马**与陆**、陆**、陆**、陆**、陆**、陆**、何**、蔺金有确认合同效力纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人马作文因与上诉人陆**，上诉人陆**、陆**、陆**、陆**、陆**和被上诉人何**、蔺金有确认合同效力纠纷一案，马作文，陆**，陆**等五人均不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2015）哈**初字第284号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人马作文及其委托代理人张**，上诉人陆**，上诉人陆**和陆**、陆**、陆**、陆**、陆**等五上诉人共同的委托代理人白**、被上诉人何**、被上诉人蔺金有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：原告马**与第三人蔺金有的父亲蔺**系连襟关系，原告马**系被告何**的大舅哥。2004年，被告何**来疆居住，第三人蔺金有的父亲蔺**帮其买房子。同年4月，第三人蔺金有的母亲韩**出面与被告陆**协商，陆**自愿以4300元的价格将位于红星三场一连北区80号的4间平房卖给被告何**。协议一致后，何**向陆**如数交付房款，陆**将房屋交给何**居住。因被告何**无本地户口，在蔺**的提议下，陆**于2004年4月10日出具了房屋购买方为蔺金有的证明。期间又在该院内修建了3间房屋。因原告马**在第十三师红星三场种地，其居住在该房屋中靠近羊圈的一间小房间，2010年8月因事回老家后就未再居住。

2012年，该房屋列入拆迁范围，被告何**将该房屋的房产证交给了第十三师拆迁办。2012年10月23日，被告何**去找第三人蔺*有的父亲蔺平生，要求其出具一份房屋出售给自己的证明，蔺平生便让其妹蔺梅花给何**出具了一份证明，该证明载明：u0026ldquo;陆*新的老房子卖给蔺*有4300元正，蔺*有转卖给何**，房产不过户拆迁赔偿全属何**所有，与蔺*有无关u0026rdquo;。蔺梅花代表蔺*有在该证明中签署了蔺*有的姓名。被告何**将该证明交给了十三师房产办，用于证实该房屋系自己所购买。

被告陆*新于2012年10月10日向何**出具房屋转让协议，2013年9月27日又出具了房产转让协议、证明等，其中，房产转让协议载明：u0026ldquo;陆**的房屋遗产继承人是他的儿子陆*新，与其姊妹没有任何遗产纠纷，我在2004年4月10日将房子卖给何**所有，房产不过户，拆迁赔偿与陆*新没有任何关系，委托何**办理一切相关拆迁事务u0026rdquo;。

另查，被告陆*新出售的涉案房屋系其父亲陆**生前所有，自陆**去世后，该房屋一直由被告陆*新居住使用。

再查，陆**与陆**实为一人。被告陆**，第三人陆光荣、陆**、陆**、陆**、陆**均系其子女。第三人陆光荣、陆**、陆**、陆**、陆**一直居住在哈密。

一审法院认为

现原告认为自己系该房屋的所有人，为此向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告陆*新之间达成的房屋买卖合同有效；2、本案的诉讼费用由被告承担。

原审法院认为：原告马**主张其系涉案房屋的实际买卖人，应当提交相应证据证实，但综合本案原告提交的证据，并不能证实原告系涉案房屋买卖合同的买受方，故该院对原告马**要求确认其与被告陆*新之间存在房屋买卖合同并有效的诉讼请求，不予支持。被告陆*新将涉案房屋卖给何**，系其真实、自愿的意思表示，且双方均已履行合同的主要义务，陆*新将房屋及房产证交付给何**，何**向陆*新付清房款，房屋买卖合同依法成立并有效。被告陆*新出卖房屋时向何**交付了房产证，出卖房屋后至房屋拆迁时，长达十年的期间一直无人对出售房屋提出异议，足以使何**相信该房屋上不存在任何其他物权、债权纠纷，其自2004年4月购得房屋后至今一直在此处居住，其取得该房屋系合法取得。第三人陆*荣、陆**、陆**、陆**、陆*明一直居住在哈密，在涉案房屋被出卖后长达十年的时间，在被告何**一直在涉案房屋居住并在院内新建3间房屋的情形下，未对出售房屋提出异议，其辩解称对房屋出售之事一直不知情，明显与常理不符，第三人在房屋拆迁时提出异议，有违诚实信用原则，故本院对其辩解意见不予采信。综上，依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告马**的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马**负担。

上诉人诉称

上诉人马**不服原审判决，向本院提起上诉并答辩陆**和陆**等五人上诉称：一、原审查明事实有误。原审判决中对事实陈述明显不符合逻辑。马**与蔺**系亲属关系，蔺**与何**并无直接的关系。但一审认定u0026ldquo;蔺**作为介绍人，将陆**的房产转让给何**u0026rdquo;明显不符合逻辑，也不符合真实情况。既然蔺**与何**没有直接关系（何**来哈密之前与蔺**并不认识），蔺**就没有理由给何**找住房。何况马**在哈密种地，为何要让何**来买房子居住。真实情况是：马**的连襟蔺**在哈密，其建议马来哈密发展，并给马**联系承包土地及购买居住的房子。联系好以后，就由马**出资购买了陆**的房子（即本案涉及房屋）。马**来哈后，觉得这里比老家好发展，就将其妹妹和妹夫何**一家叫来哈密一起生活。马**种地，何**打临工。2010年马**父亲生病，其即回老家照顾父亲。房子由何**一家居住，一直到2013年房屋拆迁。在协商拆迁赔偿的时候，马**回到哈密，双方初步与城管委达成协议，赔偿两套房产，一家一套。再缴纳一定数额的购房差价。马**谈好后将剩余事宜交给何**办理，自己回老家。之后，何**串通陆**，一口咬定房产系何**购买，拆迁补偿其一人独享，马**交涉无果，遂诉至法院。

二、原审判决完全采信被上诉人陆*新与何**的陈述来认定本案事实，不符合证据规则。首先，双方对房屋买卖陈述的关键部分有不一致的情况，何**陈述其与陆*新商定的房屋价款为4500元，而陆*新陈述其与蔺金有母亲商议的房价是4300元。两人前后陈述不一，足以说明他们在该房屋真实转让给何人的问题上均向法庭说谎。其次、马**的陈述有书面证据证实，并且证人蔺平生、蔺梅花均可证实其对事实的陈述。几组证据能够形成完整的证据链、还原事实真相。而何**仅有与陆*新的陈述，并无其他可信证据佐证。从证据证明效力上来看，马**的证据的证明效力要明显大于何**与陆*新证据的证明力，因此法庭应当采信上诉人的证据。

三、一审法院适用法律有误。本案作为确认房屋买卖合同效力之诉，在确认了上述事实的基础上，应当依据《合同法》、《民事诉讼法》的规定确认马作文与陆*新达成的房屋买卖合同有效，并确认房款实际出资人和房屋所有人为马作文。综上，请求二审法院发回重审或依法改判确认马作文与陆*新之间达成的房屋买卖合同有效。

对于陆**和陆**等五人分别提出的上诉请求及理由，均不认可，请求二审法院驳回其上诉。

上诉人陆*新不服原审判决向本院提起上诉并答辩马**和陆*荣上诉称：一、一审程序错误。一审案件中涉及到两个不同主体之间的买卖合同关系即马**起诉要求确认的和陆*新之间的房屋买卖合同关系以及陆*新与何**之间的买卖合同关系，一审判决仅能对马**的诉请进行审查和处理，而对另外何**的合同关系因合同相对人并未请求法院对其效力作出处理，故一审无权在同一案件中对其进行审查和认定。故一审程序错误。二、一审认定陆*新与马**之间签订的买卖合同无效，陆*新没有意见，但是认定陆*新与何**之间的买卖协议有效是错误的。涉案的房屋是陆*新与陆*荣等人的父亲生前留下的财产，父亲去世时候因本人残疾，陆*新与兄弟姐妹商议鉴于自己经济困难，房产暂时不分配，由陆*新出租获取收益，但是不得转卖。后因为陆*新经济困难于是产生卖房子还债想法，在未告知也未征得陆*荣等人同意的情形下，将房屋转卖给何**，陆*新所持有的房产证也是其父亲的名字，何**对此是知情的。2013年何**因拆迁找到陆*新要求给其书写证明，证实此诉争房产是卖给他的，后在其再三要求并承诺不告知陆*荣等人的情况下，给其出具了一份情况说明，以便其办理相关的拆迁手续。根据法律规定，陆**的遗产应该由其继承人共同继承，其遗产即涉案房屋在分割之前，陆*新与陆*荣等人对该房屋共同共有。该房屋的处分应由共有人共同行使权利。陆*新未通知并征得陆*荣等共有人同意或者授意的情况下，独自与其他人签订的买卖房屋合同属于无权处分，且陆*荣等人对该合同的效力不予追认的情形下，该合同应属无效。因何**受让房屋的行为不属于善意取得的情形，陆*新与其签订的房屋转让协议依法应当宣告无效。综上，请求二审法院依法改判陆*新就涉案房屋所签订的协议无效。

对于马**提出的上诉，因陆**是在家人及兄弟姐妹不知道的情况下将房屋卖给何**，而且房款也是何**付的，其与马**根本不存在买卖房屋一事。故陆**认可一审驳回马**诉讼请求的结果，请求二审法院驳回其上诉。关于陆**等人的上诉请求和理由，陆**均同意，没有异议。

陆**、陆**、陆**、陆**、陆**等五人不服原审判决向本院提起上诉称：上诉人陆*新无权处分房屋，一审判决确认了陆*新与马作文之间不存在买卖合同的同时又确认了陆*新与何**之间的协议有效显然是错误的。陆*新与陆**等人的父亲陆**已故，现涉案争议的位于十三师红星三场一连北区80号的房屋系陆**生前所有的财产，应由其上述子女继承分配。在该遗产分割之前，应属其子女共同共有。陆*新在未征得其他兄弟姐妹同意的情况下，擅自处分该房屋，属无权处分行为。因陆**等五人未追认陆*新的无权处分行为，并提起诉讼，故陆*新没有在订立转让房屋合同后取得处分权。因此，陆*新与其他人只要是关于涉案房屋的协议依法应当宣告无效。二、一审判决以陆**等人在涉案房屋被出卖后长达十年的时间内，未对出售房屋提出异议，便认定其对陆*新出售房屋知情，显然是错误的。陆**去世后，陆*新生活困难，所以陆**等人与陆*新商量由其将房屋出租，所得租金补贴其生活，但是不得出售房屋。基于兄弟姐妹之间的信任，陆**等人从未曾怀疑过，直到蔺金友向法院提起诉讼，陆*新才告知陆**等人房屋转让事宜。故一审认定事实错误。综上所述，请求二审法院改判陆*新就涉案房屋所签订的协议全部无效。

对于马作文提出的上诉，其上诉请求及理由均不成立，请求予以驳回。对于陆*新提出的上诉请求及理由均予认可，无异议。

被上诉人何**对马**，陆光新，陆**等五人分别提出上诉的共同答辩意见：何**认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人蔺金有对马**，陆*新，陆**等五人分别提出上诉的答辩意见：同意马**的上诉请求和理由，请求二审法院予以支持。本案涉及房屋卖出已超10年，陆家其他兄妹不知情不符合常理。不管陆*新把房子卖给谁都符合善意取得性质。房屋买受人有理由相信出卖人有权处理该房屋。请求二审法院驳回陆*新和陆**等五人的上诉请求及理由。

本院查明

本院经审理查明，马**与蔺金有的父亲蔺平生系连襟关系，何**系马**的妹夫。2004年4月10日，蔺金有的母亲韩**出面与陆**协商，陆**自愿以4300元的价格将位于红星三场一连北区80号的4间平房转让他人。经蔺平生提议，陆**于当日出具了房屋购买方为蔺金有的书面证明。该证明载明：陆**的老房子卖给蔺金有4300元，房产不过户，拆迁赔偿全属蔺金有，与陆**无任何关系。陆**收到房款后，遂交付了房屋。马**和何**均于2004年间搬进该院房屋居住。马**居住在涉案房屋中靠近羊圈的一间小房间；何**居住在除马**居住房间之外的其余房间。陆**转让房屋后，其将该房屋房产证交给了韩**，后来何**以办户口为由，从韩**处取走，并一直由其持有。

马作文于2004年-2005年在红星三场种植承包土地，只在农忙季节居住涉案的一间房屋，秋收后即返回老家。马作文于2010年8月因事回老家后就未回哈居住该房间，其户籍一直在原籍，未迁至哈密。何**从2004年间搬进该房屋后一直在此居住，其家人也迁来同住，并于2008年在红星三场落户。何**还于2010年在该院内加盖了3间房屋。

2012年涉案房屋列入拆迁范围，何**将该房屋的房产证交给了兵团第十三师拆迁办。2012年10月23日，何**找蔺平生，要求其出具一份房屋出售给自己的证明，蔺平生便让其妹蔺梅花以蔺金有的名义给何**出具了一份证明，该证明载明：u0026ldquo;陆*新的老房子卖给蔺金有4300元正，蔺金有转卖给何**，房产不过户拆迁赔偿全属何**所有，与蔺金有无关u0026rdquo;。何**将该证明交给了十三师房产办，用于证实该房屋系自己所购买。

2012年10月10日，陆*新给何**出具房屋转让协议，2013年9月27日又出具了房产转让协议、证明等，其中，房屋转让协议载明：u0026ldquo;陆**的房屋遗产继承人是他的儿子陆*新，与其姊妹没有任何遗产纠纷，我在2004年4月10日将房子卖给何**所有，房产不过户，拆迁赔偿与陆*新没有任何关系，委托何**办理一切相关拆迁事物u0026rdquo;。

另查，陆*新转让的涉案房屋系其父亲陆**生前所有，自陆**去世后，该房屋一直由陆*新居住使用。陆**与陆u0026times;德*为一人。陆*新和陆*荣、陆**、陆**、陆**、陆*明均系其子女。陆*荣、陆**、陆**、陆**、陆*明一直居住在哈密。

蔺金有认为以其名义购买陆*新的涉案房屋实际买受人系马**，陆*新和何**均认为真实的房屋买卖行为发生于其二人之间。马**在与何**为拆迁利益协商未果的情况下，其遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认马**与陆*新之间达成的房屋买卖合同有效；2、本案的诉讼费用由陆*新承担。

上述事实有、陆*新出具的证明、房产转让协议、授权委托书、韩**出庭证言、当事人陈述等证据为证。

本院认为

本院认为：根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陆*新系涉案房屋的出卖人，马**、蔺金有及何**对此均无异议。马**主张其系涉案房屋的实际买受人，但陆*新予以否认，其认为该房屋的买受人是何**。故马**应当对其与陆*新之间产生房屋买卖合同法律关系的基本事实承担举证证明责任。因涉案房屋的买卖双方未签订书面协议，而出卖人陆*新出具的证明及房产转让协议在当事人之间又存有争议。故马**与陆*新之间房屋买卖合同是否成立，应主要从价款的支付、房屋的交付及占有使用等方面进行综合的分析判断。首先，关于涉案房屋4300元房款的支付问题。当事人各方对陆*新收到房款4300元无异议，但对房款由谁实际支付存在争议。马**主张向陆*新支付了房款4300元，虽提供蔺金有母亲韩**出庭作证证明该房款系其支付，但陆*新予以否认，而认为该付款实际为何**所付。马**亦未提供付款收条等其他证据证明其支付了房款。故从马**提供的现有证据不足以证明其系受让涉案房屋的付款人。其次，关于涉案房屋交付的问题。马**主张陆*新向其交付了涉案房屋，提供证人廖u0026times;u0026times;出庭作证证明曾看见马**曾在涉案房屋内打扫卫生及其保管有缴水电费的收据、房产证费用收据和涉案钥匙两把等证据，但陆*新予以否认，其认为涉案房屋已直接交付何**。韩**也证实何**从其住所取走涉案房屋的房产证，后该房产证亦一直由何**持有。故马**提供的现有证据并不能足以证明陆*新向其直接交付了涉案房屋。再次，关于涉案房屋占有使用的问题。马**、何**都曾在涉案房屋居住的情况属实，但实际使用的情况却有很大差别。马**2004年起在红星三场承包土地，只在农忙季节居住使用涉案房屋的一间，秋收后即返回甘肃定西老家，2010年8月回老家后未再返回，且其户籍始终在老家，未迁移至红星三场。何**居住涉案的部分房屋后，系举家搬迁，并在红星三场落户定居，又在该院自建房间。由此可见，马**居住使用该涉案房屋，系种地期间临时居住，并无长期定居生活目的，其主张涉案房屋系其所买，与常人为个人发展及工作生活便利长期居住的购房目的相悖。而何**系其近姻亲，同意其临时居住，亦符合人之常情。故从涉案房屋的居住使用情况分析，马**亦不能证明其系实际购房者。综上所述，马**所提供的证据不能证实其系涉案房屋的实际买受人，故其主张与陆*新之间的房屋买卖合同成立并有效的上诉请求，事实依据不足，本院不予支持。原审法院驳回马**的诉讼请求，处理正确，本院予以确认。本案中，何**并未请求确认其与陆*新之间房屋买卖合同关系成立及有效，原审判决确认双方之间合同关系成立并有效，超出当事人的诉请范围，违反不告不理的诉讼原则，对此问题处理错误，本院予以纠正。陆*新和陆*荣等五人请求二审法院纠正原审法院对此问题认定的上诉理由成立，本院予以采纳。因本案处理的是马**与陆*新之间是否存在房屋买卖合同关系的问题，在本院尚未确认双方的房屋买卖合同成立前，不应对陆*新是否有权处分房屋的问题进行处理，故陆*荣等五上诉人要求判令陆*新所订立涉案房屋转让协议全部无效的上诉请求，本院不作处理，其可另行主张。

综上，原判认定事实有误，适用法律存在瑕疵，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第三百三十四条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由马**负担100元；陆*新负担100元，陆*荣等五人负担100元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十日