广州市**有限公司与周**、朱**、广州**业公司返还原物纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人广州市**有限公司（以下简称新**司）、朱**、广州**业公司（以下简称海洋公司）因返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：广州**公司原是广州市海珠区新港东路2842号地块及上盖物的权属人，2003年11月20日，广州**公司（甲方）、广州珠**心有限公司（乙方）、海洋公司（丙方）签订《项目转让合同书》，甲方向乙方转让位于广州市海珠区新港东路新洲地段2842号渔业基地内约159000平方米土地使用权及地上全部附着物。2005年1月4日，海洋公司（甲方）、广州珠**心有限公司（乙方）、新**司（丙方）签订《补充协议之一》，其中主要内容有：根据甲方向乙方转让位于广州市海珠区新港东路2842号大院内约159000平方米土地使用权及地上附着物签订的转让合同，现就有关事宜作如下修改和补充：1.《项目转让合同书》项下由乙方享有的权利和承担的义务，由丙方承受，并由乙方对丙方履行《项目转让合同书》中约定的义务承担连带责任；2.合同同时约定了付款和交地的时间（地号位置见附件），根据该约定，双方将转让的地块及地上附属物交付划分为若干个地块，并分别约定付款及交付地块的时间。2006年9月25日海洋公司（移交方）与新**司（接收方）签订《土地移交确认书》（2号地），约定海洋公司（移交方）同意将“2号地”移交给新**司（接收方），等。讼争房屋在上述2号地块的范围内。

另查，海**司确认2011年1月1日后一直占有和使用讼争房屋。海**司（出租人）于2013年1月1日与朱**（承租方）签订《房屋临时租赁合同》约定：1**公司将广州市海珠区新港东路2842号原礼堂侧面积约1000平方米出租给朱**；2.租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，每月租金为2000元，等等。同时双方签订《管理服务合同》，约定讼争房屋每平方米管理费8元。2014年1月1日，海**司（出租人）与朱**（承租人）签订《房屋临时租赁合同》和《管理服务合同》，将租赁期延至2014年7月31日，2014年8月1日双方再次签订《房屋临时租赁合同》和《管理服务合同》，将租赁期限延至2015年6月30日。朱**、海**司确认上述合同的真实性，并确认海**司一直有收取朱**交付的租金。朱**和海**司同时确认周**现时并没有占用讼争**洲公司向法院提供了广州市**有限公司出具的《测绘成果报告书》，该报告显示广州市新港东路2842号自编2号地东南角（临江）房屋的面积为403.52平方米。新**司提供的《新港东路2842号地块部分经营企业名单》中有“周**”签名的栏目记载，占用面积为“400㎡”。

一审法院认为

原审认为：根据广州**公司（甲方）、广州珠**心有限公司（乙方）、海洋公司（丙方）签订的《项目转让合同书》和海洋公司（甲方）、广州珠**心有限公司（乙方）、新**司（丙方）签订《补充协议之一》的约定，海洋公司已将位于广州市新港东路2842号渔业基地内约159000平方米土地使用权及土块上全部附着物转让给新**司，之后广州**业公司（移交方）与新**司（接收方）签订了《土地移交确认书（2号地）》，约定海洋公司（移交方）同意将“2号地”及附属物移交给新**司（接收方），新**司也明确表示接收了上述物业。据此，可以认定新**司己接收了上述2号地块及地上的物业，而讼争房屋在上述2号地块上，因此，新**司依法对上述物业有管理和收益的权利。海洋公司未经新**司许可占用上述房屋，并将上述房屋转租给朱**，已侵犯了新**司的合法权益，现新**司要求朱**和海洋公司立即搬出上述房屋，符合法律的规定，应予支持。新**司要求海洋公司按照有资质的评估机构参照同地段同类房屋租金标准评定的租金（面积按403.52平方米计）计算赔偿侵占讼争房屋的使用费，合法合理，予以支持。但2011年1月1日至2014年12月10日期间的使用费最高不超过新**司所主张的277197元。由于双方对侵权事实一直存在争议，所以新**司要求海洋公司赔偿利息损失的请求，依据不足，法院不予支持。

鉴于海洋公司原是讼争房屋的权利人，而新**司又与海洋公司一直就讼争地块及上盖物的移交问题存在争议，朱**并不知晓上述讼争房屋的相关权益确实已转移给新**司，在此情况下朱**根据与海洋公司签订的合同使用上述物业，并已将租金支付给海洋公司，本身并无过错，而周**现在并没有使用上述讼争房屋，因此，新**司要求周**和朱**赔偿损失，依据不足，法院不予支持。另由于周**现已没有使用讼争房屋，所以新**司要求周**搬迁，理由不足，法院不予支持。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，作出判决：一、朱**在判决生效之日起10日内搬出广州市新港东路2842号自编2号地东南角（临江）房屋；由广州**业公司与朱**共同将上述房屋交还给广州市**有限公司；二、广州**业公司应按照有评估资质的评估机构根据同地段同类性质房屋评定的租金标准赔偿广州市新港东路2842号自编2号地东南角（临江）房屋（面积按403.52平方米计算）2011年1月1日至朱**实际腾退房屋给广州市**有限公司之日的使用费损失给广州市**有限公司（2011年1月1日至2014年12月10日期间的使用费最高不超过新**司所主张的277197元），其中2011年1月1日至2014年12月10日的使用费损失于判决生效之日起10日内赔偿，2014年12月11日起的租金损失于朱**和广州**业公司实际腾退房屋给广州市**有限公司之日支付；三、驳回广州市**有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费5558元，由广州**业公司负担。

上诉人诉称

判后，新**司、朱**、海**司均不服，向本院提起上诉。新**司上诉称：1.其于2004年10月12日依法取得广州市海珠区新港东路2842号自编1-17栋房地产权证，《土地移交确认书》亦明确其享有自编2号地所有权利，海**司亦发函确认已移交自编1-4号地，故涉案地块及上盖物的移交不存在争议。2.周**曾签收限期腾退的通知，亦书面确认占用涉案房屋，故周**是涉案房屋的占用人之一。3.朱**与海**司签订租赁合同时，应对海**司的权属进行审查，且双方约定的租金远低于市场价格，该租赁合同侵害了其合法权益，属无效合同。新**司曾多次要求朱**腾房，朱**不可能不知涉案房屋属新**司所有。4.根据《物权法》第三十七条，新**司有权要求侵权者赔偿，法律未规定占用人有过错才赔偿。据此请求撤销原判，改判：1.周**和朱**在法院判决生效之日起10日内搬出涉案房屋；海**司、周**及朱**共同将上述房屋交还给其；2.海**司、周**及朱**共同赔偿其经济损失（参照同期同地段租金标准计算，从2011年1月1日起计至腾退房屋给其之日，暂计至2014年12月10日为277197元。利息按中**银行同期贷款利率计算），共同承担二审诉讼费。

对于新**司的上诉意见，海洋公司答辩称：对新**司关于涉案房屋已经移交的主张不予确认，新**司企图通过受让房屋非法取得地块。另从实际情况看，转让地块合同签订后海洋公司一直使用涉案房屋并取得收益，现新**司主张使用费与双方一直以来做法不一致。

对于新**司的上诉意见，朱**答辩称：其承租涉案物业时，现场的状况是海洋公司在全面管理，办公楼也全部挂着海洋公司的相关牌子，所以就没有要求海洋公司出具房产证，但其并无恶意或重大过失。

被上诉人辩称

被上诉人周**未作答辩。

上诉人朱**上诉称：1.其不清楚涉案房屋是否存在权属移转，其系作为善意相对人与海洋公司签订租赁协议的。2.新**司从未对海洋公司对涉案房屋管理收益行为提出异议，可证明海洋公司对涉案房屋享有合法权利，故其承租使用行为合法。据此请求撤销原判，本案全部诉讼费由新**司承担。

上诉人海洋公司上诉称：涉案房屋属于其享有土地使用权的新港东路2842号地块及上盖建筑物，尽管涉案房屋未办理房产证，但依据房随地走原则，涉案房屋属于其物业，故其对涉案房屋享有合法权益。据此请求撤销原判，改判驳回新**司的全部诉讼请求，本案全部诉讼费由新**司承担。

对于朱**和海洋公司的上诉意见，新**司答辩称：其与海洋公司就包括涉案房屋在内的房产使用权发生过多次冲突，其对于海洋公司非法占有的行为并非没有意见。其余答辩意见与其上诉意见一致。

本院查明

本院查明事实与原审查明事实一致。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点有二：一是周**、朱**、海**司应否将涉案场地交还给新**司；二是新**司是否有权主张周**、朱**、海**司承担因非法侵占涉案房屋造成的经济损失。1.对于第一个问题，海**司已于2005年1月4日将涉案房产所在地块的土地使用权及全部附着物转让给新**司，并于2006年9月25日签订《土地移交确认书》，确认涉案房屋所在的地块已经移交给新**司，故海**司已无权对涉案房屋进行出租和收益。海**司擅自将涉案房屋出租给朱**侵犯了新**司的权益，新**司有权收回涉案房屋，朱**理应搬离，并与海**司一同将涉案房屋返还给新**司。海**司无权出租涉案房屋，且朱**与海**司签订《承包合同书》时并未要求海**司出示其有权出租涉案房屋的权利证明，故朱**与海**司签订的《承包合同书》不能对抗新**司，朱**以此为由主张继续使用涉案房屋，理据不足，本院不予支持。对于周**，新**司已举证证明周**曾是涉案房产的实际使用人，周**在原审中签署的《当事人送达地址确认书》中，亦写明其地址为涉案房产所在地址，之后周**并无向法院申请变更地址，故应推定周**仍在上述地址居住。朱**与海**司主张周**已经不再使用涉案房屋，在新**司不予认同的情况下，应就周**的搬离、房屋交接等情况进行举证，现朱**与海**司作为涉案房屋的实际管理人，均未能就此提供任何证据，应负举证不能的不利后果。原审仅以朱**与海**司的单方陈述即认定周**未使用涉案房屋，属认定事实错误，本院予以纠正。故此，周**作为涉案房屋的实际使用人之一，应与朱**一起搬离，并与朱**、海**司一起向新**司返还涉案房屋。2.对于第二个问题，因周**、朱**均是基于朱**与海**司签订的《承包合同书》而使用涉案房屋，并非非法侵占，且结合本案当事人的陈述亦可知，朱**与海**司签订合同时，涉案场地及上盖建筑物均由海**司实际占用，朱**基于场地使用的现状而与实际使用人签订合同，虽有不完善之处，但尚不构成过错。在此情况下，原审驳回新**司关于周**、朱**应赔偿涉案房屋相关损失的诉请，处理并无不当，本院予以维持。对于海**司而言，其对新**司构成侵权，应对新**司的损失进行赔偿。原审已依照新**司的主张，以评估的租金标准计算使用费并无不当，本院予以维持。

综上，原判适用法律正确，审判程序合法，但认定事实有误，本院予以纠正。上诉人新洲公司的部分主张有理，本院予以采纳；上诉人朱**、海洋公司的主张理据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第211号民事判决第三项；

二、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第211号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，朱**、周**搬出广州市新港东路2842号自编2号地东南角（临江）房屋，并与广州**业公司共同将上述房屋交还给广州市**有限公司；

三、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第211号民事判决第二项为：广州**业公司应按照有评估资质的评估机构根据同地段同类性质房屋评定的租金标准，赔偿广州市新港东路2842号自编2号地东南角（临江）房屋（面积按403.52平方米计算）2011年1月1日至朱**、周**实际腾退房屋给广州市**有限公司之日的使用费损失给广州市**有限公司（2011年1月1日至2014年12月10日期间的使用费最高不超过新**司所主张的277197元），其中2011年1月1日至2014年12月10日的使用费损失于判决送达之日起10日内赔偿，2014年12月11日至实际腾退之日的租金损失于腾退之日支付。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5558元，由广州**业公司负担。二审案件受理费11216元，由广州市**有限公司负担5458元，广州**业公司负担5658元，朱**负担100元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十九日