徐**与淮安万**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐**与被告淮安万**有限公司（下简称“万**公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法由代理审判员赵*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐**的委托代理人徐**、吕**，被告万达商管的委托代理人赵*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐**诉称：2010年9月，我与被告签订房屋租赁合同和物业管理合同，依据合同被告向我收取装修押金10080元和质量保证金10723元。缴纳上述款项后，我按照被告要求的标准装修，并于2011年1月7日开业。2011年4月6日，在被告的空调效果差和管理不到位等问题无法解决的情况下，被告同意将我租赁的商铺予以转租，但至今未依约将上述款项退还给我。经多次索要未果，遂诉至法院，请求判令被告退还装修押金10080元、质量保证金10723元及上述两笔款项产生的利息共计3465元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告**公司辩称：1、原告是在欠费的情况下自行撤场导致合同解除，其对租赁合同的解除有严重过错，依据合同约定应当承担违约责任，原告诉请的质量保证金和装修押金尚不足以支付欠款；2、原告于2011年6月中旬就撤场了，其现在才提出返还相关费用超过了法定的诉讼时效。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2010年8月29日，原告与淮安万**限公司签订租赁合同，双方对于原告徐**承租万达商业广场的商铺需缴纳的保证金进行了明确约定：“作为乙方（原告徐**）妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方（淮安万**限公司）交纳的约定金额的款项，包括履约保证金和物业服务费保证金，及质量保证金。本合同有效期内，该款项由甲方或物业服务公司保管，按合同约定使用，不计利息。”在租赁合同中，双方同时对质量保证金的交纳、罚扣原则及归还做出了明确约定：“乙方应当在开业日到来前向物业服务公司支付10000元人民币作为其销售商品或提供服务的质量保证金。乙方任何顾客对乙方所供应的商品或服务的投诉、索赔，要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的金额或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，物业服务公司即有权决定是否接受顾客的要求及支付有关索赔，乙方不得提出异议。若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对该房屋所在物业经营造成不利影响时，物业服务公司也可以从质量保证金代付罚款。……合同终止后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。”随后，原告徐**与被告**公司签订淮安万达广场室内步行街物业管理服务协议，约定当发生商铺不按时开业，或者出售质量不符合国家规定或有损于商业广场的整体声誉，或者乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对本物业造成不利影响时，甲方（万**公司）有权以质量保证金代为支付对消费受损方的退货赔偿款或政府罚款等。

2010年9月28日，被告**公司出具给原告徐**收据一张，载明收取10080元整，其中装修押金10000元，出入证押金80元。2011年1月7日，原告在租赁的场地经营的“巧味麻辣香锅”餐馆开业，至同年6月中旬，“巧味麻辣香锅”餐馆撤场，被告向原告出具商函通知原告租赁合同解除。2011年6月24日，被告**公司出具给原告徐**收据一张，载明收取10723元整，其中物业服务费保证金723元，质量保证金10000元。原告徐**撤出万达广场的租赁商铺后，被告**公司未将上述装修押金及质量保证金退还原告。原告曾通过诉讼及多次函件方式向被告及相关部门主张返还上述款项未果，遂诉至本院。

另查，被告**公司要求承租其商铺的经营者的装修行为必须按照其制定的装修手册中规定的流程及标准进行装修，上述装修手册对于退还施工押金的情形有明确规定：“在完成所有装修内容，招商营运部、工程部、安全品质部、物业部联合验收合格后，退还施工人员出入证，结算相关费用并办理撤离手续30天后退还装修押金”。

上述事实，有租赁合同、物业管理合同、收据、装修手册、邮件详情单、挂号信收据以及双方当事人当庭陈述载卷予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告徐**与淮安万**限公司，被告**公司签订的租赁合同及物业管理合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的相关规定，依法成立并生效，合同双方当事人均应当依照合同的约定全面履行自己的义务。原告徐**按照合同的约定向被告交纳装修押金及质量保证金，被告**公司亦应当严格按照合同中关于质量保证金及装修押金的扣罚原则及退还条件正确使用上述收款。因原告曾多次向各部门起诉或反映退还质量保证金及装修押金事宜，故对被告主张原告的诉讼请求超过法定诉讼时效，不予采信。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告**公司主张对原告徐**尚有债权，主张应以质量保证金及装修押金冲抵，但未提交证据足以证明其陈述，其可于证据充分之时另案主张。依据本案租赁合同、物业管理合同及装修手册的规定，质量保证金的性质是作为商用商铺人在经营期间按时开店经营、商品质量、服务质量、守法经营之担保。被告**公司未举证证明原告徐**在租赁其商铺进行经营期间存在上述瑕疵经营情况，故应当依照该款项性质，最迟于双方合同终止后的90日（即2011年9月15日）将上述款项退还原告。由于租赁合同中对履约保证金的数额有明确约定，原告提交的收据中也明确列明履约保证金数额为10000元，故原告主张履约保证金为10723元，不予采信。现原告徐**主张被告归还收取的质量保证金10000元并自2011年10月1日至2015年10月31日止按照年利率4%支付利息，不违反相关法律规定，予以支持。依据被告**公司装修手册的规定，装修押金是作为商户装修过程中可能出现相关问题的担保，被告**公司未举证证明原告在商铺装修过程中存在问题，其店铺于2011年1月7日营业，也进一步说明被告对原告装修过程并无异议，故本院酌定该款应于2011年2月7日前退还原告。现原告徐**主张被告退还装修押金10000元，并自2011年8月1日至2015年10月31日按照年利率4%支付利息，不违反相关法律规定，予以支持。

经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告万达**资公司于本判决生效后15日内一次性退还原告徐**质量保证金10000元，装修押金10000元，并支付利息3333元，合计23333元；

二、驳回原告徐**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费383元，减半收取191.5元，由被告淮安**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时按相关规定预交上诉案件受理费。（收款人：淮**政局，开户行：淮安**城中支行，账号：34×××54）

裁判日期

二〇一六年二月二日