上诉人高**与被上诉人南京长**限责任公司、南京华**有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人高**因与被上诉人南京长**限责任公司（以下简称长发房地产公司）、南京华**有限公司（以下简称华**产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

高**原审诉称，2002年6月××0日，高**与长**产公司、华**产公司签订《汉府雅苑商品房买卖契约》，约定高**向长**产公司、华**产公司购买南京市玄武区汉府街6号（即汉府雅苑）02-2单元-3E房屋（现门牌号为××幢305室，建筑面积××63.34平方米）。长**产公司在合同附件9-补充协议中承诺：“在红线图规划范围内不再增加任何立体建筑物，并不改变小区内部环境。”合同签订后，高**付清了房款，领取了房产证、土地证，对所购房屋使用至今。

2006年，玄武区政府称汉府雅苑地块中有一幅市政道路用地，长**产公司建房时擅自逾越了规划红线且使用了该幅地块，须拆墙拓路。20××4年7月，道路拓建工程竣工。新拓建的道路穿越了小区，小区原有的大门移位，游泳池、喷泉、花坛等被拆除。高**当初购买涉案房屋的主要原因就是看中其所在的汉府雅苑是一个环境优雅、闹中取静的高档小区（当时的物业管理费为每月每平方米2.6元）。而现在高**所购的房屋变成了临街房屋，闹中取静的氛围不复存在。无奈之下高**准备换房，但房屋的销售价格已大幅下降。长**产公司的行为已构成违约，应承担违约责任。故高**诉至法院，请求判令长**产公司、华**产公司连带赔偿高**损失20万元。

一审被告辩称

长**产公司原审辩称，高**与长**产公司在十多年前就对涉案房屋进行了交接。《国有土地使用证》可以反映市政配套用地不在红线范围内。双方虽在合同附件9中约定长**产公司在红线范围内不再增加建筑物，但之后的道路改造行为是政府的行政行为，与长**产公司无关。原小区大门的位置只是因道路拓宽进行了调整，且调整后小区的大门是压红线的，目前汉府雅苑小区红线范围内并未增加建筑物，红线范围内的小区环境也未改变。故长**产公司没有违约行为，不应承担违约责任。即使高**权利受到侵害，其请求权也已超过诉讼时效。高**主张的20万元损失，无证据证实。故请求法院驳回高**的诉讼请求。

华**产公司原审辩称，对上述商品房买卖契约中附件9的真实性有异议，该补充协议中没有华**产公司盖章确认。根据《股权转让协议书》的约定，本案涉及的债权债务应由案外人南京长**限公司承担，与华**产公司无关。

一审法院查明

原审法院经审理查明，“汉府雅苑”小区为长**产公司（原名南京**开发公司）、华**产公司（原名南京**开发公司）于××998年联合立项建设，于200××年竣工交付。2002年6月××0日，高**（乙方）与长**产公司（甲方）、华**产公司（甲方）签订《汉府雅苑商品房买卖契约》一份，约定：甲方将坐落于汉府街6号的汉府雅苑02-2单元-3E（紫*3层E座）房屋出售给乙方，房款合计××××73980元。该合同附件9补充协议中约定：“甲方承诺在红线图规划范围内不再增加任何立体建筑物，并不改变小区内部环境。”补充协议有长**产公司的盖章。

2005年××2月××9日，高**取得该房（后门牌改为南京市汉府街6号0××幢305室，建筑面积为××63.34平方米，以下简称305室房屋）产权。

20××4年汉府街东延工程启动并于当年7月竣工通车。由于该小区大门和门卫室等占用汉府街东沿线道路红线，汉府雅苑小区大门从原先向西开改为向南开、门卫室及部分围墙等建（构）筑物移位。

原审审理中，高**提供了《房地产价格评估报告》××份，证明20××3年8月2××日涉案房屋的市场价格为36000元／平方米（包括装修），以证明涉案房屋价格因汉府街东延工程下跌。

长**产公司、华**产公司质证认为，对于高云虎单方委托评估机构出具的房地产价格评估报告，长**产公司、华**产公司对其客观性、关联性有异议，因为房价的涨跌受诸多因素的影响，并不是政府拓宽道路造成的，高云虎不能以此证明其实际损失。

上述事实有高云虎、长**产公司之间签订的《汉府雅苑商品房买卖契约》及相关附件，涉案房屋的房产证及土地证，本案庭审笔录中高云虎、长**产公司陈述等证据证实。

一审法院认为

原审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，高**与长**产公司、华**产公司双方签订了《汉府雅苑商品房买卖契约》及相关附件，长**产公司依约向高**交付了305室，高**取得了该房屋所有权并使用至今。长**产公司在合同附件9补充协议中承诺：“在红线图规划范围内不再增加任何立体建筑物，并不改变小区内部环境”。高**认为：长**产公司、华**产公司在售房时故意隐瞒了其逾越红线使用市政预留用地的实情，20××4年7月汉府街东延工程竣工通车后，汉**小区内部环境发生变化，高**所购的房屋随之变成了临街房屋，闹中取静的氛围不复存在，高**所购房屋的价格受到不利影响。原审法院认为，首先，高**的举证并不足以证明长**产公司、华**产公司在售房时有故意隐瞒汉**小区逾越红线使用市政预留用地的行为；其次，汉府街东延工程竣工后，虽然汉**小区的大门、围墙等发生了移位，但并未占用该小区红线图规划范围内土地；再次，高**的举证并不能证明涉案房屋的价值因汉府街东延工程而受损。故高**要求长**产公司赔偿损失20万元的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回高**的诉讼请求。原审案件受理费4300元，由高**负担。

上诉人诉称

上诉人高**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。××、事实上被上诉人建房、售房时蒙骗政府、欺骗购房者，其逾越规划红线擅自在预留的市政用地上建造了小区的大门、游泳池、喷泉、花坛等。政府实施的汉府街东延工程施工，不仅使小区原有的大门被拆除移位，还使得新拓建的道路穿越了小区，小区的游泳池、喷泉、花坛等都被拆除，上诉人所购的房屋变成了临街房，小区的内部环境发生了很大的变化。原审判决遗漏上述事实。2、上诉人在起诉时向原审法院申请对涉案房屋诉讼时即20××5年初的销售价格进行鉴定，确定涉案房屋价值因汉府街东延工程而下跌的数额，并最终确定上诉人要求赔偿损失的数额。二、原审判决适用法律错误。××、原审判决认为：“原告的举证并不足以证明两被告在售房时有故意隐瞒汉府雅苑小区逾越红线使用市政预留用地的行为。”原审判决此认定完全是错误的。首先，上诉人原审时提供的证据（扬子晚报、新华日报报道）证实，被诉人在汉府雅苑小区建设时，西*和景观都逾越了规划红线，小区居民并不知情。玄武区住建局的总工程师介绍200××年圈进汉府雅苑的绿地是市政预留用地。其次，汉府雅苑小区销售时单价比周边楼盘高三分之一，物业费更是高达每月每平方米2.6元。上诉人认为正是因为被上诉人销售时的虚假宣传和当时小区的现状，使得上诉人产生误解，误以为小区的现状都在规划红线以内。被上诉人在销售时故意隐瞒这一事实。原审判决认定有违正常的逻辑推理和日常生活经验，其所作认定是错误的。2、原审判决认定被上诉人并未占用该小区红线图规划范围内土地没有依据。3、原审判决认定上诉人要求赔偿没有证据无依据。综上，请求二审法院：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上**地产公司辩称，上诉人要求进行赔偿的请求权基础是基于双方在购房合同中的约定，该约定是在红线范围内不再增加任何建筑物，不改变任何小区的结构。被上诉人没有违约，不存在按照约定赔偿任何损失的基础。上诉人要求赔偿进行评估，缺乏客观性，如果与上诉人原先购买房屋的价值相比，现价值是远远超过的，所以上诉人没有任何的损失，上诉人要求被上诉人赔偿20万元没有事实和法律依据，原审法院判决正确，请求二审法院维持原判。

被上**地产公司辩称，本案涉案的债权债务和华**产公司没有任何关系。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与原审一致。

二审中，上诉人高云虎提供了如下证据材料：××、涉案小区的营销广告××页，证明被上诉人在销售涉案房屋时并未将其违法使用市政配套用地建造小区大门及花坛、绿地、喷泉广场、游泳池等景观设施的实情告知上诉人。2、百度地图××页，证明从百度地图上看汉府雅苑小区是封闭小区，看不出被上诉人违法使用市政配套用地。3、照片一组，证明被上诉人违法将景观设施建到这个红线上面，销售的时候没有说明。4、统计资料，证明房价一直在稳步涨价。5、行政判决书，证明生效判决查明2756.53平方米的市政配套用地在汉府雅苑××4074.34平方米的用地红线范围内，被上诉人在销售汉府雅苑房屋时并未将其违法使用市政配套用地建造小区景观设施的实情告知上诉人。

被上**地产公司质证后认为，上述证据不符合二审新证据的规定，这些证据在原审是可以提交的。对行政判决书的真实性认可，但是不能达到对方的证明目的，和本案没有必然的关联性。至于网上截取的营销广告、地图，证据来源不是很清楚，真实性不认可。至于统计资料载明的房价上涨，这是毋庸置疑的，这和本案没有关联性，这不能作为本案上诉人向被上诉人主张损失的合理依据。

被上**地产公司的质证意见同长**产公司。

被上**地产公司提供如下证据材料：××、长发公司自有房屋的《土地证》，证明涉案土地证附的出让范围图，该图与上诉人的图是一致的。2、土地出让合同一份、国有土地使用证，证明其在××999年依法取得汉府街4号地块的土地使用权。3、出让土地的相关图纸，证明涉案土地的范围。

上诉人高**质证后认为：××、对长**司自有房屋的《土地证》真实性无异议，但认为该土地证的发证时间是2004年2月20日，无法证明2002年6月上诉人购房时长**司出示过该材料。2、对国有土地使用证及相关图纸的真实性认可。3、对于出让合同真实性没有异议，在用地红线范围内的面积是××4074.34平方米，该红线范围内土地包括了市政用地，在被上诉人销售汉府雅苑房屋时没有向包括上诉人在内的所有购房者出示过这张图。

被上**地产公司质证后认为，对长**产公司提供的全部证据的真实性认可。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。高云虎与长**产公司、华**产公司签订的《汉府雅苑商品房买卖契约》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。本案中，该合同附件9补充协议约定：“甲方承诺在红线图规划范围内不再增加任何立体建筑物，并不改变小区内部环境”，由于上诉人并无证据证明被上诉人在涉案小区红线图范围内增建建筑物，亦无证据证明被上诉人在出售涉案房屋时故意隐瞒了其逾越红线使用市政预留用地的情况，且20××4年汉府街东延工程完工后，涉案小区大门从原先向西开改为向南开、门卫室及部分围墙等建筑物移位，并未在红线范围内建设建筑物。再从案涉小区《国有土地使用证》及出让合同内容来看，被上诉人未在红线图规划范围内增加立体建筑物，因此，上诉人认为被上诉人违反在红线图规划范围内不再增加任何立体建筑物的约定的意见不能成立，本院不予支持。原审法院适用《中华人民共和国合同法》的相关规定于**，上诉人认为原审判决适用法律错误的意见缺乏法律依据，不予支持。

综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由上诉人高**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十四日