广东**展公司与广州挚**有限公司、广州保税**易有限公司返还原物纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人广州保税**易有限公司（以下简称“广**公司”）因与被上诉**发展公司（以下简称“港**司”）、原审被告广州挚**有限公司（以下简称“挚**司”）返还原物纠纷一案，不服原广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2003年7月10日，广州**民法院作出（2003）穗中法民二初字第183号民事调解书，广东**资公司（以下简称华侨信托公司）、广州轻**限公司（原轻**公司）、广州保**发有限公司三方自愿达成调解协议，确认广东**资公司将其依据广州**民法院（2000）穗中法经执字第00346号民事裁定所取得的物业，即广州保税区内xx建设大厦第二层全层共6297平方米的房产转归轻**公司所有以抵偿广东**资公司欠轻**公司信托存款本息31877363.39元。

2003年10月21日，轻出集团公司向广州**法院申请强制执行，案号为（2003）穗中法执字第1512号。2004年5月27日，广州**民法院作出（2003）穗中法执字第1512号民事裁定书，载明在执行过程中，经查被申请执行人广东**资公司和广州保**发有限公司均无财产可供执行，故该院裁定（2003）穗中法民二初字第183号民事调解书中止执行。

2011年7月，根据穗轻工贸集投（2011）161号文件批复，轻**公司将其依据（2003）穗中法民二初字第183号民事调解书及（2003）穗中法执字第1512号民事裁定书案件中的所有权益剥离给广州轻**限公司（以下简称“轻出国**司”）。

2012年1月1日，轻出国**司（甲方）与广**公司（乙方）签订《合作协议书》，该协议书约定甲方同意将其位于广州**江大道338号广保建设大厦第二层的房产（建筑面积6296平方米，分为A﹑B﹑C﹑D座），委托给乙方作为保税仓储经营管理，期限自2012年1月1日至2013年12月31日止，共24个月。第二条第1款约定：上述A座的房产2100平方米已由乙方与客户签订固定场地经营合同，期限至2012年7月31日。每月租金16800元。扣除各项应缴税费后（其中：营业税5%、营业税附加费0.6%及房产税12%），甲方占51%，乙方占49%比例分成。即甲方应收的委托经营服务费为：16800元／月82.4%51%u003d7060.03元／月。该部分的委托经营管理服务费按月支付，在乙方收到甲方服务费发票后四个工作日内支付当月的委托经营服务费给甲方。

上述《合作协议书》于2013年12月31日到期后，广**公司继续向轻出国**司支付2014年1月、2月、3月租金，每月均为7060.03元，但之后，广**公司即没有再向轻出国**司支付租金。

2012年，广**公司（甲方）与挚**司（乙方）签订了《保税仓储合同》，该合同约定甲方同意将坐落在广州**江大道338号广*建设大厦以下仓库以包仓形式给乙方作为仓储使用：1、广*建设大厦A、B座首层（面积3000平方米），用途：仓储；2、广*建设大厦A座第二层（面积2100平方米），用途：仓储；3、广*建设大厦A座第三层（面积2000平方米），用途：仓储；4、广*建设大厦A座第四层（面积2083.3平方米），用途：仓储。第二条约定：甲乙双方协定的使用期限为：2012年8月1日至2015年7月31日。第三条约定甲乙双方协定的仓储费用为：1、广*建设大厦A、B座首层：每月租金24000元。2、广*建设大厦A座第二层：每月租金16800元。3、广*建设大厦A座第三层：每月租金14000元。4、广*建设大厦A座第四层：每月租金为65633元。第七条乙方的权利和义务第3款约定：仓库使用期届满，应将仓库完好无损的交回甲方；如需继续使用仓库，乙方应提前15日与甲方协商，双方另行签订合同。

一审庭审中，挚**司、广**公司称挚**司自2014年4月后即未支付过租金给广**公司。

2014年3月5日，轻出国**司（甲方）与港**司（乙方）、华侨信托公司（丙方）签订《权益转让协议》，该转让协议第二条转让标的第2.1款约定，转让的标的为：甲方根据穗轻工贸集投（2011）161号文件、广州**民法院作出的（2003）穗中法民二初字第00183号民事调解书及（2003）穗中法执字第1512号民事裁定书案件所享有的全部权益。本协议生效后，乙方依法享有广州**民法院作出的（2003）穗中法民二初字第00183号民事调解书及（2003）穗中法执字第1512号民事裁定书案件的全部权益。第三条转让价款及支付约定：转让价款为4112975元。第四条债权转移及债务履行第4.1款约定：自权利转移日起，本协议第二条约定的权益及其从权利、其他相关权益全部归乙方享有，甲方不再享有该等权利。第4.2款约定：本协议第二条约定的权益自权利转让日其产生的所有孳息，归乙方享有。该转让协议签订后，港**司依约向轻出国**司支付转让款4112975元。

2014年3月11日，轻出国贸公司向广**公司出具《权益转让通知书》，通知广**公司将广某建设大厦第二层全部6297平方米的使用权移交给港**司。

2014年3月12日，轻出国**司（移交单位）、港**司（接收单位）及广**公司（原合作方）三方签订《房产移交确认书》，该确认书载明轻出国**司将位于广某建设大厦第二层全部6297平方米（土地使用权证号为穗保国用（地证）第00001号地块的上盖物）的房产使用权，移交至港**司接管。为此，特办理房产移交接管手续确认为：一、双方派员对物业及相关设施进行了现场勘验，确认为目前状况交收。二、移交方与广**公司的《合作协议书》期限已于2013年12月31日届满，物业移交后由接收方处理。

港**司本案中主张返还的房屋为广州**江大道338号广保建设大厦第二层A座2100平方米房屋（以下简称案涉房屋）。2014年4月16日，港**司通过快递向挚**司发函，称在现场办理案涉房屋移交过程中，发现挚**司占用了上述属于港**司的房产。并称由于轻出国**司与广**公司所签的《合作协议书》中约定的经营期限（2013年12月31日）已过，而广**公司没有与港**司签订相关协议，因此请挚**司于2014年4月23日前到该公司商议签订租赁合同事宜或自行清空占用该公司房屋内的货物。

2014年6月11日，港**司委托广东**事务所通过快递向挚**司发出《律师函》，称其在现场办理案涉房屋移交过程中，发现挚**司至今仍占用案涉房屋，要求挚**司务必在2014年6月30日前清空占用的案涉房产，并须按与广某物资签订的《保税仓储合同》约定的标准向港**司支付自2014年4月1日至2014年6月30日的仓储费用。

2015年1月13日，本案第一次开庭庭审过程中，挚**司称其在2014年3月底已搬离案涉房屋，搬离案涉房屋时并没有与港**司、广**公司办理交接手续，挚**司在庭审中承认还有部分固定货架没有搬离案涉房屋，案涉房屋实际由广**公司实际控制。但港**司却对此不予确认，港**司当庭提交2014年12月18日的现场照片及当日报纸，显示当日案涉房屋仍有大量货物存放，挚**司当庭表示愿意拆除固定货架后交还案涉房屋。

2015年1月16日，原审法院前往案涉房屋进行调查，挚**司陈述于2015年1月13日下午已将占用的部分案涉房屋清空，现场调查发现挚**司在场地办公室（约40平方米）内还有空调、办公设备等物品尚未清空。挚**司、广**公司均表示愿意一周内向港**司办理场地交接手续。

2015年5月13日，本案第二次开庭审理，挚**司、广**公司仍未将案涉房屋交付港**司。挚**司陈述其在2015年1月21日将场地内的办公室腾空搬离，但未与广**公司办理交接手续，广**公司对挚**司的陈述予以确认。案涉物业大门仍由广**公司锁住，广**公司认为控制物业进出是为了保护业主权益，港**司可以将二楼大门的锁撬开后使用场地。

港**司于2014年11月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.挚**司、广**公司立即清空所占用的案涉房屋—广州**江大道338号广保建设大厦第二层A座2100平方米房屋，并将案涉房屋交还给港**司；2.挚**司向港**司偿付案涉房屋占用费，并计至清空还港**司为止。截至2014年7月31日，房屋占用费为人民币67200元（暂从2014年4月1日计至2014年7月31日）；3.**公司对挚**司涉及本案应支付给港**司的案涉房屋占用费承担连带责任；4.本案诉讼费由挚**司承担。

挚**司答辩称：2014年3月我司已搬离案涉房屋，并不存在港**司在诉状中所陈述的占用情况。

广**公司答辩称：1.我司对港**司享有案涉房屋的权益无异议，但港**司需承担案涉房屋以仓储用途物业管理费3元／平方米的价格按月向我司支付物业管理费18891元，我司申请就物业管理费向港**司提起反诉。2.我司与原业主广州**限公司签订的合作协议书虽已于2013年12月31日到期，但双方在2014年仍继续按照合作协议书履行，轻**公司在租赁期满后没有提出异议，合作协议书应继续有效，租赁期限为不定期，我司与挚**司签订的保税仓储合同并不存在超期租赁的行为。3.2014年3月12日我司在签订房产移交确认书后已经将案涉房屋权属变动情况告知了挚**司，并为其提供了同等面积的场地予以替换，挚**司在合理期限内（2014年3月底）已经将货物搬迁到新的场地内，不存在占用港**司物业的行为。4.港**司要求挚**司支付2014年4月1日起暂计至2014年7月31日的房屋占用费及我司对此承担连带责任的诉讼请求无事实及法律依据。5.诉讼费应由港**司承担。

一审法院认为

原审法院认为，轻出国**司与港**司、华侨信托公司通过《权益转让协议》将（2003）穗中法民二初字第183号民事调解书及（2003）穗中法执字第1512号民事裁定书案件中所涉及的包括案涉房屋在内的房屋权益让与港**司，广**公司在庭审中对港**司享有房屋权益无异议。轻出国**司已经于2014年3月11日向广**公司发出《权益转让通知书》，通知广**公司将案涉场地使用权移交港**司，且轻出国**司、港**司、广**公司已经于2014年3月12日签订《房产移交确认书》，确认需要将案涉房屋移交港**司，案件审理过程中，广**公司表示愿意将案涉房屋移交港**司，但案涉房屋现仍未交付港**司。因此，港**司主张腾空并返还房屋合理，原审法院予以支持。

关于腾空、返还房屋的义务人。原审法院认为，广**公司与轻出国**司签订的《合作协议书》已于2013年12月31日到期，到期后广**公司继续按照该协议书的标准向轻出国**司支付了2014年1月-3月的租金。但2014年3月12日之后，轻出国**司已将案涉房屋的权益转让给港**司并已办理交接手续，因此，广**公司此后不再享有案涉房屋的出租权利。挚**司与广**公司签订了《保税仓储合同》，合同期限为2012年8月1日至2015年7月31日。广**公司将案涉房屋转租给挚**司的行为未经港**司的同意，属于无权处分。根据合同的相对性，挚**司在合同期限内向合同的相对方广**公司交还案涉房屋并无不妥。鉴于挚**司已经于2015年1月21日腾空办公室并搬离案涉房屋，港**司主张挚**司交付场地已无事实依据。案涉房屋大门现由广**公司锁住，场地仍在广**公司的控制之中，港**司无法进入，因此，港**司主张广**公司腾空并交付房屋合理，原审法院予以支持。

广**公司并没有与港**司签订新的合作协议书或新的租赁合同，故广**公司没有向挚**司出租案涉房屋的权利。挚**司、广**公司未经港**司同意擅自占用案涉房屋，港**司主张广**公司、挚**司支付占用期间的房屋占用费损失有事实依据。关于广**公司、挚**司应付占用费的金额问题。港**司主张广**公司、挚**司按照16800元／月的标准连带支付自2014年4月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。挚**司虽陈述在2014年3月之后就没有再使用案涉房屋，但港**司并不确认，港**司主张于2014年12月18日到现场查看时发现挚**司货物仍占用场地，并提交了现场的照片予以佐证，且至本案第一次开庭之日（2015年1月13日），房屋场地内仍有挚**司的固定货架、办公室等占用房屋未予搬离，因此，原审法院对挚**司的该陈述不予采信。至2015年1月16日原审法院勘查案涉房屋现场之日，挚**司仍有办公设备等物品在办公室未腾空，其后挚**司实际于2015年1月21日搬离案涉房屋。挚**司、广**公司均陈述2014年4月以后挚**司未向广**公司支付过租金，挚**司作为案涉房屋的实际占用人，广**公司作为案涉房屋的无权处分人，应连带向港**司支付2014年4月1日-2015年1月21日的占用费，港**司主张占用费的标准按照广**公司与挚**司签订的《保税仓储合同》及轻出国**司与广**公司签订的《合作协议书》约定的每月租金标准（16800元／月）计算在合理范围，原审法院予以支持。因此，挚**司、广**公司应当连带向港**司支付2014年4月1日至2015年1月21日（共296天）的房屋占用费165760元（16800元／月30天／月296天）。2015年1月21日之后，挚**司已向广**公司交还房屋并搬离，挚**司至此已没有继续占用案涉房屋，因此，挚**司无需再向港**司支付案涉房屋2015年1月21日之后的占用费。但广**公司却拒绝向港**司交还案涉房屋，因此，广**公司仍应向港**司支付房屋占用费至实际交还之日。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年6月23日作出判决：一、广州保税**易有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于广州**江大道338号广保建设大厦第二层A座2100平方米的房屋，并交付给港**司；二、广州保税**易有限公司于本判决生效之日起十日内向港**司支付2014年4月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费（按每月16800元的标准，自2014年4月1日起计算至实际向港**司交付房屋之日止）。三、广州挚**有限公司在165760元范围内对本判决第二项承担连带清偿责任；四、驳回港**司其他诉讼请求。案件受理费3615元，由广州保税**易有限公司负担、广州挚**有限公司连带负担。

上诉人诉称

判后，广**公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院在认定广**公司与挚**司之间的交接时间以及广**公司未交付案涉房屋产生的占用金额问题上存在错误。体现在：1.广**公司于2014年3月12日在收到原业主广州轻**限公司（简称轻**团）的《权益转让通知书》后，又与轻**团及港**司盖章确认《房产移交确认书》，因广**公司已向轻**团支付了3月份的租金，因此，广**公司使用案涉房屋的期限至2014年3月底止，而挚**司也已经在当月搬空了存放在案涉房屋的货物，遗留部分固定货架和无人值守的办公室一间。至于港**司当庭提交的所谓2014年12月18日现场照片及当日报纸，广**公司与挚**司均不予认可，因广**公司与挚**司的简单交接工作（进入案涉房屋仅有一扇卷闸门，只需把钥匙交给对方即完成交接）已在2014年3月底完成，而且挚**司承租的广某建设大厦A座第二层、第三层、第四层均为相同的建筑结构及使用用途，所存储的货物又是同种物品，在建筑物外观及货物外观上根本无法对照片所示物业为案涉房屋予以确认，港**司提交照片所体现的内容无法证明所拍照的地点为案涉房屋，并且与广**公司跟挚**司已搬空货物的事实不符。2.案涉房屋自2014年4月份起一直处于空置状态，广**公司与挚**司签订《保税仓储合同》中对案涉房屋的约定已经无法履行，不再具有法律效力，而广**公司对案涉房屋也不再取得任何收益，即使因广**公司未与港**司办理交接手续，在此期间产生的占用费也应按照与案涉房屋同层的B、C、D座面积为4197平方米（案涉房屋面积2100平方米，广某建设大厦二层合计6297平方米）的临时租金单价计算，计算方式为：原业主轻**团在最近三个月对B、C、D座合计收取了临时租金收益4157.66元（最近三个月月租金分别为1070.73元、1636.29元、1450.64元），即三个月的租金收益总共为8152.27元（4157.66元轻**团收益比例51％），平均月收益为2717.42元（总收益8152.27元三个月），可计算得每平方米的月租金收益为0.64元（平均月收益2717.42元4197平方米），那么案涉房屋的月租金收益为l344元／月（0.64元／月／平方米2100平方米）。综上所述，广**公司请求本院：1.撤销原审判决第二、三项；2.由港**司承担本案的一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

港**司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.港**司已合法取得案涉房屋权益。港**司已在原审中提供了证据予以证实，且广**公司没有异议。2.**公司占有案涉房屋已构成侵权，应将所占有的房屋返还给港**司。广**公司对包括案涉房屋在内的房屋进行经营管理的期限截止为2013年12月31日，自此之后广**公司对案涉房屋的占有已没有合法依据。3.广**公司占用港**司所有的房屋，应依法支付占用费。

挚**司未到庭，亦未提交书面答辩意见。

经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审期间，广**公司、港**司确认双方在2015年7月7日办理广某建设大厦第二层A座物业交接手续。广**公司、港**司均同意原审判决第二项房屋占用费计算至2015年7月7日。

广**公司称由于运营场地有成本，整栋大厦的相关消防、安保、电梯等费用都是其代为支付，而港**司不愿意分担，故其没有交还案涉房屋。

本院认为

本院认为：鉴于广**公司、港**司确认已在2015年7月7日就案涉房屋交接完毕，故原审判决第一项无需执行。基于广**公司、港**司的同意，原审判决第二项房屋占用费应计算至2015年7月7日。

关于房屋占用费的标准。广**公司与挚**司签订的《保税仓储合同》约定的案涉房屋租金标准为每月16800元，广**公司与轻出国**司的《合作协议书》终止后，广**公司在与轻出国**司、港**司签署《房产移交确认书》之后即应及时交付案涉房屋，以免损害港**司的权益，但广**公司拒绝交付案涉房屋，直至2015年7月7日才完成交付，故港**司主张按照广**公司与挚**司之间的租金标准支付房屋占用费，原审法院予以支持，并无不当。广**公司上诉主张按照案涉房屋同层其他区域临时租金标准支付房屋占用费，理据不足，本院不予支持。

至于原审判决第三项，由于挚**司未提出上诉，本院予以维持。

综上所述，广某物资公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3615元，由广州保税**易有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月六日