步步高商**有限公司与姚**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人步步高商**有限公司与被上诉人姚**、第三人靖州苗族侗族自治县农村信用合作联社房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原判认定：原、被告于2012年5月4日订立《租赁合同》一份，由原告承租了被告位于怀化市迎丰东路158号的兰馨购物广场负一层约4078平米，第一层约1719平米，第二层约1915平米的物业。双方《租赁合同》约定物业整体租赁费用为30元／月／平米，租期为2012年5月20日至2032年5月19日止。合同第十二条约定“12.1甲方（被告）违约责任：甲方行为致使乙方（即）原告无法履行合同；租赁物地因甲方原因有重大产权纠纷或债务纠纷，导致本合同无法履行时；因甲方原因而引起甲方或第三方严重影响、干扰、阻挠乙方正常营业，该等违约事项达到导致合同无法履行的严重程序时；该租赁物业的抵押权人在行使抵押权时，若该行为对本租赁合同的正常履行构成重大威胁时，乙方有权解除合同，甲方应支付违约金1000万元”。合同还约定了房屋交付标准及其他事项。因有部分房产于合同签订前已设置抵押，被告向原告提供了盖有各抵押权人单位印章的同意租赁函，均明确表示了“抵押权人在实现抵押权时不影响原被告租赁合同的继续履行”等相关承诺。因债务原因被告姚**于2012年11月起将该房屋分割转让，因合同约定的整体租金标准无法满足不同位置房产的新产权人的租金要求，原告步步高商**有限公司将二楼租赁场地退出经营；而原物业一层的部分房产（怀房权证鹤城字第××号，面积为808.53平米）抵押权人即第三人靖州苗族侗族自治县农村信用合作联社于2014年11月通过行使抵押权取得该房屋产权后，明确告知原告不同意按原、被告之间的租赁合同继续履行，并确认了被告系仿造其单位印章并提供了虚假的《同意租赁函》。此外，被告将出租给原告的物业负一层抵押给多个金融机构，现因债务纠纷导致负一层物业也在怀**级法院执行局进行拍卖程序中。

另查明：第三人靖州苗族侗族自治县农村信用合作联社已另案起诉要求原告腾退所租房屋。

一审法院认为

原判认为：原告步步高商**有限公司与被告姚**签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，属有效合同。双方约定了“甲方（被告）违约责任：甲方行为致使乙方（即）原告无法履行合同；租赁物地因甲方原因有重大产权纠纷或债务纠纷，导致本合同无法履行时；因甲方原因而引起甲方或第三方严重影响、干扰、阻挠乙方正常营业，该等违约事项达到导致合同无法履行的严重程序时；该租赁物业的抵押权人在行使抵押权时，若该行为对本租赁合同的正常履行构成重大威胁时，乙方有权解除合同，甲方应支付违约金1000万元。”合同还约定了房屋交付标准及其他事项。现被告因债务问题，将出租给原告的房产分割转让。部分房产于合同签订前已设置抵押，被告向原告提供了盖有各作为抵押权人的第三人单位印章的同意租赁函，但通过查实，该《同意租赁函》上的他项权证号与登记不符，公章亦与第三人的备案登记的公章不符，第三人否认其真实性，综合第三人提交的证据材料，法院对第三人的否认予以支持。第三人不同意按原租赁合同履行，要求原告腾退所租房屋，以致原告被迫退出原已抵押给第三人的房产部分的经营，致使原、被告之间签订的《租赁合同》中关于该部分房产租赁无法继续履行，按照双方的合同约定，原告要求租赁的是含第三人设定抵押权的三层房产，且为一体，故原告有权解除合同。关于被告支付违约金的问题：符合解除合同条件的实质上只有第三人所占为面积为808.53平米的房产，（其余房产没有证据证明有继续租赁的法律障碍），占整体面积中的10.48%，被告虽在庭审辩论中提出违约金过高应调整，但并无证据，故违约金支付应当调整为104.8万元。第三人虽要求将房屋腾退给第三人，但并未作为独立诉讼请求提出，且第三人已就此另行向法院提出诉讼，故在本案中不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）、（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，判决：一、解除原告步步高商**有限公司与被告姚**于2012年5月4日签订的《租赁合同》；二、被告姚**支付原告步步高商**有限公司违约金104.8万元，限于本判决生效后30日内付清；案件受理费30800元，由被告姚**承担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人步步高商**有限公司不服一审判决，向本院提起诉上诉称：根据双方签订的《租赁合同》约定，因被上诉人的原因导致合同无法履行时，上诉人有权解除合同，被上诉人应支付违约金1000万元。一审判决以第三人提出权利主张的房产面积所占总租赁面积的10.48％，认定应支付的违约金为10.48％，依据不足，理由不能成立，应予纠正，应支持上诉人300万元违约金的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人姚**辩称：被上诉人不存在违约，场地抵押的事实，在签定合同时，上诉人已明知，部分场地退出是上诉人自已决定的，上诉人的上诉理由不能成立。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。双方当事人在二审中均未提交新证据。

以上事实，有一审所列证据以及一、二审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人步步高商**有限公司与被上诉人姚**签订的《租赁合同》合法有效。双方约定了“甲方违约责任：甲方行为致使乙方无法履行合同；租赁物地因甲方原因有重大产权纠纷或债务纠纷，导致本合同无法履行时；因甲方原因而引起甲方或第三方严重影响、干扰、阻挠乙方正常营业，该等违约事项达到导致合同无法履行的严重程序时；该租赁物业的抵押权人在行使抵押权时，若该行为对本租赁合同的正常履行构成重大威胁时，乙方有权解除合同，甲方应支付违约金1000万元。”本案被上诉人姚**因债务问题，将出租给上诉人的房产分割转让。部分房产于合同签订前已设置抵押，被上诉人向上诉人提供了盖有各作为抵押权人的第三人单位印章的同意租赁函，但通过查实，该《同意租赁函》上的他项权证号与登记不符，公章亦与第三人的备案登记的公章不符。第三人不同意按原租赁合同履行，要求上诉人腾退所租房屋，以致上诉人被迫退出原已抵押给第三人的房产部分的经营，致使双方之间签订的《租赁合同》中关于该部分房产租赁无法继续履行，故上诉人有权解除合同。由于双方约定的违约金为1000万元。被上诉人在庭审辩论中提出违约金过高应调整，且上诉人并未提交其实际损失的相关证据，故一审结合本案实际，判决被上诉人支付违约金104.8万元，并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22368元，由上诉人步步高商业连锁股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十二日