林*与丁**、魏**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人林*因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省靖宇县人民法院（2015）靖民二初字第846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

林**审诉称：2015年3月，林*在靖宇**告公司出版印刷的广告彩页上看到楼房出售广告，内容为人民保险公司一楼102室，临街可做门市（纪检委旁），实用75平，价格41万（非诚勿扰）18643979398。u0026rdquo;因林*做生意，需要购买一小面积门市做餐饮生意，便与出卖人丁**取得联系，去看了房屋，该房屋由南侧窗户开了一道门。2015年4月4日，林*与丁**、魏**通过协商签订了《房屋买卖协议书》，协议约定一次性支付房屋价款30万元，合同签订后林*用银行转账的方式向丁**、魏**支付了房款。2015年4月17日，为了减少过户费用，双方签订了一份虚假的备案协议，办理过户手续时林*发现房产证规划用途一栏中为住宅，并不是可做门市使用的商业用途，且发现该房屋的建筑面积仅为60.47平方米，并不像丁**、魏**说的实用面积为75平方米。同时靖宇县住房和城乡建设局下发了（2014）第033号《责令整改通知书》，责令该房屋立即停止施工并恢复原貌。丁**、魏**隐瞒了上述事实，欺骗林*订立了合同，并支付了房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项的规定，诉求：一、撤销林*与丁**、魏**于2015年4月4日签订的《房屋买卖协议书》。二、林*返还丁**、魏**坐落于靖宇**保险公司住宅楼）1单元102室楼房，过户费用由丁**、魏**承担；丁**、魏**返还林*购房款30万元，并赔偿林*因过户所发生的税费2108元。三、要求丁**、魏**按年利率24％支付2015年4月4日至2015年10月4日30万元六个月的利息，即36000元。

一审被告辩称

丁**、魏**原审辩称：林**与事实不符。首先，林*与丁**、魏**之间签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。其次，林*在广告彩页上看到的丁**、魏**公示的售房广告，已明确的注明该房屋为临街可做门市u0026rdquo;，并未说是门市房。至于林*购买后要做门市用，是其自己的意向。再次，双方在协商房屋买卖期间，丁**、魏**也向林*说明了城建局责令停止施工，恢复原貌的问题。林*在了解以上事实后，于2015年4月4日与丁**、魏**达成了房屋买卖协议。2015年4月5日上午，林*就对该房屋的临街门前进行了维修。城管部门对其行为进行制止，后林*在临街开门处搭建台阶，城管部门又将其搭建的台阶及白钢扶手没收，足以说明林*对该房屋临街开门未取得城管部门许可的事实是清楚的。最后，在以上事实发生后，林*也未提出撤销该房屋买卖协议，而是主动要求丁**、魏**于2015年4月17日协助其办理房屋产权过户手续，办理过户的相关费用均由林*承担。更进一步说明，林*是在完全了解该房屋的客观情况下，认可上述事实，自愿签订的购房协议。关于该房屋的建筑面积为60.74平方米，双方在签订协议时已明确注明，其面积还未包括仓房的使用面积。所以，对于房屋的建筑面积也不存在欺诈行为。由此可见，林*称丁**、魏**隐瞒事实，欺骗林*订立买卖协议理由不成立。该房屋产权过户之前，林*就已经知道临街开门为违章维修，且主动要求丁**、魏**协助其办理产权过户，现房屋已交付林*使用六个月之久，才要求撤销协议、返还房屋。请求法院依法驳回林*的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院审理查明：2015年4月4日，林*与丁**、魏**签订了甲方为魏**、丁**，乙方为林*的《房屋买卖协议书》。内容为丁**、魏**有一住宅，坐落在靖宇县河南街（保险公司住宅楼）010102室房屋，房屋面积60.74平方米，经双方协议卖给林*，房屋价款30万元。过户手续发生的各种税费由林*承担。2015年4月4日，林*通过银行转账的方式给付丁**、魏**房款30万元。2015年4月17日，林*要求丁**、魏**配合其办理产权过户手续，双方于当日进行了房屋产权变更登记。现该房屋所有权人系林*，产权证编号为00038803号。

另查明，2015年4月5日（房屋买卖协议签订后），林*对该房屋的临街门进行施工，靖宇**执法大队对其行为进行过制止。2015年4月17日（房屋过户）后，林*在临街门位置安装台阶。

一审法院认为

原审法院认为：林*在与丁**、魏**房屋交易过程中，现场查看了房屋现状情况；在办理房屋产权变更登记中亦明知该房屋的产权性质及面积，故双方在协商一致的基础上签订的《房屋买卖协议》系双方自愿的真实意思表示，内容真实且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。现林*提起诉讼，要求撤销签订的协议，就应当举证证明该合同符合法律规定的撤销条件。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。u0026rdquo;之规定，林*应当举证证明客观上发生欺诈行为，且欺诈与意思表示间存在因果关系。本案中，第一、林*认为丁**、魏**在买卖房屋过程中做了虚假广告，但丁**、魏**的广告应视为要约邀请。因广告内容并未写入协议中，故对双方不产生权利和义务关系。第二、林*未能证明在签订合同当时丁**、魏**故意隐瞒房屋违建处罚状况，从而导致其因欺诈而做出违背真实意思的表示。因在双方签订合同后，林*仍对该房屋继续改建，并要求丁**、魏**配合办理房屋产权变更登记手续。故林*要求撤销2015年4月4日双方签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。u0026rdquo;之规定，返还财产、赔偿损失是合同无效或被撤销的法律后果，本案《房屋买卖协议》未被撤销的情况下，林*请求返还购房款30万元及利息36000元、过户税费2108元的诉讼请求无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。u0026rdquo;及第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务u0026rdquo;的规定，原审法院判决：驳回原告林*的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告林*负担；保全费2020元，由原告林*负担。u0026rdquo;

上诉人诉称

林*上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、丁**广告中阐述本案所涉房屋临街可做门市u0026rdquo;，且房屋临街一侧窗户已被改造为进户门并外挂电动卷帘门，确实可做门市u0026rdquo;使用，原审法院并未对上述直接表明林*订立合同目的的事实进行查明和认定。2、2015年4月5日，林*母亲在处理临街新开进户门外马路牙上地砖时，靖**管大队执法人员确实进行过制止。但仅是制止林*母亲不要动马路牙地砖，并未告知涉案房屋已经于2014年被靖宇县住房和城乡建设局责令整改、要求恢复原状的事实，故无法证明林*于涉案房屋过户前已经知道房屋被责令整改、要求恢复原状的事实。二、原审判决适用法律错误。1、林*在靖宇县一楼住宅平均价只有每平方米2千元-3千元的情况下，以每平方米5千元的高价购买涉案房屋，显然是看好其可做门市u0026rdquo;使用。售房广告中可做门市u0026rdquo;内容具体确定，对双方房屋买卖合同的订立及房屋价格的确定均有重大影响，即使可做门市u0026rdquo;使用的说明未载入房屋买卖合同，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当视为合同内容，原审法院将可做门市u0026rdquo;使用排除在房屋买卖合同内容之外，适用《中华人民共和国合同法》第十五条认为可做门市u0026rdquo;为要约邀请，系适用法律错误。2、林*从看好广告上可做门市u0026rdquo;使用的说明与允诺，到决定高价购买涉案房屋，再到铺设新开临街门台阶，都足以说明林*购买涉案房屋的真实意思表示是为了经营而不是居住。丁**、魏**以可做门市u0026rdquo;使用为诱饵，故意隐瞒涉案房屋已被城建部门责令整改、恢复原状，不能做门市使用的事实，诱使林*在违背真实意思的情况下订立房屋买卖协议，欺诈与意思表示之间因果关系成立。原审法院抛开广告上可做门市u0026rdquo;的说明这一重要事实，仅依据房屋买卖协议内容适用《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，属适用法律错误。三、原审法院举证责任分配错误，应由丁**、魏**举证证明在签订合同时已将涉案房屋存在被责令整改、恢复原状的事实告知林*。四、原审法院在对丁**、魏**委托代理人身份和资格未依法审查的情况下，允许出庭代理诉讼，属程序性违法。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

丁**、魏**答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回林*的上诉请求。

本院查明

二审法院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为，林*与丁**、魏**签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。林*作为购买人已付清全部房款，出卖人丁**、魏**亦向林*履行了交付房屋义务，双方又办理完房屋产权过户手续，房屋买卖合同实际履行完毕。争议房屋产权证上房屋使用性质即为住宅用途，双方当事人在房屋买卖协议上亦写明房屋为住宅，林*在购房协商过程中对房屋使用性质为住宅应已知晓。即使丁**、魏**在广告中表述临街可做门市u0026rdquo;，但在2015年4月5日林*母亲对该房屋的临街门前进行维修时被城管部门制止足以说明林*是对该房屋临街开门未取得城管部门许可的事实是清楚的。林*并未因此向丁**、魏**提出撤销购房协议，却于2015年4月17日与丁**、魏**共同到产权部门办理了房屋过户登记，林*的行为应视为其对该房屋性质为住宅及房屋价款的认可。林*上诉主张丁**、魏**隐瞒房屋真实用途为住宅而非门市房致使其支付超高对价而不能实现购买房屋做门市房使用的目的依据不足，本院不予支持。关于林*上诉主张原审法院未认真审查丁**、魏**委托代理人身份和资格即允许其出庭代理诉讼问题，原审法院应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定审查当事人委托代理人身份和资格，但林*的此项上诉请求并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（四）原审判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。u0026rdquo;规定的可以发回重审的理由。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由林*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十一日