王**与顾**房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告王**诉被告顾**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员陈**独任审判，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告王**及其委托代理人李顺利，被告顾**及其委托代理人姜**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年9月26日，原、被告就被告承租原告位于杭州市西湖区三墩镇五幸村赵家门16号一层总面积为700平方米的厂房签订一份《房屋租赁合同》，双方就租金的支付时间、租赁期限、违约责任等事项作了约定。其中约定，该房屋2013年10月1日至2014年9月30日年租金为72000元，2014年10月1日至拆迁止年租金为75000元，租金至拆迁时不涨。被告自2015年1月起未支付租金，至其2015年5月违约自行搬离房屋时已拖欠租金31250元，并且拖欠电费5274.73元及水费350元未付。故起诉要求判令：1、被告支付租金31250元及违约金37500元，并依约支付滞纳金；2、被告支付电费5274.73元、水费350元；3、本案诉讼费由被告承担。后原告将第一项诉讼请求变更为判令被告支付房屋占有使用费31250元；其余诉讼请求不变。

被告辩称

被告辩称：原告要求被告支付房屋租金(房屋占有使用费)无合同依据。根据原告提供的电费明细可以看出，被告自2015年3月起就没有经营，原告要求被告支付此后的房屋租金无事实依据。双方的《补充合同》约定原告同意拆迁前两个月免交房屋租金，故2015年2月及3月的房租被告亦无需支付。另外原告主张的租金(房屋占有使用费)的数额计算有误，其主张的电费、水费亦无事实依据。

原告提供了下列证据材料：

1、《房屋租赁合同》。证明原、被告之间的租赁合同关系及双方权利义务约定。

2、《情况说明》。证明租赁房屋的拆除时间在2015年9月15日。

3、《历月电费明细》。证明被告的用电量及电费金额。

被告提供了电费手写单据4份，证明被告已支付电费。

上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，关联性有异议，情况说明》中陈述房屋于2015年9月15拆除，并不能说明被告在此之前仍在该地经营，与本案的争议事实没有必然关系，也不符合证人证言的形式要件。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告未交纳电费。

上述由被告提供的证据，经原告质证后无异议，但认为单据上记载的系2014年10月之前的电费，与原告主张的请求无关。

本院查明

本院对上述证据作如下认证：对原告提供的证据1予以认定；对证据2的真实性予以认定，但被告在庭审中曾陈述其系于2015年5月搬离案涉房屋；证据3，系打印件，无电力部门盖章，原告亦未举证证明其已向电力部门交纳相应电费，不能证明系被告应交而未交的电费数额。被告提供的证据，4份单据仅有1份显示时间为2014年9月，其余单据未记载时间，亦未有原告签字确认，不能证明被告已经支付全部电费。

本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：

2013年9月26日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于杭州市西湖区三墩镇五幸村赵家门16号第一层的房屋（下称案涉房屋）出租给被告，房屋用途为厂房，租赁期限自2013年10月1日至拆迁时止。该房屋2013年10月1日至2014年9月30日年租金为72000元，2014年10月1日至拆迁止年租金为63000元，租金至拆迁不涨。租赁期间的电费为1.2元/千瓦时；水费为50元/月，按半年结算。违约责任为：租赁期间，任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金；被告逾期未支付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的10%向被告加收滞纳金。合同签订后，原、被告依约履行。2014年11月12日，被告之妻后凯*与原告签订一份《补充合同》，内容为“房租一季付，拆迁两个月前房租免费。”后原告支付房租至2014年12月30日，自2015年起的房租未予支付。因案涉房屋被拆迁，被告自2015年2月起陆续从案涉房屋搬离。庭审中，原告陈述其于2015年3月申请办理案涉房屋的停水停电手续，案涉房屋自2015年4月起停止供应水电。被告亦曾自述其系于2015年5月搬离案涉房屋。

另查明，案涉房屋系违法建筑，未办理建设工程规划许可证等相关审批手续。

本院认为

本院认为，根据有关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，因案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》应认定为无效。但原告作为出租人可以按合同约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费。本案的主要争议在于房屋占有使用费的计算期限。现双方对被告支付房租（房屋占有使用费）至2014年12月并无异议，对房屋占有使用费计算的截止时间存在争议。原告认为被告于2015年5月搬离案涉房屋，房屋占有使用费应自2015年1月计算至2015年5月。被告则认为其已于2015年2月搬离案涉房屋，并且双方在《补充合同》中约定拆迁前两个月租金免除，故其无需支付房屋占有使用费。对此本院认为，虽被告在本案的庭审中陈述其搬离案涉房屋的时间在2015年2月，但其在本院审理的（2015）杭**初字第3457号案件（该案系本案被告顾**作为原告起诉本案原告王**要求支付案涉房屋被拆迁而产生的搬迁费）的第一次庭审中陈述其系于2015年5月搬离案涉房屋，因该案第一次庭审时间在2015年11月10日，此时本案尚未立案，被告并不知晓原告会在此后起诉要求其支付房屋占有使用费，故从常理分析，被告于2015年11月10日在本院开庭审理（2015）杭**初字第3457号案件过程中的陈述更符合客观实际，故本院认定被告系于2015年5月搬离案涉房屋。由于原告于2015年4月起对案涉房屋停止供应水电，案涉房屋已无法正常使用，且双方约定房屋拆迁前两个月租金免除，故本院确定房屋占有使用费自2015年1月计算至2015年3月，参照合同约定的年租金63000元的标准计算3个月为15750元。关于原告主张的电费及水费。因原告提供的证据不能证明被告在承租案涉房屋期间所产生的水电费的具体数额，且原告亦未举证证明其已向相关部门交纳该部分费用，故其主张要求被告支付电费及水费的诉讼请求依据不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、顾培章于本判决生效之日起十日内支付给王**房屋占有使用费15750元。

二、驳回王**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取361元，由王**负担207元，由顾**负担154元，顾**负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省**民法院。并向浙江省**民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省**民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月十八日