吴**与卢**返还原物纠纷一审民事判决书

审理经过

原告吴**诉被告卢**返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴**的委托代理人曾嘉*、被告卢**及其委托代理人陈**、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告吴**诉称：位于增城市荔城镇光明西路第二幢201房（下称涉案房产）是吴**在1987年3月6日出资28750.26元委托增城县**总公司兴建的商品房，房屋建成后于1989年8月1日办理了房屋所有权证。由于吴**常年在外经商，所以委托其兄长吴**代为看管涉案房产。1992年6月3日，吴**与妻子卢**感情不和在法院的调解下达成调解协议离婚，由于卢**离婚后未能分得前夫吴**的任何房产，所以卢**强行霸占涉案房产居住，吴**多次要求其搬离均遭拒绝，卢**还坚称其前夫吴**在1992年6月9日就已经将房子转给了她，坚决不把房子归还给吴**。吴**认为，根据我国相关的法律规定，吴**作为本案房产的唯一产权人有权要求私自占用本案房产的卢**归还房产，卢**拒不归还的行为已经侵犯了本案吴**的合法权益，吴**不单要向卢**主张所有物返还请求权，而且对于卢**私自占用吴**房产达21年多的行为要求损害赔偿，按法律规定卢**应赔偿吴**自1992年6月9日至实际腾退房屋之日期间的房屋占用使用费。综上所述，吴**特具状法院，请求判令，一、卢**为吴**腾退增城市荔城镇光明西路第二幢201房之房屋；二、卢**向吴**支付自1992年6月9日至实际腾退房屋之日期间的房屋占用使用费，暂计至2014年3月25日为165000元；三、本案的诉讼费由卢**承担。

被告辩称

被告卢**辩称：吴**曾就涉案房屋提起过诉讼，因诉讼不利被迫撤诉，通过吴**两次起诉的内容可以看出，吴**在本案中的事实和理由是编造的。在（2014）穗增法民三初字148号案件中，吴**诉称在1998年6月8日购入涉案房屋，因为是吴**离婚出于对卢**的同情将涉案房屋出租给卢**使用，吴**称卢**没有支付租金，要求卢**腾退房屋。在本案中，吴**又诉称在1987年3月6日取得房屋所有权，并交由吴**代为看管，吴**与卢**离婚后，卢**强行霸占房屋，并要求卢**支付使用费。综合吴**两次起诉的理由可以看出吴**随意编造事实，吴**称是房屋的所有权人，在何时取得房屋所有权都无法明确。吴**两次起诉所陈述的相关的事实和理由明显不同，吴**所述事实根本不存在。卢**一直是房屋的所有权人，双方不存在租金的约定，也无需支付房屋的使用费。即使房屋的产权存在纠纷，但在（2014）穗增法民三初字148号案件审理中，吴**曾答复卢**入住经过了吴**的同意，现在吴**要求支付房屋使用费没有依据。退一步说，即使卢**应当支付使用费，根据诉讼时效的规定，房屋使用费的诉讼时效为两年，因此吴**主张1992年至今的使用费没有依据。吴**是在2014年4月3日才向法院主张权利，因（2014）穗增法民三初字148号是吴**主动撤诉，也没有主张占用费，不能以（2014）穗增法民三初字148号案件起诉的日期计算占用费的起始日期，应该以本案立案之日起计算占用费。吴**提出的使用费金额不明确，标准不明确，也没有依据，吴**没有提供中介公司的书面证明，没有评估机构的评估报告，也没有提供政府部门的指导价格，所以其主张的使用费金额没有依据。卢**在涉案房屋居住近二十年，吴**从未提出异议，也从来没有要求卢**支付任何租金或房屋使用费。吴**要求从1992年起计算占用费没有依据。卢**占有涉案房屋属于善意占有。

本院查明

经审理查明：位于增城市荔城街光明西路第二幢201房的承建单位为增城县**总公司，该单位于1987年3月6日签署投资统建住房合约，该合约记载投资单位为吴**，造价为28750.26元。2013年12月31日，增城市国土资源和房屋管理局出具《增城市房地产权查册表》显示，上述房屋的缮证日期为1998年6月8日，登记的权利人为吴**，房产证号为1626。

吴**与卢**离婚纠纷一案，本院受理案号为（1990）增中法民字第51号，双方于1992年6月3日达成调解协议，双方自愿离婚，婚生小孩吴*由吴**抚养，吴*、吴*由卢**抚养，确认家庭财产有房屋两间和一厨房，其中前房屋及厨房归卢**及女儿吴*、儿子吴*使用等等。

裁判结果

1992年6月9日，吴**写下《保证书》，内容为“关于增城县光明西路16号二幢201套房我本人在1992年6月20日前退出给卢**、吴*、吴**人使用，在1993年6月10日前将产权转给上述三人，其他任何人不得干涉，另注明如一年内不能将该房产权转让给上述三人的话，方在本县城内中心购一套88㎡的楼房给卢**、吴*、吴*，亦也可以由卢**在本县内选择”。自1992年6月12日起卢**入住涉案房屋，在卢**居住期间，涉案房屋的电话费、水费和电费等均是以卢**的名义交纳。

1993年4月6日，“吴**”写下《借条》，内容为“今借到吴**现金伍万元正（50000.00元），借款人：吴**，93.4.6。”

2013年12月13日，吴**向本院提起诉讼，要求判令卢**腾退涉案房屋，并支付自1998年8月8日起至实际腾退房屋之日止的使用费。吴**主张的事实和理由如下，吴**于1998年6月8日购入位于增城市荔城街光明西路201房，卢**本为吴**大嫂，但卢**与吴**哥哥因性格不合于早年离婚，离婚后卢**居无定所，吴**出于对卢**的同情，从1998年8月8日起以每月900元的价格将涉案房屋租与卢**居住和使用，但卢**一直没有交纳过租金，吴**多次催收，卢**不理睬，吴**只能解除与卢**的租赁关系，并要求卢**于2013年9月前撤离涉案房屋，截止2013年11月18日，卢**未腾退该房屋等。本院当天受理了该案，案号为（2014）穗增法民三初字第148号。该案审理过程中，吴**作以下陈述，吴**于1998年6月8日从开发商处取得涉案房屋的产权，具体何时购买，吴**忘记了；卢**是在1992年6月开始入住涉案房屋，当时是得到了吴**的许可，因为卢**离婚后居无定所，出于好意，就给卢**居住。同时，卢**作以下陈述，其于1992年已入住涉案房屋，其不知道吴**是房屋所有人，吴**从未在涉案房屋居住过，也从来没有要求其支付房屋使用费；吴**当年有与其办理涉案房屋的产权证，但当时无法办理，之后吴**也没有为其另外购买房屋。该庭审理过程中，本院要求吴**于庭审后五日内出示涉案房屋产权证原件，但吴**并未出示。之后，吴**于2014年1月23日向本院申请撤回该案起诉，本院于2014年1月24日作出民事裁定书，裁定准许吴**撤回起诉。

2014年4月3日，吴**再次向本院提起诉讼，要求判令卢**退涉案房屋，并支付自1992年6月9日至实际腾退房屋之日止的占用使用费。

诉讼过程中，吴**变更了第二项讼请求为判令卢**支付自1992年6月12日计至2014年5月8日止的房屋占用使用费。对于2014年5月9日以后的占用使用费，吴**另案主张权利。同时，吴**主张上述占用使用费参照当地同期租金价值计算，并要求对1992年6月12日至2014年5月8日期间占涉案房屋同地段同期的租金价值申请评估。经双方同意，由本院摇珠指定了广州市**有限公司进行评估，该公司于2014年8月26日作出穗华价估（2014）642号《关于增城市荔城街光明路第二幢201房屋租金价值价格评估结论书》，评估结论为涉案房屋（建筑面积76.27平方米）1992年6月12日起至2014年5月8日的租金价值为137692元，其中2013年1月1日至2013年12月31日期间涉案房屋每月的租金价值为785.58元，2014年1月1日至2014年5月8日期间涉案房屋每月的租金价值为800.84元。

本案审理过程中，一、吴**与卢**均确认（1990）增中法民字第51号民事调解书中的原告“吴**”就是吴**的哥哥吴**。卢**称吴**与吴**姓名中的“卓”字与“作”字的本地发音相同，他们有时会将姓名写成“作”，但身份证是“卓”。二、吴**陈述，吴**是其哥哥，卢**是吴**的前妻；因其外出工作，就将涉案房屋交由吴**看管，但没有约定看管时间；其从1992年6月就知道卢**居住在涉案房屋，其有向吴**和卢**提出过异议，并要求卢**腾退涉案房屋；其不知道吴**向卢**出具了保证书，其认为卢**是恶意占有涉案房屋；即使其同意卢**入住涉案房屋，但也没表示过不收租金，且卢**居住涉案房屋多年，从未向其支付过任何费用。三、卢**主张涉案房屋是吴**借钱给吴**购买，因吴**做生意失败没钱还债，就将涉案房屋抵给了吴**。卢**主张上述事实有1993年4月6日的吴**签署的借条以及吴**于1992年6月19日的保证书为凭。吴**对借条及保证书的真实性、合法性均无异议，主张保证书是吴**出具，未征得其认可，借条与本案无关。五、卢**陈述在2013年12月就搬出了涉案房屋，当时有告知吴**，并叫吴**去收房，但吴**要求其支付占用费才同意收房，之后，其也没有将涉案房屋的钥匙交还给吴**；2014年7月22日，吴**在未告知的情况下，对涉案房屋进行撬锁、换锁，其发现后报警并换回大门锁；2014年7月24日，吴**再次撬锁而入，并将涉案房屋的房间锁头全部换掉，其已失去对房屋的实际控制。卢**为证明吴**已收回涉案房屋的事实，向本院提交了2份报警回执和1份《敬告》。卢**称《敬告》是于2014年8月17日从涉案房屋门上撕下来。《敬告》记载“本房屋已经卖给我，如有异议请麻烦联系我。联系人：曹*1893138。”吴**对《敬告》的真实性存异议，未经其签名确认，其也不认识“曹*”。为此，本院当庭用吴**代理人的电话拨打了《敬告》上“曹*”在敬告中所留的联系号码，经询问“曹*”自称曹**，是吴**朋友，向吴**购买了涉案房屋，现涉案房屋的锁匙在其身上，锁匙是吴**于2014年8月交给他的。吴**代理人及卢**当庭均听清楚了上述通话内容。吴**的代理人称不清楚吴**本人是否认识“曹*”，认为曹姓男子的身份未经核实，对其所讲内容不予确认，并同意由吴**本人与“曹*”一起到庭对证。之后，本院通知吴**于2014年10月23日到庭就其是否在诉讼期间将涉案房屋转让曹**，并将房屋钥匙交给曹**的相关事情到庭做询问笔录，但吴**并未到庭。

本院认为：本案争议焦点为卢**是善意占有还是恶意占有涉案房屋

吴**为涉案房产的权属人，吴**与吴**是兄弟关系，吴**与卢**原系夫妻关系，吴**与卢**于1992年6月3日调解离婚；上述事实除双方当事人的陈述外，还有吴**提供的《增城市房地产权查册表》，卢**提供的（1990）增中法民字第51号民事调解书和《保证书》等证据为凭，本院予以确认。在（2014）穗增法民三初字第148号案中，吴**主张与卢**存在租赁关系，并以此为由要求卢**支付涉案房屋使用费，但在本案中却以卢**强行霸占涉案房屋为由主张涉案房屋的占有使用费。很明显，吴**在两案主张的相关事实不同，亦存在前后矛盾。同时，吴**在（2014）穗增法民三初字第148号案中陈述，卢**在1992年入住涉案房屋是得到吴**许可，吴**是出于好意给卢**居住涉案房屋。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认对己方不利的事实和认可证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，吴**在本案中主张由于卢**强行霸占涉案房屋居住的事实，明显与其在（2014）穗增法民三初字第148号案中的陈述不同，且吴**未能在本案中举证推翻前案中上述陈述的事实，故对于吴**主张卢**存在强行霸占涉案房屋的行为，本院不予采信。吴**的哥哥吴**于1992年6月9日出具了《保证书》，同意将涉案房屋交付给卢**及其儿女使用，并承诺将涉案的产权转给卢**及其儿女，基于吴**的书面保证，且涉案房屋当时尚未办理产权登记，为此，卢**才于1992年6月12日起入住涉案房屋长达二十年。对卢**入住涉案房屋的事情，吴**亦表示当时知情的，由此说明，卢**多年来居住涉案房屋的行为，并不存在恶意。同时，吴**从未向卢**出示过涉案房屋的产权证书，故卢**有理由相信吴**的哥哥吴**对涉案房屋有处分权。综上，本院认定，卢**在吴**提起本案诉讼之前占有使用涉案房屋的行为应属善意占有。基于卢**的善意占有，吴**要求卢**支付本案起诉日（即2014年4月3日）之前的占有使用费，理据不充分，本院不予支持。自吴**提起诉讼本案诉讼之日起，吴**实际上已向卢**表明不同意卢**继续占有使用涉案房屋，但卢**在明知吴**才是涉案房屋所有权人的情况下，并未自觉腾退涉案房屋，此时卢**的行为属于恶意占有，在此情况下，吴**有权要求卢**支付占有使用费。现吴**判令要求卢**支付2014年4月3日起至2014年5月8日期间的占有费，本院予以支持。广州市**有限公司出具的穗华价估（2014）642号《关于增城市荔城街光明西路第二幢201房屋租金价值价格评估结论书》，其中2014年1月1日起至2014年5月8日期间，涉案房屋每月的租金价格为800.84元；根据该租金价格核算，卢**应向吴**支付2014年4月3日起至2014年5月8日止的占有使用费为961.01元（800.84元／月30日／月36日）。鉴于吴**对2014年5月9日之后的占有使用费同意另案主张权利，故本案在此不予调处。

关于吴**要求卢**腾退涉案房屋的问题。卢**主张吴**在本案诉讼期间已收回涉案房屋，并提供了《敬告》佐证。《敬告》载明“本房屋已卖给我，如有异议请主要请麻烦联系我联系人：曹*1893138”。经电话联系，“曹*”自称姓名为“曹**”，与吴**是朋友关系，向吴**购买了涉案房屋，吴**已于2014年8月交付了房屋钥匙。吴**的代理人称不清楚吴**本人是否认识“曹*”，对“曹*”上述所称的事实不予确认。为此，本院就涉案房屋是否转让给“曹**”，有无将涉案房屋钥匙交给“曹**”等问题通知吴**本人到庭询问，但吴**本人经本院合法传唤并未到庭。本院认为，吴**的委托代理人对相关事实并不清楚，但吴**本人作为本案原告无正当理由拒不到庭陈述相关事实，应视为其放弃对卢**提供证据抗辩的权利。鉴于吴**将涉案房屋出售给案外人，并将涉案房屋钥匙交付给案外人，可知吴**已在事实上实际支配了涉案房屋，由此可认定吴**已自行收回了涉案房屋，故卢**的上述主张，本院予以采纳。鉴于吴**已在本案诉讼期间收回涉案房屋，其诉讼目的已达到，故对于吴**要求卢**腾退房屋的诉请，本院予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告卢**应于本判决发生效力之日起五日向原告吴**支付占有使用费961.10元。

二、驳回原告吴**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3700元，由原告吴**负担3579元，被告卢**负担121元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州**民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州**民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年一月十五日