上诉人曹*与被上诉人侯*、原审被告高*房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人曹*与被上诉人侯*、原审被告高*房屋租赁合同纠纷一案。葫芦岛市龙港区人民法院作出（2015）龙北民初字第00058号民事判决，曹*不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹*的委托代理人张*、被上诉人侯*的委托代理人王**到庭参加诉讼，原审被告高*经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，侯*与曹*于2014年10月15日签订出兑协议书，协议书约定：甲方（曹*）愿意将众鼎轩装饰店以18，000.00元价格出兑乙方（侯*）；乙方配合甲方接收B区23号办理相关事宜；从2015年3月17日起乙方负责交付房租、物业费，租金数额乙方自己同房主协商解决；甲乙双方签订协议，乙方接收店铺之日起，甲方终止与房主的关系，之后的一切事情乙方同房主协商处理；本协议从签订之日起生效。合同签订后，侯*将18，000.00元租金交给曹*的朋友高建，现侯*以房主不同意转租无法办理相关手续为由诉至法院，庭审中侯*增加诉讼请求，要求解除租赁合同。

一审法院认为

原审法院认为，侯*与曹*签订的出兑协议已于2015年3月16日到期。本案争议的焦点是曹*是否应退还给侯*租金18，000.00元。曹*是富都家具广场B区23号商铺的承租人，双方均无据证明出租人房主的态度，出租人的沉默及不作为行为不应视为同意转租。出兑协议约定，乙方（曹*）配合甲方（侯*）接收B区23号办理相关事宜。而富都家具物业管理规定，业主进场、退场办理手续时需要房主同意，曹*进场手续在前，侯*退场手续在后。侯*在租赁期内没有营业实现合同目的，且曹*拒绝提供房主的信息及与房主的租赁协议。依据公平原则，曹*应全额返还侯*租金18，000.00元。曹*与高*系朋友关系，不应承担责任。对曹*以其不需要办理进场、退场手续也可以营业的抗辩，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决：一、曹*于本判决生效之日起10日内一次性返还侯*租金人民币18，000.00元。二、驳回侯*对高*的诉讼请求。三、驳回侯*其他诉讼请求。案件受理费250.00元，邮寄费60.00元，合计310.00元，由曹*承担。

上诉人诉称

宣判后，曹*不服上述民事判决，向本院提起上诉称，原审法院以双方签订的房屋租赁合同未经房主同意为由，判决曹*返还房屋租赁费，属于认定事实错误。曹*已经按照合同履行了相关义务，双方所签订的合同是真实意思表示，且合法有效，不存在任何欺诈行为。请求二审法院撤销原审判决，认定双方签订的房屋租赁合同合法有效。

被上诉人辩称

侯*答辩称，双方签订合同时未经过房屋所有人的的同意，曹*隐瞒事实欺骗侯*签订的合同。根据物业要求，房屋所有人需到物业管理部门声明才能够办理入住手续。曹*未取得房屋所有人同意，私自转租房屋，造成侯*不能营业的巨大损失，请求二审法院驳回曹*的上诉请求。

原审被告高*未作答辩。

本院查明

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点问题是曹*与侯*签订的出兑协议书是否应该解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案曹*与侯*签订出兑协议书上面没有房屋所有人的同意签字，而曹*又不能提供证据证明房屋所有人同意转租，现侯*因为不能实现合同目的，诉请解除合同符合法律规定，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费250元，由上诉人曹*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月三日