宾*与钟**、杨**返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人钟**、杨**因返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：钟**、杨**为夫妻，涉案房屋原权属人登记为钟**、杨**。

2012年8月8日，钟**、杨**签署《委托书》记载：委托人为钟**、杨**，受委托人为宗*、黄**，委托人现全权委托受托人为合法代理人，代为办理涉案房屋的下列事项及签署相关文件：1、到银行办理提前还款、转按手续，签署转按协议，还款申请书等相关文件；2、领取房产证、保险单、他项权证、还款证明、涂销证明及房屋交易缴费通知书等产权证明文件。交纳税费，办理有关退税、减免税、补税等手续，领取退税款项；3、办理抵押登记、涂销抵押登记、更正登记、变更登记、遗失登记等登记手续，办理遗失登报手续，补办、补领房地产权证明；4、出售上述房屋并收取售房楼款，办理交易过户及与之相关的一切手续，（包括但不限于交易递件、网签、交易过户、交易退案及取回房地产权证、调档手续）；代为签署房地产买卖合同；办理房屋产权登记及备案手续……6、有权将涉案房屋作为抵押物，向银行申请办理涉案房屋贷款相关手续；签署抵押合同、借款合同、借款借据等文件，办理抵押合同公证和相关手续，有权代收贷款所得款项……等。受委托人依法办理上述事项的行为及签署的相关文件，委托人均予承认并承担相应的法律责任。上述受托人均可在其代理权限内有转委托权，此委托书有效期自2012年9月9日起生效至委托事项完成为止。2012年8月9日，广州市南方公证处出具（2012）粤广南方第81191号《公证书》，证明钟**、杨**于2012年8月8日在《委托书》上签名并捺指模，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。

2013年2月25日，宾*与中信银**广州分行签订了《中**行个人借款合同》约定，以涉案房屋作为抵押物，贷款650000元；贷款的支付对象为黄某泳；等。该合同经公证处公证。

2013年2月28日，黄**作为钟**、杨**（甲方）的代理人与宾*（乙方）签订了一份《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总金额1000000元；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），乙方应于2013年2月28日前，向钟**、杨**支付房款300000元，剩余房款700000元整由乙方于2013年3月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；（第四条）甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为买卖双方自行协商；甲乙双方应当于2013年3月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过15日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。2013年3月7日，涉案房屋登记在宾*名下。

宾*于2014年5月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、钟**、杨**立即从广州市海珠区泰沙路富荣街7号201房搬离，将该房交付给宾*；2、钟**、杨**向某共同支付延期交房违约金（每日按总房价的0.05%的标准从2013年3月26日计至钟**、杨**向某交付涉案房屋之日止）；3、钟**、杨**承担案件的诉讼费用。

原审庭审中，宾*表示其购买涉案房屋时曾和黄**一起到过涉案房屋查看，当时是钟**、杨**在其中居住；钟**、杨**则表示办理公证书期间黄**曾经带人上门拍照，当时钟**、杨**以为是办理公证书需要就同意进门，不知道是否是宾*曾经上门。钟**、杨**确认：办理委托公证时是钟**、杨**与黄**一同到公证处办理的；委托公证办理后，钟**、杨**收到了公证书；涉案房屋现由钟**、杨**居住，钟**、杨**没有其他的搬迁去向。

根据钟**、杨**的申请，原审法院向广州市海珠区公安局凤阳派出所调取了钟**报警的卷宗材料，据该案卷中的《呈请立案报告书》记载，钟**报称将涉案房屋的房产证借给弟媳刘*做抵押，现发现房产证上名字已改，刘*又不肯将房产证交还给钟**，后刘*将房产证交回给钟**，钟**发现房产证上房地产权属人已更改为罗*。经鉴定，该房地产证为假证。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，立刘*等人涉嫌伪造证件案进行侦查。宾*质证表示：对公安机关卷宗的真实性、合法性和关联性均没有异议；第一份询问笔录钟**陈述并不认识宾*，可以证明宾*并没有涉入钟**与案外人刘*、罗*的纠纷中，是属于善意第三人；该询问笔录中钟**陈述出示了授权委托给健仔，说明办理公证委托出售房屋是其真实意思表示；第二份询问笔录证明钟**出具公证委托书委托黄*泳售房是其真实意思表示；关于公安的鉴定意见材料，公安机关是针对刘*的犯罪行为进行侦查，与案件无关，进行鉴定的房产权证与案件无关。钟**、杨**质证表示：对公安机关卷宗的真实性、合法性和关联性均没有异议；这组证据证明钟**、杨**在不知情的情况下被宗*、刘*、罗*等人非法转让涉案房屋，钟**也陈述了办理公证委托只是用于借款抵押，并没有同意将房屋出卖；该组证据也证明了刘*、罗*等人涉嫌诈骗的行为。

宾*就其主张还提交了以下证据：1、存量房交易计税价格核定通知书；2、契税纳税申报表；3、房屋登记费票据；4、房产交易手续费，证据1-4证明房屋交易手续符合法律规定；5、售房款发票，证明宾*向钟**、杨**的被委托人黄*泳付清了全部购房款并缴清了相关税费；6、黄*泳2013年3月2日出具的《收款收据》，证明宾*已向钟**、杨**的被委托人黄*泳支付了首期购房款35万元；7、黄*泳出具的《证明》，内容为本人黄**是受钟**、杨**夫妇委托售卖位于广州市海珠区泰沙路富荣街7号201房的房屋，在本次交易过程中与买方宾*自行商议房屋的交付时间为收齐本次交易房产楼款的当天；8、黄*泳出具的《确认函》，内容为本人于2013年3月2日收到宾*以现金形式交来的购买广州市海珠区泰沙路富荣街7号201房房屋的首期楼款人民币35万元等；9、中**行于2013年3月25日出具的《个人借款凭证》复印件，其中记载收款人为黄*泳，放款日期为2013年3月25日。钟**、杨**质证表示：对宾*提交的所有证据的真实性、合法性和关联性均不予确认；案外人黄*泳未经钟**、杨**的同意与宾*恶意串通，非法转让房屋，钟**、杨**不认可他们之间转让房屋的行为；并且宾*提供的证据发生的时间是2013年3月份，而钟**、杨**公证委托书签署的时间是2012年8月份，若钟**、杨**需要转让房屋应在公证书出具后不久的期限内办理，宾*与黄*泳转让房屋的时间和公证书相差时间太大，足以看出黄*泳是使用此前的公证文件与宾*进行房屋买卖。

另查，钟**、杨**于2014年5月9日向原审法院起诉宾*、罗*、宗*、黄**，要求确认罗*、宗*、黄**擅自将涉案房屋转让给宾*的行为无效及罗*、宗*、黄**和宾*将涉案房屋的产权恢复登记在钟**、杨**名下等。原审法院经审理后于2015年3月31日作出（2014）穗海法民三初字第602号民事判决，驳回钟**、杨**的全部诉讼请求。该案判决后，钟**、杨**不服提起上诉。

一审法院认为

原审法院认为：钟**、杨**主张黄*泳使用虚假的授权委托书与宾*转让涉案房屋，但钟**、杨**在诉讼中确认办理委托公证时是钟**、杨**与黄*泳一同到公证处办理的，且委托公证办理后，钟**、杨**也收到了公证书，故钟**、杨**的上述主张依据不足，原审法院不予采纳。根据该委托书的内容，黄*泳作为钟**、杨**的委托代理人持有该委托书与宾*签订《存量房买卖合同》出售涉案房屋，并没有超出钟**、杨**的委托授权范围，且宾*根据合同的约定，支付了全部购房款并办理了涉案房屋的产权变更登记手续，故钟**、杨**认为宾*与黄*泳存在恶意串通转让房屋的意见，依据不足，原审法院也不予采纳。宾*作为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有使用、占有、处分和收益的权利。现宾*要求钟**、杨**搬出涉案房屋，将房屋交还合法合理，原审法院予以支持。鉴于案件的实际情况，钟**、杨**没有搬迁去向，故宾*现在要求钟**、杨**立即搬迁存在一定困难，宾*应予以体谅，但钟**、杨**也应积极自行解决住房问题，故宾*应给予钟**、杨**合理的期限搬迁，该期限以60日为宜。钟**、杨**搬迁时，不得拆除房屋内的固定镶嵌物。由于宾*与黄*泳签订的《存量房买卖合同》中没有约定房屋交付的时间，但黄*泳作为钟**、杨**的委托代理人已出具《证明》证实其与宾*约定房屋交付时间为收齐楼款当天，另根据宾*提交的证据，对黄*泳已于2013年3月25日收取售楼款的事实，原审法院予以确认，故宾*主张钟**、杨**从2013年3月26日起至钟**、杨**向某交付涉案房屋之日止每日按总房款0.05%的标准支付延期交房违约金符合合同的约定，原审法院予以支持，但该违约金总额以1000000元为限。

原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及第七十四条的规定，于2015年6月4日作出判决：一、钟**、杨**在判决生效之日起60日内共同搬出广州市海珠区泰沙路富荣街7号201房，并将该房交付给宾*；钟**、杨**搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物。二、钟**、杨**在判决生效之日起支付从2013年3月26日起至钟**、杨**实际搬出上述房屋时止的延期交房违约金给宾*（每日按总房款1000000元的0.05%计算，总额以1000000元为限；其中，从2013年3月26日至原审判决生效之日止的延期交房违约金在原审判决生效之日起60日内付清，之后的延期交房违约金在每月月底前付清）。案件受理费4610元由钟**、杨**负担。

上诉人诉称

判后，上诉人钟**、杨**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定：“黄**具有转让涉案房产的合法权限”属于认定错误。1、钟**、杨**虽然出具了《委托书》，但根本没有出售涉案房产给宾*的意思表示，其亦对转让事宜毫不知情。2、原审法院认定“宾*为合法、善意的买受人”于法无据，认定错误。宾*诉称其因合法合理地信赖黄**具有出售涉案房产的合法权限，并已支付房款且办理了过户登记手续，故其为善意第三人应享有涉案房产的所有权。但在本案的审理过程中，钟**、杨**发现并提交了新的证据证明宾*并非合法和善意的买受人，该份证据是一份经广州市南方公证处公证的由宾*签署并捺手印的委托书：该委托书的委托人为宾*，签署时间为2013年4月2日（该时间是涉案房产登记在宾*名下之后的时间），受委托人共有三人，分别为钟**、杨**和罗*，委托书的内容正是与钟**、杨**此前出具给案外人宗*和黄**的委托书一致，虽然该委托书上的其中人两名受托人为钟**、杨**，但是钟**、杨**并不知道有该委托书的存在，亦未见过该委托书。因此，宾*根本就不是善意的购买人，而是串通其他案外人非法转让涉案房产的参与人。3、原审法院认定宾*已足额支付全部购房款证据不足。4、宾*与黄**之间的房屋买卖行为实属虚假交易。钟**、杨**认为，若宾*真是一般的买受人，那么其交易的目的应该是在付款后取得房产产权并且占有房屋，但是根本就没有约定房屋的交付时间，钟**、杨**在开庭时就此进行质问后，宾*才向法院提交了一交明显是“后补”的所谓的“交房约定”。二、原审法院未中止本案审理，属程序不当。1、因钟**、杨**与宾*之间的另一案件尚未审结，且该案正是针对涉案房屋的转让行为是否有效进行诉讼，故该案是本案审理的前提，因此，在该案未审结之前，本案依法应中止审理。2、钟**、杨**就涉案房屋被案外人罗*、刘*、黄**等人以非法手段转让给宾*一事已向公安机关报案且现已立案侦查，故根据对于同一案件事实既涉及刑事又涉及民事时，应遵循“先刑后民”的司法原则。请求二审法院判令：1、撤销原审判决，驳回宾*的全部诉讼请求；2、宾*承担案件的全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人宾*答辩称：黄*泳有出售涉案房屋的合法权限，宾*作为善意买受人，已支付全部房款，也约定了交楼时间。

经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为：黄**以钟**、杨**代理人的身份与宾*签订的《存量房买卖合同》约定宾*向钟**、杨**购买涉案房屋，黄**确认已收齐了首期房款，余款也通过按揭的方式支付给了黄**，涉案房屋业已过户至宾*名下。虽然钟**、杨**认为宾*与黄**恶意串通转让涉案房屋，但钟**、杨**并未举证予以证实，原审法院认为钟**、杨**的上述主张依据不足，本院予以支持。2012年8月8日，钟**、杨**签署《委托书》委托黄**转让涉案房屋，该《委托书》已于2012年8月9日经广州市南方公证处（2012）粤广南方第81191号《公证书》公证确认，黄**将涉案房屋转让给宾*并未超出该《委托书》的委托权限，且钟**、杨**也确认出具了该《委托书》，虽然钟**、杨**表示并非其真实意思表示，但其并未举证证实，本院不予采纳。钟**、杨**上诉表示宾*在2013年4月2日委托钟**、杨**和罗*转让涉案房屋，该委托的内容与钟**、杨**此前出具给案外人宗*和黄**的《委托书》一致，但是钟**、杨**并不知道有该委托的存在，据此认为宾*不是善意的购买人。本院认为，双方对于宾*为何出具该委托各执一词，现证据并不足以证明宾*串通他人非法转让涉案房产，故钟**、杨**认为宾*是非善意的购买人依据不足，本院不予认定。

至于钟**、杨**提出其就本案《存量房买卖合同》进行的另一诉讼尚未审结，以及公安机关已就案外人罗*等人非法转让涉案房屋立案侦查，本案应中止审理的问题。本院认为，涉案房屋登记的产权人为宾斌，其依法享有对涉案房屋占有、使用、处分的权利。根据原审法院从公安机关调取的相关卷宗材料显示，公安机关是以刘*等人涉嫌伪造证件立案进行侦查，并非就钟**、杨**与宾斌之间转让行为立案侦查。故钟**、杨**要求本案中止审理依据不足，本院不予采纳。

综上所述，上诉人钟锡练、杨**的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费4610元，由钟**、杨**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月三十日