祝章*与祝孙树民间借贷纠纷一审民事判决书

审理经过

原告祝*建与被告祝孙*民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法适用简易程序，于2015年12月8日公开开庭进行审理。原告祝*建、被告祝孙*的委托代理人熊**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告祝*建诉称：原、被告系亲兄弟关系。2014年2月11日，原、被告签订《借款合同》一份，约定被告向原告借款140万元，借款期限为3个月，借款利息按月息3%计算。同日，双方还签订《房屋抵押合同》一份，约定被告以其名下的位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室房屋为上述借款提供抵押担保。上述二份合同签订后，原告于2014年2月13日向被告出借了款项。同年5月9日，原、被告签订《变更协议》一份，约定上述借款的期限由原来的3个月变更为2年，同日，双方至房地产交易中心就上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室房屋办理了抵押登记手续，原告取得了相应的抵押权登记证明。然之后，被告并未按约履行义务，故原告诉请法院判令：1、被告归还原告借款140万元；2、被告支付原告借款利息，自2014年4月13日起至实际清偿之日止，以借款140万元为基数，按年息24%计算；3、对被告所有的坐落于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室房屋准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得款项在债权本金及利息范围内优先受偿。审理中，原告将第二项诉讼请求调整为：被告支付原告借款利息，自2014年2月13日起至实际清偿之日止，以借款140万元为基数，按年息24%计算，扣除被告已支付的利息。

被告辩称

被告祝孙*辩称：借款是事实，被告曾归还过原告借款本金16万元，请求法院依法判决。

本院查明

经审理查明：2014年2月11日，原、被告签订《借款合同》一份，约定由被告向原告借款140万元，借款期限3个月，借款日期以实际出借日为准；借款用途用于家庭经营；借款利息按月3%计算，利息月结，于每月月底结清当月利息；被告保证每月按时结清利息，并尽快偿还借款本金，若本借款由任*一起款项（含利息）未按期足额支付的，则原告有权要求被告偿还所有欠款（含本金、利息及其他费用）；被告自愿以其位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室房屋为被告在本协议项下的所有义务承担连带担保责任，担保期限为债务履行期限内及履行期限届满后两年。合同还对其他事项也作了相应约定。

同日，原、被告双方又签订《房屋抵押合同》一份，约定为确保上述借款的履行，被告自愿将其位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室房屋作抵押，抵押金额为140万元。合同还对其他事项也作了相应约定。

2014年2月13日，原告通过银行转账将140万元交付被告。

2014年5月9日，原、被告签订《变更协议》一份，约定双方就2014年2月11日签订的《借款合同》、《房屋抵押合同》的债务履行期限及抵押担保期限做如下变更：1、双方一致同意将《借款合同》的债务履行期限由原来“2014年2月11日至2014年5月11日”变更为“2014年2月11日至2016年2月11日”；2、双方一致同意将《房屋抵押合同》的抵押期限由原来“2014年2月11日至2014年5月11日”变更为“2014年2月11日至2016年2月11日”；3、其他条款不变，仍以《借款合同》、《房屋抵押合同》为准。

2014年5月15日，原告作为房地产抵押权人取得了《上海市房地产登记证明》（抵押权登记），该证明记载：房地产权利人为祝孙树；房地产坐落于奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室；债权数额140万元。

另查明，上海市房地产登记簿中记载，本市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权人另有：交通**限公司上**支行，债权数额为63万元，受理日期为2011年10月17日，核准日期为2011年10月20日。

审理中，被告向法庭提供了中国**子银行回单二份及付款说明一份，证明被告分别于2014年4月30日、7月29日委托他人向原告汇款109，120元、51，500元，共计向原告归还借款本金160，620元。对此，原告对收到上述款项无异议，但认为被告支付的是利息，并非归还借款本金。

以上事实，由借款合同、房屋抵押合同、转账凭证、变更协议、上**地产登记证明、上**地产登记簿、电子银行回单以及当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为

本院认为：合法的借贷关系受法律保护。本案中，原告提供的借款合同、转账凭证、变更协议等证据合法有效，故原告主张要求被告归还借款140万元，于法有据，本院予以支持。对被告辩解其已归还原告借款本金160，620元，本院认为，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：一、实现债权的有关费用；二、利息；三、主债务。本案中，原、被告之间发生的借贷金额为140万元，在借贷合同中明确约定借款利息为月息3%，现被告支付原告的160，620元显然不足以清偿全部债务，且双方之间对先归还本金或利息也未作相应约定，故本院认定该160，620元系被告向原告支付的借款利息，故对被告的该辩解意见，本院不予采信。关于原告主张要求被告支付利息，并将利息计算方式调整为按年息24%计算，于法有据，本院予以支持，但应扣除被告已支付利息160，620元。现本市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室房屋向数个债权人抵押，应按抵押物登记的先后顺序清偿，因案外人**有限公司上**支行抵押登记在先，故由其优先受偿，而后才由本案原告受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第五十三条《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告祝孙*于本判决生效之日起十日内归还原告祝章建借款140万元；

二、被告祝孙*于本判决生效之日起十日内支付原告祝*建借款利息（计算方式：自2014年2月13日起至实际清偿之日止，以借款140万元为基数，按年息24%计算，扣除被告已支付利息160，620元）。

三、被告祝孙**在上述履行期内未归还原告祝章*借款140万元及相应的利息，则折价或拍卖、变卖被告祝孙*名下位于本市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室房屋，所得价款由交通**限公司上**支行优先受偿（数额不超过630，000元），余款由原告祝章*优先受偿（数额不超过1，400，000元），超过部分归被告祝孙*所有，不足部分由被告祝孙*继续清偿。

案件受理费17，400元，减半收取计8，700元，由被告祝孙*负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海**人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月十二日