陈**与郭*房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告陈**与被告郭*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法由审判员吕**独任审判。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院于2015年10月8日作出（2015）杭**初字第2689号裁定予以驳回，被告提出上诉，二审法院于2015年11月13日作出（2015）浙杭辖终字第1569号裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案于2015年12月29日公开开庭进行审理，原告陈**到庭参加诉讼，被告郭*经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**诉称：原、被告于2014年9月19日签订房屋租赁合同，被告承租原告所有的位于杭州市西湖区文一路白荡海人家儒雅阁A座1单元802室房屋作为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和杭州市有关房屋使用物业管理的规定，租金每月4500元，按季支付。同日，原告将案涉房屋交付被告，房屋原状为两室两厅、一厨一卫，两卧室带两壁挂空调，客厅一立式空调，厨房装有整体橱柜，并带油烟机和煤气灶、管道煤气。2015年3月底，原告因未收到房租到案涉房屋查看情况，发现案涉房屋被被告改为7间房屋，其中客厅、餐厅改为4间房间，厨房改为房间，并对外群租。原告即与被告联系，要求其退租并归还房屋。之后原告一直与被告协商，要求被告退还房屋，但被告不予理会，拒不腾空房屋交还原告。2015年4月23日，原告收到物业公司告知函，要求停止群租。被告违反合同擅自将房屋改造并予以群租的行为，造成了原告房屋内空调、油烟机、煤气灶、管道煤气表遗失、厨房整体橱柜被毁，给原告的房屋及财产造成损失，且被告拒不支付租金。为此，原告诉诸法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告从2015年6月20日起至2015年7月23日止的房屋租金4800元（房租计算至实际腾空归还之日止）；3、被告支付原告违约金4500元；4、被告赔偿原告房屋立式空调2000元、厨房整体橱柜8000元、煤气灶2000元、油烟机及管道煤气表3000元的损失共计15000元；5、被告赔偿原告恢复房屋原状的费用10000元；6、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告当庭撤回诉讼请求4并将诉讼请求5变更为被告恢复房屋原状并将房屋腾空交还原告。

被告辩称

被告郭*未作答辩，亦未向本院提供证据。

原告陈**为证明其诉讼主张，向本院提供的以下证据：

1、房屋所有权证。证明原告系案涉房屋的所有权人。

2、张**证明。证明原告于2014年7月7日从张**处购买案涉房屋，房屋的格局为两室两厅、一厨一卫，房屋内装有两台挂式空调、一台立式空调、一整体橱柜、并配有油烟机及煤气灶。

3、原、被告之间的房屋租赁合同。证明原、被告于2014年9月19日签订了案涉房屋的租赁合同，并约定被告保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，被告逾期不支付租金超过30日的，应向原告按月租金的壹倍支付违约金等内容。

4、房屋租赁合同七份。证明被告将案涉房屋原有两室两厅的格局改造为7个房间，并群租给七个（户）人。

5、物业服务中心告知函。证明被告案涉房屋原有两室两厅的格局改造为7个房间，并且厨房也装修为卧室，租给了七户人家，存在消防安全隐患，对其他业主造成影响，物业服务中心要求停止群租行为。

6、案涉房屋出租前后结构比对图、出租前后房屋照片、现房屋实际居住人员情况。证明被告改变案涉房屋结构，将客厅与餐厅改造为4间房间，厨房改为卧室，现案涉房屋居住7户人家的事实。

7、房屋租赁合同解除通知书及邮寄凭证。证明原告已通知被告解除合同的事实。

被告郭*未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，经庭审质证，原告提供的证据1、3、4、5、6、7，符合真实性、合法性、关联性的证据特征，本院予以确认。原告证据2，因庭审中原告放弃诉讼请求4，故本院对该证明的证据三性不予评判。

本院查明

根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院认定以下事实：

原告系杭州市西湖区白荡海人家儒雅阁A座1单元802室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为122.04㎡，房屋为精装修，结构为两室两厅、一卫一厨。2014年9月19日，原告陈**为甲方（出租方），被告郭*为乙方（承租方），双方签订了房屋租赁合同一份。约定：甲方将上述房屋出租给乙方作为居住使用，乙方保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限从2014年9月20日起至2019年9月19日止，租金为4500元/月，上述租金在租赁期限内不变，乙方按季于每期提前十日向甲方支付租金；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的五日内进行维修，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后五日内仍未交付的；（二）、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；（三）、乙方逾期不支付租金超过30日的。双方约定了其他相关内容。签订合同当日，原告依约将房屋交付给被告使用。

2015年3月底，原告至案涉房屋发现存在群租情况。2015年4月23日，浙江华**限公司杭州分公司白**人家物业服务中心向原告出具告知函，载明：“原告房屋存在群租行为，影响了其他业主的日常生活及居住安全，经物业协同西**出所查看，原两室两厅的房屋格局现分割为7个房间，并且厨房也装修成卧室，租给了七户人家，存在消防安全隐患，给物业公司的安全管理造成难题，并要求停止群租行为。”被告房租支付至2015年6月19日，从2015年6月20日起至今未支付原告租金。

本院认为

本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，被告在租赁期间应严格遵守国家及杭州市有关房屋使用和物业管理的规定，被告应合理使用并爱护房屋及其附属设施。但被告在使用房屋时未经原告同意擅自改变房屋布局和结构，并予以群租的行为，严重影响了房屋的安全，侵犯了原告的合法权益，且违反了合同的约定。同时，被告自2015年6月20日起未支付租金，按合同约定逾期未支付租金超过30日的，原告依约有权解除合同，并按月租金的壹*向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”之规定，被告应按房屋原状向原告返还案涉房屋。故原告要求解除合同、支付租金及违约金并按房屋原状返还的诉讼请求有理，本院予以支持。被告经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、陈**和郭*于2014年9月19日签订的关于杭州市西湖区文一路白荡海人家儒雅阁A座1单元802室房屋的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。

二、郭*于本判决生效之日起十日内将杭州市西湖区文一路白荡海人家儒雅阁A座1单元802室房屋恢复原状（以产权证基本结构为准）并腾空房屋返还陈**。

三、郭*于本判决生效之日起十日内支付陈传令房屋租金4800元（自2015年6月20日起至2015年7月23日止），2015年7月24日起至房屋恢复原状并腾空返还陈传令之日止的租金按每月4500元另行计付。

四、郭*于本判决生效之日起十日内支付陈**违约金4500元。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取329元，由郭*负担，于*判决生效之日起十日内支付至本院

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省**民法院，并向浙江省**民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省**民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月六日