）。后因长沙**公司与新**公司产生房屋租赁合同纠纷，长沙**公司将新**公司诉至长沙**民法院，长沙**民法院于2012年5月30日作出（2011）长中民三初字第0513号民事判决书，判决：（一）长沙**公司与长沙新世界国际**限公司于2002年12月2日签订的《场地租赁合同》于2011年7月4日解除；（二）限长沙新世界国际**限公司在本判决生效之日起十日内向长沙**公司支付租金704.17万元（从2002年10月1日至2010年2月18日）；（三）驳回长沙**公司其他诉讼请求。该判决作出后，新**公司不服，于2012年6月21日向湖南**民法院提起上诉。湖南**民法院于2013年11月8日作出（2013）湘高法民一终字第102号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2012年12月14日，新世界公司向长沙**公司致函，请求将租期再续10年，租赁方案为前三年按114万每年承租，第四、五年租金150万，第六年租金158万，第七年租金166万，第八年租金174万，第九年租金183万，第十年租金192万，每季付租一次，并对租金保证进行了承诺。

2013年3月6日，长沙**公司向新世界公司复函称，不同意将负一楼商铺（涉案房屋）继续返租给新世界公司。

另查明，2013年2月25日，新**公司与财**司签订《房屋租赁合同》一份，在甲方（新**公司）保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋出租有关规定，乙方（财**司）保证对租赁的房屋符合国家法律、法规的合法活动的前提下，合同双方约定甲方（新**公司）将位于长沙市五一大道868号新世界大厦负一楼（不包括工商银行的房产）的房屋出租给乙方（财**司），出租房屋建筑面积约3000平方米（包含长沙**公司的涉案房产1593.31平方米），租赁期限为2013年2月28日起至2021年2月27日止，另双方对经营范围、租金、保证金及支付方式、租赁期间相关费用及税金、房屋修缮与使用、转租、违约责任等方面进行了约定。后财**司开始进驻装修并对外招商。

2013年3月14日，长沙**公司在涉案商铺张贴公告称，有人未经其同意擅自将涉案商铺出租是严重的侵权行为，提醒承租方停止租赁、停止装修活动，以免蒙受更大的损失。

2013年4月21日，新世界公司向财**司发出解除合同函。2013年4月27日，财**司向新世界公司复函称，不同意新世界公司解除合同的意见。

2013年5月2日，新**公司向财**司发函，请求财**司提供相关账号、开户行等信息，以便新**公司与财**司处理解除租赁合同的相关事宜。2013年5月7日，新**公司再次向财**司发函称，在新**公司送达解除合同函后财**司仍在进行相关招商行为及措施，请求财**司立即停止相关侵权行为，财**司的任何招商活动都属于无效行为，与新**公司无关，财**司针对负一楼房屋继续进行相关招商活动所产生的损失与新**公司无关。

2013年5月11日，财**司向新世界公司复函称，不同意解除租赁合同，要求继续履行合同，并要求新世界公司依照合同约定对财**司的装修进度方案签字，协助财**司装修。

2013年5月13日，新世界公司向长沙市**派出所报案称，财**司在收到新世界公司解除合同函件后并未返还相关租赁房屋，并继续对房屋进行装修及招商，严重损害新世界公司及房屋产权人的合法权益，相关请求公安机关督促财**司立即停止相关侵权违法行为，停止对房屋进行装修，停止对外招商。

一审法院认为

原审法院认为，一、长沙**公司作为涉案的位于长沙市五一大道868号新世界大厦（原五一西路188号，五一广场西北角）1593.31平方米的房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，新世界公司在与长沙**公司之间的租赁关系到期后，提出租期再续10年遭明确拒绝的情况下，又于2013年2月25日与财**司签订《房屋租赁合同》（含长沙**公司名下的涉案房屋），新世界公司既未取得权利人（长沙**公司）的追认，亦未在订立《房屋租赁合同》后取得对长沙**公司名下的涉案房屋的处分权，故对新世界公司与财**司签订《房屋租赁合同》中属于长沙**公司名下的涉案房屋租赁无效。

二、对于长沙**公司要求新世界公司和财**司停止侵占并交还房屋的诉求，因新世界公司无权处分长沙**公司名下的房屋，财**司对涉案房屋的占用为无权占有，新世界公司、财**司对涉案房屋的处分、占有已经构成了对长沙**公司物权的共同侵害，应当承担连带赔偿责任，对长沙**公司的该项诉讼请求，应予支持。

三、新世界公司提出涉案房屋现由财**司占用，新世界公司多次发函给财**司要求解除租赁合同，并要求其停止侵权行为，其未侵占涉案房屋，故无须赔偿长沙**公司相应损失。因新世界公司在未经长沙**公司授权或许可的情形下，擅自将涉案房屋出租给财**司，虽在长沙**公司发出公告后采取了解除与财**司之间的租赁合同、发函沟通、向公安机关报案等形式来阻断长沙**公司权益受损事实的扩大，但其存在过错，客观上未切实、有效制止财**司对涉案房屋的无权占有行为，故对其不应赔偿损失的抗辩理由，不予采纳；财**司辩称其与新世界公司签订的房屋租赁合同合法有效，其系受害方，不存在侵权行为，与事实不符，不予采信。财**司作为涉案房屋的实际占用人，对涉案房屋的占用无法律规定亦无合法合同约定，已构成对涉案房屋所有权的侵害，应当向长沙**公司支付相应房屋占用损失。

四、长沙**公司要求新**公司和财**司承担连带赔偿损失432万元的诉讼请求，因长沙**民法院作出的（2011）长中民三初字第0513号生效民事判决确认新**公司对长沙**公司所负租金的债务仅计算至2010年2月18日，且涉案房屋从2010年2月19日至2013年2月27日由新**公司占有、使用，故长沙**公司有权要求新**公司支付在该段时间内对涉案房屋的占有使用费；财**司从2013年2月28日起一直对涉案房屋占有、使用，新**公司对财**司的无权占有存在过错，应对涉案房屋的占有使用费承担连带责任。参照长沙**公司与新**公司签订的《场地租赁合同》、新**公司与财**司签订的《房屋租赁合同》、房屋面积的大小，并综合考虑长沙**公司的诉讼请求，原审法院认可新**公司应当向长沙**公司按年支付138万元房屋占用费，从2010年2月19日至2013年2月27日，该段时间的房屋占用费为417.4万元，应由新**公司支付；从2013年2月28日起至2013年3月18日共计20天，财**司应当向长沙**公司按年支付138万元房屋占用费，计68054元，新**公司对该笔债务承担连带清偿责任。

原审法院据此依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定判决：（一）长沙新**有限公司与湖南财**限公司在本判决生效之日起十五日内共同向长沙**公司腾交长沙**公司名下位于长沙市五一大道868号新世界大厦（原五一西路188号，五一广场西北角）1593.31平方米的房屋；（二）长沙新**有限公司于本判决生效之日起十日内向长沙**公司支付从2010年2月19日至2013年2月27日的房屋占用费417.4万元；

（三）湖南财**限公司于本判决生效之日起十日内向长沙**公司支付从2013年2月28日起至2013年3月18日的房屋占用费68054元，长沙新**有限公司对湖南财**限公司的该笔债务承担连带清偿责任；（四）驳回长沙**公司的其他诉讼请求。本案受理费46360元，财产保全费5000元，由长沙新**有限公司、湖南财**限公司共同承担。

上诉人诉称

新**公司不服，上诉称：1.新**公司并非涉案房屋的实际占有人，原判认定新**公司负有返还涉案房屋义务，属认定事实错误。2.长沙**公司不能提交证据证实新**公司在2010年2月19日至2013年2月27日侵占、使用涉案房屋的证据，在长沙**公司起诉新**公司解除租赁合同后，涉案房屋处于无法利用的状态，新**公司也未收取任何收益，原判认定新**公司侵占、使用涉案房屋亦属认定事实错误。3.新**公司向财**司发函解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求其返还房屋，但财**司故意继续实施侵占行为，对于上述期间房屋占用行为，系财**司的单方行为，新**公司不构成共同侵权，原判判令新**公司共同承担2013年2月28日至2013年3月18日期间占用损失错误。4.本案为返还原物纠纷，原判认定为侵权纠纷属适用法律错误。综上，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

长沙**公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

财**司辩称，财**司已与新世界公司签订租赁合同，且交纳了140万押金。长沙**公司于2013年3月14日张贴公告属实，财**司也因此向新世界公司发函要求其说明情况，但新世界公司称系内部问题，可继续装修。

本院查明

本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，长沙**公司要求新**公司和财**司交还其所有的租赁房屋，因此，本案系物权保护中的返还原物纠纷。新**公司虽非涉案房屋的实际占用人，但在长沙**公司因新**公司拖欠租金而依约通知新**公司解除租赁合同后，新**公司并未依约交还租赁房屋。此后长沙**公司向本院起诉要求解除租赁合同并由新**公司支付租赁费，诉讼期间双方签订的租赁合同已到期，而新**公司却在租赁合同期满后又与财**司签订租赁合同，将涉案房屋出租给财**司。新**公司拒不履行合同约定的交还租赁物的义务，而是将租赁物非法转租给财**司，原判判令新**公司和财**司向长沙**公司返还涉案房屋并无不当。新**公司主张长沙**公司不能提交证据证明其在2010年2月19日至2013年2月27日侵占、使用涉案房屋，其无须交纳占用费。本院认为，根据双方签订的租赁合同，长沙**公司已将租赁房屋交付新**公司使用。新**公司主张其在2010年2月19日后未占有、使用租赁房屋，应当由新**公司承担举证责任。因此，新**公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费46360元，由上诉人长**店有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十五日