张*与华润置地（淄博）有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*因商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2014）张*初字第3670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张*及其委托代理人郑**、罗**，被上诉人华**司的委托代理人肖**、吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定：2012年5月，被**公司在第4417期鲁中晨报上刊登其所开发的华润中心·凯旋门小区的售楼广告，载有：“建筑面积：约105㎡”、“珍罕两梯两户”的字样。2012年6月16日，原告张*与被**公司签订商品房买卖合同一份，约定由被**公司将位于华润中心凯旋门1号商住楼2单元022101号的房屋出售给原告张*，房屋建筑面积共106.51平方米，房款总额为719723.00元。合同第八条关于交付期限的约定为：被告应当在2014年5月31日前，将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用并载明：“不可抗力包括水灾、火灾、地震等自然灾害和其他人力不可抗拒的事件（如罢工、骚乱、战争、重大流行性疾病等）由于国家或地方政府有关法律法规或政策的重大变化，或因政府的城建规划及其他政府行为造成工程延误，出卖人不承担违约责任”等。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中载明：“逾期超过一百八十日后，买受人有权解除合同”等。另合同中附有《商品房买卖合同补充条款》（以下简称《补充条款》），由被**公司作为甲方，原告张*作为乙方签订，其中第三条关于合同以外信息与资料的约定中载明：“乙方已知悉本项目后期规划未定，甲方的售楼书、售楼广告、沙盘、模型等均以政府规划部门批准的规划方案为依据制作，目前所展示的内容仅作为本项目规划效果示意，均不作为房屋交付条件”、“对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，甲、乙双方均已在主合同及本补充条款中进行了约定，不存在遗漏情况，甲、乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以主合同、附件及本补充条款的约定为准，甲方或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于双方在交易过程中口头表达的意向和信息、广告、宣传片、售楼书、示范单位、沙盘、模型、销售人员的现场说辞等）所表达或提供的信息都不作为确定甲、乙双方权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据，不构成合同内容，双方不受其约束”等。《补充条款》第七条关于对交付期限（补充主合同第八条）的约定中载明：“因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件等原因导致该商品房无法按时交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任”等。2012年6月16日，原告张*向被**公司交付涉案房屋首付款219723.00元，后于2012年8月29日通过办理银行贷款向被告支付剩余房款50万元，又于2013年5月25日向被告支付储藏室款2.3万元。被**公司于2014年5月向原告张*发出入住通知书，通知其办理交房手续。庭审中，原告张*陈述其要求解除合同的依据为：被**公司未在2014年5月31日前就涉案房屋取得综合验收合格并将房屋交付给原告，已逾期180日不能交房；房屋实际设计为一梯两户，与被告广告中所述的两梯两户不同。淄博市中心城区旧城改造办公室于2015年1月30日出具情况说明一份，载明：“我旧改办于2011年初至今相继完成了凯旋门项目规划1#-5#、7#楼地块内所有地上建筑物及附属物的拆迁工作，上述6栋楼也相继开工建设，但凯旋门项目规划6#楼地块内地上建筑物及附属物（原淄博市勘察测绘院宿舍楼一栋）至今仍未拆迁，究其原因，主要是此拆迁楼中三户居民未能接受淄博市人民政府出台的相关补偿规定，并提出超出市场合理范围的高额补偿”、“截止目前为止，因上述不可抗力因素影响，凯旋门项目地块建设范围内，原淄博市勘察测绘院一栋宿舍楼未能拆迁，导致凯旋门项目6#楼至今未能开工建设，给建设单位后期验收进度带来直接影响”等。庭审中，原告张*主张凯旋门项目中各楼座应为分期综合验收。

一审法院认为

原审法院认为，原告张*与被**公司签订的商品房买卖合同以及商品房买卖合同补充条款均系原、被告双方的真实意思表示，是合法有效的。因《补充条款》已明确约定被**公司的售楼广告并非房屋交付的条件；广告中所表达或提供的信息亦不作为确定原、被告双方权利、义务、责任及被告有关该项目的一切承诺的依据，不构成合同内容，双方不受其约束。故原告张*以涉案房屋实际户型为“一梯两户”，而非被**公司在售楼广告中宣传的“两梯两户”的户型为理由来解除双方之间的商品房买卖合同于法无据，证据不足。另分期综合验收是指分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。因涉案房屋所在之项目小区中的六号楼所在地块尚未完全拆迁为净地，故涉案房屋所在的一号楼亦无法进行综合验收，且商品房买卖合同和《补充条款》中均约定对因不可抗力造成的工期延误和交房延迟，被**公司无需承担逾期交房责任。故原告张*主张的涉案房屋所在楼座应为分期综合验收与事实不符，并以房屋未综合验收合格而没有达到交房条件逾期达180日作为解除合同的理由亦不能成立。综上所述，原告张*以被**公司未在2014年5月31日前就涉案房屋取得综合验收合格并将房屋交付给原告，已逾期180日不能交房以及房屋实际设计为“一梯两户”的户型，与被告广告中所述的“两梯两户”不同为理由而主张解除原、被告之间的房屋买卖合同证据不足，依法不予支持；在此前提下，原告要求被告返还已付的购房首付款219723.00元及利息32542.18元、储藏室款2.3万元及利息2077.18元、银行购房贷款50万元以及要求被告支付已付的按揭贷款的利息损失50230.23元、违约金11874.00元和按揭贷款偿还本金的利息损失15897.82元于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：驳回原告张*的诉讼请求。案件受理费12353.00元，由原告张*负担。

上诉人诉称

张*不服原审判决，向本院提起上诉称：请求依法撤销原审判决，依法改判被上诉人承担719723.00元的违约责任。事实与理由：一、本案被上诉人逾期交房，不存在不可抗力的问题。被上诉人签订《国有土地使用权转让协议》时，接收土地时，项目开工建设时，完全可以预见有可能因为“拆迁未完成”不能按时取得综合验收，达不到交房标准，不能按时交房的不利后果等。且拆迁未完成，不是意外事件，完全可以避免。因此，被上诉人明知土地使用权交付时存在瑕疵，而接收土地开发建设，其对将来可能带来的不利后果是明知的，在此种情况下，为了尽快销售房屋，赚取经济利益，以欺诈的方式许诺交房时间、标准，应当对《商品房买卖合同》承担违约责任。二、原审法院适用法律错误，被上诉人的售楼广告，就房屋相关设施做出了明确“说明和允诺”，“说明和允诺”对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响，应视为要约，应当包含在合同内容中，被上诉人违反就应当承担违约责任。原审法院认为《商品房买卖合同》中的补充条款有明确约定，售楼广告和宣传材料不作为合同内容，是错误的。该内容加重了上诉人的义务却没有进行明显、特别的提示，应为无效条款。

被上诉人辩称

被上诉人华**司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律中，请求依法予以维持。事实与理由：一、被上诉人既可以基于合同约定免责事由又可以基于法定不可抗力事由免责。民法通则及合同法对不可抗力都有规定，本案因拆迁导致无法获取综合验收，符合法定不可抗力条件。被上诉人预见义务应当在合理范围内，本案中拆迁受阻并非拆迁中政府违法导致，而是部分被拆迁户阻挠并以此要求支付政策之外的拆迁费用导致，该事实已经由淄博**民法院判决书予以确认。二、电梯广告宣传不是合同解除的依据。电梯广告宣传不构成《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，不能视为要约。电梯广告宣传不作为交付标准，具有合同依据及事实依据。《商品房买卖合同》中补充协议的第二条、第三条，都明确约定售楼广告不作为交付房屋及公共设施具体标准，具体标准以合同为准。原告对房屋及电梯实际情况早已知悉，对此并未提出异议。在合同签订阶段，被上诉人就已经将平面图进行公示，该平面图明确记载电梯的配置情况，并同时对部分完工楼座进行开放参观，其在此种情况下依然签订合同，是对实际情况予以认可，现又以广告与实际情况不一致为由主张违约，于*无据。三、上诉人提出的综合验收及广告宣传，都未给购房人造成任何损失，不是根本违约，上诉人要求解除合同没有法律依据。原审中上诉人主要疑虑上述情况可能导致房屋产权无法办理，但现阶段涉案房屋产权证正在办理中，房屋的正常使用亦不受任何影响。

本院查明

本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。

上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、第4417《鲁中晨报》、淄博市**造办公室出具的关于华润（淄博）凯旋门项目地拆迁受阻延迟的情况说明及双方当事人当庭陈述等证据在卷为证。

本院认为

本院认为，上诉人认为被上诉人没有按照合同约定的期限取得涉案房屋的综合验收合格并将房屋交付给上诉人，且房屋实际设计与其在广告宣传上的内容不一致，因此要求解除合同并要求返还购房款及赔偿各类损失共计719723.00元的上诉请求，没有事实及法律依据，不应予以支持。理由如下：首先，虽然被上诉人在2014年5月31日前没有取得涉案房屋的综合验收合格，但上述行为并未影响涉案房屋的实际交付、使用，亦没有给上诉人造成实际损失。其次，淄博市中心城区旧城改造办公室出具的情况说明中明确表明因“拆迁楼中三户居民未能接受淄博市人民政府出台的相关补偿规定，并提出超出市场合理范围的高额补偿”等原因，阻碍了凯旋门项目6#楼的开工建设进度，从而影响了建设单位后期验收进度。故涉案房屋未如期进行综合验收的原因并非因为被上诉人故意违约，而是出现了被上诉人不能提前预知的意外情形。再次，被上诉人在售楼广告中所作的宣传并不明确具体，不符合要约的法定要件，不能构成要约，且在上诉人与被上诉人签订的《补充条款》中亦明确约定华**司的售楼广告并非房屋的交付条件，不构成合同的内容。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10997.00元，由上诉人张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二日