上诉人吴怡萱与被上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**与被上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司（简称华润万家）房屋租赁合同纠纷一案，盘锦市兴隆台区人民法院于2015年11月5日作出（2015）兴民一初字第00527号民事判决，吴**不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人吴**委托代理人韩**，被上诉人华润万家委托代理人廉东梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告华润万家一审诉称：原、被告于2011年8月签订了《租赁合同》，合同约定原告将盘锦市兴隆台街125号3099店内店铺出租给被告经营米仔小吃使用，租赁区域使用面积为294平方米，租赁期限从2011年10月10日至2016年10月9日，第一年度每月租金为17，890.00元，租金计算周期为三个月。合同签订后，原告向被告提供了符合约定的店铺供其经营至今，但被告却未按合同约定履行全部义务，尚欠2014年10月至2015年3月租金98，395.00元、电费70，600.00元，根据《租赁合同》第五条的约定要求被告解除合同，同时被告的行为已经构成违约，应承担违约责任，故原告诉至法院，请求：1、依法判令解除《租赁合同》；2、依法判令被告给付*欠租金98，395.00元，并按同期贷款利率支付违约金至交付时止，租金支付至被告实际腾退之日止；3、依法判令被告支付欠缴电费70，600.00元。

一审被告辩称

被告吴怡萱一审辩称：原告起诉拖欠租金事实及数额认可，但我方不应承担违约责任。因原告提供的物业管理存在问题：1、空调的供给时长为上午1至2小时，下午1至2小时，且空调经常因故障3、4天不启动，造成在夏天和冬天时由于过热或者过冷致使我方无法正常经营，给我方带来了严重经济损失；2、扶梯经常有故障导致客户严重流失。

一审法院查明

一审法院审理查明：原、被告于2011年8月签订了《租赁合同》，合同约定，原告将盘锦市兴隆台街125号3099店内店铺出租给被告经营米仔小吃使用，租赁区域使用面积为294平方米，租赁期限从2011年10月10日至2016年10月9日，每月租金为17，890.00元，租金计算周期为三个月。合同签订后，原告将该铺位交付被告使用。被告将租金交至2014年9月，自2014年10月起未再向原告交纳租金及电费等费用。原告于2015年3月5日向被告发出了公函，通知被告按时缴纳租金及水电能源费，并提出被告拟定于2015年6月对盘锦店进行关闭，就装修等相关方面的经济补偿问题会派专业人员与被告进行接洽，但被告在收到该通知函后并未答复原告，亦未向原告支付租金及水电费用。现被告拖欠原告2014年10月至2015年3月租金98，395.00元、电费70，600.00元。根据《租赁合同》第五条的约定原告要求与被告解除租赁合同，并承担违约责任，因双方协商未果，原告诉至法院。

另查明：原、被告签订的《租赁合同》第五条第6项约定，被告逾期交纳租金15日以上，原告有权单方面提前解除本合同；第五条第1项约定，被告逾期支付场地租赁费，除应补交欠费外，还应每日按月场地租赁费的2%向原告支付违约金。

一审法院认为

一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，应受法律保护。据此，双方应按合同内容履行各自义务，原告按约定向被告提供了租赁的铺位，被告应按约定及时给付原告租金并履行合同中约定的其他义务。合同约定被告逾期交纳租金15日以上，原告有权单方面提前解除本合同；被告逾期支付场地租赁费，除应补交欠费外，还应每日按月场地租赁费的2%向原告支付违约金。本案中被告超过合同约定的履行期间自2014年10月起未向原告支付租金、电费，影响了原告正常的经营管理秩序，致使原告的利益遭受损失，故本院对原告要求解除双方签订的租赁合同及支付拖欠租金的诉讼请求予以支持。本案原告要求给付至2014年10月至2015年3月租金98，395.00元、电费70，600.00元，庭审中被告亦对上述拖欠租金及电费数额予以认可，故本院对原告的诉讼请求予以支持。对于原告主张的违约金，因原告主张按中**银行同期贷款利率支付违约金低于合同中约定每日按月场地租赁费的2%支付违约金，视为原告对其权利的处分，故被告可按原告主张支付违约金。庭审中被告认为诉争店铺的空调、扶梯及外墙原因影响其正常经营，导致被告合同目的无法实现，本院认为，被告承租的商铺至原告起诉时一直处于经营的状态，并非不能实现合同目的，且被告提供的证据不能证明是上述原因直接导致其客流量减少，另，客流量少等情况，属于经营风险的范畴，该风险应由经营者自负，综上，被告因上述原因拒付租金的理由，本院不予采纳。另庭审中被告向原告提起反诉，但庭审结束后，被告未在本院指定的期限内向本院缴纳反诉费，其反诉主张按自动撤诉处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》《最**法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条、第一百九十九条之规定，判决如下：一、解除原、被告所签订的《租赁合同》。二、被告吴**给付原告辽宁华润万家生活超市有限公司2014年10月至2015年3月租金98，395.00元，并自2015年4月1日起至本判决确定的给付之日止按中**银行同期同类贷款利率支付利息。三、被告吴**给付原告辽宁华润万家生活超市有限公司拖欠电费70，600.00元。上述款项于本判决生效后10日内一次性付清；四、驳回原告辽宁华润万家生活超市有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。件受理费3，680.00元，由被告吴**承担。

吴**上诉请求及理由是：要求撤销原判，予以改判。理由，1、2014年8月，由于被上诉人物业存在问题影响上诉人经营，及听说被上诉人将要闭店停止经营活动，因此为减少损失才决定暂缓支付租金及电费。2014年11月22日，上诉人了解到被上诉人将要闭店，便于2014年12月1日向被上诉人发函要求答复并要求暂付租金，但未予以答复。直至2015年3月5日被上诉人才向上诉人发出闭店通知，上诉人就赔偿事宜要求答复，但被上诉人仍未予以答复，而是要求上诉人支付租金。因此上诉人不应支付该笔租金；2、上诉人租赁经营的区域在被上诉人商场内部，其经营效益要依靠被上诉人的经营环境，由于其提供的物业环境不符合正常经营需要，根据合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应同时履行，一方在对方未履行之前有权拒绝相应的履行要求。3、租赁合同第五条第（六）项约定的上诉人逾期交纳租金15日以上，被上诉人有权单方提前解除合同内容无效，该条款属于格式条款，因为是限制上诉人不能行使中止支付租金的权利而无效；4、由于被上诉人根本违约导致合同无法履行，原审已认定被上诉人于2015年3月5日向上诉人发出公函，通知上诉人按时缴纳租金及水电费用，并提出拟定于2015年6月盘锦店进行关闭，就装修等相关经济补偿问题派专业人员与上诉人接洽的事实，说明被上诉人已构成根本违约，上诉人不应支付尚欠的租金及电费。

被上诉人辩称

华**家二审答辩认为：1、关于合同约定，上诉人错误理解合同法的相关条款，自认为格式条款是无效条款，这是错误的，双方签订的租赁合同真实有效，依约定，双方均应履行相应义务，而承租人的根本义务就是交付租金，上诉人拖欠被上诉人租金事实存在；2、根据法律规定，即最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的相关规定第11条有明确规定，承租人违约导致合同解除的承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内的损失的，不予支持；3、上诉人一直强调被上诉人提供房屋如何不能使用，但是就钱数其一直占用着房屋并经营，在一审时要求继续占用并经营，其答辩与请求相互矛盾；4、因上诉人一直占用着被上诉人租赁的房屋，导致被上诉人另行向房屋所有权人支付了150万元的租金，这150万元完全是由于上诉人无故占用房屋导致的，并且其继续占有使用的行为还会导致被上诉人的损失继续扩大。综上，被上诉人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。

本院认为

本案争议焦点：应否解除房屋租赁合同及支付尚欠租金、电费。

围绕本案争议焦点，上诉人在二审未有证据提供。

围绕本案争议焦点，被上诉人在二审未有证据提供。

本院经审理查明事实与原审查明事实一致。

本院认为：对应否解除房屋租赁合同及支付尚欠租金、电费的认定。本案中，由于上诉人尚欠被上诉人房屋租金及电费事实存在，因此根据合同法第二百二十六条规定，上诉人应按房屋租赁合同约定履行交付尚欠租金及电费的义务。另，根据合同法第九十三条、九十六条、第二百二十七条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应通知对方，合同至通知到达时解除；对承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合房屋租赁合同约定逾期交纳租金15日以上，被上诉人有权单方提前解除合同的内容，以及被上诉人于2015年3月5日向上诉人发出公函，通知上诉人按时缴纳租金及水电费用，及拟定于2015年6月对盘锦店进行关闭，就装修相关方面的经济补偿问题派专业人员与被告进行洽谈的内容，证明被上诉人具备了上述法律条款规定的解除房屋租赁合同的条件。

对上诉人提出合同约定的解除合同条款属于格式条款，该条款应属无效的主张。由于尚欠租金事实存在，也未限制上诉人的主要权利，因此对该主张不予以支持。对上诉人提出被上诉人发出公函，拟定于2015年6月盘锦店进行关闭，就装修等相关经济补偿派专业人员与上诉人接洽的事实，说明被上诉人已构成根本违约的主张。由于该主张涉及解除合同的经济补偿，因此与本案无关，对于上诉人主张的经济损失应属于反诉范围，由于上诉人未提出反诉，因此应另行主张权利。原审判决正确，应予以维持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3，680元，由上诉人吴**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十五日