白山**有限公司与孙**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

孙**原审诉称：2012年9月孙**拟购买白山**有限公司开发的位于林苑之声小区的商品住房，孙**经过到白山**有限公司售楼处看房，2012年9月19日与白山**有限公司签订了《商品房预售协议》，约定孙**购买白山**有限公司开发的林苑之声小区62号楼1单元601室，建筑面积122.99平方米，房屋单价为2290元/平方米，总价款为281647元。合同约定交房日期为2013年年末。孙**于2012年9月19日按约定交付给白山**有限公司全额房款281647元。但由于白山**有限公司的原因，双方约定的房屋至今没有建设交付。白山**有限公司在房屋尚未建设的情况下与孙**签订的商品房预售协议，且没有取得预售许可，因此合同无效。白山**有限公司已全额收取孙**的房款，但至今不能交付房屋，白山**有限公司应该返还孙**的房款281647元并承担同期银行贷款的利息，并按有关规定赔偿孙**购房款一倍以下的损失即281647元。诉讼请求：1、确认孙**与白山**有限公司签订的商品房预售协议无效。2、白山**有限公司返还孙**购房款281647元，并承担自2012年9月19日至欠款还清之日止按中**银行同期贷款利率计算的利息。3、白山**有限公司赔偿孙**的损失281647元。

一审被告辩称

白山**有限公司原审辩称：白山**有限公司同意与孙**解除商品房预售协议，并自2014年1月1日起至2015年10月末按银行同期存款利率给付利息，不同意给付双倍赔偿。孙**系向他人（刘**）购买的该房屋，该房屋系建筑商刘**的顶账房。白山**有限公司所有出售的预售商品房，如超期未交房，均是自超期之日起至退款之日止按照银行同期存款利率给付利息，且没有给付过双倍赔偿。该栋楼房至今未取得预售许可证。

一审法院查明

原审法院审理查明：2012年4月16日，孙**（乙方）与白山**有限公司（甲方）签订《商品房预售协议》一份，内容：一、孙**认购白山**有限公司开发位于林苑之声小区的商品住宅为62号楼1单元601室，建筑面积122.99平方米。二、房屋价款：每平方米3050元，总金额375120元；优惠价为每平方米2290元，实际成交总金额281647元。三、u0026hellip;u0026hellip;此购房款必须交纳现金，不办理任何贷款和顶账房屋的事宜。（此处用笔加注：顶刘**工程款）四、交房日期于2013年年末。五、交房标准：毛坯房。u0026hellip;u0026hellip;合同落款甲方处加盖白山**有限公司公章及经办人王**签名、乙方落款处孙**签名按手印。

2012年9月19日，孙**向白山**有限公司交纳了全部购房款281647元。白山**有限公司向孙**出具《收据》一份，内容：今收到孙**交来购房款（60号1-601室）281647元。《收据》加盖白山**有限公司财务专用公章，交款人处注明交款人为孙**（刘*军代）。

2015年6月26日，白山**有限公司为u0026ldquo;林苑之声u0026rdquo;教育集资楼客户出具《承诺书》，内容：您在我公司所购买的林苑之声小区62号楼，由于受房屋征收进度的影响，开工时间受到了影响，导致工期延误。在此我们向广大集资住房表示真诚的歉意，并郑重承诺：在协议签订的交工日期的次日开始，给予您按所交的预交款每月按5厘利息进行补偿。该栋楼房至今未取得预售许可证，亦未交工。

一审法院认为

原审法院认为：孙**与白山**有限公司签订《商品房预售协议》,购买林苑之声小区的商品住宅62号楼1单元601室并支付房款281647元。但白山**有限公司开发建设的该栋楼房至今未取得预售许可证，亦未交工。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：u0026ldquo;有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。u0026rdquo;、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：u0026ldquo;出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。u0026rdquo;的规定，孙**与白山**有限公司签订的《商品房预售协议》无效。对孙**主张孙**与白山**有限公司签订的《商品房预售协议》无效的诉讼请求，予以支持

孙**诉讼请求白山**有限公司返还房款281647元，并承担自交款之日起（即2012年9月19日）至房款还清之日止按中**银行同期贷款利率计算的利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：u0026ldquo;合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。u0026rdquo;的规定，对孙**该诉讼请求，依法予以支持。

孙**主张因白山**有限公司故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，请求白山**有限公司赔偿损失，即赔偿一倍的购房款281647元。白山**有限公司对此有异议，主张孙**是向房屋的建筑商刘**购买的顶账房，且没有对孙**故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实。但孙**主张其并不认识刘**，是售楼人员王**为其办理的相关事宜，购房时白山**有限公司也没有告知孙**该楼未取得商品房预售许可证。故即使孙**是购买的建筑商刘**的顶账房，但与孙**签订商品房预售合同及出具购房收据的均为白山**有限公司，孙**与白山**有限公司之间形成房屋买卖合同关系；白山**有限公司在与孙**签订商品房预售合同及收取房款时亦未告知其没有取得商品房预售许可证。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：u0026ldquo;出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；u0026rdquo;、《城市商品房预售管理办法》第九条：u0026ldquo;开发企业应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。u0026rdquo;的规定，综合本案实际情况，白山**有限公司承担按孙**交付房款281647.00元的30%（即84494.10元）计算的赔偿责任为宜。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，原审法院判决：u0026ldquo;一、原告孙**与被告白山**有限公司签订的《商品房预售协议》无效；二、被告白山**有限公司于本判决生效之日起五日内返还孙**购房款281647元及自2012年9月19日起至房款返还之日止按中**银行同期贷款利率计算的利息；三、被告白山**有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告孙**赔偿款84494元；四、驳回原告孙**其他诉讼请求。案件受理费9432元减半收原告孙**承担1321元，由被告白山**有限公司承担3395元。u0026rdquo;

白山**有限公司上诉认为：白山**有限公司开发建设的林苑之声小区62号楼1单元601室是教育集资房。2012年初，白山**有限公司将该房屋抵顶拖欠刘**的工程款281647元,之后刘**以此价将房屋卖给孙**,白山**有限公司只是与刘**履行相关手续，并没有实际收到孙**的购房款,对其亦未隐瞒无预售许可的事实。按照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，白山**有限公司与孙**约定的违约金是购房款总额的10%，诉讼过程中,当事人并没有认为过高，也没有申请减少，原审法院判决白山**有限公司承担所交房款30%的赔偿责任，显然不合情理。原审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审法院予以改判。

孙**答辩认为：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。

二审审理过程中，白山**有限公司提交证人刘**于2015年11月6日出具的情况说明一份。证明2015年4月16日，白山**有限公司用林苑之声62楼1单元601室抵顶拖欠刘**的材料款281647元。该房屋刘**接收后，经他人介绍其将房屋卖给孙**。又经刘**与丰**司协调，由丰**司与孙**签订了商品房预售协议，并出具收款凭据一张。购房款281647元由孙**直接转到刘**个人银行卡上，没有付给丰**司。

白山**有限公司称该情况说明中的u0026ldquo;2015年4月16日u0026rdquo;系笔误，应为2012年4月16日。

孙**质证认为：孙**对白山**有限公司提供的情况说明不认可。孙**系在白山**有限公司售楼处购买的房屋，由该公司工作人员王**接待的孙**，孙**是用现金交的房款。收据上注明的u0026ldquo;刘*军代u0026rdquo;，当时财务负责人的解释是刘*军代孙**签名，而不是代孙**交款。至于刘*军与白山**有限公司之间如何抵顶工程款，孙**不清楚。

本院审查认为：因本案所涉房屋白山**有限公司至今未开工建设，并不存在交付的客观条件，而白山**有限公司提供的刘**出具的情况说明中陈述：白山**有限公司以本案所涉房屋抵顶刘**材料款，刘**接收房屋后，经他人介绍卖给孙**的内容与本案的客观事实不符；且刘**作为证人未出庭作证，依照最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条u0026ldquo;证人应当出庭作证，接受当事人的质询。证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。u0026rdquo;、第六十九条u0026ldquo;下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：u0026hellip;u0026hellip;（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。u0026rdquo;的规定，本院对白山**有限公司提供的刘**出具的情况说明不予采信。

本院查明

二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为：2012年4月26日,白山**有限公司与孙**就本案争议房屋签订《商品房预售协议》，白山**有限公司作为房地产开发企业（出卖方）、孙**作为买受人在协议中签字、盖章（捺*）。即使白山**有限公司主张的其已将本案所涉房屋抵顶拖欠刘**的材料款，后该房被刘**转让给孙**的事实成立，因《商品房预售协议》中的买受人并非由刘**更改为孙**，而是白山**有限公司与孙**另行签订的合同，就此白山**有限公司与孙**之间亦形成了新的商品房买卖合同关系。

孙**与白山**有限公司签订的《商品房预售协议》第三条明确了本案所涉房屋系现金交易，且白山**有限公司又为孙**出具了与《商品房预售协议》标注房屋总价款281647元金额相同的收据，该条后部手写的u0026ldquo;顶刘**工程款u0026rdquo;只能说明白山**有限公司以本案所涉房屋的价款支付了刘**的工程款，因此白山**有限公司主张未收取孙**交付的购房款的上诉请求依据不足。

白山**有限公司出售的房屋未取得商品房预售许可证明，原审法院依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，认定白山**有限公司与孙**签订的《商品房预售协议》无效符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条u0026ldquo;无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。u0026rdquo;、第五十七条u0026ldquo;合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。u0026rdquo;的规定，因白山**有限公司与孙**在《商品房预售协议》中有关违约金的约定不是合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，白山**有限公司与孙**的该项约定无效。在孙**依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要求白山**有限公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的情况下，原审法院综合本案实际情况，酌情认定白山**有限公司向孙**承担已付购房款30%赔偿责任并无不当。白山**有限公司的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9432元，由上诉人**有限公司承担。

本判决为终审判决。

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裁判日期

二〇一六年一月十三日