陆**、陈**与李**、陈**确认合同效力纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陆**、陈**因与被上诉人李**、陈**确认合同效力纠纷一案，北**民法院于2013年9月9日作出（2013）北民初字第68号民事判决，原审被告陈**、原审第三人陆**不服提起上诉，本院于2013年11月5日作出（2013）农十民终字第24号民事判决，并已经发生法律效力；陈**、陆**申请再审，本院于2014年6月23日作出（2014）农十民申字第4号民事裁定，进行再审，并于2014年10月20日作出（2014）兵十民再字第4号民事裁定，发回新疆生产建设兵团北**区人民法院重审，新疆生产建设兵团北**区人民法院于2015年8月26日作出（2014）北民初字第632号民事判决；陆**、陈**不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日受理，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人陆**的委托代理人陈**、方**，上诉人陈**的委托代理人李**到庭参加诉讼，被上诉人李**、陈**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明：2009年5月1日，被告陈**与被告陈**经协商，将陈**所有的位于北屯市天山路850号平房（私房产权证号：兵房字十师第N1437号）一套出卖给被告陈**，同日，被告陈**出具证明，内容为u0026ldquo;陈**位于北屯镇天山路住宅房一套，经协商同意转让，此住宅房产权归属（2009年10月31日即2009年11月1日起）陈**所有。u0026rdquo;被告陈**向被告陈**支付房款25000元。陈**以邮寄方式将土地使用证和私房产权证交付被告陈**。2010年11月25日，经协商，被告陈**又将该套房屋以35000元的价格出卖给原告李**，原告支付了全部房款，被告陈**将该房屋的土地使用证及私房产权证交付原告。被告陈**向原告李**出具转让证明，内容为u0026ldquo;我于2009年3月买陈**北屯天山路850号的一套住房，面积159.51平方，房产证号1437号，土地证2400792号，现转让给李**、高**夫妇，手续齐全，均以交付李、高二人，即日起该房之产权属李、高所有。u0026rdquo;2011年初，原告对该房屋装修后入住直至该房屋被征收。同年5月，被告陈**向陈**提出收回该房，陈**告知房屋已出售原告，陈**可与原告协商。经陈**同意，陈**从陈**处借用金额为40000元存款单一张，陈**将该存款单留给原告，后，原告将该存款单退还给陈**。2013年2月22日，原告向本院提起确认诉争房屋买卖合同有效，要求办理过户的民事诉讼。目前，诉争房屋已被征收，征收补偿款244453元由原告领取。

另查明：被告陈**与第三人陆**系夫妻关系。北屯天山路850号平房的产权证件的登记人姓名为被告陈**。被告陈**与被告陈**、原告李**与被告陈**之间买卖房屋，均未办理房屋产权过户手续。第十师房产管理局证实，无法确定本案诉争房屋在购买当时能否办理过户手续。诉争房屋所在区域的房屋价格，于2011年上半年开始上涨。

上述事实有下列证据予以证实，

原告李**为证实其诉讼主张，提供如下证据：

一、日期为2009年5月1日证明复印件一份，日期为2010年11月25日转让证明复印件一份，日期为2011年4月转让证明原件一份，陈**和陈**的身份证、户口本复印件各一份，拟证实陈**与陈**、陈**与李**之间的房屋买卖行为均合法有效，相关身份信息资料也能够印证出卖人知情的事实。经质证，被告陈**及第三人陆**对上述证据的真实性无异议，对于证明目的不认可，对于陈**书写的证明不知情。被告陈**对日期为2010年11月25日的转让证明不认可，其余证据无异议。本院对当事人均无异议的证据的真实性予以确认；

二、日期为2012年11月14日现场录音光盘一张，拟证实被告陈**出售房屋给原告的事实。经质证，被告陈**及第三人陆**对该证据的真实性和证明目的均不认可。被告陈**对真实性无异议。因录音方当事人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。

被告陈**为支持其反驳主张，提供如下证据：

一、国有土地使用证和私房产权证复印件各一份，拟证实被告陈**系诉争房屋登记所有人，并从原告处实施回购，原告的主张无依据的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可。第三人陆**、被告陈**对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认；

二、被告陈**与第三人陆**夫妻关系证明原件一份，户口本复印件一份，拟证实诉争房屋系夫妻共同财产。经质证，原告、第三人及被告陈**对该证据均无异议。本院对该证据予以确认。

被告陈**、第三人陆**未向本院提供证据。

依原告李**申请一审法院调取证据如下：

第十师房产管理局于2015年7月24日出具的《关于北屯市区平房办理相关权属证的复函》原件一份，拟证实诉争房屋当年未办理房屋过户手续的原因。经质证，原、被告及第三人对该证据的真实性均无异议，被告陈**及第三人陆**对证明目的不认可。本院对该证据的真实性予以确认。

一审法院依职权调取证据如下：

本院查明

房屋征收补偿安置协议书复印件一份，查明诉争房屋已被征收的事实。经质证，原告对该证据无异议。被告陈**及第三人陆**对该证据的真实性和证明目的均不认可。被告陈**认为补偿多少与己无关。

本院认为

一审法院认为：本案诉争房屋已被征收，是否继续履行房屋买卖合同已无存在的基础，本案案由应为确认合同效力纠纷。本案争议焦点为：

一、被告陈**与被告陈**、原告李**与被告陈**之间房屋买卖合同的效力。首先，被告陈**与被告陈**之间系自愿达成房屋买卖协议，属双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，时隔二年后，第三人陆**提出不知情，要求确认合同无效的意见，与日常生活习惯不符，陈**交付合理的房屋价款，取得房屋，陈**将权属证书邮寄交付，陈**已尽到必要的审查和注意义务，有理由相信其为夫妻双方共同的意思表示，属于善意购买。夫妻另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意合同相对人，陈**与陈**之间的房屋买卖合同合法有效。故对于第三人提出的买卖合同无效，要求与被告陈**共有补偿款244453元的意见，本院不予采纳。其次，被告陈**购买房屋后，享有处分权。被告陈**与原告达成房屋买卖协议后，原告交付房款取得权属证书，经装修入住，双方也已完成合同的义务，原告与被告陈**之间房屋买卖合同合法有效。两次买卖行为虽然均未办理房屋产权过户登记手续，但不影响房屋买卖合同的效力。

二、原告李**与被告陈**之间是否达成新的协议。被告陈**提出与原告就诉争房屋已达成新的协议。现陈**持有权属证书，原告认可曾退还存款单，可以认定双方曾商谈过诉争房屋的事宜，但双方对权属证书如何取得，是商谈收回诉争房屋还是了解出卖事宜、是否最终达成收回房屋的协议，陈述不一。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条u0026ldquo;在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任u0026hellip;u0026rdquo;的规定，被告陈**对已经达成新的协议，收回诉争房屋的主张，未能提供确实、充分的证据，不能认定原告与被告陈**就该房屋达成新的协议。

综上，被告陈**与被告陈**、原告李**与被告陈**之间房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。对原告要求确认与被告陈**房屋买卖合同有效的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决：

二审裁判结果

一、原告李**与被告陈**的房屋买卖合同合法有效；二、驳回第三人陆**的诉讼请求。案件受理费5066.8元，保全费30元，合计5096.8元，由被告陈**负担130元，第三人陆**负担4966.8元。

上诉人陆**上诉称：一审适用法律错误。《合同法》第四十四条第二款规定，房屋买卖合同要经房管部门登记才生效。第四十五条也规定合同可以附条件。上诉人陈**买房给陈**时附有房屋不能再转卖他人的条件，陈**违反约定，与李**的平房转卖合同无效。退回平房，是陈**与李**、陈**自愿协商一致的结果。一审判决依据婚姻法解释一第十七条第（二）项规定，驳回了上诉人的诉讼请求不当，夫妻间有不协商、独断的情况出现。处理房屋时，陆**在昌吉。按照民事诉讼证据规则的规定，李**应当承担与陈**房屋买卖合同有效的举证责任。李**出示的转让证明系伪造，陈**、陈**不认可己写，印证了陈**从李**手中收回房产证和土地证、李**收到4万元存单的事实。整个房屋买卖、转买卖、解除3个环节的顺序组成，最后房产证、土地证由陈**、陆**所有。二、再审一审判决还存在证据认定等问题。再审一审认为第三人陆**提出不知情，与日常生活习惯不符，却没有依据。房产证、土地证随人走的现实生活习惯，再审一审却不敢认定。因为有更高效力的两证至今在陈**手中。把房产证、土地证退回陈**后，李**拿回房款，整个过程结束。李**再退回存单，他是合同再折腾的反悔行为，他再提出该房屋的所有权，既不符合社会买卖合同常识，也没有支持反悔的相关法律规定。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。

上诉人陈**上诉称：原审认定事实不清，证据不足，导致适用法律错误。一、原审认定上诉人与原审被告陈**签订的房屋买卖合同及陈**与被上诉人李**签订的房屋买卖合同有效证据不足，均应认定无效。1、李**未提供相应的证据证实与陈**签订的房屋买卖合同合法有效，原审仅以共有人陆**不知道合同的订立u0026ldquo;与日常生活习惯不符u0026rdquo;为由，认定合同合法有效，与证据规则相悖。2、被上诉人并非善意买受人。二、上诉人与被上诉人就涉案房屋归属已达成新的协议并履行，原审对此不予确认属认定事实不清。虽然上诉人与被上诉人就涉案房屋归属是否达成新的协议陈述不一，但双方无异议且法庭已经查明的事实即：1、上诉人已经取得原本在被上诉人处的房屋权属证书；2、被上诉人曾经收取了上诉人用于退还房款的存单40000元。上述事实与上诉人、原审被告陈**的当庭陈述能够相互印证，证实双方已达成上诉人退还房款而被上诉人退还房屋的事实，被上诉人虽主张房屋权属证系非法取得，但未提供证据。被上诉人其后向陈**返还存单的行为系其对亦履行的协议的单方反悔，不影响协议的效力。恳请二审人民法院依法撤销一审错误判决，确认合同无效，驳回被上诉人的诉讼请求。一二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人李**没有答辩。

被上诉人陈**没有答辩。

经审理查明：2011年5月，上诉人陈**向被上诉人陈**提出收回该房，陈**告知房屋已出售被上诉人李**，陈**可与李**协商。陈**与李**对诉争房屋买卖问题进行了一定的协商，经陈**同意，陈**从陈**处借未到期存单储户名为陈**妻子金额为40000元定期存款单一张，陈**将该存款单交予李**，李**给陈**出具收条一张，内容约为收到陈**借陈**4万元，陈**将收条交予陈**。几天后，李**将该存款单退还给陈**，陈**将收条退给李**。另，上诉人持有诉争房屋产权证书；陈**否认转让证明己写，但认可其基本事实。上述事实，有李**、陈**、陈**的陈述予以印证。其余事实，一审与二审查明的一致，本院予以确认。

本院认为：本案争议的焦点为：一、陈**与陈**、陈**与李**间的房屋买卖合同是否合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案陈**与陈**之间的房屋买卖合同，双方没有约定登记生效，法律对此类房屋买卖合同也未规定须登记生效；房屋买卖合同系双方自愿达成，诉争房屋产权证上物权人是陈**，陈**支付价款合理，陈**出具的转让证明就房屋卖予陈**、交付时间等写的也非常明确，且陈**夫妻关系较好，房屋产权证是从陈**夫妻在昌吉住处邮寄给陈**，在两年多的时间陈**夫妻未提出无权处分房屋，陈**有理由相信陈**有权处分该房产，陈**尽到了合理的审查义务，符合善意第三人的构成要件，系善意的第三人，陈**与陈**间的房屋买卖合同符合上述法律的规定，合法有效。虽然没有办理过户登记，但陈**是实际房屋所有权人，只是不能对抗第三人而已。现不存在买卖的第三人，陈**作为实际房屋所有权人，有权处分该房屋，故其与李**间的房屋买卖合同，因系双方自愿合法达成的协议，合法有效，李**系此房屋的实际所有权人；只有出卖人的出卖行为不符合法律规定，才可能出现善意的第三人的法律问题，现有证据不能证实陈**与李**间的房屋买卖合同出现出卖行为不符合法律规定的情形。另，上诉人提供的证据不能证实陈**与陈**的房屋买卖合同达成了附有不可转卖第三人的约定。陆**与陈**上诉提出陆**不知情、李**非善意第三人、房屋买卖合同附有条件，房屋未登记过户，房屋买卖合同无效的请求，与事实、法律不符，本院不予支持。二、双方是否达成了新的协议。从双方当事人无异议的事实，即陈**将从陈**处借存单储户名为陈**妻子、金额为40000元定期存款单一张交予李**，李**给陈**出具收条一张，内容约为收到陈**借陈**4万元，陈**将收条交予陈**；几天后，李**将该存款单退还给陈**，陈**将收条退给李**；上诉人持有诉争房屋产权证书。可以推断出，陈**与李**就诉争房屋买卖问题进行了一定的协商，李**否认双方已经达成了新的协议，双方是否达成一致的协议，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十一条、第六十二条的规定，上诉人提供的证据，无法证实其主要条款已经协商一致，如：价款，此段房屋涨价，价款应为多少，付款方式，依法无法确定；什么条件生效，解除条件，均没有证据证实，亦无法依据合同法上述条款确定。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人应当对其主张的退房（买卖）合同关系成立并生效的订立和生效的事实承担举证责任，但上诉人对已经达成新的协议，收回诉争房屋的主张，未能提供确实、充分的证据，其提供的证据不足以认定陈**与李**就该诉争房屋达成新的协议。上诉人上诉提出双方已经达成了新的协议的主张，证据不足，本院不予支持。

一审法院认定基本事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决得当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费5066.8元，保全费30元，二审案件受理费5066.8元，合计10163.6元，由上诉人陆**负担9933.6元，上诉人陈**负担230元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日