李**与清远市**有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人清远市**有限公司（以下简称华**司）因与被上诉人李**、广州市**有限公司（以下简称穗京公司）、广州市**有限公司（以下简称宝**司）返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1161号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，宝**司原是广州市海珠区穗龙一街6号1101复式房屋的所有权人。因宝**司未履行义务，广州市天河区人民法院对上述房屋依法进行了拍卖，并于2011年12月15日作出了（2002）天法执字第4213号恢字1号民事裁定书，裁定：宝**司所有的原址位于广州市海珠区龙田直街以东及龙田西侧穗龙花园的C区复01（现址为广州市海珠区穗龙一街X号1101复式）单元归买受人李**所有。该民事裁定书送达后立即生效。据广州**有限公司拍卖公告记载，上述房屋为不交吉。李**也曾表示拍卖时上述房屋为不交吉状况。

2012年2月22日，李**因华**司使用上述房屋不予交还而向原审法院提起诉讼，要求华**司、宝**司、穗京公司交还房屋、支付使用费等。原审法院于2012年6月29日作出（2012）穗海法民三初字第458号民事判决，该案中原审法院认为，李**依据（2002）天法执字第4213号恢字1号民事裁定书的裁定内容成为涉案房屋所有权人，其依法对涉案房屋享有占有、使用的权利，但由于李**是通过竞拍形式取得涉案房屋产权的，而涉案房屋当时是以不交吉状况拍卖，李**对此情况也是清楚的，因此，李**应承担涉案房屋的风险及责任。涉案房屋一直由华**司使用至今，仍为不交吉状况，与涉案房屋拍卖时的状况一致，故李**要求返还涉案房屋居住使用的诉讼请求，不予支持。李**作为涉案房屋的所有权人，其依法对涉案房屋享有收益的权利。华**司因宝**司、穗京公司的原因入住涉案房屋，故李**要求三公司支付涉案房屋的使用金，合法合理，予以支持。故原审法院于2012年6月29日作出如下判决：一、华**司、宝**司、穗京公司共同从2011年12月15日起，按有资质的评估部门评估的私房住宅标准价租金标准计算（但每月房屋使用费总额以李**主张的2000元为限），向李**支付涉案房屋的房屋使用金；二、驳回李**的其他诉讼请求。华**司不服上诉，广州**民法院于2013年3月12日作出（2012）穗中法民五终字第3584号民事判决：驳回上诉，维持原判。

2014年7月20日，穗京公司（甲方）与华**司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、因甲方拖欠乙方工程款，甲方抵押给乙方的广州市海珠区穗龙一街六号1101房间由于存在争议，乙方将上述房间退回甲方；等。

2014年8月7日，李**提起本案诉讼，请求判令宝**司、穗**司、华**司将占用位于广州市海珠区穗龙一街6号1101房房屋立即返还李**居住使用。

宝**司在原审中没有提交答辩意见。穗**司辩称：李**没有办理入住手续，所以其诉讼请求不成立。涉案房屋目前无人使用，由穗**司管理，是否交还给李**由法院依法判决。华**司辩称：李**之前在法院有类似的诉讼，由于华**司与穗**司之间有工程款纠纷，穗**司付不起工程款，把涉案房屋抵押给华**司，李**在2012年起诉华**司，在2014年7月法院强制执行扣除华**司账户上的使用金，华**司在2014年7月20日把涉案房屋退回给穗**司，同时签订一份补充协议，目前华**司没有使用涉案房屋，所以华**司不应承担任何费用。

一审法院认为

原审法院认为，李**依据（2002）天法执字第4213号恢字1号民事裁定书的裁定内容成为涉案房屋所有权人，其依法对涉案房屋享有占有、使用的权利。李**是通过竞拍形式取得涉案房屋产权的，竞拍时涉案房屋由华**司使用，现华**司表示已经不再使用涉案房屋，涉案房屋的使用情况已经发生了变化，故李**有权要求交还涉案房屋。

华**司明知李**是涉案房屋所有权人，且法院生效判决也要求其向李**支付租金，故华**司如不使用房屋则应交还给李**，但其未经李**同意便将涉案房屋交付给穗**司，侵犯了李**对涉案房屋应享有的权利，故其负有协助将涉案房屋交还给李**的义务。穗**司在本案中并未对李**要求返还涉案房屋的要求进行否定性抗辩，也未陈述其使用或管理李**所有的涉案房屋的合理依据，故其应按李**的要求返还房屋。涉案房屋最初因宝**司而被使用，故**公司亦负有协助返还房屋的义务。因此，李**要求宝**司、穗**司、华**司将涉案房屋返还给李**的诉讼请求，合法有理，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，于2014年11月20日作出如下判决：宝**司、穗**司、华**司在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区穗龙一街6号1101房（复式单元）交还给李**。本案受理费100元，由宝**司、穗**司、华**司共同负担。上述受理费已由李**预交，李**同意由宝**司、穗**司、华**司在履行本判决书时，将宝**司、穗**司、华**司应负担的受理费直接支付给李**。

上诉人诉称

判后，上**泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、华**司与穗**司2006年签订装修工程协议，由华**司带资进行穗龙花园装修工程，为保障华**司的权益，双方约定将穗龙花园部分房屋抵押给华**司，其中包括李**购买的房屋，此时双方并不知道李**购买的房屋存在产权争议。由于穗**司未能支付工程款，华**司于2011年提起诉讼，要求穗**司支付装修工程款1400多万元，法院已经作出判决，但穗**司至今未能支付装修工程款给华**司。因上述房屋是穗**司抵押给华**司，现华**司退房后一直没有使用涉案房屋，即使要退房也应该由穗**司办理相关手续。二、根据广州市天河区人民法院拍卖公告显示，李**竞拍得涉案房屋的面积为75.9平方米；李**出具的房屋产权证明为建筑面积为94.84平方米，套内面积：74.64平方米；房管局测绘部门的测绘结果为113.9平方米，比拍卖公告多38平方米。由于穗**司至今未支付所欠华**司的1400多万元工程款，而穗**司所拥有的资产有限，华**司不能放弃涉案房屋多出的面积部分，华**司要求将多出的38平方米间隔出来，冲减穗**司欠华**司的债务。综上，华**司上诉请求：撤销原审判决，改判华**司无需将涉诉房屋交还给李**。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称：不同意华**司的上诉请求，《商品房认购协议》的第一条已经明确约定商品房的面积以政府出具的房产证为准，广州市天河区人民法院拍卖公告的面积是75.9平方米，是指套内面积，并非华**司所说多出了38平方米。广州市天河区人民法院（2002）天法执字第4213号民事裁定已认定涉案房屋归李**所有，李**也取得了涉案房屋的产权证，说明其取得了涉案房屋的全部所有权，故请求法院判决华**司立即交还涉案房屋。

被上**公司、宝**司经本院传唤未到庭，亦无提交书面答辩意见。

本院查明

经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

另查明，粤房地权证穗字第号《房地产权证》显示涉案房屋权属人为李健雯，所有权取得方式为购买，房屋建筑面积为94.84平方米，套内建筑面积为74.64平方米。

二审庭审中，华**司称其对涉案房屋的拍卖程序和房管部门核发涉案房屋房地产权证的行为均无异议。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《最**法院、国土资源部、**设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十七条“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时”的规定，李**在广州市天河区人民法院（2002）天法执字第4213号恢字1号民事裁定送达后，已取得涉案房屋所有权。

李**曾依据对涉案房屋享有的所有权起诉穗**公司、宝**司及华**司返还房屋，但因华**司仍在使用房屋，而李**拍卖时已知悉房屋为不交吉状况，法院认为李**应承担涉案房屋的风险和责任原因被驳回。现华**司表示其已没有使用涉案房屋，涉案房屋使用状况与拍卖时的情况已发生变化，故李**基于该项新的事实起诉请求行使所有权能中的占有使用权能，收回房屋居住使用，合法有据，原审予以支持并无不当。华**司明知李**已成为涉案房屋的所有权人，且依生效判决其亦需向李**支付房屋使用金，故在其不使用涉案房屋时理应将涉案房屋交还给李**。华**司称其将涉案房屋交给穗**公司行为不当，原审法院据此认定华**司的行为损害了李**的利益，并判令华**司负有协助将涉案房屋交还给李**的义务，处理并无不当。华**司以其没有使用涉案房屋为由上诉认为其无需交还涉案房屋，理据不足，本院不予采纳。

广州市天河区人民法院（2002）天法执字第4213号恢字1号民事裁定涉案房屋归李**所有，故李**已取得作为特定标的物的涉案房屋的所有权。至于拍卖公告上记载的涉案房屋面积与测绘面积或房产证证载面积在数值上存在差异，仅是对涉案房屋物理性状描述上的差异，不能改变拍卖前后涉案房屋为同一房屋的事实，也不改变法院生效裁定将该特定的涉案房屋归李**所有的事实。原宝山公司享有的涉案房屋所有权已转移给李**享有。华**司主张其有权分割出差异面积用以冲抵穗京公司欠其的债务，显属无理，本院不予采纳。

综上，华**司的上诉请求理由不成立，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费100元，由上诉人清**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十四日