顾**与王**房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告顾**诉被告王**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法由审判员陈**独任审判，于2015年11月10日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姜**，被告王**到庭参加诉讼。后本案改由审判员陈**独任审判，于2015年12月24日再次公开开庭进行了审理。原告顾**及其委托代理人姜**，被告王**及其委托代理人李顺利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年9月26日，原、被告就原告承租被告总面积为700平方米的厂房签订一份《房屋租赁合同》，双方就租金的支付时间、租赁期限、违约责任等事项作了约定。后双方又于2014年11月12日就厂房拆迁前两个月租金的支付签订了《补充协议》。2014年11月，原告接到被告关于厂房将被拆迁的通知，之后配合被告进行拆迁评估和搬迁。但被告领取政府部门所发放的补偿给承租户的搬迁补偿费用后，拒绝将补偿费用支付给原告。故起诉要求判令：1、被告返还搬迁补偿费、临时过渡费、执照补偿等费用150000元；2、被告退还一个月房租5250元；3、本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：判令被告支付搬迁补偿费54680元并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告辩称：原告主张要求被告支付搬迁补偿费用没有依据。被告未与原告解除租赁合同，原告在未付清房租及水电费用的情况下自行搬离房屋系其单方违约，故被告无需支付搬迁补偿费用，本案诉讼费用亦应由原告自行负担。

原告提供了下列证据材料：

1、《房屋租赁合同》。证明原告承租被告房屋的事实及双方权利义务约定。

2、《补充合同》。证明原、被告双方约定房屋拆迁前两个月房租免交的事实。

3、收条。证明原告已支付2014年10月1日至2014年12月30日的租金的事实。

4、结婚证。证明原告与后凯碧系夫妻关系的事实。

5、营业执照。证明原告具有合法经营资格。

6、税收缴款书。证明原告已依法纳税的的事实。

被告提供了一份《情况说明》。证明杭州市西湖区三墩镇五幸村赵家门16号房屋于2015年9月15日拆除。

上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1无异议，房屋租金有更改，从年租金72000元降为63000元。对证据2无异议。对证据3无异议，恰能证明租金支付至2014年12月30日。对证据4、5、6无异议

上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据的真实性无异议，关联性有异议，《情况说明》中陈述房屋于2015年9月15拆除，并不能说明原告在此之前仍在此地经营，与本案的争议事实没有必然关系，也不符合证人证言的形式要件。

本院依原告的申请，向杭州市西湖区三墩北交投地块动迁指挥部调查取得一份由被告签字的《五幸农居项目经营户清退补偿确认表》，该证据经原、被告质证后均无异议。

本院对上述证据作如下认证：

本院查明

原告提供的证据1-6，被告质证后无异议，予以认定。对被告提供的证据的真实性予以认定。对本院调取的证据予以认定。

本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：

2013年9月26日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于杭州市西湖区三墩镇五幸村赵家门16号第一层的房屋（下称案涉房屋）出租给原告，房屋用途为厂房，租赁期限自2013年10月1日至拆迁时止。该房屋2013年10月1日至2014年9月30日年租金为72000元，2014年10月1日至拆迁止年租金为63000元，租金至拆迁不涨。租赁期间的电费为1.2元/千瓦时；水费为50元/月，按半年结算。违约责任为：租赁期间，任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金；原告逾期未支付租金的，每逾期一日，被告有权按月租金的10%向原告加收滞纳金。该合同第十五条并约定：如遇政府拆迁，厂房里的机器、材料归原告，如有拆迁费70%归原告。合同签订后，原、被告依约履行。2014年11月12日，原告之妻后凯碧与被告签订一份《补充合同》，内容为“房租一季付，拆迁两个月前房租免费。”后原告支付房租至2014年12月30日，自2015年起的房租未予支付。因案涉房屋被拆迁，原告自2015年2月起陆续从案涉房屋搬离。庭审中，被告陈述其于2015年3月申请办理案涉房屋的停水停电手续，案涉房屋自2015年4月起停止供应水电。原告亦曾自述其系于2015年5月搬离案涉房屋。

另查明，案涉房屋系违法建筑，未办理建设工程规划许可证等相关审批手续。因案涉房屋被拆迁，被告取得搬迁费54680元。

本院认为

本院认为，根据有关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于案涉房屋已被拆除，被告因案涉房屋被拆除后获得搬迁费54680元。根据被告签字确认的《五幸农居项目经营户清退补偿确认表》之内容，该搬迁费系给予房屋用于生产经营的经营户清退所作的补偿，并且上述《五幸农居项目经营户清退补偿确认表》中所载的经营面积类型为“家具生产加工厂”与原告所经营的个人独资企业杭州易**限公司的经营范围相符，也与双方签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋用途为厂房相吻合，被告在庭审中亦陈述其于2015年4月对案涉房屋进行停水停电是由于原告将机器设备提前搬离停止了经营。因此被告所领取的搬迁费应是对原告作为经营户因搬离经营场所需要所进行的补偿，原告有权要求被告予以返还。本院参照双方《房屋租赁合同》约定，确定被告支付给原告上述搬迁费的70%即38276元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、王**于本判决生效之日起十日内支付给顾**搬迁费38276元。

二、驳回顾培章的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取584元，由顾**负担175元，由王**负担409元，王**负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省**民法院。并向浙江省**民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省**民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月十八日