吉首市园艺示范场诉张**、高**返还原物纠纷民事判决书

审理经过

原告吉首市园艺示范场诉被告张**、高**返还原物纠纷一案，本院2014年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告于1979年购买了吉首市**5号原理发店一房屋用于店铺经营，二被告作为当时原告的职工负责经营管理该店铺，并居住在内，按月向原告交纳房租。1998年10月19日，原告办理了该房屋所有权证，房产证号为：吉房权字第428770号，所有权人为原告，所有权性质为全民产。2005年12月22日，时任原告场长向世君未经法定审批程序，将该房屋以5万元价款出售给二被告，双方未签订书面合同，也未办理产权变更手续，并将该房屋产权证交给二被告管理。2013年9月22日，二被告向吉**民法院对原告提起所有权确认之诉，请求确认该房屋产权归二被告所有及办理产权变更登记手续。吉**民法院于2013年12月26日作出（2013）吉民初字第715号民事判决书，判决驳回了张**、高**诉讼请求。宣判后，张**、高**不服，上诉于湘西**民法院，该院于2014年5月15日作出了（2014）州民一终字第39号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。终审判决生效后，二被告仍一直占用该房屋至今。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、二被告将其占有的座落在吉首市乾州解放路85号房产证号为吉房权证第428770号房屋及该房屋所有权证返还给原告；2、本案诉讼费用由二被告负担。

原告为支持其诉讼请求向本院提交以下五份证据：

1、原告事业单位法人证书以及组织机构代码证，拟证明原告具备事业单位法人主体资格；

2、房屋照片两张，拟证明本案诉争房屋现状；

3、房产登记档案资料，拟证明本案诉争房屋座落于乾州办事处金坪村，产权证号为吉房权字第428770号，发证日期为1991年10月26日，产权登记的所有权人系原告吉首市园艺场，所有权性质为全民产，系国有资产。

4、吉**法院（2013）吉民初字第715号民事判决书，拟证明法院生效判决已驳回张**、高**要求确认本案诉争房屋属其所有的诉请。

5、湘西土家**人民法院（2014）州民一终字第39号民事判决书，拟证明二审终审判决已维持吉**法院（2013）吉民初字第715号民事判决。

被告辩称

被告张**、高**辩称：被告张**、高**系夫妻关系，在上世纪五十年代在被告单位参加工作，被告张**在原告单位连续工作33年，于1988年退休；被告高**在原告单位连续工作34年，于1992年退休，二被告均是在原告单位工作了一辈子，是从原告单位退休的老职工。原告原在乾州解放路85号有一栋小店铺，一直由被告全家居住，并由被告负责维修。2000年12月，因诉争房产建设年代久远，急需重建，而原告单位却无力修建，又因被告此时已居住26年且之前负责维修，经原告单位集体研究，将房屋以5万元的价格出卖给二被告。二被告经多方筹集，于2000年12月15日交清了购房款，原告将产权证书等原件交给二被告。自2000年购买之后，二被告对该房屋又进行了多次大的修缮，至今也已有13年，二被告在此居住已有39年时间。

二被告认为，二被告通过2000年之前的维修添附，2000年的出资购买以及此后多次修缮和长达近40年居住实际占有等法律行为，已实际取得位于乾州办事处解放路85号的房产所有权，故请求人民法院驳回原告诉讼请求。

被告张**、高**为支持其辩称，向本院提交以下两份证据：

1、2000年12月15日，由被告吉首市园艺示范场出具的《证明》，拟证明本案诉争房屋一直由二被告全家居住，已居住了26年，维修费用一直由被告张**负责；因原告方管理不便，且该房屋因建造已久，需要重新修建，而原告方无力修建，经原告集体研究后出卖给被告张**。

2、2000年12月15日《收款收据》，拟证明被告张**于2000年12月15日交纳购房款5万元。

当事人的质证意见及本院对原、被告双方所提交的证据的分析认定：

二被告对原告所提交的五份证据均无异议；经审查，原告所提交的五份证据均具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认，并作为本案的定案依据。

原告对二被告第一份证据的真实性无异议，但认为这份证据与本案无关联，对第二份证据的真实性无异议；经审查，二被告的两份证据均具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认，并作为本案的定案依据。

本院查明

本院根据上述采信的证据，结合庭审查明的事实，确认以下法律事实：

1979年，原告吉首市园艺示范场从原乾州理发店购买了一房屋用于店铺经营，即本案原、被告双方争议的吉首市乾州解放路85号房屋，二被告作为当时原告吉首市园艺示范场的职工负责经营管理该店铺，并居住在内，按月向原告吉首市园艺示范场缴纳房租。1991年10月26日，经吉首**管理局进行产权登记，并颁发了房屋所有权证，产权证号为吉房权字第428770号，所有权人为吉首市园艺场，所有权性质为全民产，房屋座落于乾州办事处金坪村，但一直未办理相关土地权属证书。

2000年12月15日，向世君系当时原告吉首市园艺示范场场长，在与该场的副场长符自全口头商量后，决定将房屋卖与二被告张**、高**。原、被告就该房屋买卖未签订书面合同，仅由原告吉首市园艺示范场向二被告出具《证明》，写明“兹有我场乾州解放路有一栋小店铺门牌85号，占地面积115.4℅.这栋房子一直由张**全家居住（全家10人，住房特别紧张），此房该同志已住了26年，维修一直由本人负责。同时这栋房距我太远，管理极不方便，特别是此房建造年久，现必须尽快重新修建，而我场目前确无修建能力。根据目前我场的经济现状和该同志的住房实际，经场领导集体研究，现将此房作一定价格处理给张**家，并将房产证交给该同志，此房为主人永久继承特此证明经手人向世君吉首市园艺场二000年十二月十五日”，在该证明上加盖了原告吉首市园艺示范场公章。之后，二被告将购房款5万元交予原告吉首市园艺示范场，由原告吉首市园艺示范场会计黄**向其出具了收款收据，向世君作为主管在该收据上签字。同时，原告吉首市园艺示范场依照约定，将该争议房屋的房屋产权证交予二被告。房屋买卖行为发生后，原告吉首市园艺示范场方清楚该房屋的所有权性质，其处分未能按照相关法律、法规的规定办理审批等手续，因而一直未协助二被告办理房屋产权过户手续，故二被告于2013年9月22日向本院提起诉讼，请求确认位于乾**办事处解放路85号房产归张**、高**所有及要求吉首市园艺示范场协助办理房屋产权变更登记手续。2013年12月16日，本院作出（2013）吉民初字第715号民事判决书，判决：驳回张**、高**诉讼请求。张**、高**不服，提起上诉。2014年5月15日，湘西土家**人民法院作出（2014）州民一终字第39号民事判决书，判决：驳回张**、高**上诉，维持原判。另根据湘西土家**人民法院（2014）州民一终字第39号民事判决书查明的事实，二被告向原告缴纳购房款的时间是2005年12月22日。

另查明，被告张**自1955年在被告吉首市园艺示范场工作，1988年退休；被告高**1958年在被告吉首市园艺示范场工作，1992年退休；原告吉首市园艺示范场系吉首市农业局下属的二级机构。

本院认为

本院认为，本案属于一起返还原物纠纷。本案原、被告双方主要争议的焦点为以下两点：

一、原告与二被告之间是否存在房屋买卖合同及合同效力问题。

当事人之间订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，也即合同的订立并不局限于书面形式。从本案对事实的认定可知，原告吉首市园艺示范场及二被告均就本案诉争房屋的买卖作出意思表示，且意思表示达成一致，即口头约定将该房屋以5万元的价格卖与二被告，虽双方并未签订书面的合同，仅由原告吉首市园艺示范场向二被告出具《证明》，但在法律、行政法规并未规定必须采用书面形式的情形下，根据意思自治原则，原告吉首市园艺示范场与二被告以口头形式订立的合同应当予以认可。

合同订立后，依法成立的合同方能生效。本案诉争房屋登记的所有权人为吉首市园艺示范场，所有权性质为全民所有，即该资产属于国有资产。原告吉首市园艺示范场作为国家成立的事业单位，其并非系直接支配该房屋的所有权人，而是依据国家的授权取得对该房屋占有和使用的权利，进行收益和处分时须有法律或者**务院的有关规定作为依据，由代表国家行使所有权的相关国家机关予以批准、许可。根据**务院国资委制定实施的《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条的规定，行政事业单位处置资产，应当向主管部门或者同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准，不得随意处置。而在本案中，原告吉首市园艺示范场在其对该房屋享有的占有、使用权范围之外，行使将房屋卖与二被告处分行为，并未履行相关的审批手续，其所为的该买卖行为系无权处分，在权利人未追认的情形下，该合同无效。作为合同一方的原告吉首市园艺示范场，在缔结合同过程中，因未履行相应的审批手续，取得对该争议房屋的处分权，而最终导致该合同无效，存在过错，致使合同的相对方二被告因此而受到损失，原告吉首市园艺示范场应当依法承担缔约过失责任，对此，二被告可另行诉讼主张其法律权益。

二、本案诉争房屋的所有权归属。

根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定，物权的种类和内容，由法律规定。即根据物权法定主义原则，当事人不得自由创设法律不认可的物权类型，或者创设与物权法定内容相悖的物权。本案中二被告辩称，二被告通过多次的维修添附、2000年的出资购买及长达40年的实际居住，已经实际取得了该房屋的所有权。对二被告所诉称的添附行为，因其未向本院提交证据予以证实，对该部分事实本院不予认可，且因添附而取得所有权并未在《中华人民共和国物权法》中予以规定。对二被告所辩称的2000年的出资购买行为，即使该行为成立且合法有效，但因并未办理相关的产权变更手续，未经依法登记，不发生效力，二被告基于该行为亦未能取得本案诉争房屋的产权。对二被告所辩称的近40年居住实际占有的行为，主张时效取得，而时效取得制度在我国不予承认。综上，二被告并未取得本案诉争房屋的所有权。根据本案已查明的事实，本案诉争房屋的所有权人系原告吉首市园艺示范场，二被告系无权占有本案诉争房屋。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，二被告应将其无权占有的位于吉首市**号产权证号为吉房权字第428770号的房屋及该房屋的产权证返还给原告吉首市园艺示范场。

综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第五条、第九条、三十四条，《中华人民共和国合同法》第十条、第五十一条，参照《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条之规定，判决如下：

裁判结果

限被告张**、高基玉自本判决生效之日起三十日内将位于吉首市**号产权证号为吉房权字第428770号的房屋及该房屋的产权证返还给原告吉首市园艺示范场。

案件受理费1050元，由被告张**、高**承担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘**中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年五月二十八日